【正文】 誰將撐起寫字樓市場一片天？北京，作為中國政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，作為國際性的大都市，每年寫字樓的吸納量在60萬平方米以上，相對于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強(qiáng)大的集團(tuán)購買力和承接力。那么2002年誰將撐起寫字樓市場一片天？讓我們先來回憶過去五年內(nèi)認(rèn)購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交案例調(diào)查。 根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認(rèn)購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到66家，認(rèn)購面積達(dá)150萬平方米以上。 （1）.區(qū)域特點(diǎn) 從大單客戶認(rèn)購區(qū)域看，西城：31家，%，；海淀：5家，%，；東城：17家，%，；朝陽：12家，%，；豐臺：1家，%。 （2）.行業(yè)特點(diǎn) 從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)24家，％；其次是大型集團(tuán)公司14家，％；通訊電信企業(yè)8家，％；部委機(jī)關(guān)8家，％；外國公司9家，％；外?。泄?家，％。 （3）.面積特點(diǎn) 從認(rèn)購面積來看，認(rèn)購10,000－30,000平方米面積的大單客戶共48家，認(rèn)購30,000－50,000平方米的客戶15家，認(rèn)購50,000平方米以上面積的大單客戶3家。 從以上分析，我們發(fā)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)在北京每年均有整棟購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加；部委機(jī)構(gòu)購置寫字樓的面積多在一萬至兩萬平方米之間，市場需求趨旺；國內(nèi)集團(tuán)公司在過去三年內(nèi)購置了一定數(shù)量的寫字樓，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)以及日益國際化，有實(shí)力的集團(tuán)公司不斷涌現(xiàn)，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力。 此外，我們還應(yīng)注意這樣幾個(gè)特點(diǎn)：第一，隨著中國“申奧”成功和加入WTO，國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢頭。第二，外省市的駐京機(jī)構(gòu)及集團(tuán)公司需求旺盛，近兩年有向北京擴(kuò)大的趨勢。第三，大單客戶在購買寫字樓時(shí)，主要考慮的因素依次是相對獨(dú)立性、公司形象、樓盤檔次、位置交通、特殊需求及配套設(shè)施等等，同時(shí)區(qū)域因素也十分重要。第四，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點(diǎn)，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。第五，中資國有企業(yè)和中資機(jī)構(gòu)大面積地消化了北京寫字樓物業(yè),是大單客戶的主流。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。第六，目前北京寫字樓市場的投資回報(bào)率約在9%~11%之間，與國外房地產(chǎn)市場5%左右的回報(bào)率相比是非常可觀的，加上國內(nèi)銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商品房市場，預(yù)計(jì)將有一部分以投資為目的的買家進(jìn)入市場。 這里，我們不難得出2002年誰將撐起寫字樓市場一片天的結(jié)論。一個(gè)無法否認(rèn)的事實(shí)是：中資機(jī)構(gòu)無論是過去、現(xiàn)在，還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場的主導(dǎo)力量。 市場格局：三分天下誰最美？ 2002年北京寫字樓的競爭首先是三大商務(wù)板塊的競爭。隨著國家對中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場的三大熱點(diǎn)商圈已見雛形。這也符合北京作為國際大都市多元化格局發(fā)展的需要。中關(guān)村、金融街、CBD三大板塊理論上雖說各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同，但由于種種原因?qū)嶋H上這三大商務(wù)板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢力范圍，而金融街和中關(guān)村則把電信、金融納入了目標(biāo)客戶群，因此我們認(rèn)為競爭是不可避免的，而且將十分激烈。 （1）.中關(guān)村前景不容樂觀 盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進(jìn)中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進(jìn)一步提高。但是以下幾個(gè)問題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村未來三年內(nèi)有近300萬平方米的供應(yīng)量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高企，交通和商務(wù)配套的瓶頸，據(jù)報(bào)道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊地辦公，加上市場上風(fēng)傳最后一個(gè)外企微軟計(jì)劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關(guān)村的定位。目前政府在硬件――道路建設(shè)軟件――平抑價(jià)格方面制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦，以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回中關(guān)村。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能把它們吸引回來，應(yīng)該說是一個(gè)未知數(shù)。第三，國內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源。因此，可以預(yù)見，未來幾年中關(guān)村的寫字樓市場形式最為嚴(yán)峻。租金、售價(jià) “跳水”的可能性最大。 （2）.金融街將是最大贏家 金融街地區(qū)未來幾年內(nèi)將有150萬平方米的供應(yīng)量，而目前存量尚少，此地區(qū)一向有金融、電信等中資機(jī)構(gòu)的大單客戶支持，中小客戶的追捧，相信將是最具競爭力的地區(qū)。 首先金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部，證券、保險(xiǎn)及電信和移動(dòng)等行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險(xiǎn)及電信等都是進(jìn)入WTO后將率先開放的行業(yè)，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶，對于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分有利的。但金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)設(shè)施的缺乏，我們相信如果做好開發(fā)過程的控制，使各不同類型的物業(yè)開發(fā)達(dá)到合理的安排，這些缺點(diǎn)都將可以得到有效彌補(bǔ)。相信中國的發(fā)展必須依靠中國的大型企業(yè)、機(jī)構(gòu)的騰飛，從這一點(diǎn)上來說，金融街地區(qū)在經(jīng)歷了低調(diào)、穩(wěn)健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應(yīng)有的魅力。 （3）.CBD熱點(diǎn)加上難點(diǎn) 據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)調(diào)查，CBD在建、擬建的寫字樓項(xiàng)目將占整個(gè)市場總量的一半，也就是500萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年內(nèi)帶來三倍的客源無疑是個(gè)未知數(shù)。入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司大面積購買寫字樓的案例。而北京的寫字樓市場恰恰是由大面積成交客戶支撐起來的。另一方面，從客戶群體來講，由于CBD是一個(gè)商貿(mào)區(qū)，實(shí)際上許多行業(yè)入世之前就已經(jīng)進(jìn)來了，包括世界500強(qiáng)有1／3都已入住CBD了。而外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國市場有一個(gè)時(shí)間準(zhǔn)入的問題，同時(shí)又面臨金融街的有力競爭。這些都將是制約CBD寫字樓市場的主要因素。如此則不難推斷，CBD是未來三年內(nèi)北京寫字樓市場的熱點(diǎn)，但也是難點(diǎn)。根據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)認(rèn)為2002年北京甲級寫字樓市場需求量將呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，但發(fā)展商們應(yīng)該保持一份清醒，重視產(chǎn)品的品質(zhì)、重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的定位、市場營銷策劃以及物業(yè)管理等等方面以提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)和競爭力。這樣才能在競爭中脫穎而出，不至于被競爭的大潮所淹沒?！　。ㄋ模┍本〤BD寫字樓市場分析CBD（Central Business District）――中央商務(wù)區(qū)，是指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動(dòng)高度集中，并附有購物、娛樂、服務(wù)等配套設(shè)施的城市中綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心地區(qū)。CBD起源于二十世紀(jì)20年代的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，并形成了不同的發(fā)展模式，如：高強(qiáng)度開發(fā)戰(zhàn)略――紐約曼哈頓；軸線發(fā)展戰(zhàn)略――巴黎德高斯；自由企業(yè)區(qū)戰(zhàn)略――倫敦道克蘭；多核心城市結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略――東京。中國在改革開放后經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，許多城市已開始醞釀甚至在實(shí)施CBD的規(guī)劃建設(shè)，北京在二十世紀(jì)90年代初就提出了建設(shè)CBD的設(shè)想。1993年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃》中明確提出：“在朝陽門至建國門、東二環(huán)至東三環(huán)一帶建設(shè)有金融、保險(xiǎn)、信息、咨詢、商業(yè)、辦公等多種服務(wù)功能的商務(wù)中心區(qū)?！蓖?，北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制了商務(wù)中心區(qū)的初步規(guī)劃。1998年北京市規(guī)劃局對商務(wù)中心區(qū)重新確定的范圍為西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路（東三環(huán)以西到關(guān)東店北街）。2000年6月5日，商務(wù)中心區(qū)建設(shè)被納入北京市“十五”計(jì)劃，朝陽區(qū)政府和北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行前期調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。8月北京市政府召開第82次市長辦公會議，決定全面加快北京商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。12月15日北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)管理辦公室召開北京CBD規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征集發(fā)布會，正式啟動(dòng)商務(wù)中心區(qū)的規(guī)劃工作。2001年4月12日，CBD整體規(guī)劃方案征集評審活動(dòng)揭曉，最終方案已于2001年9月確定。預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)總體可利用土地面積約為300萬平方米，商務(wù)設(shè)施總建筑面積可達(dá)1,000萬平方米。其中，寫字樓面積占50%，約為500萬平方米；高檔公寓占25%，約為250萬平方米；其他服務(wù)設(shè)施配套占5%，約為250萬平方米。北京CBD發(fā)展史主要表現(xiàn)為該地區(qū)的寫字樓市場發(fā)展史。CBD是北京市高檔寫字樓發(fā)展最早的區(qū)域，也是北京市目前高檔寫字樓最為集中的區(qū)域之一，其市場變化可以說是北京市寫字樓市場的晴雨表。市場供應(yīng)CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)核心，有優(yōu)越的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍，一直是優(yōu)秀企業(yè)辦公的首選之地，對于開發(fā)商、客戶來說，擁有CBD的樓盤已成為一種地位的象征。（1）高檔物業(yè)集中，寫字樓供應(yīng)比例過半。　　從1990年京廣中心一期和國貿(mào)中心一期寫字樓投入使用以來，經(jīng)過10多年的發(fā)展，CBD興建了大量的高檔物業(yè)，形成了擁有十多個(gè)高檔寫字樓、公寓、商場、酒店等總建筑面積達(dá)180萬平方米的國際商務(wù)區(qū)，其中寫字樓的面積93萬平方米，占51%（詳見表222）。表21　北京市現(xiàn)有CBD高檔物業(yè)構(gòu)成高檔物業(yè)構(gòu)成面積（萬平方米）比例（%）寫字樓面積9351其它物業(yè)面積8749表22　北京CBD寫字樓供應(yīng)量一覽寫字樓名稱供應(yīng)量（萬平方米）京廣中心國貿(mào)中心科倫大廈漢威大廈航華科貿(mào)中心26中服大廈嘉里中心華彬國際大廈5三立大廈5數(shù)碼013和喬大廈現(xiàn)代城（2）寫字樓供應(yīng)漸趨穩(wěn)定1993－1995年是北京CBD寫字樓市場的黃金年代，區(qū)域內(nèi)寫字樓主要由京廣一期和國貿(mào)一期提供。1996年市場行情開始反轉(zhuǎn)，1998年供應(yīng)量較1997年減少近20萬平方米。1999年國貿(mào)二期投入使用，加上其它寫字樓的供應(yīng)量與1998年基本持平，2000年市場行情再度回升，但僅有7萬平方米入伙，相對于前兩年供應(yīng)量有所回落，是2000年供應(yīng)量的兩倍多。19902001年北京CBD供應(yīng)量變化如表23所示。表23　CBD寫字樓供應(yīng)量狀況（單位：萬平方米）年份199019911992199319941995199619971998199920002001年供應(yīng)量000007總供應(yīng)量 2001年CBD寫字樓市場除京匯大廈40,988平方米外，基本沒有新的寫字樓可以投入使用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前CBD在售的寫字樓僅有現(xiàn)代城寫字樓和數(shù)碼01大廈，而數(shù)碼01大廈的可售面積已不足1,000平方米，雖然已售面積中部分為投資性客戶所購買，并將在下半年重新投入租賃市場，但由于數(shù)碼01總面積為30,000平方米，可租面積也將十分有限。（3）建筑設(shè)計(jì)水平較高，獨(dú)特、有個(gè)性CBD的寫字樓大多品質(zhì)優(yōu)良，外型美觀，大堂氣派，造型獨(dú)特，在很大程度上體現(xiàn)了CBD寫字樓的較高品質(zhì)。從表24可見一斑。（4）物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高CBD部分寫字樓聘請了專業(yè)的物業(yè)管理公司，如嘉里中心聘請第一太平戴維斯、京匯中心聘請戴德梁行等，但大部分寫字樓仍屬自管。一方面反映市場上專業(yè)一流的物業(yè)管理公司欠缺，另一方面也反映CBD寫字樓在物業(yè)管理方面觀念還需要更新，服務(wù)水平還有進(jìn)一步提高的空間。大廈與其物業(yè)管理公司情況見表25。表24　北京CBD項(xiàng)目外立面及大堂裝修情況項(xiàng)目名稱外立面造型大堂京廣中心京城最高建筑206米，藍(lán)色玻璃幕墻加鋁合金掛板大堂設(shè)計(jì)典雅、裝修精良、格調(diào)高尚,具時(shí)代氣息國貿(mào)中心高155米，規(guī)模宏大，風(fēng)格各異無柱式鋼結(jié)構(gòu)建筑，富麗堂皇嘉里中心大廈外墻采用單元式玻璃幕墻，室內(nèi)瀑布，華麗莊重，時(shí)代感強(qiáng)航華科貿(mào)中心曲面全景玻璃幕墻、梁柱貼墻漢威大廈兼有歐洲古典建筑與中華民族建筑風(fēng)格富麗華美、莊重偉岸中服大廈高126米，京城第四高建筑，造型獨(dú)特、淺藍(lán)色單面鍍膜玻璃幕墻華彬國際大廈紅色鋁板帆形屋頂1100平方米夏威夷熱帶風(fēng)情全玻璃大堂和喬大廈歐式建筑風(fēng)格、單元式湖藍(lán)色反光玻璃窗，面積近1700平方米，熱帶自然風(fēng)光數(shù)碼01大廈大廈通體透明，落地雙層中空玻璃幕墻表25　北京CBD寫字樓物業(yè)管理狀況物業(yè)名稱物業(yè)管理國貿(mào)中心國貿(mào)大廈物業(yè)管理公司嘉里中心第一太平戴維斯招商局大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司京匯大廈戴德梁行京廣大廈京廣物業(yè)管理公司漢威大廈漢威大廈物業(yè)管理公司科倫大廈科倫大廈物業(yè)部華彬國際大廈北京招商局物業(yè)管理有限公司數(shù)碼01大廈濟(jì)人公司中服大廈中服大廈經(jīng)營管理中心市場需求　　（1）客戶構(gòu)成①有實(shí)力的外資機(jī)構(gòu)是CBD寫字樓市場的主力目前進(jìn)駐北京的世界500強(qiáng)企業(yè)有160多家，其中入駐CBD的有91家，%，其中包括整棟購買寫字樓的美國惠普公司、摩托羅拉公司和DELL電腦公司、英特爾公司及瑞典愛立信（中國）公司、諾基亞、蓋洛普公司等（詳見表26）。表26　知名企業(yè)/機(jī)構(gòu)入駐CBD商廈狀況大廈名稱知名企業(yè)/機(jī)構(gòu)國貿(mào)中心殼牌公司、福特、日本三井株式會社、杜邦、Oracle、德國大眾、美國德納京廣中心美國施樂公司、法國布爾電腦公司嘉里中心柯達(dá)、英特爾、尼桑、高通、普華永道、戴爾電腦、新加坡大使館、佳能、新聞集團(tuán)、奧林巴斯?jié)h威大廈愛立信、美國GE、中美史克、3M、霍尼威爾、阿爾斯通航華科貿(mào)中心摩托羅拉、HP、渣打銀行、韓國三星、赫斯特、新加坡投資發(fā)展公司華彬大廈紅牛集團(tuán)、中國對外貿(mào)易交流協(xié)會和喬大廈施耐