【正文】 X市X路以南項(xiàng)目地塊可行性研究報(bào)告2007612第一章 房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境一、 X概況（一）人文、地理及交通條件區(qū)域位置與交通狀況X市位于安徽省北部，東經(jīng)116度23分——117度02分，北緯33度16分——34度14分之間。地處華東地區(qū)腹地，蘇、魯、豫、皖四省之交，北接蕭縣，南臨蒙城，東與宿州比鄰，西連渦陽和河南永城。南北長108公里，東西寬60公里，總面積2741平方公里。X市地勢(shì)由西北向東南傾斜，地貌以平原為主，%，%。本市河流有十多條，總長378公里，主要河流有濉河、南沱河、閘河、龍岱河、岱河、龍河、湘西河、洪堿河、巴河、王引河、新北沱河、包河、澮河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面積約18萬平方米。素有“百里煤城”美譽(yù)，大小煤礦星羅棋布。全市因采煤塌陷土地已達(dá)15000公頃，形成永久性水面4000公頃，季節(jié)性水面5000公頃。春秋季明顯短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎熱多雨。全年主導(dǎo)風(fēng)向夏季多為東南風(fēng)，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。行政劃分及隸屬關(guān)系X市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。市轄一縣三區(qū)：包括濉溪縣（10鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，413村，24居）、相山區(qū)（1鎮(zhèn)7辦，40村56居）、杜集區(qū)（3鎮(zhèn)2辦，92村，20居）、烈山區(qū)（3鎮(zhèn)5辦，84村,43居）。人口狀況2006年，。常住人口204萬人，與上年持平。2006年人口數(shù)及其構(gòu)成指 標(biāo)年末數(shù)（萬人）比重（%）全市戶籍人口 其中：非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口 其中：男性 女性 其中：018歲 1860歲 60歲及以上城市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)與制約因素（1）自身優(yōu)勢(shì)：①煤炭資源優(yōu)勢(shì)。X已探明儲(chǔ)量84億余噸，且煤種齊全。隨著國家新能源戰(zhàn)略的實(shí)施，X市煤炭資源的品種優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步突出，是全國少有的具備發(fā)展煤化工條件的煤產(chǎn)區(qū)之一。②區(qū)位優(yōu)勢(shì)將逐步顯現(xiàn)。X是安徽距離淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市徐州最近的城市，是安徽離出?？谧罱某鞘兄?，也是距離未來中俄聯(lián)合建設(shè)歐亞大陸橋最近的城市。京福高速、連霍高速的貫通，京滬高速鐵路的修建，進(jìn)一步改善了X市的交通條件，X市東西互補(bǔ)、南北交融的區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步提升。③勞動(dòng)力資源優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一大批高素質(zhì)工程技術(shù)人員和技術(shù)熟練的產(chǎn)業(yè)工人，勞動(dòng)力成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長三角地區(qū)，比較優(yōu)勢(shì)明顯。④綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)?！笆濉币詠鞽市經(jīng)濟(jì)呈加速增長態(tài)勢(shì)，地區(qū)生產(chǎn)總值及財(cái)政收入等增長速度指標(biāo)一直位居皖北地區(qū)前列。⑤推動(dòng)經(jīng)濟(jì)加速增長的重大項(xiàng)目布局初步形成。煤炭、電力、煤化—鹽化一體化、煤化工等一大批重點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施，新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)開始全面孕育，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)加速增長的重大項(xiàng)目儲(chǔ)備充裕。六是社會(huì)精神文明優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過多年的文明城市創(chuàng)建工作，市民文明素質(zhì)和城市文明程度得到了極大提高。（2）面臨的挑戰(zhàn)和制約因素：①從外部制約因素來看，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度依賴煤電產(chǎn)業(yè)，煤電產(chǎn)業(yè)增加值占整個(gè)工業(yè)增加值的80%以上，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過于單一，抵御宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力弱，易受國際、國內(nèi)能源價(jià)格波動(dòng)等不確定性因素的沖擊。②從內(nèi)部制約因素來看，一是資源及環(huán)境要素的制約。我市水資源匱乏，人均水資源占用量僅為全省平均水平的2/5，且地表水污染嚴(yán)重，造成功能性缺水。工業(yè)“三廢”、采煤塌陷速度仍在加快，對(duì)維護(hù)X的生態(tài)環(huán)境構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。二是資金的制約。企業(yè)的融資能力偏弱，融資以貸款為主，融資方式和渠道單一，投融資機(jī)制不活，制約了企業(yè)的成長和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三是人才制約。在采煤、選煤方面人才濟(jì)濟(jì)，但其他方面的人才就明顯不足，特別是煤化工、管理、開放型等專業(yè)人才有限，人才的后備資源不足。四是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，二元結(jié)構(gòu)矛盾突出。農(nóng)業(yè)人口較多，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，產(chǎn)業(yè)化水平偏低，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。中心城區(qū)規(guī)模小，聚集功能不強(qiáng)，輻射能力弱，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)力不足。五是開放型經(jīng)濟(jì)、非公有制經(jīng)濟(jì)等發(fā)展不足。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)資源依賴性較強(qiáng)，企業(yè)的自主創(chuàng)新動(dòng)力不足；經(jīng)濟(jì)外向度較低；非公有制經(jīng)濟(jì)總量小，遠(yuǎn)低于全國和全省平均水平；開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)發(fā)展慢、總量小，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率低。（二）歷史沿革與文化屬性相傳公元前21世紀(jì)，商王朝的創(chuàng)立者商湯的十一世祖相土向東部開拓疆土，建城于相山南麓，相山、相城由此得名。春秋（公元前588576年）　宋國共公為避水患，經(jīng)睢陽遷都于相。中華民國元年（1912年）　市境分屬安徽省宿縣和江蘇省蕭縣。1948年11月，市境解放。1949年6月，市境分屬華東局皖北行政公署宿縣專區(qū)之宿縣和蕭縣。1960年4月，建立濉溪市。1971年4月，更為X市。X著名的風(fēng)景名勝有相山森林公園、顯通寺、飲馬池、釣魚臺(tái)、疊翠峰、奇峰、摩崖石刻、萬丈碑、牛鼻洞、秘霞洞、雪泉、戰(zhàn)捷山、天藏寺、龍脊山自然風(fēng)景區(qū)、南湖公園、乾隆湖旅游風(fēng)景區(qū)、世紀(jì)廣場。X的聞人名士有：春秋時(shí)期政治家、秦相蹇叔；三國時(shí)期的揚(yáng)州刺史劉馥、魏國大司農(nóng)桓范、三國魏著名文學(xué)家、哲學(xué)家、音樂家“竹林七賢”之一的嵇康、劉伶；東晉軍事家、音樂大師桓伊、東晉繪畫和佛像雕刻大師戴逵；明代開國元?jiǎng)赘涤训?；我國?dāng)代杰出的人民藝術(shù)家、雕塑藝術(shù)大師、著名的美術(shù)教育家、中國美術(shù)館事業(yè)的開創(chuàng)者劉開渠等等。X市酒文化悠久，著名的口子酒就是產(chǎn)于此地。臨渙包瓜、臨渙棒棒茶、黃里石榴、黃里笆斗杏、土型西瓜、大莊葡萄、宿半夏都是X的久負(fù)盛名的特產(chǎn)。（三）城市發(fā)展與城市規(guī)劃建設(shè)2006年榮獲“國家園林城市”稱號(hào)。，%，%，%，城市公交客運(yùn)人次5410萬人次，%。交通運(yùn)輸能力不斷提高。全年公路運(yùn)輸完成貨運(yùn)量3626萬噸，%；貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量112622萬噸公里，增長24%。完成客運(yùn)量3408萬人，%，旅客運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量199722萬人公里，%?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于批準(zhǔn)X市城市總體規(guī)劃的通知》中明確規(guī)定：X市在城市發(fā)展過程中要以主城區(qū)湖泊為中心，相山、龍脊山為背景，構(gòu)建“雙山伴湖”的山水城市框架。依托城市豐富的水系和周邊山體，大力開展城市綠化建設(shè)，形成多種形式的公共綠地系統(tǒng)，突出山、水、城、林交融一體的城市特色。在城市功能定位方面，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌做好X市城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的各項(xiàng)工作。大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的根本轉(zhuǎn)變，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，依托X市豐富的礦產(chǎn)資源和能源工業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。不斷完善城市功能，逐步把X市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、生態(tài)良好，具有地方特色的現(xiàn)代化城市。努力建成安徽省東北部地區(qū)的中心城市，國家重要的能源城市。根據(jù)規(guī)劃要求，未來15年X市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：有序推進(jìn)城市化進(jìn)程，形成完美的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)，擁有先進(jìn)的公共服務(wù)設(shè)施和完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效顯著，城市管理規(guī)范有序。通過20年左右的時(shí)間，把X建設(shè)成為布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的資源型生態(tài)山水園林城市。到2020年，X主城區(qū)實(shí)際居住人口控制在94萬人以內(nèi)。二、 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及人民生活（一）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行國民生產(chǎn)總值全年生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，%。人均GDP按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值11015元，比上年增加763元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006年，%；，%；，%。：：。固定資產(chǎn)投資，%，，%%。分行業(yè)看，工業(yè)投資75億元，%，，%和99%。分區(qū)縣看，，，%、%、%%。（二）人民生活城市居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9807元，比上年增長14%，人均消費(fèi)性支出7559元，增長12%。恩格爾系數(shù)%。消費(fèi)品零售總額，%，增幅為近10年來最高水平。居民人均儲(chǔ)蓄存款余額，%。人均居住面積，農(nóng)村居民人均住房面積38平方米。第二章 X房地產(chǎn)市場發(fā)展概況一、X房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡：2001年黎苑新村成為X市最大最大的住宅小區(qū)。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。2002年X市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1。37億元。，同比增長了74%。2004年。2006年僅相山區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)投資就達(dá)到10億元。從20012005年底相山區(qū)五年累計(jì)完成開發(fā)面積400萬平方米。2002年以來,X市商品房銷售價(jià)格的不斷上漲也反映了商品房市場的供求狀況。在X,商品房價(jià)格平均價(jià)格2002年為1202元/平方米,2005年5月末為1519元/平方米,%。但是市區(qū)的商品房價(jià)格明顯的高于統(tǒng)計(jì)價(jià)格。目前市區(qū)新建住宅和二手住宅的最低價(jià)格分別為1950元/平方米、1500元/平方米。最高價(jià)格分別為3100元/平方米、2900元/平方米,比2002年幾乎增加了一倍,居安徽全省的第二位。二、 現(xiàn)狀：X市房地產(chǎn)起步較晚，雖然歷經(jīng)這幾年的高速增長，發(fā)育還是不太完善，表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格不太穩(wěn)定，開發(fā)項(xiàng)目信息不能共享，已售房和未售房信息不公開，期房交易、炒房等投機(jī)行為嚴(yán)重，造成了多數(shù)市民對(duì)是否買房把握不準(zhǔn)，對(duì)房價(jià)更是如霧里看花般迷惑，是持幣待購還是馬上入市，專家的爭論，政府的缺位，使百姓無所適從。目前X市新樓盤房價(jià)保持在16002500元/平米之間，最高3200元/平米。從2002年到現(xiàn)在，X市房地產(chǎn)項(xiàng)目開工和竣工面積成倍增長，房產(chǎn)交易空前活躍，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不斷增長，很多市民已經(jīng)感覺到房價(jià)到了無法承受的地步，最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示多達(dá)90%的人表示買不到房子，一時(shí)間，房價(jià)成了人們街頭巷尾議論最多的話題：今年房價(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲；價(jià)格會(huì)不會(huì)往下跌，會(huì)出現(xiàn)在什么時(shí)候！三、 分析現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上無外乎兩種聲音： 房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，因?yàn)檎鎸?shí)地消費(fèi)需求決定著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場還是買方市場，房屋還屬于緊俏商品，供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)上漲，加上土地成本、建筑材料成本不斷增加造成房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高。 房地產(chǎn)價(jià)格將在2007年夏秋間出現(xiàn)下降的拐點(diǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場經(jīng)過幾年發(fā)展，利潤可觀，吸引了眾多的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，大家都在圈地建房，一時(shí)間房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春蘇般的大量增長，百姓固然有需求，但是需求總量有限，而開發(fā)面積成倍增加，早晚會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面，到那時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將會(huì)日趨明顯！四、 風(fēng)險(xiǎn)X市的房地產(chǎn)新項(xiàng)目雖然主要集中在人民路附近，但是配套設(shè)施及其不完善，商業(yè)、醫(yī)療、教育、金融、日常消費(fèi)設(shè)施也不