【正文】 海福巷地塊收購可行性研究報(bào)告二00九年二月目 錄1. 項(xiàng)目背景 4. 報(bào)告編制目的 4. 項(xiàng)目概況 4. 地塊基本條件 4. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限 5. 項(xiàng)目資源分析 5. 基地資源評(píng)估表 62. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 7. 2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 7. 2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 8. 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 8. 2008年南京整體市場(chǎng)情況分析 8. 2008年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧 11. 2009年國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境展望 12. 2009年1月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 13. 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 143. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究 15. 項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析 15. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯 15. 城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻 15. 項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 16. 主要在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表 16. 后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè) 17. 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 17. 項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析 19. 項(xiàng)目區(qū)域主要二手房情況分析 20. 項(xiàng)目區(qū)域精選二手房源概況 20. 項(xiàng)目區(qū)域二手房市場(chǎng)分析 204. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析及銷售價(jià)格預(yù)判 21. 項(xiàng)目綜合分析（SWOT分析） 21. 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判 21. 建筑類型 21. 銷售價(jià)格建議 225. 風(fēng)險(xiǎn)分析 23. 定性分析 23. 政策風(fēng)險(xiǎn) 23. 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 23. 行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 24. 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 24. 國(guó)際風(fēng)險(xiǎn) 24. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 24. 預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn) 246. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 26 26 277. 結(jié)論與建議 29. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 29. 結(jié)論 291. 項(xiàng)目背景. 報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見。 結(jié)合市場(chǎng)的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。. 項(xiàng)目概況. 地塊基本條件基地位于南京城東板塊白下區(qū)，位于光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東。地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平整。216。 地塊編號(hào)：216。 項(xiàng)目四至：光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東；216。 用地面積：50畝； 216。 實(shí)際出讓面積：33350平方米；216。 規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅216。 建筑容積率：≤；216。 建筑面積：56695平方米；. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限216。 土地交付條件:拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)；216。 土地使用權(quán)出讓年限：70年；. 項(xiàng)目資源分析方向資 源照 片東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好，但缺少特色和維護(hù)南南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處（正在經(jīng)營(yíng)中）西西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主要和解放軍理工大學(xué)緊臨北地塊北面現(xiàn)為南京總參干休所小區(qū). 基地資源評(píng)估表權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良中等一般較差土地級(jí)別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會(huì)治安★社會(huì)人文★區(qū)位形象★人工開發(fā)★結(jié)論：p 地塊屬城東板塊，雖可見到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。p 地塊所屬位置屬城郊結(jié)合部，本案南面直對(duì)城東最大的拆遷安置小區(qū)之一——四方新村，人員復(fù)雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來寧務(wù)工人員居住地，社會(huì)治安、環(huán)境一般。p 外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏； p 地塊位于城東板塊，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來寧的打工著居住，且實(shí)際離新街口主城區(qū)也較遠(yuǎn)，無法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對(duì)比較差的位置。p 地塊南側(cè)的商業(yè)如羊肉館等經(jīng)營(yíng)雖好，但檔次不高，對(duì)項(xiàng)目建成后的出街形象造成一定影響。p 根據(jù)基地分項(xiàng)評(píng)估，綜合評(píng)估基地級(jí)別為中等。本案位于城郊結(jié)合部，各項(xiàng)開發(fā)條件一般，項(xiàng)目?jī)r(jià)值有待進(jìn)一步挖掘。2. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析. 2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房?jī)r(jià)自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下六個(gè)特征：a) 房屋交易量持續(xù)下降，空置面積較快增加。2008年111月，%。四十個(gè)重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上。同時(shí)，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來的負(fù)增長(zhǎng)，截止11月底，%。b) 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降。受需求市場(chǎng)低迷的影響，08年 4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均為同比負(fù)增長(zhǎng)。，%，； c) 房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來首次下降。08年8月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。從環(huán)比看，%。d) 加大住房保障建設(shè)。2008年，加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一，經(jīng)濟(jì)適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對(duì)商品房市場(chǎng)存在一定的沖擊。. 2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)a) 商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。b) 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。c) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會(huì)增加。d) 2009年年底房?jī)r(jià)將止跌企穩(wěn)。雖然國(guó)際大環(huán)境和國(guó)內(nèi)小環(huán)境的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂觀，但中國(guó)“保增長(zhǎng)”的4萬億資金投入、08年底各項(xiàng)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推行，房地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等，都對(duì)09年房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。預(yù)計(jì)隨著2009年第3季度宏觀經(jīng)濟(jì)的回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能在09年底真正止跌企穩(wěn)。. 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析. 2008年南京整體市場(chǎng)情況分析a) 成交量全方位大幅萎縮。2008年全市商品住宅累計(jì)成交42401套，與2007年相比，%，全市各大區(qū)域全方位大幅萎縮，雖然江北、江寧及河西新三區(qū)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的幅度較傳統(tǒng)中心高，但仍無法拉升全市成交量。備注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套數(shù)計(jì)算。b) 浦口、江寧、河西新三區(qū)主導(dǎo)全市住宅供求的2/