【正文】 牌品牌滲透低中低檔品牌多為無品牌商品參考租金150600元/月㎡150800元/月㎡150400元/月㎡100150元/月㎡參考售價(jià)㎡1．43萬元/㎡12萬元/㎡㎡注: 參考租金為各商圈百貨店出租商鋪的租金，樓層和位置差異較大。桂林路商圈租金為街鋪?zhàn)饨?。參考售價(jià)為首層臨街商鋪的成交價(jià)格。 成熟商圈發(fā)展趨勢分析216。 成熟商圈的核心地位仍將持續(xù)四大成熟商圈主要集中在城市中部區(qū)域，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，未來商業(yè)中心區(qū)的核心地位還將進(jìn)一步鞏固。216。 業(yè)態(tài)向多元化的趨勢發(fā)展現(xiàn)有四大商圈內(nèi)的代表性商業(yè)設(shè)施多為百貨業(yè)、超市和商業(yè)街，業(yè)態(tài)較為單一。未來商圈業(yè)態(tài)發(fā)展將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展，多元化發(fā)展趨勢明顯。216。 商業(yè)市場將呈現(xiàn)“白熱化”競爭態(tài)勢目前幾大商圈內(nèi)或周邊區(qū)域新建商業(yè)項(xiàng)目及潛在商業(yè)地塊較多，未來供應(yīng)規(guī)模可觀。預(yù)計(jì)長春四大核心商圈的競爭將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局勢將會(huì)更加明顯。 新興商圈的發(fā)展趨勢隨著長春整體外圍城區(qū)的重新規(guī)劃以及大量住宅的開發(fā)入住，人口導(dǎo)向必將引起商圈的的變化，特別是一些具備大量人口與消費(fèi)力的商圈將會(huì)慢慢崛起，從而使長春整體的商業(yè)布局發(fā)生改觀。216。 南部新城商圈南部新城開發(fā)如火如荼，大量住宅項(xiàng)目熱銷，未來人口將不斷涌入南部新城地區(qū)。另外凈月區(qū)高檔項(xiàng)目的不斷增加，旅游資源的深入開發(fā)，將大力拉動(dòng)南部地區(qū)的商業(yè)發(fā)展，南部商圈的呈現(xiàn)將成為趨勢。216。 西客站引發(fā)西部商圈商業(yè)發(fā)展所具備的要素之一，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。隨著西客站的開建，在引發(fā)西部地區(qū)房地產(chǎn)熱潮的同時(shí)，也必將會(huì)形成西站商圈。216。 北部新城的建立隨著證大集團(tuán)打響北部新城第一槍后，眾多開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐北部城區(qū)。目前，北部新城的商圈雛形已經(jīng)基本呈現(xiàn)，隨著項(xiàng)目的發(fā)展和人口入住，商業(yè)氛圍將逐漸濃厚，并形成真正的北部商圈。 商圈發(fā)展進(jìn)程總結(jié)借鑒216。 差異化—業(yè)態(tài)多元化是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素重慶路眾多百貨商場生存狀況良好，主要是因?yàn)槠渫瑯I(yè)集中與異業(yè)集中度高，減少顧客的交通成本和信息成本，同時(shí)增加“比較購物”機(jī)會(huì)，加上商業(yè)成行成市，所以客流量比較大，從而眾多的百貨集中商業(yè)都能夠生存。在新區(qū)域做集中商業(yè)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，集中不同于街鋪，其對(duì)人流量的要求較高，否則就難以生存。因此新興的集中式大體量商業(yè)要做到差異化定位，同時(shí)業(yè)態(tài)將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發(fā)展并適度引導(dǎo)市場及消費(fèi)者。216。 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)是商業(yè)發(fā)展的基本條件紅旗街、重慶路商圈主要是因?yàn)樘幱诮煌ㄖ鞲傻蓝l(fā)展起來的，目前的新商圈的形成很大程度上依賴交通的便利程度，對(duì)于交通極為便利的新興集中式商業(yè)，具備發(fā)展區(qū)域級(jí)商圈的基本條件。216。 經(jīng)營特色是商業(yè)發(fā)展的立足之本在目前商業(yè)大格局基本框定的情況下，新型商業(yè)區(qū)如何有效的吸納人流從而生存下去，就必須考慮特色化經(jīng)營的問題。216。 人流量和消費(fèi)能力的積聚是商業(yè)發(fā)展的根本無論是紅旗街、重慶路等傳統(tǒng)商圈受功能、交通、土地各方面的限制影響力減弱，還是西站等未來新商圈將成為成為投資重點(diǎn)，商業(yè)的發(fā)展都離不開最基本的前提，即是人流量的聚集和消費(fèi)能力的積聚反應(yīng)。 長春零售市場分析長春零售市場主要由數(shù)個(gè)分布于不同區(qū)域的購物區(qū)組成，以百貨公司、街鋪、及專業(yè)市場的零售業(yè)態(tài)形成經(jīng)營，基本上已達(dá)至一定的發(fā)展水平。各種不同類型和形成機(jī)制的商業(yè)街區(qū)各有其特色。但縱觀現(xiàn)時(shí)大部份的零售商業(yè)項(xiàng)目，無論在經(jīng)營模式、設(shè)計(jì)布局及銷售商品方面，仍主要以傳統(tǒng)舊式模式為主，雖現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目都有成功的因素，但相對(duì)于很多國外的購物中心，現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目在動(dòng)線設(shè)計(jì)、購物環(huán)境及商品選擇方面都未如理想。長春商業(yè)區(qū)的特點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：252。 多集中在交通便利的是中心區(qū)域，輻射力強(qiáng)；252。 一般以某個(gè)或幾個(gè)大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動(dòng)人口；252。 多由各自獨(dú)立的零售商構(gòu)成，專業(yè)店占多數(shù)且格局特色。雖然現(xiàn)有的主要商業(yè)區(qū)能基本滿足消費(fèi)者日常所需，但是隨著社會(huì)得進(jìn)步，消費(fèi)者需求水平的提高、城市空心化現(xiàn)象等變化情況，新型商業(yè)圈將逐漸興起，并且傳統(tǒng)業(yè)態(tài)內(nèi)部業(yè)在進(jìn)行著局部的更新，商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等的交融更為明顯。從現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢來看，隨著長春市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。商業(yè)零售設(shè)施的主流發(fā)展趨勢將從傳統(tǒng)的以百貨、超市和專業(yè)市場為核心逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐再徫镏行摹⒕穼Ｙu店等多元化的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的發(fā)展方向。長春市商業(yè)零售設(shè)施的主要類型 商業(yè)零售業(yè)主導(dǎo)形態(tài)變化趨勢中東新天地購物公園 百貨卓展購物中心歐亞商都巴黎春天亞泰富苑國際商業(yè)中心……超市沃爾瑪家樂福恒客隆……專業(yè)市場國美電器蘇寧電器東方家園歐亞賣場……人均GDP城市化水平主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)1100美元一下25%以下地?cái)?集貿(mào)市場11002000美元45%以下百貨商場,商業(yè)街,批發(fā)市場20004400美元45%70%大型購物中心,超市,專賣店,等規(guī)模化現(xiàn)代商業(yè)4400元以上70%以上Shopping mall， shopping center等綜合商業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸（人均GDP/美元）從商業(yè)零售設(shè)施的主要業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，消費(fèi)者日益多元化的消費(fèi)需求難以得到滿足。長春市現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成基本以商業(yè)零售為主，配置少部分的餐飲，少有集零售、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業(yè)服務(wù)場所。新天地則是目前長春市比較具有典型性代表的集零售、餐飲、休閑娛樂為一體綜合性服務(wù)場所。零售業(yè)為主7F美食廣場B1美食城國際商業(yè)中心6F美食城米蘭長廊巴黎春天亞泰富苑新天地9F風(fēng)味美食10F美容攝影B1美食廣場歐亞商都長百大樓餐飲休閑娛樂B1美食街4F特色餐飲、游樂場、電影院 商業(yè)研究主要結(jié)論通過對(duì)于城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及城市商業(yè)之研究，對(duì)于本項(xiàng)目宏觀市場環(huán)境主要結(jié)論如下：216。 從目前來看，長春市的商業(yè)比較發(fā)達(dá)，穩(wěn)定的商圈分布，商圈內(nèi)現(xiàn)有的 商業(yè)設(shè)施類型及業(yè)態(tài)基本能滿足消費(fèi)者消費(fèi)需求。216。 城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將會(huì)有利于消費(fèi)者可支配收入的不斷增加，而這必 然引發(fā)消費(fèi)者消費(fèi)需求的升級(jí)趨勢和多元化趨勢。216。 在城市商業(yè)以零售功能為主導(dǎo)，以百貨、超市、專業(yè)市場為主要供給的情況下，同質(zhì)化傾向?qū)⑤^為明顯，新增商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)直接導(dǎo)致現(xiàn)有商業(yè)零售市場競爭的日趨激烈。216。 在消費(fèi)者需求升級(jí)和多元化發(fā)展、商業(yè)零售市場競爭日趨激烈的背景下， 商業(yè)零售設(shè)施的升級(jí)和多元化發(fā)展將會(huì)成為商業(yè)項(xiàng)目面對(duì)未來挑戰(zhàn)的必由之路。216。 而集購物、餐飲、休閑娛樂等多元化功能為一體的大型購物中心將勢必 成為未來長春商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的主流。 長春市商業(yè)市場未來發(fā)展預(yù)期近兩年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量均呈現(xiàn)上升趨勢，隨著商業(yè)供應(yīng)量的大幅增加，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期需求的增幅，供大于求的態(tài)勢日益明朗，存量商業(yè)用房進(jìn)一步增加，后市運(yùn)行不容樂觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年底，長春市共有商鋪已達(dá)到700萬平方米，加上約100萬平方米的百貨商場以及近兩年新上市的商業(yè)體量，總量巨大，人均商業(yè)占有量將超過1平方米/人。 第二篇 寬城區(qū)整體商業(yè)房產(chǎn)市場研究3 寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 寬城區(qū)區(qū)域GDP發(fā)展近幾年寬城區(qū)的GDP逐年提升，特別是2008年提升幅度巨大。GDP的提升將直接反映該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展將提升寬城區(qū)區(qū)域地位，將會(huì)吸引更多的人口進(jìn)駐及商家投資。 寬城區(qū)人均收入寬城區(qū)的人均收入水平不斷提升，將直接提高居民的消費(fèi)需求及消費(fèi)檔次，有利于寬城區(qū)內(nèi)商業(yè)市場的發(fā)展和商業(yè)升級(jí)。 寬城區(qū)人口近幾年寬城區(qū)人口增長速度緩慢，基本維持在3738萬人之間。2008年人口與2007年相比不增反減，這對(duì)寬城區(qū)的商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展十分不利。隨著區(qū)域的發(fā)展，新住宅項(xiàng)目對(duì)人口的導(dǎo)入，未來人口將會(huì)呈上升趨勢。 寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況 全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額消費(fèi)品零售總額的連續(xù)增加，除物價(jià)上漲因素外，居民收入增加帶來的消費(fèi)支出的增加為最主要因素。因此，該區(qū)域的消費(fèi)基礎(chǔ)良好，如何引導(dǎo)居民消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)慣的改變，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展的總要前提。 消費(fèi)品零售總額的結(jié)構(gòu)變化從居民消費(fèi)支出的用途結(jié)構(gòu)比例來看，基本符合衣、食、用的排列順序。由此可見，區(qū)域居民比較注重衣著，對(duì)穿著的消費(fèi)需求較大，其次為飲食。目前寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，人均收入和人均銷售有較大提升，為區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展提供良好的市場環(huán)境，但由于人口增長緩慢，特別是流動(dòng)人口等導(dǎo)入過少，制約了區(qū)域內(nèi)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 寬城區(qū)發(fā)展趨勢l 寬城區(qū)規(guī)劃本案寬城區(qū)將會(huì)建設(shè)成為長春市北部的現(xiàn)代中心城區(qū)，未來的主要任務(wù)是：建設(shè)“一個(gè)新城”、構(gòu)筑“三大板塊”、發(fā)展“五大產(chǎn)業(yè)”、打造“五園兩區(qū)”、突出“六個(gè)亮點(diǎn)”。216。 一個(gè)新城打造長春北部現(xiàn)代中心區(qū)216。 三大板塊中心區(qū)東部的工業(yè)板塊，中心區(qū)南部的商貿(mào)板塊和中心區(qū)西部的綜合板塊216。 五大產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在制造業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)也216。 五園兩區(qū)蘭家工業(yè)園、興華組團(tuán)工業(yè)園、環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)、東北亞物流園、蘭家生態(tài)農(nóng)業(yè)園、北湖生態(tài)中心區(qū)、城市服務(wù)中心區(qū)。 216。 六個(gè)亮點(diǎn)人民大街南北貫通、長春精品商貿(mào)