四川某地塊可行性研究報告-文庫吧資料
2025-05-15 23:45本頁面
【正文】 1,200元/平米 小計 3934,2024464,7614905,233地下車庫建筑安裝費2,500元/平米5 管理費全部建安費(3)項%717607176071760基礎配套費575元/平米 間接費用其他費用 000000其中：外配套費(住宅建設配套費)210元/平米 利息含項目全部投資利息 2813,0002813,0002813,000 小區(qū)配套費(水電氣增容費等)220元/平米 小計 3523,7603523,7603523,760 總圖費(室外總體費用)85元/平米6不可預見費(2+3)項之和的%586215862158621 其他費用60元/平米三稅前成本 發(fā)展費用銷售稅金 5,99964,0726,02164,3046,03964,500 小計 5,99964,0726,02164,3046,03964,500住宅建安費按初裝修考慮。設計時，應重點結合小區(qū)被側俞涇浦河的天然臨水優(yōu)勢，美化駁岸等防汛設施，將防汛規(guī)范必設的6米防汛通道設計成既能滿足防汛要求，又能為小區(qū)提供機動車通行，還能為業(yè)主提供賞水、休閑空間的多用途組合通道。電子監(jiān)控裝置和有效的物業(yè)管理系統(tǒng)，將保證小區(qū)的交通組織次序井井有條。街坊主干道路幅不小于6米，次通道路幅不小于3米。結合建筑設計，小區(qū)內(nèi)布置相應的綠化、雕塑小品，小區(qū)設置透綠式圍墻，以美化小區(qū)、周邊環(huán)境。 環(huán)境布局：綠化率：大于35％。公建中的餐飲部分，應設置隔油裝置。 廢水：生活污水以前述方式排放，對周邊環(huán)境無任何影響。 廢氣：整個項目的建設和建成以后，均無污染性氣源產(chǎn)生。沿街商業(yè)設施的布置應充分考慮經(jīng)營活動可能對住宅、居民的影響。商業(yè)設施按上海市的環(huán)境衛(wèi)生門前三包的政策進行管理。小區(qū)內(nèi)生活垃圾袋裝集中后，由環(huán)衛(wèi)作業(yè)部門負責清運。其中：住宅1500終端（以每戶2終端計），公建、商業(yè)500終端。其中：住宅1500對（以每戶2對計），公建、商業(yè)500對。氣源為中壓，從市政管網(wǎng)引入。 燃氣：每戶設6立方米表，小區(qū)最高時用氣量約800立方米。小區(qū)過水面積為27700平方米。最高日生活污水排水量約為1000立方米。為滿足高層（或小高層）建筑的消防規(guī)范要求，小區(qū)內(nèi)應設自來水二路進水，直接從市政管網(wǎng)引入小區(qū)。 自來水：最高日用水量為1000立方米。其中：住宅4500千瓦（以戶均6千瓦計）；公建、商業(yè)500千瓦。小區(qū)住宅的外立面采用簡潔明快的現(xiàn)代風格。小高層住宅以15層為主，高層住宅以24層為主，頂上二層設復式住宅。住宅平面設計講究，房型多樣化，功能分區(qū)合理，尤其注重主臥、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生等主要使用空間的面積以及使用合理性，堅持做的六明，即：明廳、明房、明廚、明衛(wèi)、明電梯廳、明樓梯間。商場立面與住宅協(xié)調(diào)，室外用石材、大玻璃窗裝飾，體現(xiàn)豪華商場概念，室內(nèi)毛胚，或采用菜單式裝修。沿四川路留出北面小區(qū)入口后，盡量布置商場，柱距8米左右，進深24米左右，共建三層。小區(qū)內(nèi)沿河主要道路寬6米，其他道路寬3米（供消防、搬家用）。人車分流，小區(qū)內(nèi)設置地下車庫，約7500平方米，地庫上布置小區(qū)景觀綠化。地塊北面的河（俞涇浦）的污水處理正在整治之中，在今后的幾年內(nèi)，該河內(nèi)將有游艇和魚，結合我們樓盤的開發(fā)，河的南岸將是小區(qū)的一道美麗的風景線。四川路81號地塊，充分體現(xiàn)了他的地段優(yōu)勢，虹口區(qū)政府也將在四川路沿線大做文章，在虬江路、該綠地距81號地塊僅500米左右。該地塊周邊房地產(chǎn)項目住宅售價在5500—6000元/平米，根據(jù)與周邊房地產(chǎn)項目的比較，另外，綜合明珠線對該項目噪音方面的負面影響及四川路商業(yè)街的不可替代性、地塊南面近期將興建大型公共綠地、虹口區(qū)計劃將東寶興路規(guī)劃為休閑商業(yè)街的有利因素，預計該地塊市場平均售價保守、正常、分類如下：保守正常樂觀住宅550060006500商業(yè)110001400016000車位10萬/個11萬/個12萬/個商業(yè)售價依據(jù)參見附件3第三章 開 發(fā) 設 想隨著上海市府提出的新一輪舊房改造優(yōu)惠政策的出臺，上海中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將發(fā)生巨大的變化，房地產(chǎn)特有的優(yōu)勢“地段，地段，地段”將成為今后幾年內(nèi)開發(fā)商關注的重點。銷售單價4900～5700元/平方米。（3） 金寶大廈金寶大廈位于寶山路，是多年前開發(fā)的老樓盤，除了地段之外，沒有任何地優(yōu)勢，目前處于清盤期，因此其價格最低，僅在4850－5850元之間。（2） 榮欣大廈該項目位于海倫西路以北，四川路以西，規(guī)劃為兩幢24層高層，總建筑面積29000平米，其中1—3層為商業(yè)裙房，房型：、二房一廳11，2001年6月入伙，售價5900—7300元/平米。（1） 精武大廈該項目位于東寶興路已北，四川北路以東，近四川路，
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