【正文】 健全，城市新區(qū)的居民生活還要靠老城區(qū)補給。新區(qū)的小區(qū)建設(shè)大多是100平米以上的大戶型房屋，在目前較高的房價下，房屋總價較高，購買房屋的市民70%靠銀行貸款，買房后，他們不得不緊衣縮食，還款供房貸，大大的影響到他們的生活質(zhì)量，一旦經(jīng)濟出現(xiàn)波動，或者銀行調(diào)高利率水平，將進一步加大他們的資金壓力，加之父母養(yǎng)老、子女撫養(yǎng)、教育醫(yī)療等現(xiàn)實問題，是這些新區(qū)居民不敢再奢侈消費，只能把錢繼續(xù)存在銀行里，從而造成消費緊縮，使自己的生活水平不同程度的下降，這是他們不愿看到的事實。一旦投資買房，就是為了賺錢房屋上漲后房價的差價，而現(xiàn)在房價水平已經(jīng)處在一個很高的水平，達到了幾乎近瘋狂的地步，再此背景下，銀行已經(jīng)調(diào)高了貸款利率，當(dāng)也不排除國家有關(guān)部委和央行聯(lián)手調(diào)控房價，進一步出臺房價調(diào)控措施政策的出臺，遏制房價，那時我市房價將出現(xiàn)一個新的拐點。如果在進入投資的話，利潤將大幅縮減，隨著房價見頂回調(diào)的可能性越來越大，投資房市的風(fēng)險也隨之加大，一旦房價回調(diào)，房屋加之縮水的速度一點都不比股市慢，目前房市已有一部分資金調(diào)離，重新投入股市、債市等金融市場。五、X市2006年上半年房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)X市居蘇豫皖三省之要沖，臥淮海經(jīng)濟區(qū)之腹地，轄一縣三區(qū)，擁有二個省級開發(fā)區(qū)，總面積2725平方公里，人口202萬。2006年X市按照東延、西進、南擴的思路在城市路網(wǎng)，功能設(shè)施和景觀建設(shè)都大做手筆，力爭將X市打造成全國最佳宜居城市。 X市房地產(chǎn)開發(fā)是在2001—2002年興起，在2003—2004年可以說完全是個井噴的過程，由20萬平米猛增到160萬平米，投資額也由2億到6億的巨大轉(zhuǎn)換。在市政府招商引資下，那些有著資金、人才的實力的房產(chǎn)開發(fā)商紛紛來到了相城立項，據(jù)統(tǒng)計在相城的浙商房地產(chǎn)開發(fā)公司投資額已占到30%。 ，%，房屋施工面積191萬平米，%%，銷售額為12799萬元。 2006年上半年作為房地產(chǎn)界風(fēng)云變幻較頻繁的一個時期，X房地產(chǎn)市場依然在平穩(wěn)中度過，這無不和政府及X市眾多房地產(chǎn)商有著密切的關(guān)系。 房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，住房貸款增速減緩與房地產(chǎn)投資回落形勢一致，全市投機投資性住房需求得到一定遏制，但短時間內(nèi)房價大幅度下降的可能性不大。相關(guān)人士在談到X市房地產(chǎn)價格走勢時表示，之前國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從長遠(yuǎn)看，必將對穩(wěn)定住房價格，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)起到積極作用，但從短期來看，受有關(guān)政策的影響，二手房交易量明顯下降，新上市的商品房由于成本信息不對稱，房地產(chǎn)開發(fā)商觀望、惜售，因此房價大幅度下降的可能性不大。 上半年X市購房者的消費也更加理性，％。雖說2006年X市上半年房價比2005年上半年同期相比每平方只上揚了300元左右，但X市老城區(qū)因發(fā)展時間長，相應(yīng)的配套設(shè)施均已成熟，加上現(xiàn)在的購房者對下一代的教育環(huán)境都比較重視，使的那些在學(xué)校附近的樓盤的價格都比較偏高，記者一朋友住在X市的教育巷，那里周邊有著X市的一幼、一小、一高，像這樣樓盤價格就要比別的樓盤價格要高出許多。 根據(jù)市場調(diào)研分析來看：年齡在20—35歲的準(zhǔn)購房戶在買房子時首選購房面積在80平方米到120平方米之間，但卻將目標(biāo)鎖定在新城區(qū)，一是：價格相對便宜，二是：居家環(huán)境好，三是：未來的升值潛力大。第三章 X房地產(chǎn)市場分析一、X市房地產(chǎn)市場走勢分析進入二十一世紀(jì)開始，X房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。從最初的幾家“統(tǒng)建辦”系統(tǒng)公司發(fā)展到目前的眾多的房地產(chǎn)開發(fā)公司，每年快速增長。呈現(xiàn)出從舊城改造為主向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變，從零星分散建設(shè)到成片開發(fā)建設(shè)，從各自建設(shè)到統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃。X市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢2006年市區(qū)推出的實際房地產(chǎn)開發(fā)與銷售總量約為60萬平方米左右。2007所推出的開發(fā)用地將維持去年的水平，土地的出讓形式仍將以拍賣、招標(biāo)為主。隨著中央有關(guān)文件的頒布和執(zhí)行，2007年X市的土地市場在保證穩(wěn)定的供應(yīng)量同時，將更趨規(guī)范化。同時隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，作為安徽北部的一個重鎮(zhèn)，其資源城市的人均可支配收入將會有極大的提高，而房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)的投資正逐步被X當(dāng)?shù)乩习傩战邮?，因此從購買力的角度來理解X的房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該是較為樂觀的。根據(jù)統(tǒng)計分析，我們發(fā)現(xiàn)X市土地成交價格在近幾年內(nèi)相差極大，究其原因主要是因為X市自從進行土地拍賣政策以來，地價得到大量的提升。因此，作為必須以拍賣、招標(biāo)形式出讓的商業(yè)、辦公用地的地價將出現(xiàn)快速上升，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，促使房價的上升。房地產(chǎn)投資情況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資額度歷史數(shù)據(jù)比較數(shù)據(jù)來源：X市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計信息房地產(chǎn)市場供求情況X市往年房地產(chǎn)施工竣工量歷史數(shù)據(jù)比較數(shù)據(jù)來源：X市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計信息X房地產(chǎn)市場分析小結(jié)自土地實行招標(biāo)、拍賣的幾來，X的土地供應(yīng)量成倍增長，土地供應(yīng)量充足。不管是房地產(chǎn)投資額還是商品房銷售總額近年來都保持良好的經(jīng)濟增長態(tài)勢，房地產(chǎn)各物業(yè)的供給略小于需求，供求關(guān)系在正常的波動范圍內(nèi)。從X市統(tǒng)計局房地產(chǎn)價格指數(shù)來看，X房地產(chǎn)市場依然保持著強勁的增長態(tài)勢，這種趨勢將會在2007年繼續(xù)持續(xù)下去。同時隨著外地投資大鱷不斷侵入X市場，X房地產(chǎn)競爭有望進一步加劇。小結(jié)：① 由于是國家型“能源重鎮(zhèn)”，隨著煤炭、電力價格的持續(xù)上漲，以此為支柱產(chǎn)業(yè)的X市經(jīng)濟呈跳躍性大幅發(fā)展。X礦產(chǎn)集團即接近20萬戶，這類人群往年長期居住在狹小局促的40－50平方米的第一代、第二代住宅樓內(nèi)，經(jīng)濟的發(fā)展，個人生活水平的不斷提高，促使這類人群正在持續(xù)成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)改善型需求的巨大客戶群體。特別值得關(guān)注的是X礦產(chǎn)集團的中高層管理人員，規(guī)模龐大，消費能力驚人。② 房地產(chǎn)作為消費和投資熱點已經(jīng)形成，而不是處于形成的過程。近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、增量房銷售、二手房交易都快速增長，房價上漲速度也較大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的經(jīng)濟增長點。房地產(chǎn)消費熱點和投資熱點一旦形成就會持續(xù)一段較長時期。③ 城市帶來的經(jīng)濟高速增長的格局近期不會改變，經(jīng)濟高速增長帶來人均可支配收入的相應(yīng)增長，這也意味著老百姓人均可支配收入也會呈總體增長的趨勢，消費和投資能力自然也會提高。④ 人口城市化在快速推進。越來越多的農(nóng)村人口進入市區(qū)，目前X每年人口城市化的速度在2%以上，外來人口的不斷涌入，必然增加買房人的數(shù)量。⑤ 城市向東、向南發(fā)展方向明確。X市區(qū)北部是相山，西部為縣域或外省市，市中心區(qū)域只有東部與南部有良好的土地資源可予以利用，政府前幾年搬遷到城南板塊，就指明了X現(xiàn)有的發(fā)展趨勢——城市向東、向南開發(fā)拓展。⑥ 舊城改造帶來“再城市化”。X大規(guī)模的老城改造使得許多居民要重新購房，老城改造使得拆遷量增大，住房的需求量也越來越大。⑦ 地價漲幅較大，地價上漲難以控制。按照房地產(chǎn)市場運作的經(jīng)驗，地價每上漲1個百分點。近幾年全國地價平均上漲加大，地價上漲則拉升房價。從發(fā)展趨勢來看，X的地價長期上漲并不奇怪。⑧ 房地產(chǎn)市場賣者有定價優(yōu)勢，從某種意義上講具有壟斷性。從經(jīng)濟學(xué)上來說，房地產(chǎn)市場是個“寡占市場”，在寡占市場上，開發(fā)商必然會有賣家優(yōu)勢，目前X房地產(chǎn)市場，畢竟同一個項目只有兩三個競爭項目，價格自然較高。⑨ 房地產(chǎn)投資的財富效應(yīng)。房價上漲，買了房的人得到實惠，發(fā)展商有更好的投資回報，政府也得到更多的土地收入和稅收，這是一種財富效應(yīng)。這種財富效應(yīng)，使老百姓進入房地產(chǎn)市場十分踴躍。房價上漲不乏老百姓盲目追捧的因素，據(jù)調(diào)查，X市區(qū)有些地方的二手房價高得毫無道理等，這客觀上對房價上漲起到了推波助瀾的作用。⑩ 房地產(chǎn)的供給品質(zhì)不斷提高，將導(dǎo)致成本增高。隨著生活水平的提高，人們對住宅、景觀、配套有了更高的要求，開發(fā)商必然會在這些方面投入更大的資金，這也是發(fā)展商提高房價的一個籌碼。二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與典型樓盤分析（一）總體現(xiàn)狀：目前X市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較為良好，以鐵路線為界，城北（老城區(qū)）房地產(chǎn)基本以城內(nèi)單體高層住宅和城邊緣多層小區(qū)為主，由于受老城區(qū)狹小區(qū)域、丘陵地形的限制和成熟的配套影響，目前房價較高（多層：28003000元/m2，高層35004500元/m2）。而城南以平原地形為主，故大型中高檔小區(qū)較多，同時隨著市政府南遷及各項城市配套的陸續(xù)到位，以及大型體育場館、五星級大酒店、高爾夫球場、大型公園等相繼開工建設(shè)，城南版塊（尤其是城南東部）的升值空間巨大，目前城南版塊的房價基本呈上漲勢頭，與兩年前相比平均漲幅為1000元/m2左右，當(dāng)前的房價基本為多層、小高層：22002800元/m2，高層：30004000元/m2左右，而排屋、別墅：50200萬元/套。（二）目標(biāo)地塊競爭性樓盤——翡翠島：地理位置人民路（四馬路）以北、南湖路以西、張寨路以東開發(fā)商中房集團 X中房金爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理中房物業(yè)（通過ISO9002國際體系認(rèn)證）策劃代理北京亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)廣告策劃北京萬有引力廣告公司總用地面積約300畝建筑面積約27萬m2容積率樓盤獎項2007年中國最值得期待名盤（第8屆住交會）樓盤廣告3月18日開始X只有兩種住宅——翡翠島，非翡翠島六大物業(yè)類型淺水灣組團——獨棟別墅為主的景觀中心區(qū)扇形布局下沉式庭院私家木棧道私家專屬車房林水公館組團——林水相依聯(lián)排別墅區(qū)68米面寬6米挑高客廳南北雙向私家花園內(nèi)置中庭院凌波水榭組團——環(huán)繞溪流的疊拼別墅外置樓梯185197m2面積下層送大面積私家花園上層送大面積觀景露臺陽光漫板組團——掩映層林的花園洋房6層電梯情境式退臺花園洋房一梯兩戶電梯入戶花園大面寬、短進深全明衛(wèi)90137m2面積封閉陽臺城市花園組團——藏身花園的城市公寓大面寬、短進深封閉陽臺入戶花園棕櫚花園組團——卓爾不群的點式高層X獨創(chuàng)棕櫚花園點式高層組團弧線立面設(shè)計180度觀景情趣衛(wèi)浴景觀布局8000平米景觀大道一軸、兩灣、六大功能組團社區(qū)配套1000m2VIP生活會所、沿人民路商業(yè)區(qū)配套設(shè)施集中供暖系統(tǒng)、外墻外保溫、24小時供熱水、區(qū)內(nèi)活水目前狀況尚未開盤銷售價格排屋：39505500元/m2多層電梯洋房：29503500元/m2周邊配套X公園、五星級金陵大酒店、高爾夫球場、十