【正文】 四川省廣元市02號競買地塊可行性研究報告 二○○九年八月 四川省廣元市02號競買地塊可行性研究報告 報告撰寫人 陳立雷 劉巍 　　　　　　　　　　 報告編寫日期 2009年8月 　　　 目 錄第一章 項目基本情況 3 3 4 5 6 需要說明的問題 6二章 項目建設(shè)的背景和必要性 7 7 7第三章 投資環(huán)境分析 9 9 12 14第四章 區(qū)域市場分析 1廣元市地理區(qū)位 1廣元市城市建設(shè)概況 18 19第五章 項目市場定位 20 項目的優(yōu)勢 20 項目的劣勢 21 22第六章 項目選址及建設(shè)條件分析 23 23 23第七章 項目運營建設(shè)方案 24 24 24第八章 全部投資估算與資金籌措 25 25 25 28第九章 項目財務(wù)評價 30 30 30 31 31 32第十章 不確定性分析 33 33 建筑工程費用風險 33 33 36第十一章 結(jié)論 37基本報表1 全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 39基本報表2 全投資成本分布表 41基本報表3 開發(fā)銷售時間分布表 42基本報表4銷售收入?yún)R總表 44 北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司 27 四川廣元02號土地第一章 項目基本情況項目名稱四川省廣元市利州區(qū)苴國路02號拍賣住宅、商服用地項目建設(shè)地點項目位于四川省廣元市利州區(qū)東壩辦事處苴國路南側(cè)，恒星城一期南側(cè)，㎡，土地用途為商服、城鎮(zhèn)住宅混合用地；建筑密度小于30%，綠地大于35%，土地出讓年限商服40年，住宅70年。項目建設(shè)內(nèi)容根據(jù)四川省廣元市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告規(guī)定，本地塊建設(shè)為住宅、商業(yè)混合用地。項目投資收益經(jīng)計算，本項目預(yù)計實現(xiàn)收入約117940萬元，此時，所得稅按25%，稅后利潤為38208萬元。項目融資本建設(shè)項目全部投資由北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司通過自籌、向銀行貸款和預(yù)售商品房方式解決。項目建設(shè)周期本地塊開工建設(shè)到竣工銷售計劃用8個季度，從2009年第4季度開始至2011年第3季度。其中， 2009年第4季度為準備前期階段，2010年第一年季度為開工建設(shè)，并取得預(yù)售，至2011年第三季度竣工驗收。單位名稱：北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司注冊地址：北京市朝陽區(qū)姚家園105號觀湖國際大廈s1座19021808法人代表：王洪波注冊資金：1億人民幣企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司公司簡介：主要投資方向為房地產(chǎn)開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)、文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品的開發(fā)等。目前東方龍濟集團旗下?lián)碛斜本〇|方龍濟投資發(fā)展有限公司、河北東合時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、唐山龍濟工程管理服務(wù)有限公司、北京東方龍濟文化傳播公司、新東方礦業(yè)有限公司等分、子公司，總資產(chǎn)超過50億元。 四川廣元苴國路南側(cè)02號用地經(jīng)濟指標項目基礎(chǔ)信息項目占地面積㎡項目總建筑面積㎡項目可售建筑面積㎡項目體量分布一期二期三期四期住宅建筑㎡㎡㎡非住宅建筑面積商業(yè)建筑面積32000㎡32000㎡地下建筑面積75291㎡㎡㎡項目經(jīng)濟效益指標項目總銷售收入122762萬元項目投資總成本92009萬元折合可售建筑面積成本3055元/㎡其中項目期間費用7831萬元折合可售建筑面積成本260元/㎡項目利潤總額28510萬元項目所得稅7127萬元項目凈利潤21382萬元項目FIRR（季）23%自有資金收益率項目成本利潤率26%建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理條例》《建設(shè)部城鎮(zhèn)土地房地產(chǎn)估價規(guī)范》《四川省廣元市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣文件》《四川省廣元市人民政府辦公室關(guān)于進一步促進城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》廣府辦發(fā)[2009]41號《四川省廣元市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》廣府辦發(fā)[2008]43號 需要說明的問題。，住宅、商業(yè)市場價格為基準，市場比較法計算。，結(jié)合廣元政府文件，以R=4時為基準點測算相關(guān)建筑體量和利潤。二章 項目建設(shè)的背景和必要性項目位置圖：（一）本項目位置示意圖本項目位于四川省廣元市利州區(qū)東壩辦事處，苴國路南側(cè)、恒星城一期東側(cè)；東至正在開工建設(shè)的“啟明星花園”，南至已竣工結(jié)構(gòu)封頂?shù)摹俺鞘谢▓@三期”項目。災(zāi)后居民購房需求增加，廣元市地少人多，可供開發(fā)土地有限。從廣元政府文件中得知，廣元房價在高位盤旋，急需增加供應(yīng)量，穩(wěn)定房價，穩(wěn)定市場。廣元購房群體穩(wěn)定，剛性需求強勁。廣元四縣三區(qū)來廣元購房者呈現(xiàn)上升趨勢，廣元房產(chǎn)供應(yīng)量呈現(xiàn)下降趨勢。災(zāi)后居民對目前所居住房屋質(zhì)量存在質(zhì)疑，換房居民漸長。小結(jié)：廣元市處于兩河兩山之間，屬交通咽喉要道必經(jīng)之處，四省交匯處。地理位置優(yōu)越，但廣元因兩河、兩山，老城區(qū)建筑密度大拆遷困難，導致目前土地稀缺。目前準備拍賣土地是廣元近幾年拍賣最大宗土地。第三章 投資環(huán)境分析一、廣元市上半年經(jīng)濟運行的主要特點依據(jù)廣元市統(tǒng)計局相關(guān)信息，廣元市的經(jīng)濟概況呈如下特點。（一）經(jīng)濟增長大幅提升上半年,，%，創(chuàng)建市以來同期新高。其中，%；，%；，%。（二）三次產(chǎn)業(yè)增勢良好在災(zāi)后恢復重建和國家擴大內(nèi)需一系列政策措施的帶動下，全市生產(chǎn)發(fā)展加快，需求增強，三次產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，%、%、%；、。從一產(chǎn)業(yè)來看，小春糧油喜獲豐收，畜牧業(yè)穩(wěn)步增長，比去年增加1858公頃，%。其中，%。小春農(nóng)作物單產(chǎn)提高到268公斤/畝，%。,比去年增加4563噸，%。其中，比去年增加3947噸，%。大春作物播面增加，栽播及時。目前，大春糧食栽播已順利完成，農(nóng)作物長勢良好。初步統(tǒng)計，比去年增加3457公頃，%。畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長。上半年，%；，%，其中，%；,%；，%。從二產(chǎn)業(yè)來看，工業(yè)生產(chǎn)加快，建筑業(yè)快速增長工業(yè)生產(chǎn)加快。上半年，%，，創(chuàng)地震災(zāi)害以來新高。%，分別高于一產(chǎn)業(yè)、 ；，分別高于一產(chǎn)業(yè)、貢獻率與拉動力均居國民經(jīng)濟各行業(yè)之首。工業(yè)增長的主要特點：一是重點工業(yè)企業(yè)提速加快。上半年，全市70戶重點企業(yè)(33戶優(yōu)勢骨干企業(yè)、13戶重點培育企業(yè)、24戶成長型企業(yè))逐步擺脫地震災(zāi)害和金融危機的影響，生產(chǎn)能力不斷增強，增長速度大幅提升。，%。二是五大板塊工業(yè)比重大帶動強。上半年，建材、電子機械、農(nóng)副產(chǎn)品加工、金屬和能源五大板塊工業(yè)實現(xiàn)增加值 ，%，%。%。其中，%，%，%，%,%。三是主要產(chǎn)品產(chǎn)量增多降少。在統(tǒng)計的89個工業(yè)產(chǎn)品中有64個增長25個下降，%。增幅較大的產(chǎn)品有：%、%、%、%。下降較大的產(chǎn)品有：%、%、%。 建筑業(yè)快速增長。，%。，%，%。從三產(chǎn)業(yè)來看，其他服務(wù)業(yè)穩(wěn)步增長上半年，%。其中，%、%、信息傳輸、%。（三）投資和消費需求強勁投資需求成倍增長。上半年，%。增速創(chuàng)歷年新高,。投資運行的三大主要特點：一是投資項目大幅增加。上半年，全市共有施工項目1308個，同比增加656個，%。其中，上億元項目36個，同比增加14個，%；500萬元以上項目715個，同比增加430個，%。新開工項目939個，同比增加530個，%。投產(chǎn)項目369個，同比增加 257個，%。二是一、二、三產(chǎn)業(yè)投資大幅增長。上半年，%；，%；，%。、。其中，%。三是重點建設(shè)項目支撐強。在全市確定的62個重點建設(shè)項目中，竣工投產(chǎn)項目、加快建設(shè)進度項目、爭取開工項目進展順利，廣陜、廣甘、廣巴高速、蘭渝鐵路、亭子口水利樞紐等一批重大建設(shè)項目取得實質(zhì)性進展。上半年，%。實現(xiàn)了時間過半任務(wù)超半。消費需求增強。上半年，%。，創(chuàng)地震以來新高。消費市場呈現(xiàn)的三大特點：一是主要大類商品銷售趨旺。在限額以上的批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)18大類商品中，有15類銷售實現(xiàn)增長，%。其中，糧油、食品、飲料、%，%，%。石油及制品類、家用電器和音像器材類、服裝、鞋帽、針織品類同比分別增長 %、%%。二是農(nóng)村市場好于城市市場。，%，；，%。三是個體私營經(jīng)濟貢獻大。上半年，%，比國有經(jīng)濟、。%，；%。（四）經(jīng)濟效益逐步提高財政收入平穩(wěn)增長。上半年，%。其中：,%；,%。，%?！　〕青l(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5996元，同比增加956元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入實現(xiàn)1889元，同比增加276元，%。工業(yè)經(jīng)濟效益顯著提高。上半年，%。，%。，%。（五）經(jīng)濟運行環(huán)境趨好　 金融運行活力增強。6月末，%。其中:，%；，%。其中，%；,%。市場物價運行平穩(wěn)。上半年,%，這是居民消費價格指數(shù)在連續(xù)12個月的持續(xù)回落后，在近兩月基本回歸到常態(tài)。其中，%。%。二、經(jīng)濟運行中存在的主要問題　　上半年，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)出速度和效益同步提高的良好態(tài)勢，但經(jīng)濟運行中存在的生豬價格下跌、外貿(mào)進出口持續(xù)下滑、房地產(chǎn)投資持續(xù)下降等主要問題值得重點關(guān)注?！?一)生豬價格下跌對農(nóng)民增收不利。受生豬價格大幅下跌和甲型H1N1流感的影響，養(yǎng)豬成本增加，農(nóng)民通過畜牧業(yè)增收較難?！?二)外貿(mào)進出口持續(xù)下滑。隨著全球金融危機進一步蔓延，國際市場需求萎縮，企業(yè)外貿(mào)訂單不足，出口產(chǎn)品價格低位運行，全市外貿(mào)出口持續(xù)下滑。一季度，全市外貿(mào)進出口總額1253萬美元，%，其中，出口總額373萬美元，%。上半年，全市外貿(mào)進出口總額3112萬美元，%，其中，出口總額903萬美元，下降 %?！?三)房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿明顯不足，房地產(chǎn)投資持續(xù)回落。一季度，%；上半年, ，%。%%。%，%?！?四)部分上億元項目進展不理想。一是在今年上億元的建設(shè)項目中，有1個項目本年有投資進度卻還沒有資金來源，；二是在建的36個上億元項目中，目前還有5個本年無投資，而這些項目的計劃總投資達 。近年四川省廣元土地市場相關(guān)政策 為了促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展廣元市先后出臺了（1）、《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（2）、《關(guān)于進一步促進市城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等一系列涉及推進房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)惠政策的相關(guān)文件，積極研究解決了一批國土、建設(shè)等方面多年來的遺留問題，明確了促進我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的更加積極的宏觀調(diào)控措施。近年四川省廣元市土地市場相關(guān)分析 一、土地供應(yīng)量減少2005年至2007年廣元市土地供應(yīng)和開發(fā)量急劇減少，同時，由于競拍土地實行毛地出讓，存在拆遷補償和其它遺留問題，不能按期開發(fā)，減少了如期市場投放量。今年以來，市委、市政府已采取多項措施，有效增加房地產(chǎn)市場土地投放量和開發(fā)量。一是盤活土地存量，消化閑置土地。對于已經(jīng)確權(quán)但不符合現(xiàn)行規(guī)劃的工業(yè)用地以及其它非房地產(chǎn)性質(zhì)用地，按照城市規(guī)劃許可改變用地性質(zhì)進行房地產(chǎn)開發(fā)；二是根據(jù)市場需求適度新增房地產(chǎn)土地投放量；三是合理調(diào)控土地供應(yīng)價格，出讓土地起拍底價比震前的市場價格水平下調(diào)30%；四是市政府加大力度解決了40多宗多年來的房地產(chǎn)土地遺留問題，并限期開發(fā)。通過這些手段，房地產(chǎn)用地投放量將比過