【正文】 三、經(jīng)過對市場的深入調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目本身?xiàng)l件，項(xiàng)目定位適于建造休閑景觀類精品型中高檔物業(yè)（多層、聯(lián)排別墅物業(yè)為主）。通過對項(xiàng)目的市場、社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的分析可知，本案從經(jīng)濟(jì)與社會效益角度來看，是可行的，并具備較大發(fā)展?jié)摿?。? 投資決策：上層決策機(jī)構(gòu)的決策水平對本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要深入進(jìn)行市場調(diào)查，密切關(guān)注市場的動態(tài)，根據(jù)市場的變化及時(shí)作出相應(yīng)的措施調(diào)整，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。同時(shí)，可以與承包商簽定有效的承包合同，讓承包商承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)市場預(yù)測，在項(xiàng)目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。通過以上分析，按照68萬/畝的地價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目具有一定經(jīng)濟(jì)效益，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)，從經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)角度考慮，項(xiàng)目是可行的。銷售總收入為：56600萬元銷售收入表分項(xiàng)面積（單位：平方米）收益單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（單位：元）收益總價(jià)（單位：萬元）住宅180000270048600商業(yè)2000040008000公共設(shè)施460700總建筑面積204607　56600 項(xiàng)目投資利潤率預(yù)測總銷售收入56600萬元經(jīng)營稅費(fèi)及附加：營業(yè)稅取銷售收入的5%%%合計(jì)：3113萬元總投資：44690萬元利潤總額：投資利潤=銷售收入總投資稅金 =56600－44690－3113 =8797萬元所得稅預(yù)測：879733%=2903萬元稅后凈利潤：8797–2903=5894萬元稅后總投資凈利潤率：5894/44690100%=%靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)(元/m178。(預(yù)估基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為11%，%，再累加年均通貨膨脹因素3%,%。 同理推斷，商業(yè)均價(jià)為：4000元/平方米。以上是判斷住宅物業(yè)價(jià)值的11個項(xiàng)目基本要素，但不容忽視的是，整體市場的供求狀況、競爭樓盤的建設(shè)和推廣策略、政府有關(guān)政策的制定、國家以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化，都是影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要前提要素。小高層也以二室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)為主，面積為85~105㎡和115~125㎡之間。 威脅(threat)：第五章 項(xiàng)目初步定位一、形象定位：“X公園北，純水岸生活景觀公館”二、項(xiàng)目檔次定位：中高檔社區(qū)三、目標(biāo)客戶定位：X市區(qū)政府高級公務(wù)員；礦業(yè)集團(tuán)中高級管理人員；私營企業(yè)主；其他企事業(yè)單位高級管理人員；X市周邊城市的投資、旅游度假的置業(yè)人群。3．宏觀政策的利空影響。2．項(xiàng)目周期較長，有一定風(fēng)險(xiǎn)。S（優(yōu)勢）：1．區(qū)位優(yōu)勢，距市區(qū)城北、城南的繁華地帶距離均比較近，為淮北市區(qū)開發(fā)重點(diǎn)。項(xiàng)目地塊東面為南湖路，與馬莊隔路相望。 地形地貌地塊地勢平坦，現(xiàn)已全部拆遷與平整完畢，接近于凈地。從被調(diào)查者對住宅面積分布上看，對客、餐廳面積要求主要集中在30~40㎡，主臥室面積集中在20~25㎡，次臥室面積則集中在15~20㎡，現(xiàn)在的社會很強(qiáng)調(diào)人與人的交流和交往，而中國的傳統(tǒng)也講究待客之道，而對于現(xiàn)在的家庭來說，親戚、朋友等上門做客最直觀反映主人的檔次的就是客廳、餐廳是否寬敞，是否有可以留宿的客房及房間的大小等等，并且出于居住舒適度、實(shí)用性等方面的考慮，一般消費(fèi)者會選擇主臥室、客廳相對較大的。生活水平的提高使得現(xiàn)在的X市民開始注重良好的生活環(huán)境。C．希望購買居住面積統(tǒng)計(jì)而對希望住宅面積的調(diào)查中，大多數(shù)選擇95~105㎡和115~125㎡這兩種面積形式，主要是因?yàn)閷τ谀贻p的購房者心理來說，擁有的積蓄相對較少，而基本上95~105㎡的面積也就足夠，可能以后有機(jī)會還可以再換面積較大的房型；對于處于中年層次的人群來說，要考慮到家庭成員的居住場所是否足夠?qū)挸?，功能是否齊全等，而手頭上的積蓄相對較多，所以普遍會選擇面積相對更為適中的95~105㎡和115~125㎡。當(dāng)然，考慮的X目前的經(jīng)濟(jì)狀況和居民收入水平，小高層住宅將來會越來越為多數(shù)消費(fèi)者所接受，而高層和別墅這樣的高檔次樓盤目前還不能為大部分的市民看好。從以上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，X市目前存在的戶型中二室二廳一衛(wèi)及二室一廳一衛(wèi)占絕大多數(shù)，住宅面積也大多為65~95㎡，絕大多數(shù)的被調(diào)查者居住的是多層住宅。根據(jù)2005－2006年X房地產(chǎn)市場調(diào)查研究機(jī)構(gòu)的一份內(nèi)部調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)分析資料《X市消費(fèi)者住宅戶型需求調(diào)查報(bào)告》顯示，我們可以了解X市目前在售樓盤的主力戶型、暢銷戶型、滯銷戶型及消費(fèi)者對戶型的需求類型：（1）客戶需求特點(diǎn)A．年齡分布：B. 收入人群比例：C. 目前X居住狀況：目前X市消費(fèi)者居住多層的約51%，居住小高層的約22%，居住高層的約8%，居住別墅的約2%，居住其他物業(yè)類型的約17%；%居住在一、二層，%居住在三、四層，%居住五、六層，%居住在七層以上。從本次市場調(diào)研情況來看，X市場項(xiàng)目總體規(guī)劃有超小高層、高層、多層混合社區(qū)方向發(fā)展的趨勢，同時(shí)在帝景翰園成功的刺激下，市場對高層、小高層項(xiàng)目看好的趨勢提高。部分樓盤辦理VIP貴賓卡，提供部分優(yōu)惠打折等。部分一樓送花園，價(jià)格和4樓齊平，銷售價(jià)格基本為各樓盤最低價(jià)格。不確定因素也在相當(dāng)一定程度上存在，如翡翠島、慢城、相山庭院、帝景翰園后幾期產(chǎn)品的上市時(shí)機(jī)、價(jià)位，都將可能成為潛在重要的競爭對手，應(yīng)給予高度關(guān)注。東紫昱苑）地理位置林業(yè)處以北長山以南（榴園路與幸福路交叉口）開發(fā)商X市九方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理安佳置業(yè)顧問有限公司綠化率32%樓盤賣點(diǎn)皖北地區(qū)首席半山養(yǎng)生型主題社區(qū)規(guī)劃戶數(shù)400余戶物業(yè)類型多層、聯(lián)體別墅（2戶）、獨(dú)棟別墅（1戶）目前狀況預(yù)約登記中（尚未開盤）戶型設(shè)計(jì)社區(qū)配套統(tǒng)一分戶供暖、智能化安全體系、管家式物管、35處社區(qū)健身設(shè)施、100公尺攀巖基地、1000米景觀大道周邊配套礦工醫(yī)院、職防院、二幼、二小、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、銀行、餐飲、百貨大樓、友誼巷、黨校菜場、淮海路商業(yè)圈、相山公園、名仕花園地理位置相山路北端，X電大南開發(fā)商不詳規(guī)劃樓數(shù)1棟規(guī)劃戶數(shù)158號物業(yè)類型高層目前狀況6層以上已全部售罄，16層部分房源在售戶型設(shè)計(jì)119m158m190m2銷售價(jià)格36004070元/m2（16層），頂層4900元/m2銷售率90%周邊配套二實(shí)小藝術(shù)幼兒園、實(shí)驗(yàn)二小、電大、市委黨校、相山公園（四）樓市主要特征評點(diǎn)：樓市規(guī)模分析由于早期較早項(xiàng)目進(jìn)入尾盤期，市場供應(yīng)量相對減少，但是同時(shí)部分新樓盤正在推廣正式入市，如相山庭院、慢城、相山峰景、水景天成二期、華佳梅苑二期、奧斯卡春城二、三期以及慢城等，估計(jì)未來1—2年市場的總體供應(yīng)量仍會維持在約50——70萬平方米左右。水景天成地理位置濉溪路306號慶相橋西南（與濉河交叉口）開發(fā)商X綠洲房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)衢州花神園林綠化工程工程有限公司全程企劃廈門特域企劃公司總用地面積415畝（30萬m2）建筑面積45000m2（二期）規(guī)劃戶數(shù)303戶(二期)綠化率60%樓盤賣點(diǎn)1700m2幼兒園銷售價(jià)格庭院洋房：2488元/m2（起價(jià)）庭院HOUSE：3500元/m2（起價(jià)）周邊配套婦幼保健院、射擊館、X市體育館、市政府、世紀(jì)廣場、十二中、名流酒店等備注樓盤參考萬科未來X最具精品氣質(zhì)的高尚人文社區(qū)總用地面積298畝建筑面積25萬m2容積率（）綠化率%規(guī)劃樓數(shù)15個花園院落（46棟建筑圍合成一個院落組團(tuán)）物業(yè)類型庭院HOUSE、庭院洋房（多層）戶型設(shè)計(jì)庭院洋房：庭院HOUSE：配套設(shè)施墻體外保溫、中空玻璃門窗、壁掛式分戶供暖系統(tǒng)社區(qū)配套8000平米景觀大道弧線立面設(shè)計(jì)大面寬、短進(jìn)深大面寬、短進(jìn)深上層送大面積觀景露臺陽光漫板組團(tuán)——掩映層林的花園洋房內(nèi)置中庭院凌波水榭組團(tuán)——環(huán)繞溪流的疊拼別墅私家專屬車房林水公館組團(tuán)——林水相依聯(lián)排別墅區(qū)（二）目標(biāo)地塊競爭性樓盤——翡翠島：地理位置人民路（四馬路）以北、南湖路以西、張寨路以東開發(fā)商中房集團(tuán) X中房金爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理中房物業(yè)（通過ISO9002國際體系認(rèn)證）策劃代理北京亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)廣告策劃北京萬有引力廣告公司總用地面積約300畝建筑面積約27萬m2容積率樓盤獎項(xiàng)2007年中國最值得期待名盤（第8屆住交會）樓盤廣告3月18日開始X只有兩種住宅——翡翠島，非翡翠島六大物業(yè)類型淺水灣組團(tuán)——獨(dú)棟別墅為主的景觀中心區(qū)⑩ 房地產(chǎn)的供給品質(zhì)不斷提高，將導(dǎo)致成本增高。⑨ 房地產(chǎn)投資的財(cái)富效應(yīng)。近幾年全國地價(jià)平均上漲加大，地價(jià)上漲則拉升房價(jià)。⑥ 舊城改造帶來“再城市化”。④ 人口城市化在快速推進(jìn)。② 房地產(chǎn)作為消費(fèi)和投資熱點(diǎn)已經(jīng)形成，而不是處于形成的過程。同時(shí)隨著外地投資大鱷不斷侵入X市場，X房地產(chǎn)競爭有望進(jìn)一步加劇。因此，作為必須以拍賣、招標(biāo)形式出讓的商業(yè)、辦公用地的地價(jià)將出現(xiàn)快速上升，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，促使房價(jià)的上升。2007所推出的開發(fā)用地將維持去年的水平，土地的出讓形式仍將以拍賣、招標(biāo)為主。第三章 X房地產(chǎn)市場分析一、X市房地產(chǎn)市場走勢分析進(jìn)入二十一世紀(jì)開始，X房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。相關(guān)人士在談到X市房地產(chǎn)價(jià)格走勢時(shí)表示，之前國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從長遠(yuǎn)看，必將對穩(wěn)定住房價(jià)格，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)起到積極作用，但從短期來看，受有關(guān)政策的影響，二手房交易量明顯下降，新上市的商品房由于成本信息不對稱，房地產(chǎn)開發(fā)商觀望、惜售，因此房價(jià)大幅度下降的可能性不大。在市政府招商引資下，那些有著資金、人才的實(shí)力的房產(chǎn)開發(fā)商紛紛來到了相城立項(xiàng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)在相城的浙商房地產(chǎn)開發(fā)公司投資額已占到30%。如果在進(jìn)入投資的話，利潤將