【正文】 健全，城市新區(qū)的居民生活還要靠老城區(qū)補(bǔ)給。新區(qū)的小區(qū)建設(shè)大多是100平米以上的大戶型房屋，在目前較高的房?jī)r(jià)下，房屋總價(jià)較高，購(gòu)買房屋的市民70%靠銀行貸款，買房后，他們不得不緊衣縮食，還款供房貸，大大的影響到他們的生活質(zhì)量，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，或者銀行調(diào)高利率水平，將進(jìn)一步加大他們的資金壓力，加之父母養(yǎng)老、子女撫養(yǎng)、教育醫(yī)療等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，是這些新區(qū)居民不敢再奢侈消費(fèi)，只能把錢繼續(xù)存在銀行里，從而造成消費(fèi)緊縮，使自己的生活水平不同程度的下降，這是他們不愿看到的事實(shí)。一旦投資買房，就是為了賺錢房屋上漲后房?jī)r(jià)的差價(jià)，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)水平已經(jīng)處在一個(gè)很高的水平，達(dá)到了幾乎近瘋狂的地步，再此背景下，銀行已經(jīng)調(diào)高了貸款利率，當(dāng)也不排除國(guó)家有關(guān)部委和央行聯(lián)手調(diào)控房?jī)r(jià)，進(jìn)一步出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控措施政策的出臺(tái)，遏制房?jī)r(jià)，那時(shí)我市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一個(gè)新的拐點(diǎn)。如果在進(jìn)入投資的話，利潤(rùn)將大幅縮減，隨著房?jī)r(jià)見(jiàn)頂回調(diào)的可能性越來(lái)越大，投資房市的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，一旦房?jī)r(jià)回調(diào)，房屋加之縮水的速度一點(diǎn)都不比股市慢，目前房市已有一部分資金調(diào)離，重新投入股市、債市等金融市場(chǎng)。五、X市2006年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)X市居蘇豫皖三省之要沖，臥淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之腹地，轄一縣三區(qū)，擁有二個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積2725平方公里，人口202萬(wàn)。2006年X市按照東延、西進(jìn)、南擴(kuò)的思路在城市路網(wǎng)，功能設(shè)施和景觀建設(shè)都大做手筆，力爭(zhēng)將X市打造成全國(guó)最佳宜居城市。 X市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在2001—2002年興起，在2003—2004年可以說(shuō)完全是個(gè)井噴的過(guò)程，由20萬(wàn)平米猛增到160萬(wàn)平米，投資額也由2億到6億的巨大轉(zhuǎn)換。在市政府招商引資下，那些有著資金、人才的實(shí)力的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛來(lái)到了相城立項(xiàng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)在相城的浙商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資額已占到30%。 ，%，房屋施工面積191萬(wàn)平米，%%，銷售額為12799萬(wàn)元。 2006年上半年作為房地產(chǎn)界風(fēng)云變幻較頻繁的一個(gè)時(shí)期，X房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在平穩(wěn)中度過(guò)，這無(wú)不和政府及X市眾多房地產(chǎn)商有著密切的關(guān)系。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，住房貸款增速減緩與房地產(chǎn)投資回落形勢(shì)一致，全市投機(jī)投資性住房需求得到一定遏制，但短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)大幅度下降的可能性不大。相關(guān)人士在談到X市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)時(shí)表示，之前國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必將對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)起到積極作用，但從短期來(lái)看，受有關(guān)政策的影響，二手房交易量明顯下降，新上市的商品房由于成本信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商觀望、惜售，因此房?jī)r(jià)大幅度下降的可能性不大。 上半年X市購(gòu)房者的消費(fèi)也更加理性，％。雖說(shuō)2006年X市上半年房?jī)r(jià)比2005年上半年同期相比每平方只上揚(yáng)了300元左右，但X市老城區(qū)因發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，相應(yīng)的配套設(shè)施均已成熟，加上現(xiàn)在的購(gòu)房者對(duì)下一代的教育環(huán)境都比較重視，使的那些在學(xué)校附近的樓盤的價(jià)格都比較偏高，記者一朋友住在X市的教育巷，那里周邊有著X市的一幼、一小、一高，像這樣樓盤價(jià)格就要比別的樓盤價(jià)格要高出許多。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析來(lái)看：年齡在20—35歲的準(zhǔn)購(gòu)房戶在買房子時(shí)首選購(gòu)房面積在80平方米到120平方米之間，但卻將目標(biāo)鎖定在新城區(qū)，一是：價(jià)格相對(duì)便宜，二是：居家環(huán)境好，三是：未來(lái)的升值潛力大。第三章 X房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、X市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析進(jìn)入二十一世紀(jì)開(kāi)始，X房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。從最初的幾家“統(tǒng)建辦”系統(tǒng)公司發(fā)展到目前的眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，每年快速增長(zhǎng)。呈現(xiàn)出從舊城改造為主向新區(qū)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，從零星分散建設(shè)到成片開(kāi)發(fā)建設(shè)，從各自建設(shè)到統(tǒng)一開(kāi)發(fā)規(guī)劃。X市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)2006年市區(qū)推出的實(shí)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售總量約為60萬(wàn)平方米左右。2007所推出的開(kāi)發(fā)用地將維持去年的水平，土地的出讓形式仍將以拍賣、招標(biāo)為主。隨著中央有關(guān)文件的頒布和執(zhí)行，2007年X市的土地市場(chǎng)在保證穩(wěn)定的供應(yīng)量同時(shí)，將更趨規(guī)范化。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，作為安徽北部的一個(gè)重鎮(zhèn)，其資源城市的人均可支配收入將會(huì)有極大的提高，而房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)的投資正逐步被X當(dāng)?shù)乩习傩战邮?，因此從?gòu)買力的角度來(lái)理解X的房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該是較為樂(lè)觀的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)X市土地成交價(jià)格在近幾年內(nèi)相差極大，究其原因主要是因?yàn)閄市自從進(jìn)行土地拍賣政策以來(lái)，地價(jià)得到大量的提升。因此，作為必須以拍賣、招標(biāo)形式出讓的商業(yè)、辦公用地的地價(jià)將出現(xiàn)快速上升，從而增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，促使房?jī)r(jià)的上升。房地產(chǎn)投資情況分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額度歷史數(shù)據(jù)比較數(shù)據(jù)來(lái)源：X市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況X市往年房地產(chǎn)施工竣工量歷史數(shù)據(jù)比較數(shù)據(jù)來(lái)源：X市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息X房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)自土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣的幾來(lái)，X的土地供應(yīng)量成倍增長(zhǎng)，土地供應(yīng)量充足。不管是房地產(chǎn)投資額還是商品房銷售總額近年來(lái)都保持良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)各物業(yè)的供給略小于需求，供求關(guān)系在正常的波動(dòng)范圍內(nèi)。從X市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)看，X房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這種趨勢(shì)將會(huì)在2007年繼續(xù)持續(xù)下去。同時(shí)隨著外地投資大鱷不斷侵入X市場(chǎng)，X房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)有望進(jìn)一步加劇。小結(jié)：① 由于是國(guó)家型“能源重鎮(zhèn)”，隨著煤炭、電力價(jià)格的持續(xù)上漲，以此為支柱產(chǎn)業(yè)的X市經(jīng)濟(jì)呈跳躍性大幅發(fā)展。X礦產(chǎn)集團(tuán)即接近20萬(wàn)戶，這類人群往年長(zhǎng)期居住在狹小局促的40－50平方米的第一代、第二代住宅樓內(nèi)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人生活水平的不斷提高，促使這類人群正在持續(xù)成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)改善型需求的巨大客戶群體。特別值得關(guān)注的是X礦產(chǎn)集團(tuán)的中高層管理人員，規(guī)模龐大，消費(fèi)能力驚人。② 房地產(chǎn)作為消費(fèi)和投資熱點(diǎn)已經(jīng)形成，而不是處于形成的過(guò)程。近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、增量房銷售、二手房交易都快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲速度也較大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)一旦形成就會(huì)持續(xù)一段較長(zhǎng)時(shí)期。③ 城市帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的格局近期不會(huì)改變，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)人均可支配收入的相應(yīng)增長(zhǎng)，這也意味著老百姓人均可支配收入也會(huì)呈總體增長(zhǎng)的趨勢(shì)，消費(fèi)和投資能力自然也會(huì)提高。④ 人口城市化在快速推進(jìn)。越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)入市區(qū)，目前X每年人口城市化的速度在2%以上，外來(lái)人口的不斷涌入，必然增加買房人的數(shù)量。⑤ 城市向東、向南發(fā)展方向明確。X市區(qū)北部是相山，西部為縣域或外省市，市中心區(qū)域只有東部與南部有良好的土地資源可予以利用，政府前幾年搬遷到城南板塊，就指明了X現(xiàn)有的發(fā)展趨勢(shì)——城市向東、向南開(kāi)發(fā)拓展。⑥ 舊城改造帶來(lái)“再城市化”。X大規(guī)模的老城改造使得許多居民要重新購(gòu)房，老城改造使得拆遷量增大，住房的需求量也越來(lái)越大。⑦ 地價(jià)漲幅較大，地價(jià)上漲難以控制。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，地價(jià)每上漲1個(gè)百分點(diǎn)。近幾年全國(guó)地價(jià)平均上漲加大，地價(jià)上漲則拉升房?jī)r(jià)。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，X的地價(jià)長(zhǎng)期上漲并不奇怪。⑧ 房地產(chǎn)市場(chǎng)賣者有定價(jià)優(yōu)勢(shì)，從某種意義上講具有壟斷性。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)“寡占市場(chǎng)”，在寡占市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)有賣家優(yōu)勢(shì)，目前X房地產(chǎn)市場(chǎng)，畢竟同一個(gè)項(xiàng)目只有兩三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，價(jià)格自然較高。⑨ 房地產(chǎn)投資的財(cái)富效應(yīng)。房?jī)r(jià)上漲，買了房的人得到實(shí)惠，發(fā)展商有更好的投資回報(bào)，政府也得到更多的土地收入和稅收，這是一種財(cái)富效應(yīng)。這種財(cái)富效應(yīng)，使老百姓進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)十分踴躍。房?jī)r(jià)上漲不乏老百姓盲目追捧的因素，據(jù)調(diào)查，X市區(qū)有些地方的二手房?jī)r(jià)高得毫無(wú)道理等，這客觀上對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。⑩ 房地產(chǎn)的供給品質(zhì)不斷提高，將導(dǎo)致成本增高。隨著生活水平的提高，人們對(duì)住宅、景觀、配套有了更高的要求，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)在這些方面投入更大的資金，這也是發(fā)展商提高房?jī)r(jià)的一個(gè)籌碼。二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與典型樓盤分析（一）總體現(xiàn)狀：目前X市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較為良好，以鐵路線為界，城北（老城區(qū)）房地產(chǎn)基本以城內(nèi)單體高層住宅和城邊緣多層小區(qū)為主，由于受老城區(qū)狹小區(qū)域、丘陵地形的限制和成熟的配套影響，目前房?jī)r(jià)較高（多層：28003000元/m2，高層35004500元/m2）。而城南以平原地形為主，故大型中高檔小區(qū)較多，同時(shí)隨著市政府南遷及各項(xiàng)城市配套的陸續(xù)到位，以及大型體育場(chǎng)館、五星級(jí)大酒店、高爾夫球場(chǎng)、大型公園等相繼開(kāi)工建設(shè)，城南版塊（尤其是城南東部）的升值空間巨大，目前城南版塊的房?jī)r(jià)基本呈上漲勢(shì)頭，與兩年前相比平均漲幅為1000元/m2左右，當(dāng)前的房?jī)r(jià)基本為多層、小高層：22002800元/m2，高層：30004000元/m2左右，而排屋、別墅：50200萬(wàn)元/套。（二）目標(biāo)地塊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤——翡翠島：地理位置人民路（四馬路）以北、南湖路以西、張寨路以東開(kāi)發(fā)商中房集團(tuán) X中房金爵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理中房物業(yè)（通過(guò)ISO9002國(guó)際體系認(rèn)證）策劃代理北京亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)廣告策劃北京萬(wàn)有引力廣告公司總用地面積約300畝建筑面積約27萬(wàn)m2容積率樓盤獎(jiǎng)項(xiàng)2007年中國(guó)最值得期待名盤（第8屆住交會(huì)）樓盤廣告3月18日開(kāi)始X只有兩種住宅——翡翠島，非翡翠島六大物業(yè)類型淺水灣組團(tuán)——獨(dú)棟別墅為主的景觀中心區(qū)扇形布局下沉式庭院私家木棧道私家專屬車房林水公館組團(tuán)——林水相依聯(lián)排別墅區(qū)68米面寬6米挑高客廳南北雙向私家花園內(nèi)置中庭院凌波水榭組團(tuán)——環(huán)繞溪流的疊拼別墅外置樓梯185197m2面積下層送大面積私家花園上層送大面積觀景露臺(tái)陽(yáng)光漫板組團(tuán)——掩映層林的花園洋房6層電梯情境式退臺(tái)花園洋房一梯兩戶電梯入戶花園大面寬、短進(jìn)深全明衛(wèi)90137m2面積封閉陽(yáng)臺(tái)城市花園組團(tuán)——藏身花園的城市公寓大面寬、短進(jìn)深封閉陽(yáng)臺(tái)入戶花園棕櫚花園組團(tuán)——卓爾不群的點(diǎn)式高層X(jué)獨(dú)創(chuàng)棕櫚花園點(diǎn)式高層組團(tuán)弧線立面設(shè)計(jì)180度觀景情趣衛(wèi)浴景觀布局8000平米景觀大道一軸、兩灣、六大功能組團(tuán)社區(qū)配套1000m2VIP生活會(huì)所、沿人民路商業(yè)區(qū)配套設(shè)施集中供暖系統(tǒng)、外墻外保溫、24小時(shí)供熱水、區(qū)內(nèi)活水目前狀況尚未開(kāi)盤銷售價(jià)格排屋：39505500元/m2多層電梯洋房：29503500元/m2周邊配套X公園、五星級(jí)金陵大酒店、高爾夫球場(chǎng)、十