某地塊競買可行性研究報告-文庫吧
2025-04-10 03:34 本頁面
【正文】 方案七16500方案八16800 第二章 市場營銷策劃 一、市場需求預(yù)測 1．用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地，別墅價位較高，市場如何？其余可建為多層或中高層住宅，市場較大，關(guān)鍵是價位如何？別墅容積率小，只有在土地價格很低的情況下，才能擁有較大的用戶群，在土地價格昂貴的情況下，如本項目每套獨立別墅成本不會低于200萬元，只能針對境外和國內(nèi)極少數(shù)客戶。別墅有獨立別墅和聯(lián)體別墅等形式，獨立別墅建三層每套面積太大，因此多為兩層。聯(lián)體別墅可以建三層，但土地成本仍然較高，境內(nèi)客戶能承受的很少，國外客戶又不一定能看中聯(lián)體別墅。因此，理論上分析，建聯(lián)體別墅可能比獨立別墅更難銷。因此，本項目評價未考慮聯(lián)體別墅方案。 多層或中高層住宅價位應(yīng)該能夠比其它地段的同類住宅高一些。 目前市場行情 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，%，%，%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。 市場需求預(yù)測 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表2。在2015年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達到80萬平方米左右。%，由于銷售量等于開發(fā)量，預(yù)計2002至2005年的需求量仍將以14～20%幅度增長。由此可見，存在較大的潛在需求量。價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% 。需求量統(tǒng)計和預(yù)測表2 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計71387010431233144216681912217624612769 二、產(chǎn)品策劃 1．土地規(guī)劃用途 土地規(guī)劃用途：居住用地。 擬建產(chǎn)品類型及要求： 1）獨立別墅、半獨立別墅，建筑層數(shù)不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。 2）多層住宅，建筑層數(shù)不低于4層。 3）中高層住宅，建筑層數(shù)不超過14層 ，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 2．套型分析 獨立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。 多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。 3．?dāng)M建規(guī)模 擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。根據(jù)規(guī)劃要求， ；建筑密度不超過30%。建筑層數(shù)14層以下；綠地率大于40%。 擬定三個產(chǎn)品方案：全部為獨立別墅方案；獨立別墅+多層住宅方案；獨立別墅+多層住宅+中高層方案。詳見規(guī)劃設(shè)計中的方案比較?！蔼毩e墅+多層住宅+中高層”方案為推薦方案。 初步規(guī)劃確定的產(chǎn)品規(guī)模：獨立別墅12250m2 ,35套；多層住宅29900m2，230套；中高層住宅（12層）19140m2 ，132套；商業(yè)店面房500m2；汽車庫8000m2，362個車位。 三、銷售價格 獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩67套，每平方米75008000元。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應(yīng)該還會提高，首期拍賣的蘇園（2001）01地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在10000元左右，我們認(rèn)為價位在8000～10000元之間很有可能。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認(rèn)為，當(dāng)每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售價應(yīng)該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本項目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其他地段同類產(chǎn)品售價高10～20%?；痉治雒科椒矫资蹆r定為4000元。若干專家預(yù)測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表：售價分析表表3產(chǎn)品項目加權(quán)平均售價及概率獨立別墅售價910980008400880090009200960010000概率多層住宅售價39433500360038004000420044004600概率高層住宅售價40703500360038004000420044004600概率銷售額（萬元
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