某地塊收購可行性研究報告-wenkub.com
2025-04-22 03:43 本頁面
【正文】 . 結(jié)論通過我司對宏觀市場、區(qū)域研究、地塊分析，以及項目開發(fā)經(jīng)營所要考慮到的投資費用估算，我們得出以下結(jié)論：根據(jù)目前市場環(huán)境以及結(jié)合項目所在區(qū)域未來12年市場預(yù)判，我們認(rèn)為海福巷地塊的目前合理土地價格在250萬300萬元/畝之間。n 城東板塊客戶人群在區(qū)域和層次上有一定局限性，一段時間內(nèi)還不能突破，一手、二手市場較主城區(qū)其他板塊不太活躍，這些因素都要在銷售初期充分考慮。 7. 結(jié)論與建議. 項目綜合評價從目前的市場情況來看，本次可行性研究主要是以市場、發(fā)展、營銷為重點，結(jié)合項目的開發(fā)、經(jīng)營等方面較系統(tǒng)的分析項目發(fā)展的市場、營銷條件，尋求最佳的開發(fā)、經(jīng)營模式。 6. 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按3500元/平方米底價測算（約350萬/畝計算）銷售均價按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項目總費用每平方米費用備注一開發(fā)成本34107712060161土地成本1984325003500土地費用19843250035002前期工程費10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計費用226780040規(guī)費 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費283475050人防工程建設(shè)費2834750505不可預(yù)見費113390020市政增容、煤氣管道運資費、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費907120167垃圾清運費2834750 508管理性費用510255090建安費的3%二開發(fā)費用302184355331銷售費用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財務(wù)費用12644119300按土地成本60%的2年計算三成本費用合計3712955556549四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429%六土地增值稅198432535土地成本1%增收七利潤44618965787八所得稅11154741197利潤的25%九凈利潤33464224590十凈利潤率9%根據(jù)以上經(jīng)濟測算，如果按照400萬/畝土地成本預(yù)算，項目凈利潤回報率僅僅只有9%，項目開發(fā)風(fēng)險較大，市場波動對項目開發(fā)影響很大，開發(fā)可行性比較嚴(yán)峻。因此，對國際風(fēng)險的分析并及時調(diào)整監(jiān)控本項目對長期發(fā)展是有利的。 項目的規(guī)劃是否得到市場的認(rèn)同；216。. 行業(yè)市場競爭風(fēng)險市場競爭風(fēng)險對本案的不利影響可歸結(jié)為三點：一是價格難以上漲；二、直接競爭樓盤已具有的市場品牌度和銷售經(jīng)驗；三、后續(xù)供應(yīng)量較大。雖然可能有政策扶持，但也要謹(jǐn)防市場壓力和對手競爭，50畝的小型項目也會受到相關(guān)政策法規(guī)的影響，因此，本項目應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的出臺，并提高對政策變動的預(yù)見性。項目均價（元/㎡）地理位置交通狀況配套設(shè)施項目規(guī)劃物業(yè)服務(wù)戶型設(shè)計居住環(huán)境開發(fā)商實力項目價格修正價（元/㎡）德基紫金南苑900099%99%100%100%100%100%100%99%95%8757萬達(dá)江南明珠840098%98%98%101%100%100%99%102%99%8078萬達(dá)紫金明珠9800101%100%101%99%100%99%99%99%99%9507鴻意星城750097%98%98%100%100%100%99%100%99%6848市場加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表項目德基紫金南苑萬達(dá)江南明珠東城雅筑鴻意星城修正價（元/㎡）8756807795076847權(quán)重60%20%10%10%修正值52541615950684本項目價格（元/㎡） 8500通過以上的市場比較分析，我們得出一個符合現(xiàn)階段本項目的市場定價應(yīng)該在8500元/㎡，再加上國家預(yù)測2009年房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境的小幅下降，預(yù)計會有5％的下降，即未來項目市場合理定價應(yīng)在8000元/㎡左右。 O 機 會 ——隨著地鐵二號線的即將建成通車、南京繞城公路向北，交通問題的解決大力抬升了城東板塊的價值；——樓盤尚未開發(fā)，可在主題設(shè)計和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭特色； T 威 脅 ——本案周邊新老小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對比參數(shù)；——區(qū)域內(nèi)品質(zhì)樓盤較多，對新樓盤開發(fā)提出更高要求；——區(qū)域內(nèi)客戶不足，要在客戶群的突破上作文章。 區(qū)域內(nèi)二手房主力面積為85135平方米，主力戶型以大兩房和三房為主；216。. 項目區(qū)域主要二手房情況分析. 項目區(qū)域精選二手房源概況樓盤名稱年代樓層裝修情況面積（㎡）總價（元）單價（元/㎡）城開家園20037/16毛坯10871大地豪庭20058/11精裝11600御水灣花園200610/11毛坯10434銀城東苑20065/18毛坯9750清新家園20045/7精裝8992老友記公寓20074/8精裝8885萬達(dá)江南明珠20041/7精裝8117萬達(dá)紫金明珠20064/9精裝7500注:以上數(shù)據(jù)采自2月10日365房產(chǎn)網(wǎng). 項目區(qū)域二手房市場分析216。 主城范圍內(nèi)的成功人士，多有私家車；216。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，㎡，%。主力戶型為：91平米（兩房兩廳）、125平米（三房兩廳）、150平米（四房兩廳）。項目推廣名稱為德基?紫金南苑。月物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：南京凱豐經(jīng)濟開發(fā)有限公司建筑設(shè)計單位：南京城鎮(zhèn)建筑咨詢設(shè)計有限公司、江蘇建筑設(shè)計研究院有限公司開盤時間：一期2007年10月，二期2008年5月入住時間：2008年12月占地面積：125000平方米總建筑面積：250000平方米總戶數(shù)：2200戶容積率：2綠化率：37%）. 重點競爭個案分析德基紫金南苑「項目概況」：德基紫金南苑位于海內(nèi)外聞名的南京東郊風(fēng)景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長巷，地
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