【正文】 堅挺，但調(diào)控力度加大，下行壓力巨大。 區(qū)域環(huán)境 廣州市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 作為四大一線城市之一，廣州市近幾年持續(xù)快速發(fā)展，特別是在舉辦亞運會的影響下，城市綜合實力的各個方面都有所進(jìn)步。 廣州市 GDP 近 6 年增長幅度均在10%以上，經(jīng)濟(jì)實力非常強(qiáng)。 根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新核定，廣州 20xx 年 GDP 達(dá)到 億元，是繼滬京后國內(nèi)第三個 GDP 突破一萬億元的城市 ，發(fā)展勢頭良好。而 根據(jù)廣州 “十二五 ”確定的 11%的年均增速，到 20xx 年，全市經(jīng)濟(jì)總量將達(dá)到 萬億元 左右。 良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境， 將有助于廣州市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展 。 亞運后，廣州將繼續(xù)加快發(fā)展步伐，努力建設(shè)成為國家中心城市和國際商貿(mào)中心；在 經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型和建設(shè)首善之區(qū)過程中，廣州將迎來更大的機(jī)遇。 廣州市房地產(chǎn)市場政策環(huán)境 5 1 5 4 . 2 6 0 8 1 . 9 7 1 4 0 . 3 8 2 8 7 . 4 9 1 1 2 . 8 1 0 6 0 4 . 5 0 . 02 0 0 0 . 04 0 0 0 . 06 0 0 0 . 08 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 2 0 0 0 . 02 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0億元1 2 . 9 %1 4 . 9 %1 5 . 3 %1 2 . 5 %1 1 . 5 %1 3 . 0 %8 . 0 %1 1 . 0 %1 4 . 0 %1 7 . 0 %2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 在全國調(diào)控的大環(huán)境下，廣州市房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境也是從嚴(yán)從緊。目前廣州市主要的調(diào)控政策如下： ◆ 對在本市 (市轄十區(qū) ,不含增城從化 )已擁有 1 套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前 2年內(nèi)在本市累計繳納 1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家 庭，限購 1 套住房 (含新建商品住房和二手住房 )。 ◆ 對在本市已擁有 2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供 2年內(nèi)在本市繳納 1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機(jī)構(gòu)和個人購買商品住房的，嚴(yán)格按照國家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。 ◆ 信貸政策 方面， 貸款 (包括住房公積金貸款 )購買第一套住房的，首付比例不低于 30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率； 購買第二套住房的，其首付比例不得低于 60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍。 總結(jié)： “限購令”的實施，將很大程度控制住廣州市的投資購房，市場交易將 進(jìn)一步持續(xù)低迷 。 廣州市住宅市場環(huán)境 廣州市十區(qū)整體受國家宏觀調(diào)控影響， 20xx 年成交量為 萬平方米，大幅下滑 %； 20xx 年供應(yīng)量為 萬平方米，基本與當(dāng)年成交量持平，比上年供應(yīng)量減少 9%。從供求關(guān)系上看，廣州房地產(chǎn)市場基本屬于持平狀態(tài)，說明廣州新房供應(yīng)并不會有太多增長，特別是中心六區(qū)，土地將變得稀缺。 廣州市十區(qū) 20xx 年網(wǎng)簽成交價格為 12484 元 /平方米，同比 大幅上漲 %；而中心六區(qū)的價格也是持續(xù)上漲， 20xx 年 3 月份達(dá)到了 21969 元 /平方米 。 0501001502002503003504002 0 0 9 1 Q 2 0 0 9 2 Q 2 0 0 9 3 Q 2 0 0 9 4 Q 2 0 1 0 1 Q 2 0 1 0 2 Q 2 0 1 0 3 Q 2 0 1 0 4 Q 2 0 1 1 1 Q成交量供應(yīng)量萬平方米 1 5 7 . 1 4 2 7 1 . 1 3 4 3 . 5 8 2 0 5 . 7 8 1 7 2 . 2 1 1 6 1 . 0 4 1 2 5 . 7 7 1 4 5 . 4 7 1 5 1 . 9 6 1 0 1 . 6 8 2 3 4 . 1 2 1 8 1 . 5 3 1 5 0 . 6 1 1 3 3 . 3 4 1 6 0 . 6 9 1 2 1 . 5 6 1 9 3 . 4 6 1 2 9 . 8 6 81248786960510301114331234511786144841355405 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 0 0 9 1 Q 2 0 0 9 2 Q 2 0 0 9 3 Q 2 0 0 9 4 Q 2 0 1 0 1 Q 2 0 1 0 2 Q 2 0 1 0 3 Q 2 0 1 0 4 Q 2 0 1 1 1 Q元 / 平方米 目前廣州房地產(chǎn)市場處于量跌價穩(wěn)的狀態(tài)， 交易量出現(xiàn)大幅下跌，而價格仍維持在高位運行；預(yù)測隨著調(diào)控政策的不斷深化，市場會 出現(xiàn) 更多購房優(yōu)惠或通過降價促成成交，但價格的下降不會太明顯。 白云 區(qū) 住宅市場環(huán)境 白云區(qū) 20xx 年住宅成交量為 萬平方米，同比上年 大幅下滑 %； 20xx年供應(yīng)量為 萬平方米， 比當(dāng)年成交量多 %，比上年供應(yīng)量 增加 %。從供求關(guān)系上看， 20xx 年 白云區(qū)房地產(chǎn)市場供稍多于求， 說明 白云區(qū)市場尤其是白云新城板塊，已受到越來越多的開發(fā)商關(guān)注，未來將成為廣州樓市的一個熱點 。 白云區(qū) 20xx 年網(wǎng)簽成交價格為 11903 元 /平方米，同比 20xx 年大幅上漲 %； 從各季度價格走勢可以判斷，白云區(qū)住宅價格一直處于上升通道，即使是在調(diào)控政策頻出的 20xx 年 同樣上漲明顯 。 說明白云區(qū)的價值已經(jīng)達(dá)到市場認(rèn)可，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 0 0 01 4 0 0 01 6 0 0 01 8 0 0 02 0 0 0 02 0 0 9 1 Q 2 0 0 9 2 Q 2 0 0 9 3 Q 2 0 0 9 4 Q 2 0 1 0 1 Q 2 0 1 0 2 Q 2 0 1 0 3 Q 2 0 1 0 4 Q 2 0 1 1 1 Q元 / 平方米 地塊 微觀 環(huán)境 地塊現(xiàn)狀 該地塊坐落于白云區(qū) XX 西路東側(cè)、（規(guī)劃）橫二路南側(cè)、（規(guī)劃 ）白云二線北側(cè)，即目前 XX 西路與 XX 東路之間、 XX 東路與 XX 路交界處。占地面積 20795 平方米，建筑面積不大于 58586 平方米，容積率不大于 ，綠化率不小于 35%，建筑密度不大于 30%。 齊富路 地塊 白云大道 云城西路 云城東路 目前地塊已完成土地平整工作，正砌磚墻圍護(hù)。 周邊配套環(huán)境 自然環(huán)境 本宗地塊鄰近白云山，坐落山腳下， 可以望山 ，擁有珍貴的開闊山景資源； 整個白云 新城 依山， 擁八公里山界線，平均山體寬約四千米，面向三十多平方公里的山林生態(tài)。 地 塊東面既是河涌水體，雖然現(xiàn)時條件較差，但隨著白云新城建設(shè)的不斷完善，將可營造成為自然溪景小品，成為未來小區(qū)居民的休憩之處。另外，周邊道路綠化率高，花木繁多，環(huán)境優(yōu)美。 生活配套環(huán)境 現(xiàn)時周邊生活配套匱乏。白云新城尚處于開發(fā)建設(shè)階段，該地塊四周為在建或即將在建的工地，各種生活配套設(shè)施并不完善；東面有一些餐飲食肆，西面有居民區(qū)，內(nèi)有普通配套設(shè)施，距離亦較遠(yuǎn)。而最近的五號停機(jī)坪購物中心距離地塊兩個地鐵站。 教 育、醫(yī)療水平仍不盡人意，民辦學(xué)校良莠不齊，與公辦教育銜接不暢 ，最近的機(jī)場民航醫(yī)院距離亦較遠(yuǎn)，在白云公園站機(jī)場 路附近。在白云新城建設(shè)尚不完善階段，生活配套主要還是靠小區(qū)內(nèi)部配套，以達(dá)到基本生活要求。 交通狀況 目前地塊周邊主干道路分布為三橫三縱，東西走向從上到下主要是黃石東路、XX 路、云宵路三線，南北走向從左到右主要是機(jī)場高速、 XX 西路、白云大道三線。路面情況暢通，車輛較少。 白云新城目前開通的軌道交通有地鐵二號線，距離地塊最近的地鐵站為蕭崗站和白云文化廣場站，步行 5 分鐘內(nèi)到達(dá)。 公交線路則只有 841 線路，從廣州火車東站總站開往石井總站，公交線路匱乏。 未 來配套環(huán)境 1） 自然環(huán)境 未來 沿河涌 兩側(cè)將 設(shè)沿河綠帶，沿主要干道分別設(shè)置 1050米 不等的沿路綠帶，沿路綠帶 保證綠地率超過 60%。綠化帶和渠化島上均種植覆蓋面積大的樹種，使道路被 樹蔭覆蓋，滿眼見綠，實現(xiàn)生態(tài)宜居目標(biāo)。 規(guī)劃控制以五條東西向的道路為骨架形成的綠化廊道，分別沿白云二線、橫三路、橫四路、白云一線和橫六路兩側(cè)設(shè)置帶狀公共綠地，形成寬約 60 至 120 米的景觀視線通廊，作為白云新城與白云山景觀融合的重要紐帶。通過系統(tǒng)化的步行到連接白云山幾個主要出入口，增強(qiáng)白云山的可達(dá)性。 根據(jù)規(guī)劃 未來白云新城綠地率達(dá)到 %，綠化覆蓋率達(dá)到 %，人均公園面積達(dá)到 10 平方米，居民在步行 500 米范圍內(nèi)可到達(dá)公園，規(guī)劃 30 公頃的白云公園和 15 公頃的飛翔公園兩大綠心，引入周邊水源，建立人工濕地。 白云山優(yōu)質(zhì)的自然景觀 將 按視覺質(zhì)量優(yōu)良分為三個控制級別 ， 通過對建筑高度、體量和布局的控制，形成錯落有致、富于節(jié)奏的天際輪廓線，既顯山露水、山城交融，又 運用 良好的生態(tài)、景觀環(huán)境提升土地開發(fā)的價值。今后，白云國際會議中心、新體 育館、飛翔公園、舊航站樓、白云公園將成為欣賞云山美景 的最佳位置； 本地塊在白云國際會議中心旁邊，屬于 一級控制范圍內(nèi)，可以看到 6090%的山體。 2） 人文環(huán)境 白云新城北部地區(qū)依托白云國際會議中心、廣州新體育館，集中建設(shè)廣州文化建筑群，廣州博物館、廣州市城市規(guī)劃展覽中心、廣東畫院、廣州畫院等，打造特色文化中心區(qū)，宣揚(yáng)傳統(tǒng)嶺南文化，體現(xiàn)城市人文氣息，提升本區(qū)文化形象。 本地塊位置位于文化中心旁邊，未來將最直接感受到白云新城的人文氛圍，及其帶來的文化精神享受。 3） 鄰里中心配套 根據(jù) 《白云新城地區(qū)核心區(qū)部分地塊規(guī)劃設(shè)計條件》 規(guī)劃，白云新城六大社區(qū)內(nèi)會每隔 500 米左 右設(shè)一個 “鄰里中心 ”，將小超市、小零售店、衛(wèi)生站、洗衣店等商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集中起來。并且配套小運動場、兒童游戲場和鄰里公園等，以滿足居民的日常生活和休閑需要。鄰里中心將在社區(qū)居民的 8 分鐘的步行范圍之內(nèi)。 4） 道路交通 規(guī)劃有二號和十四號兩條軌道線途經(jīng)白云新城核心區(qū)，并在區(qū)域中心換乘。二號線沒原舊機(jī)場的跑道設(shè)置，在白云新城有四個站點，而十四號線則從南向北，與二號線在新城中央的商貿(mào)綜合樓處交會。白云新城還將加強(qiáng)軌道交通與常規(guī)公交 及其他交通方式之間的銜接，設(shè)置多個換乘樞紐。 白云新城還將設(shè)置獨立步行系統(tǒng)，減少主干道對行人的影響。將提高道路綠地比例，增加分化緩沖帶。綠化帶和渠化島上均種植覆蓋面積大的樹種，使道路為樹蔭覆蓋，滿眼見綠。無障礙設(shè)施也將貫穿于整個白云新城。 對外交通網(wǎng)絡(luò)方面，白云新城將在主交通骨架上采用“四縱四橫”道路骨架，提高內(nèi)部支路網(wǎng)密度，區(qū)內(nèi)規(guī)劃支路網(wǎng)密度達(dá)到 6 公里 8 公里 /平方公里；商業(yè)、辦公區(qū)采用高密度、方格網(wǎng)形式；居住區(qū)采用靈活的路網(wǎng)和慢型交通的形式，確保安全。 白云新城道路交通規(guī)劃科學(xué)規(guī)范，公共交通便利，未來出行將十分方便。 三 競爭樓盤分析 該地 塊競爭樓盤分析選擇處于同一板塊 —— 白云新城板塊的白云尚城、祥景花園和云山名都等三個樓盤作為對象；白云尚城是與地塊最為接近的在售項目，祥景花園是與地塊規(guī)模相當(dāng)?shù)脑谑垌椖?，而云山名都是即將推貨的項目? 白云尚城 白云尚城位于 白云白云大道黃石北路 137157 號 ，由正域地產(chǎn)投資建設(shè)，合富輝煌代理銷售， 廣州正域物業(yè)管理有限公司管理小區(qū)； 目前正推出項目最后一期 山與城 “大宅門”組團(tuán)，預(yù)計 20xx 年 9月交樓。 項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 白云尚城三期山與城 61338 ㎡ 167225 ㎡ % 戶型： 戶型面積為 80 ㎡的兩房、 90 ㎡的小三房、 100120 ㎡的大三房以及 150㎡的四房單位 ， 絕大部分附帶面積超過 13 平方米的觀景露臺 。 價格：陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，“大宅門”組團(tuán)已售均價為 18875 元 /㎡，而銷售口徑是 19000— 220xx 元 /㎡。 銷售狀況：市場信息稱該項目目前處于尾貨消化階段，且不再推新貨；但從陽光家緣上得知，目前正推的 J13棟 2 26 層洋房共 277 套單位，已售 145套，未售 119 套，銷售率為 52%，其中大部分未售單位為已抵押不可售。 配套： 江夏小學(xué) (市 一級