【正文】 即南片分為兩期開(kāi)發(fā)，小區(qū)北片為一期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期用地面積約為7萬(wàn)平方米，一期總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，2008年8月竣工?！敢?guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)」：。車位配比：1:交通狀況：東苑路上有5830804路到銀城東苑站下，光華路上有12361314路到海福巷東站下。物業(yè)地址：白下區(qū)長(zhǎng)巷，銀城東苑的南面物業(yè)管理費(fèi)：「基本情況」：物業(yè)類別：普通住宅、商業(yè)、住宅（說(shuō)明按照2008年成交套數(shù)1663套*套均面積120平方米計(jì)算，板塊年成交不到20萬(wàn)平方米，按照2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計(jì)算，最好年成交不到65萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是比較大的。. 后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的城東板塊在售和在建項(xiàng)目（不包括未入網(wǎng)的待開(kāi)發(fā)地塊）不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，占整個(gè)板塊后續(xù)供應(yīng)量的65%，可見(jiàn)此區(qū)域在整個(gè)板塊中競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。216。216。216。. 項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析. 主要在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表光華路區(qū)域：項(xiàng)目名稱德基紫金南苑萬(wàn)達(dá)江南明珠萬(wàn)達(dá)紫金明珠鴻意星城項(xiàng)目地址玄武區(qū)長(zhǎng)巷石楊路2號(hào)星海路8號(hào)星海路6號(hào)開(kāi)發(fā)商南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司南京萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南京鴻意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積25萬(wàn)㎡18萬(wàn)㎡㎡15萬(wàn)㎡容積率2綠化率%%40%%推出時(shí)間在售期數(shù)二期四期二期建筑形式多層（6+1）、小高層（10+1）、高層（17+1）多層（45層）小高層（10+1）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯總套數(shù)2200套四期150套2306套1200套銷售率54%98%90%銷售均價(jià)（元/㎡）9500850072007500折后均價(jià)（元/㎡）900084006700主力面積（㎡）991149013012716092129主力客群主城范圍內(nèi)年輕成功人士板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人后續(xù)供應(yīng)量（㎡）約18萬(wàn)基本售完基本售完基本售完216。城東板塊2008年總可售房源5118套，%，供求關(guān)系處于供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)相當(dāng)嚴(yán)峻。. 城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，全市商品住宅累計(jì)成交42401套，與2007年相比，%。綜合評(píng)述：項(xiàng)目所在區(qū)域整體價(jià)格偏高，2008年南京各大區(qū)域價(jià)格都出現(xiàn)了2040%左右的下降調(diào)整，城東板塊由于成交量低迷維持在1020%左右的價(jià)格下調(diào)，市場(chǎng)補(bǔ)跌可能性在增大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于其它區(qū)域較大。. 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)從價(jià)格角度分析：2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還有10%左右的窄幅下調(diào)，預(yù)計(jì)最快下半年才能有所回暖，但目前每年都有12次的剛性需求行情支撐房市；從行業(yè)角度分析：2009年，經(jīng)濟(jì)危機(jī)繼續(xù)影響，預(yù)計(jì)未來(lái)12年，行業(yè)正式進(jìn)入“兼并”、“重組”階段，優(yōu)勝劣汰，行業(yè)健康發(fā)展必然；從政府政策方向分析：政府明確支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，“降價(jià)保量”的總方針使得市場(chǎng)降價(jià)成為一種趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商“順勢(shì)而為”是最好的選擇；從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)分析：經(jīng)濟(jì)危機(jī)必然導(dǎo)致消費(fèi)者消費(fèi)力降低，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚和購(gòu)買欲望低迷；從成交量的角度來(lái)分析：08年成交量相對(duì)于07年萎縮過(guò)半，09年預(yù)計(jì)也不會(huì)有很大的起色，預(yù)計(jì)維持在08年水平左右；從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)分析：縮減開(kāi)工量、運(yùn)營(yíng)開(kāi)支等，準(zhǔn)備過(guò)冬是明智的選擇，有錢的開(kāi)發(fā)商可以選擇儲(chǔ)地，預(yù)計(jì)09年下半年行業(yè)有可能出現(xiàn)回暖；南京市場(chǎng)熱點(diǎn)：供應(yīng)量決定市場(chǎng)熱點(diǎn)，江寧區(qū)、江北區(qū)和河西區(qū)將是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，或者城市中心高性價(jià)比地塊也是一個(gè)主要考慮方向。有的樓盤延續(xù)了過(guò)去的促銷舉措，有的則針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷售業(yè)績(jī)。扣除元旦和春節(jié)假日因素，㎡，商品住宅日均成交套數(shù)200多套，略低于2007年日均成交水平。. 2009年1月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析a) 市場(chǎng)消費(fèi)信心呈階段性回暖在各類房地產(chǎn)利好政策的刺激以及各樓盤的積極促銷，使得08年觀望者的剛性需求在08年底和09年2月份得到部分釋放，市場(chǎng)交易量有較大幅度的增長(zhǎng)，出現(xiàn)較為顯著的階段性回暖特征?！兑庖?jiàn)》的主要內(nèi)容包括：進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境，適當(dāng)調(diào)整普通商品住房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，抓緊研究并適時(shí)出臺(tái)提高公積金貸款額度，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度(最高為房款總額1%)；進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加大金融扶持力度，推進(jìn)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新，全力保障個(gè)人購(gòu)買自住住房的貸款需求；適當(dāng)調(diào)整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件，吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)等。 二、本標(biāo)準(zhǔn)自2008年10月1日起執(zhí)行，與本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。現(xiàn)將2008年南京房地產(chǎn)政策匯總?cè)缦拢篴) 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定》2008年8月27日，南京市工商行政管理局、南京市房產(chǎn)管理局、南京市公安局、中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部近日聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定》，從2008年9月1日起正式實(shí)行。 . 2008年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧2008年對(duì)南京房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，防止房地產(chǎn)投資再度過(guò)熱為主要目標(biāo)；下半年隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國(guó)家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^(guò)冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。2008年312月份，供求關(guān)系處于明顯的供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房?jī)r(jià)重心向下調(diào)整的直接影響因素。4000元/㎡以下的低檔房源集中在江北，此板塊樓盤紛紛大幅降價(jià)，成交持續(xù)上升；40005000元/㎡的中檔房源集中的江寧板塊，雖然此板塊樓盤也有大幅促銷，但成交比例明顯下降；而8000元/㎡及以上的城中新盤以及河西部分樓盤由于價(jià)格明顯下調(diào)，令8000元/㎡以上高檔房在年底出現(xiàn)翹尾。e) 低檔房源和高檔房源走勢(shì)相對(duì)教好，中檔房源成交比例下降。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致購(gòu)買力下降的影響，09年成交量是否能在08年基礎(chǔ)上回升還尚待觀察，銷售壓力和價(jià)格壓力在09年并存。d) 存量房增多，供求關(guān)系短時(shí)間很難逆轉(zhuǎn)，銷售壓力和價(jià)格壓力并存。城區(qū)市場(chǎng)由于絕對(duì)供應(yīng)量不大，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，因此其消化率急劇降低，明顯落后于新三區(qū)，呈現(xiàn)出“有價(jià)無(wú)市”的格局。c) 河西、江寧、浦口新三區(qū)銷售的消化率達(dá)到45%以上，傳統(tǒng)各區(qū)消化率城南為首河西、江寧、%、%、%，排名全市前三位。從成交量來(lái)看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市總量29%、26%和15%，累計(jì)占全市總量的70%。b) 浦口、江寧、河西新三區(qū)主導(dǎo)全市住宅供求的2/3。2008年全市商品住宅累計(jì)成交42401套，與2007年相比，%，全市各大區(qū)域全方位大幅萎縮，雖然江北、江寧及河西新三區(qū)市場(chǎng)