【正文】 4 %多層住宅（7 層以下），有電梯1 2 %多層住宅（7 層以下），沒有電梯14%小高層住宅（8 —1 1 層）3 0 % 裝修標(biāo)準(zhǔn) 選擇精裝修比例占到 48%， 與廣州市市面上的住宅產(chǎn)品多以精裝修推出的現(xiàn)狀相符； 建筑風(fēng)格 也是以最常見的現(xiàn)代簡潔式最受歡迎 。 4． 3 產(chǎn)品偏好分析 高層、小高層洋房是目前 市場上 普遍的建筑類型； 二房、小三房和三房這類中小戶型較受歡迎 ，其特點(diǎn)是總價相對低，更為實(shí)用 。 4． 2 購房目的分析 18%14%18%36%12%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%行政機(jī)關(guān) 事業(yè)單位國有或集體企業(yè)私營/個體戶退休 其他大幅下降8%持續(xù)快漲4%略微下降50%上漲，幅度減緩38%非常了解10%不了解8%了解48%有點(diǎn)了解34% 26%46%18%6% 4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%首次置業(yè) 改善型置業(yè) 投資 給親友住 其他 改善 置業(yè)的比例達(dá)到 46%，首次置業(yè) 的比例達(dá)到 26%。 3個人58%4個人20%5個人4% 2個人15%5人及以上4%26%42%14% 12%6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%10000 元以下 10001 15000 元 1500120xx0元20xx1 25000 元 25001 元以上初中及以下2%研究生及以上10%高中/ 中專24%大專/ 本科64% 而對于樓市調(diào)控的看法，大部分人比較理性，認(rèn)為房價變動的幅度不會太大；一半人認(rèn)為 調(diào)控能使房價出現(xiàn)略微下降；九成人對白云新城是了解的。 從被訪者理解程度表和合作程度表可以看出，此次被訪者的支持程度較高。本次問卷調(diào)查采用 判斷抽樣的方法，主要是在珠江新城街頭、 天河區(qū)高檔寫字樓聚集的地段根據(jù)調(diào)查人員的主觀判斷，選擇較有社會地位或身價高的人士進(jìn)行問卷作答 。 4 消費(fèi)者調(diào)研 本項(xiàng)目 處于未來高檔住宅區(qū)白云新城內(nèi) ，占地面積 20795 平方米，建筑面積不大于 58586 平方米 ， 樓面地價 19971 元 /平方米，面積雖不大，但土地價格昂貴，可見該項(xiàng)目未來定位檔次在中高檔或以上，其目標(biāo)客戶群亦并非普通工薪階層。 2） 分蛋糕、起新灶：在戶型方面，可考慮以主流三房為主，分割這一市場分額；另外，設(shè)計(jì)部分小三房、二房甚至是一房的精品戶型，填補(bǔ)市場空白點(diǎn)。 5）除了樓盤區(qū)位、園林、戶型、物業(yè)管理等自身賣點(diǎn)外，文化營銷、概念植入等推廣方式越來越重要； 6）配套方面，除了 周邊配套外，小區(qū)配套的完善亦是各樓盤的優(yōu)勢 。 目標(biāo)客戶群：首次置業(yè)和改善型購房兼顧， 年齡介于 2545 歲之 間； 家庭月收入10000 元左右， 注重 實(shí)用性和舒適性 。小區(qū)內(nèi) 自建 有 配套小學(xué)，具體由白云區(qū)教育局安排辦學(xué) ； 泳池、籃球場、網(wǎng)球場、 ARTDECO 風(fēng)情園林。 價格： 售價 220xx 元 /㎡ 起 ， 預(yù)計(jì)均價 220xx23000 元 /㎡ ，帶精裝修 銷售狀況：項(xiàng)目已取得預(yù)售證，編號為 20xx0194，將于 5月中下旬放售。 目前 6 個樣板間已正式對外開放， 銷售中心開放 ， 首推 2 棟，貨量200 套左右，總 共 498 套單位 ，預(yù)計(jì) 20xx 年 10 月份交樓。 目標(biāo)客戶群： 年齡介于 3045 歲之間，已組建家庭； 家庭月收入 10000 元左右， 改善性購房為主； 注重生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)健康舒適的居住環(huán)境。小區(qū)內(nèi)， 體育公園（占地 3 萬㎡）、小學(xué)、幼兒園、 祥景肉菜 市場、銀行 。 銷售狀況： 目前該項(xiàng)目 326 套單位，已售出 162 套，整體銷售率為 %；三房單位共 260 套，售出 145 套，銷售率為 %，四房單位共 66套，售出 17 套，銷售率為 %。 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 祥景花園 17513 ㎡ 66750 ㎡ 3． 81 50% 戶型： 項(xiàng)目總共分南北兩區(qū) ，南區(qū) 3 棟 11 層電梯洋房，一梯兩戶，南北對流，窗窗觀中心園林景觀 ， 130 ㎡、 133 ㎡三房， 150 ㎡四房；北區(qū) 3 棟 28 層高層洋房， 二梯三戶，南北對流，遠(yuǎn)望白云山、體育公園、中心園林景觀 ， 104145㎡三房， 165187 ㎡四房。 祥景花園 祥景花園位于 白云黃石東路江景路 8082 號（黃石立交東側(cè)） ，由廣州白 XX 市建設(shè)開發(fā)公司投資建設(shè)，并自行銷售，由廣州白云信誠物業(yè)服務(wù)公司 進(jìn)行物業(yè)管理。 營銷： 通過文化營銷樓盤，以“文化美學(xué)，詩意生活”主題，結(jié)合硬廣、軟文、戶外廣告牌、戶外社區(qū)活動等一系列活動進(jìn)行宣傳推廣。 7） 全優(yōu)戶型一切從寬：空間方正實(shí)用廳寬比賞規(guī)拉闊 20%，陽臺進(jìn)深 米，優(yōu)勝出一倍的采光通風(fēng)效果。內(nèi)部配套， 園林泳池、中心花園、幼兒園、會所、風(fēng)情商業(yè)街，綜合文化活動中心（含電影院，老年人活動中心、青少年活動中心、兒童圖書閱覽館） 賣點(diǎn)： 1）位于白云新城內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 2）地鐵上蓋物業(yè)，離二號線江夏站僅 500 米； 3） 清新和時尚 的 外立面，大面積地運(yùn)用了質(zhì)樸典雅 的文化石與大面積的仿金屬玻璃，坡屋頂 設(shè)計(jì) 別具匠心 ； 4） 200 米超寬樓距 ； 5）園林景觀， 20xx 平方米澳洲珀斯天鵝湖：七種湖岸修邊天然迷人，疊瀑臺極盡珀斯水景文化 ； 50000 平方米超大澳洲風(fēng)情園林：多達(dá) 183 種的園林植物，澳洲風(fēng)情，鮮氧生活 ；白云山景。 銷售狀況：市場信息稱該項(xiàng)目目前處于尾貨消化階段，且不再推新貨；但從陽光家緣上得知，目前正推的 J13棟 2 26 層洋房共 277 套單位，已售 145套，未售 119 套，銷售率為 52%，其中大部分未售單位為已抵押不可售。 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 白云尚城三期山與城 61338 ㎡ 167225 ㎡ % 戶型： 戶型面積為 80 ㎡的兩房、 90 ㎡的小三房、 100120 ㎡的大三房以及 150㎡的四房單位 ， 絕大部分附帶面積超過 13 平方米的觀景露臺 。 三 競爭樓盤分析 該地 塊競爭樓盤分析選擇處于同一板塊 —— 白云新城板塊的白云尚城、祥景花園和云山名都等三個樓盤作為對象；白云尚城是與地塊最為接近的在售項(xiàng)目，祥景花園是與地塊規(guī)模相當(dāng)?shù)脑谑垌?xiàng)目，而云山名都是即將推貨的項(xiàng)目。 對外交通網(wǎng)絡(luò)方面，白云新城將在主交通骨架上采用“四縱四橫”道路骨架，提高內(nèi)部支路網(wǎng)密度，區(qū)內(nèi)規(guī)劃支路網(wǎng)密度達(dá)到 6 公里 8 公里 /平方公里；商業(yè)、辦公區(qū)采用高密度、方格網(wǎng)形式；居住區(qū)采用靈活的路網(wǎng)和慢型交通的形式，確保安全。綠化帶和渠化島上均種植覆蓋面積大的樹種，使道路為樹蔭覆蓋，滿眼見綠。 白云新城還將設(shè)置獨(dú)立步行系統(tǒng)，減少主干道對行人的影響。二號線沒原舊機(jī)場的跑道設(shè)置，在白云新城有四個站點(diǎn)，而十四號線則從南向北，與二號線在新城中央的商貿(mào)綜合樓處交會。鄰里中心將在社區(qū)居民的 8 分鐘的步行范圍之內(nèi)。 3） 鄰里中心配套 根據(jù) 《白云新城地區(qū)核心區(qū)部分地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》 規(guī)劃，白云新城六大社區(qū)內(nèi)會每隔 500 米左 右設(shè)一個 “鄰里中心 ”，將小超市、小零售店、衛(wèi)生站、洗衣店等商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集中起來。 2） 人文環(huán)境 白云新城北部地區(qū)依托白云國際會議中心、廣州新體育館，集中建設(shè)廣州文化建筑群，廣州博物館、廣州市城市規(guī)劃展覽中心、廣東畫院、廣州畫院等，打造特色文化中心區(qū)，宣揚(yáng)傳統(tǒng)嶺南文化，體現(xiàn)城市人文氣息，提升本區(qū)文化形象。 白云山優(yōu)質(zhì)的自然景觀 將 按視覺質(zhì)量優(yōu)良分為三個控制級別 ， 通過對建筑高度、體量和布局的控制，形成錯落有致、富于節(jié)奏的天際輪廓線，既顯山露水、山城交融，又 運(yùn)用 良好的生態(tài)、景觀環(huán)境提升土地開發(fā)的價值。通過系統(tǒng)化的步行到連接白云山幾個主要出入口，增強(qiáng)白云山的可達(dá)性。綠化帶和渠化島上均種植覆蓋面積大的樹種，使道路被 樹蔭覆蓋，滿眼見綠，實(shí)現(xiàn)生態(tài)宜居目標(biāo)。 公交線路則只有 841 線路，從廣州火車東站總站開往石井總站，公交線路匱乏。路面情況暢通，車輛較少。在白云新城建設(shè)尚不完善階段，生活配套主要還是靠小區(qū)內(nèi)部配套，以達(dá)到基本生活要求。而最近的五號停機(jī)坪購物中心距離地塊兩個地鐵站。 生活配套環(huán)境 現(xiàn)時周邊生活配套匱乏。 地 塊東面既是河涌水體，雖然現(xiàn)時條件較差，但隨著白云新城建設(shè)的不斷完善，將可營造成為自然溪景小品，成為未來小區(qū)居民的休憩之處。 齊富路 地塊 白云大道 云城西路 云城東路 目前地塊已完成土地平整工作，正砌磚墻圍護(hù)。 02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 0 0 01 4 0 0 01 6 0 0 01 8 0 0 02 0 0 0 02 0 0 9 1 Q 2 0 0 9 2 Q 2 0 0 9 3 Q 2 0 0 9 4 Q 2 0 1 0 1 Q 2 0 1 0 2 Q 2 0 1 0 3 Q 2 0 1 0 4 Q 2 0 1 1 1 Q元 / 平方米 地塊 微觀 環(huán)境 地塊現(xiàn)狀 該地塊坐落于白云區(qū) XX 西路東側(cè)、（規(guī)劃）橫二路南側(cè)、（規(guī)劃 ）白云二線北側(cè)，即目前 XX 西路與 XX 東路之間、 XX 東路與 XX 路交界處。 白云區(qū) 20xx 年網(wǎng)簽成交價格為 11903 元 /平方米，同比 20xx 年大幅上漲 %； 從各季度價格走勢可以判斷，白云區(qū)住宅價格一直處于上升通道，即使是在調(diào)控政策頻出的 20xx 年 同樣上漲明顯 。 白云 區(qū) 住宅市場環(huán)境 白云區(qū) 20xx 年住宅成交量為 萬平方米，同比上年 大幅下滑 %； 20xx年供應(yīng)量為 萬平方米， 比當(dāng)年成交量多 %，比上年供應(yīng)量 增加 %。 廣州市十區(qū) 20xx 年網(wǎng)簽成交價格為 12484 元 /平方米，同比 大幅上漲 %；而中心六區(qū)的價格也是持續(xù)上漲， 20xx 年 3 月份達(dá)到了 21969 元 /平方米 。 廣州市住宅市場環(huán)境 廣州市十區(qū)整體受國家宏觀調(diào)控影響， 20xx 年成交量為 萬平方米，大幅下滑 %； 20xx 年供應(yīng)量為 萬平方米，基本與當(dāng)年成交量持平，比上年供應(yīng)量減少 9%。 ◆ 信貸政策 方面， 貸款 (包括住房公積金貸款 )購買第一套住房的，首付比例不低于 30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率； 購買第二套住房的，其首付比例不得低于 60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍。 ◆ 對在本市已擁有 2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供 2年內(nèi)在本市繳納 1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。 廣州市房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 5 1 5 4 . 2 6 0 8 1 . 9 7 1 4 0 . 3 8 2 8 7 . 4 9 1 1 2 . 8 1 0 6 0 4 . 5 0 . 02 0 0 0 . 04 0 0 0 . 06 0 0 0 . 08 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 2 0 0 0 . 02 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0億元1 2 . 9 %1 4 . 9 %1 5 . 3 %1 2 . 5 %1 1 . 5 %1 3 . 0 %8 . 0 %1 1 . 0 %1 4 . 0 %1 7 . 0 %2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 在全國調(diào)控的大環(huán)境下，廣州市房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境也是從嚴(yán)從緊。 良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境， 將有助于廣州市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展 。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新核定，廣州 20xx 年 GDP 達(dá)到 億元，是繼滬京后國內(nèi)第三個 GDP 突破一萬億元的城市 ，發(fā)展勢頭良好。 區(qū)域環(huán)境 廣州市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 作為四大一線城市之一，廣州市近幾年持續(xù)快速發(fā)展，特別是在舉辦亞運(yùn)會的影響下，城市綜合實(shí)力的各個方面都有所進(jìn)步。 70 個大中城市房屋銷售價格漲跌幅度（月度同比） 3 5 . 2 %3 6 . 4 %2 7 . 5 % 3 . 4 % 3 .