【正文】 1 總論 項(xiàng)目概況 地塊位于 XX 西路與 XX 東路之間、 XX 東路與 XX 路交界處；宗地面積較小，無法形成大規(guī)模社區(qū)，但形狀方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；目前地塊平整完畢，進(jìn)行磚墻圍護(hù)，水電尚未接通。 地塊性質(zhì)為二類居住用地（ R2），屬國有土地 ， 以多層、中高層 或 高層單元式居住建筑 為主 的居住用地。 地塊北面為另一塊待開發(fā)住宅建設(shè)用地、地鐵二號(hào)線蕭崗站和合城（國際）月歷禮品城；南面為 起步在建的廣州市規(guī)劃展覽中心、白云國際會(huì)議中心和地鐵二號(hào)線白云文化廣場站；西面另一塊待開發(fā)住宅建設(shè)用地、酒店用品市場和居民樓；東面為一些餐飲食肆和白云山。 地塊 由中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以總價(jià) 億、樓面地價(jià) 19971 元 /平方米的價(jià)格通過拍賣購得；地塊開發(fā)強(qiáng)度不大，密度較低，注重舒適性能。基本參數(shù)如下： 宗地編號(hào) 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 建筑密度 AB29070083 20795 ㎡ ≤ 58586 ㎡ ≤ ≥ 35% ≤ 30% 北面 南 面 東 面 西 面 地塊建筑高度不超過 70 米； 地塊內(nèi)建筑間距應(yīng)符合《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的規(guī)定；臨地塊邊界的建筑物退縮地塊邊界或城市道路中心線距離不小于建筑間距的一半，以滿足與與相鄰地塊建筑間距的要求；退北側(cè)和西側(cè)路5 米，退白云二線標(biāo)準(zhǔn)段 25 米，道路展寬段相應(yīng)減少退縮，使建筑界面保持連續(xù)。 建設(shè)背景 白云新城規(guī)劃概況 該項(xiàng)目地塊 處 于廣州市白云區(qū)白云新城 內(nèi) ， 位于規(guī)劃中的云山社區(qū)，接近文化中心。 白云新城位于白云山西麓， 以原白云機(jī)場為中心結(jié)合附近地區(qū)共同組成， 北至黃石路，東至白云大道，西至機(jī)場高速，南至北環(huán)高速路，用 地面積 平方公里，總建筑量為 1107 萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口 8萬人，規(guī)劃居住人口 22萬人。 白云新城設(shè)計(jì)與建設(shè)將貫徹“生態(tài)優(yōu)先、宜居新城、山城相融、綠色高效、滾動(dòng)實(shí)施”的原則， 北部、南部為高檔住宅區(qū)，中部為文化商業(yè)核心區(qū)域。核心區(qū)域 依托白云國際會(huì)議中心、廣州新體育館，集中建設(shè)廣州文化建筑群，引進(jìn)廣州歷史博物館、廣州市城市規(guī)劃展覽中心、廣東畫院、廣州畫院、嶺南文化中心等，通過文化中心提升區(qū)域的文化形象。在白云國際會(huì)議中心西側(cè)，規(guī)劃 有 面積約為 30 公頃的大型城市公園 。并 以地鐵站為核心，集商貿(mào)、酒店、休閑、娛樂于一體，形成商業(yè)服務(wù)中心，以標(biāo)志性塔樓成為全區(qū)的地標(biāo)，包括大型購物廣場、商業(yè)街等，機(jī)場航站樓及附屬設(shè)施將改造成為商業(yè)用地，與東部的商貿(mào)綜合體、商業(yè)步行街形成整體的商業(yè)氛圍。 白云新城規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為 “ 一軸雙中心六社區(qū) ” ，空間結(jié)構(gòu)以商業(yè)服務(wù)和居住為主，通過道路網(wǎng)絡(luò)，公園、綠化等系統(tǒng)，使各地塊功能上協(xié)調(diào)統(tǒng)一，空間上疏密結(jié)合、高低錯(cuò)落、收放有致。整個(gè)規(guī)劃區(qū)域形成 “ 一軸雙中心六社區(qū) ” 的空間結(jié)構(gòu)： “ 一軸 ” —— 利用原機(jī)場跑道空間，規(guī)劃一條南北向 80 米寬的中央帶形公園貫穿整個(gè)白云新城的景觀功能 ； “ 雙中心 ” —— 北部的文化中心 和南部的商業(yè)中心 ； “ 六大社區(qū) ” —— 根據(jù)服務(wù)半徑與服務(wù)人口，其中北部形成 “ 黃石社區(qū) ” 、 “ 云山社區(qū) ” 、 “ 蕭崗社區(qū) ” 三個(gè)社區(qū)，南部形成 “ 機(jī)場社區(qū) ” 、 “ 創(chuàng)意社區(qū) ” 、 “ 柯子嶺社區(qū) ” 三個(gè)社區(qū)。 白云新城規(guī)劃最大的特點(diǎn)和亮點(diǎn)是“生態(tài)優(yōu)先、宜居為重”， 區(qū)域綠地率達(dá)到 %，綠化覆蓋率達(dá)到 %， 人均公園面積達(dá)到 10 平方米，居民在步行500 米范圍內(nèi)可到達(dá)公園，規(guī)劃 30公頃 的白云 公園 和 15 公頃的飛翔公園兩大綠心，引入周邊水源，建立人工濕地； 三線下地、雨污分流、 人 車分行和廣州城區(qū)獨(dú)有的自行車專用車道系統(tǒng)等，都將在這 片新城中得到體現(xiàn) ；整體超過三分之二的區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，六大社區(qū)個(gè)個(gè) 建設(shè)“鄰里中心”，一般包括小超市、小零售店、衛(wèi)生站、洗衣店、郵政所、菜市場等，并且配套小運(yùn)動(dòng)場、兒童游戲場和鄰里公園等，滿足居民的日常生活與休閑需要，社區(qū)居民在 8 分鐘步行時(shí)間內(nèi)可達(dá)到。 白云新城定位與發(fā)展前景 白云新城 發(fā)展定位為 “ 云山西麓的宜居新城，主城區(qū)北部商業(yè)文化服務(wù)中心 ” 。 分高檔住宅區(qū)、文化中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)定位如下： 1）高檔住宅區(qū) 功能定位：交通便利、配套完善、景觀優(yōu)美的高檔居住社區(qū)。住宅建筑高度在 60100 米之間，綠地率達(dá) 40%以上。 項(xiàng)目所在 2）文化中心區(qū) 功能定位：集中規(guī)劃了市級(jí)文化休閑設(shè)施，主要包括廣東畫院、廣州畫院、城市規(guī)劃展覽中心、嶺南文化中心、廣州博物館和白云公園等。通過這些文化休閑設(shè)施與便利公共交通相結(jié)合，從而大大提升了整個(gè)地區(qū)的城市功能和文化形象。 3）商業(yè)中心區(qū) 功能定位：商貿(mào)綜合體片區(qū)位于白云新城中部，是地鐵二號(hào)線和地鐵 14號(hào)線交匯地段 —— 白云新城站公共交通樞紐，依托其突出的交通優(yōu)勢，發(fā)展商貿(mào)綜合體建筑，并通過步行系統(tǒng)連接老航站樓改建商業(yè)中心、步行商業(yè)街、西入口公園等，使之形成具有現(xiàn)代特色 的集商業(yè)貿(mào)易，酒店服務(wù)，休閑設(shè)施、公共休憩空間于一體的現(xiàn)代新城綜合體片區(qū)。 白云新城是廣州城區(qū)內(nèi)重點(diǎn)規(guī)劃的新城，政府重點(diǎn)支持開發(fā)，成為繼珠江新城外廣州城市最受矚目的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 ， 其發(fā)展前景大好 。 合理的城市規(guī)劃、有力的政府支持、優(yōu)越的居住環(huán)境、完備的商業(yè)配套、便利的軌道交通等，都是白云新城未來價(jià)值之所在。 現(xiàn)時(shí) ， 商業(yè)開發(fā)實(shí)力強(qiáng)勁的萬達(dá)廣場入駐開業(yè)，突顯出白云新城商業(yè)價(jià)值之高 ，對周邊商業(yè)帶動(dòng)作用明顯 ； 而廣州市新地王亦出現(xiàn)在白云新城，由保利以 20605 元 /㎡的樓面地價(jià)創(chuàng)造，預(yù)示著白云新城住宅市場充滿機(jī)遇，將大有可為 。 2 項(xiàng)目環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 國內(nèi) 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 397983 億元，比上年增長 %，高于 該年年初 預(yù)期 ；20xx 年第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值為 96311 億元，比去年同期增長 %，表現(xiàn)良好 。在 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整 的步調(diào)中 ，國民經(jīng)濟(jì) 仍保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。 中國經(jīng)濟(jì)仍然是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最具活力的國家之一，發(fā)展?jié)摿Ρ皇廊怂春谩? 2 . 71 4 . 29 . 69 . 2 1 0 . 302468101214162 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0%21631426581031404534090339798305000010000015000020xx0025000030000035000040000045000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元 良好的經(jīng)濟(jì)增長勢頭對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)而言是長遠(yuǎn)的利好，有助于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展 良好，但也存在一定問題與風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)面臨的主要問題與風(fēng)險(xiǎn)中，“通脹壓力增大”、“房地產(chǎn)調(diào)控難見成效”、“民間資本缺乏出路”分別占 %、 %、 %。這三大問題與風(fēng)險(xiǎn)，都能對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響；從側(cè)面可以看出，通脹、調(diào)控難見成效、民間資本無出路都對目前普遍較高的房價(jià)有一定支撐作用。 因此，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭或經(jīng)濟(jì)面臨問題等方面判斷，未來國內(nèi) 房價(jià)出現(xiàn)大幅 下降的可能性不大。 0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %8 0 . 0 %9 0 . 0 % 國內(nèi)政策環(huán)境 調(diào)控 政策是影響房地產(chǎn)市場走向的一只“有形之手”。對于現(xiàn)時(shí)市場，政府調(diào)控政策一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，發(fā)揮著非常大的作用。從 20xx 年初開始，針對全國普遍較高的房價(jià)問題，政府部 門 出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行調(diào)控： ◆ 20xx 年 1 月 7 日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該文件從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，詳細(xì)列出了 11 條措施，主要規(guī)定二套房貸首付不低于 40%。 ◆ 20xx 年 4月 17 日，國務(wù)院向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。其中規(guī)定“ 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍”“對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?！? ◆ 20xx 年 9月 29 日，國家有關(guān)部委下發(fā)通知，出臺(tái)五條包括信貸、稅收、市場監(jiān)管等方面的措施，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控，被業(yè)界稱之為“二次調(diào)控”，又稱作“新國五條”。具體措施包括嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制；全面暫停第三套房貸， 首套房貸款比例升至 30%及以上，二套房首付款比例不低于 50%；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；切實(shí)增加住房有效供給；加大住房交易市場檢查力度。 ◆ 20xx 年 10 月 19 日，央行突然宣布自 20xx 年 10 月 20 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu) 人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，房貸利率相應(yīng)提高。 ◆ 20xx 年 10 月底，多家銀行紛紛表示收到通知，將于 11 月 1 日起，全面取消房貸 7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。 ◆ 中國人民銀行 25 日宣布上調(diào)基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn)后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部當(dāng)天也下發(fā)《關(guān)于 調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，宣布從 20xx 年 12 月26日起，個(gè)人住房公積金貸款利率全面上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中，五年期以下(含五年 )從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。 ◆ 20xx 年 1月 26 日 ， 國務(wù)院辦公廳 下發(fā)《 關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》，被稱為“新國八條”；各地方相繼推出執(zhí)行細(xì)則，進(jìn)一步加大 調(diào)控力度。 總結(jié)： 過往的樓市調(diào)控，房價(jià)基本是越調(diào)越漲；而從 20xx 年開始的一系列措施 ，其力度不斷加大， 調(diào)控逐步加嚴(yán)加緊，可見政府要降低房價(jià)的決心之大。因此 ，面對 持續(xù) 緊縮的政策環(huán)境，房價(jià)將承受巨大壓力，預(yù)測將出現(xiàn)一定程度的下調(diào) ；而在房價(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下挫和調(diào)控持續(xù)期間，市場交易將相對低迷。 國內(nèi)房地產(chǎn)市場環(huán)境 20xx 年 全年 ，全國商品房銷售面積 億平方米，比上年增長 %； 其中，商品住宅銷售面積增長 %。 20xx 年，商品房銷售額 萬億元，比上年增長%； 其中，商品住宅銷售額增長 %。 20xx 年一季度全國商品房銷售面積 億平方米，同比增長 %；其中商品住宅銷售面積增長 %。銷售金額 萬億 元，同比增長 %；其中商品住宅銷售金額增長 %。 20xx 年 各月份 全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格 同比均是上漲 ， 漲幅呈現(xiàn)先上升后回落趨勢 ；新建商品住宅漲幅基本在兩位數(shù)。 20xx 年一季度，從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看出，房屋銷售價(jià)格同比仍處于 增長 ，但漲幅進(jìn)一度縮小。 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲跌幅度（月度同比） 3 5 . 2 %3 6 . 4 %2 7 . 5 % 3 . 4 % 3 . 2 % 1 5 . 4 % 1 0 . 1 %1 6 . 6 %1 6 . 0 % 1 4 . 5 %1 7 . 8 %2 0 . 0 %1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 127 1 5 5 .1 88 2 0 5 . 7 48 0 5 1 .2 46 7 7 7 .2 79 1 6 3 .16 4 6 6 .0 8 6 8 8 5 .8 61 0 4 4 5 .7 69 2 7 8 .3 21 0 1 1 2 .7 22 1 8 0 7 .8 405 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 9 . 51 0 . 71 1 . 71 2 . 8 1 2 . 41 1 . 41 0 . 39 . 3 9 . 18 . 67 . 76 . 41 2 . 71 4 . 51 5 . 91 7 . 3 1 6 . 91 5 . 81 4 . 41 3 . 1 1 2 . 61 1 . 91 0 . 48 . 5024681012141618201 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1270 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格70 個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格 經(jīng)過國家與地方政府部門不斷出臺(tái)調(diào)控政策措施， 全國房地產(chǎn)市場已明顯受到影響，增長速度放緩 ；但價(jià)格仍然維持在較高水平，未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌；成交 面積與成交金額增長明顯，保持在 10%以上。市場 狀況