【正文】 在區(qū)域規(guī)劃有地鐵3號(hào)線，地鐵 7號(hào)線，沿外環(huán)線高架輕軌線，未來這些設(shè)施的建設(shè)使得該項(xiàng)目交通設(shè)施更 發(fā)達(dá)，出行更方便。 (北側(cè)紅旗南路) (西面為外環(huán)線) 1. 自然環(huán)境 項(xiàng)目用地處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被 公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。2. 北側(cè)為正在建設(shè)的華苑新城一期，遠(yuǎn)處為華苑居住區(qū)，華苑是天津市安居工程重點(diǎn)起步區(qū)，占地167公頃，規(guī)劃建筑面積185萬平方米，九五年實(shí)施征地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，共劃分10個(gè)居住小區(qū)，九六年實(shí)施住宅建設(shè)，截至2000年底，已基本建設(shè)完畢，進(jìn)住居民8800戶。其中，安華里、居華里兩個(gè)小區(qū)被建設(shè)部評(píng)為全國城市住宅建設(shè)試點(diǎn)小區(qū)，碧華里小區(qū)成為我國康居住宅示范小區(qū)，華苑居住區(qū)配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理完善；華苑的成功開發(fā)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)定位有著很好的襯托。3. 西側(cè)緊靠天津市的城市主干環(huán)道外環(huán)線，有著58米的綠化防護(hù)帶。4. 東側(cè)為陳塘支線鐵路，每天約有30趟貨車經(jīng)過，有一定的噪音污染，需采取一些降躁措施。 (正在建設(shè)的華苑新城一期) (華苑碧華里) （東側(cè)為陳塘支線鐵路） （664畝），（約93畝），（約571畝）。：序號(hào)項(xiàng)目單位已批準(zhǔn)的指標(biāo)我司設(shè)想的指標(biāo)1規(guī)劃總建筑面積平方米5343003930002住宅建筑面積平方米4797003480003非營業(yè)性公建平方米30971300004營業(yè)性公建平方米23629150005綜合容積率6住宅容積率7建筑密度%8綠化率% 土地價(jià)格按總占地面積計(jì)算，界外地與可建設(shè)用地價(jià)格相同?？傉嫉孛娣e為 664畝,土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為33200萬元（以50萬元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以 實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)）,住宅樓面地價(jià)為 。第三章 項(xiàng)目合作條件： 1993年天津市政府征用西青區(qū)外環(huán)線內(nèi)部分土地建設(shè)華苑居住區(qū)，經(jīng)市、區(qū) 兩級(jí)政府協(xié)商，市里開發(fā)70%用地，西青區(qū)開發(fā)30%用地，市政府就用征用 的70%的土地建設(shè)完成了現(xiàn)在的華苑居住區(qū)，西青區(qū)保留的30%土地，即西 華苑用地，西青區(qū)就交由其下屬單位寧發(fā)房地產(chǎn)公司來開發(fā)，由于一些原因 一直未開發(fā)建設(shè)，后與香港上市的天津發(fā)展控股有限公司合作成立港寧房地 產(chǎn)公司后正式啟動(dòng)該項(xiàng)目，并由港寧房地產(chǎn)公司開發(fā)了華苑新城一期用地， 現(xiàn)正在建設(shè)中，二期用地準(zhǔn)備出讓，在此種情況下，萬科介入該項(xiàng)目。： 土地已由西青區(qū)土地局征為國有，現(xiàn)在西青區(qū)土地局名下，西青區(qū)土地局為 政府職能部門，港寧房地產(chǎn)公司為其下屬公司的合資企業(yè)，港寧房地產(chǎn)公司 做了部分前期工作，如規(guī)劃成果，大配套協(xié)議等。但我司的合作方為西青區(qū) 土地局。：。，該協(xié)議中明確紅線外大配套費(fèi)用包 干，攤到該項(xiàng)目為2000萬元整。，在該紀(jì)要中明確西青區(qū)開發(fā)的土地可減免40%土地出讓 金，合作方承諾我司如用該土地做商品房，土地出讓金可減免40%。 5. 市政府征地辦公室批準(zhǔn)征用土地通知 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。萬科與西青區(qū)土地局簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。港寧房地產(chǎn)公司前期投入的部分費(fèi)用由其上級(jí)單位西青區(qū)土地局對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償， 與萬科不發(fā)生直接關(guān)系。（1） 土地價(jià)款：土地總補(bǔ)償面積約664畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為33200萬元 （以50萬元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每 畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)）該補(bǔ)償費(fèi)含征地補(bǔ)償費(fèi)、 高壓線拆遷、自來水河道掩埋、地上樹木遷移、地上物拆 遷、地下管線拆遷、項(xiàng)目前期費(fèi)用等有關(guān)的全部稅費(fèi)支出。（2）付款計(jì)劃：① 雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)我司支付5000萬元補(bǔ)償費(fèi)。② 余額在簽訂協(xié)議后三年內(nèi)付清，在2002年6月30日支付余額的三分之一（即9400萬元），2003年6月30日再支付余額的三分之一，最后一筆于2004年6月30日前付清。（1） 保證紅線外市政大配套按2000萬元包干（含給水、排水、天然氣和周邊市政道路）。（2） 規(guī)劃在項(xiàng)目地界內(nèi)的集中鍋爐房，萬科不支付該部分用地的土地補(bǔ)償費(fèi)。（3） ，保證項(xiàng)目按期供電，我司僅按按國家規(guī)定交納供電貼費(fèi)，不再交納其他費(fèi)用。（4） 負(fù)責(zé)鍋爐房的建設(shè)，保證項(xiàng)目供熱需求，在項(xiàng)目首期竣工后的第一個(gè)取暖期提供供熱,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為60元/建筑平米。（5） 項(xiàng)目內(nèi)非營業(yè)性公建由萬科進(jìn)行自配自建，保證萬科免交非經(jīng)營性公建配套費(fèi)。（6） 保證萬科按法定土地出讓金的60%交納。 市政配套政策名稱普通住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)說明本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)市政大配套費(fèi)165元/建筑平米包括紅線外給水、燃?xì)?、雨水、污水、道路、綠化等市政設(shè)施的工程費(fèi)用按標(biāo)準(zhǔn)約需6485萬元，本項(xiàng)目為2000萬元包干。供熱82元/建筑平米包括鍋爐房建設(shè)費(fèi)及征地費(fèi)、一次管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)60元/建筑平米供電貼費(fèi)240元/KVA供電工程貼費(fèi)，工程費(fèi)另計(jì)通訊6元/建筑平米紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)出讓金土地局評(píng)估的土地地價(jià)總額的17%評(píng)估值約為4500萬元，考慮減免后為2700萬元① 與華苑居住區(qū)用地比較，華苑用地是93年征用的土地，時(shí)間相隔太久，地價(jià)無太多可比性。② 與華苑新城一期用地相比，其大部分用地在93年征用，在98—99年又征用周邊部分農(nóng)民用地，據(jù)調(diào)查其征地補(bǔ)償費(fèi)基本在40萬元/畝，但考慮其完成地上物、樹木、高壓線拆遷、場(chǎng)地填土平整等費(fèi)用及不提供優(yōu)惠的配套及出讓金政策情況下，綜合地價(jià)接近50萬元/畝。這與我司洽談基本確定的50萬元/畝接近。③ 請(qǐng)地價(jià)評(píng)估所有關(guān)人員做過初步評(píng)估，評(píng)估值在750元/平米，與我司確定的價(jià)位基本相同。④ 本項(xiàng)目南側(cè)有一塊農(nóng)民集體土地，其土地方與我司洽談過，單純毛地補(bǔ)償費(fèi)要價(jià)為40萬元/畝，其在區(qū)位及現(xiàn)狀條件上均不如本項(xiàng)目，如將其做熟到本項(xiàng)目目前程度，綜合地價(jià)可能超過50萬元/畝。綜合上述比較結(jié)果，我們認(rèn)為目前確定的土地購買價(jià)是一個(gè)比較合理的市場(chǎng)價(jià)位。① 土地所有權(quán)：國有用地② 現(xiàn)在土地使用權(quán)：西青區(qū)土地局③ 土地規(guī)劃用途：居住用地① 萬科與西青區(qū)土地局簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。② 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后30個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國有 土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 合作方出示的關(guān)于免40%土地出讓金法律文件時(shí)間比較早，土地管理部門是 否繼續(xù)執(zhí)行，是一個(gè)待定因素，經(jīng)與合作方協(xié)商，合作方保證我方按土地出 讓金的60%交納，否則我方可從其補(bǔ)償款中扣除。 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡單，合作方只有一家，并且為政府西青區(qū)土 地局，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地規(guī)劃為居住用地，已征為國有用地，土地地 權(quán)在西青區(qū)土地局名下，項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)基本完備。第四章 市場(chǎng)研究一．天津總體市場(chǎng)情況 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入2001年以來，全市房地產(chǎn)投資計(jì)劃比去年增長23%，達(dá)到160億元。本市房地產(chǎn)業(yè)“十五”目標(biāo)確定，5年內(nèi)完成投資850億元。93——2000年商品房銷售量變化情況2000年，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高速良性增長，危改工程已逐步完成，貨幣