【導(dǎo)讀】地塊位于XX西路與XX東路之間、XX東路與XX路交界處；宗地面積較小，磚墻圍護(hù)，水電尚未接通。居住建筑為主的居住用地。線白云文化廣場(chǎng)站；西面另一塊待開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)用地、酒店用品市場(chǎng)和居民樓；東面為一些餐飲食肆和白云山。價(jià)格通過(guò)拍賣(mài)購(gòu)得；地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不大，密度較低，注重舒適性能。滾動(dòng)實(shí)施”的原則，北部、南部為高檔住宅區(qū)，中部為文化商業(yè)核心區(qū)域。等，通過(guò)文化中心提升區(qū)域的文化形象。約為30公頃的大型城市公園。并以地鐵站為核心，集商貿(mào)、酒店、休閑、娛樂(lè)。整個(gè)規(guī)劃區(qū)域形成“一軸雙中心六社區(qū)”的空。在60-100米之間，綠地率達(dá)40%以上。20xx年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)397983億元，比上年增長(zhǎng)%，高于該年年初預(yù)期；20xx年第一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為96311億元，比去年同期增長(zhǎng)%，表現(xiàn)良好。中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最具活力的國(guó)家之一，發(fā)展?jié)摿Ρ皇廊怂春?。根?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，經(jīng)。成效、民間資本無(wú)出路都對(duì)目前普遍較高的房?jī)r(jià)有一定支撐作用。

　　

【正文】 征；而隨著時(shí)代的發(fā)展，城堡于今天更多的是成為一種文化符號(hào)，具有深厚的文化內(nèi)涵，代表了貴族階層富有無(wú)憂的生活，亦是一種建筑風(fēng)格的展示，更是一種尊貴身份的象征。以城堡文化 作為概念，既符合項(xiàng)目的高端定位，也符合目標(biāo)客戶群的訴求；既能展示項(xiàng)目宜居的特色，又能在市場(chǎng)上形成項(xiàng)目本身的個(gè)性；與項(xiàng)目所固有的氣質(zhì)相當(dāng)契合。 為了使“白云堡”這個(gè)概念能夠落地，而不單單是一種虛的概念。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，可以將建筑設(shè)計(jì)成城堡風(fēng)格的，運(yùn)用材質(zhì)、色彩、形態(tài)等達(dá)到統(tǒng)一效果；例如屋頂可設(shè)計(jì)成城堡式的 圓屋頂或 坡屋項(xiàng)，既能使概念得到體現(xiàn)，又能符合規(guī)劃部門(mén)對(duì)本地塊的城市設(shè)計(jì)要求 ；可選擇具有城堡元素的粗曠石質(zhì)作外立面 。綠化的選擇上也可以適當(dāng)參照歐洲城堡的園林綠化 。另外，要設(shè)計(jì)一些 單品高仿真城堡建筑，會(huì)所可以設(shè)計(jì)成 英倫溫莎古堡的仿真品，內(nèi)部裝飾布置成歐洲 城 堡風(fēng)格。 7． 2 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位主要是確定項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群心中所要達(dá)到的形象。 結(jié)合本項(xiàng)目歐洲城堡風(fēng)格的概念設(shè)計(jì) 、 中 高端生態(tài)宜居房地產(chǎn)的市場(chǎng)定位和社會(huì)中高階層的目標(biāo)客戶群選擇， 本項(xiàng)目定位為 歐洲城堡風(fēng)格的“都市 尚居名品”，一個(gè)追求優(yōu)越生活環(huán)境，崇尚卓越生活品質(zhì)的地方；不僅是建造一個(gè)高尚宜居的住宅，更是開(kāi)創(chuàng)一種有品質(zhì)的都市生活方式。 所要達(dá)到的效果是只要一提到一看到“白云堡”這個(gè)名字，客戶頭腦中就會(huì)有歐式城堡、舒適環(huán)境的畫(huà)面出現(xiàn)，進(jìn)而 對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生好感與向往。 7． 3 定價(jià)策略 目前市場(chǎng)上大部分樓盤(pán)是采用低開(kāi)高走的定價(jià)策略，這種方式最大好處是有提價(jià)空間，每次調(diào)價(jià)能造成項(xiàng)目增值的假象，給前期購(gòu)房者信心，從而進(jìn)一步形成人氣；另外也能快速促高成交，回籠資金。但也有一個(gè)明顯的不利點(diǎn)，樓盤(pán)形象難以提升；高價(jià)位不一定代表高品質(zhì)，但高品質(zhì)是需要高價(jià)位來(lái)支撐的。 由于本項(xiàng)目定位在中高端市場(chǎng)，為了維護(hù)形象，不適合采用這種慣用策略。而考慮到白云新城價(jià)值已然被市場(chǎng)所認(rèn)可，本項(xiàng)目定價(jià)方法可以采用理解值定價(jià)法，其基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣(mài)方成本 ?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)數(shù)個(gè)有代表性的目標(biāo)客戶進(jìn)行訪談，了解客戶心中真實(shí)的合理價(jià)位，再結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)水平，最終確定本項(xiàng)目的價(jià)格。而在調(diào)價(jià)策略上，考慮到目前樓市成交的低迷狀況及項(xiàng)目形象，可實(shí)行震蕩微調(diào)、總體向上的策略，既要踏對(duì)政策的步伐，也要能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，形象的樹(shù)立。 7． 4 營(yíng)銷 策略 目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，除了項(xiàng)目本身的價(jià)值優(yōu)勢(shì)外，營(yíng)銷推廣亦成為一個(gè)至關(guān)重要的競(jìng)爭(zhēng)手段。 面對(duì)市場(chǎng)上眾多紛亂繁雜的營(yíng)銷案例，如何突圍而出，吸引客戶注意，激發(fā)潛在客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望，促成交易，是項(xiàng)目營(yíng)銷推廣重 點(diǎn)考慮問(wèn)題。因此跳出傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式，創(chuàng)新獨(dú)特的營(yíng)銷方向顯得尤為關(guān)鍵。 7． 4． 1 廣告策劃 “ 白云堡”項(xiàng)目的廣告策劃應(yīng) 根據(jù)整合營(yíng)銷傳播的理念，以目標(biāo)消費(fèi)者為核心，綜合協(xié)調(diào)使用各種 可能的 傳播方式，整合重組一切 傳播要素 ，讓目標(biāo)消費(fèi)者從不同的信息渠道獲得對(duì)項(xiàng)目的統(tǒng)一信息，以增強(qiáng)項(xiàng)目訴求的一致性和 完整性，使傳播影響力最大化。 1 廣告主題 廣告主題應(yīng)與產(chǎn)品的概念設(shè)計(jì)所契合，成為整個(gè)廣告策劃中的核心。 建議 “ 白云堡”的廣告主題是“白云堡，廣州貴族的家”。意在為廣州的精英階層 創(chuàng)造一種 優(yōu)越生活環(huán)境 ， 引導(dǎo)一種品質(zhì)生活，標(biāo)榜一種高貴身份 。 2 廣告標(biāo)題 廣告標(biāo)題起到提示作品主題實(shí)質(zhì)和吸引消費(fèi)者的作用，是廣告內(nèi)容的重點(diǎn)。“ 白云堡 ”的廣告標(biāo)題 建議 是“ 云山腳下，有一座白云堡 ” ，給人一種神秘的色彩 ，讓人向往這座白云堡是如何的。 3 媒體選擇 考慮到本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為 高端住宅及目標(biāo)客戶為社會(huì)中高階層 。本項(xiàng)目傳播媒體主要 是以報(bào)紙和車(chē)載廣播為主， 結(jié)合高檔購(gòu)物中心的廣告牌及舉行品酒推價(jià)會(huì)等 進(jìn)行宣傳。 7． 4． 2 銷售策劃 1 銷售主題 銷售主題應(yīng)與廣告主題、產(chǎn)品的概念設(shè)計(jì)相契合。“ 白云堡 ”項(xiàng)目 的銷售主題是“ ”，通過(guò)專車(chē)接送看樓，看樓送大學(xué)城科學(xué)中心小谷圍科學(xué)講壇入場(chǎng)券， 大學(xué)城教師工作日期間的試住體驗(yàn)活動(dòng)等，來(lái)使教師感受到“師苑”給工作生活帶來(lái)的極大方便，認(rèn)識(shí)到“師苑”是大學(xué)城教師理想的家園。 2 售樓書(shū) 售樓書(shū)是樓盤(pán)銷售信息的集合，主要面對(duì)的是客戶，具有十分重要的作用?！?白云堡”項(xiàng)目售樓書(shū)的設(shè)計(jì)要有檔次，能體現(xiàn)項(xiàng)目的 高端 定位 ；內(nèi) 容要詳實(shí)，將項(xiàng)目的盡可能多的信息傳遞給客戶；設(shè)計(jì)要精美、便攜帶，一切從客戶出發(fā)，方便客戶。 “ 白云堡 ”項(xiàng)目的售樓書(shū)內(nèi)容包括： （ 1） 樓盤(pán)的地理位置 （ 2） 樓盤(pán)的景觀 （ 3） 樓盤(pán)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn) （ 4） 樓盤(pán)平面圖 （ 5） 戶型圖 （ 6） 價(jià)格表 （ 7） 車(chē)位與車(chē)庫(kù)情況 （ 8） 樓盤(pán)各種設(shè)備的說(shuō)明 （ 9） 樓盤(pán)的裝修標(biāo)準(zhǔn) （ 10） 小區(qū)的配套 （ 11） 特別說(shuō)明 售樓書(shū)的設(shè)計(jì)采用 尊貴有品質(zhì) 基調(diào)，顏色 使用暖色調(diào)為主調(diào)，清新明快，圖片主要是傳達(dá)一種品質(zhì)生活的意境及項(xiàng)目區(qū)位的優(yōu)勢(shì) ，語(yǔ)言要 激昂有力 ， 宣揚(yáng)項(xiàng)目的實(shí)力與底氣 。 3 樣板房 樣板房同樣是直接面向客戶的，是客戶親身感受自己未來(lái)房子的方式，相當(dāng)重要?！?白云 堡 ”項(xiàng)目的樣板房是以主力戶型三房二廳為標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)是營(yíng)造一個(gè)尊貴歐式城堡風(fēng)格的家。 樣板房裝修色彩主調(diào)采用暖色調(diào)，燈光溫和明亮，家具要體現(xiàn)品味 ，墻壁掛一些藝術(shù)畫(huà)渲染高雅氛圍。樣板房各處的細(xì)節(jié)要考慮周到，臥室床位擺放、廚房廚具安放、餐桌餐具擺放、衛(wèi)生間洗漱用具布置等等，都應(yīng)精心設(shè)置，讓客戶感受到舒適溫暖的家的感覺(jué)。 此外，營(yíng)銷推廣各階段計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)鋪排要結(jié)合工程進(jìn)度及市場(chǎng)狀況制定，確保節(jié) 奏的合理性，以達(dá)到最佳效果。 八 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 8． 1 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì) 8． 1． 1 住宅設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造 14 棟小高層、高層建 筑，其中 4棟一梯三戶 21 層高層， 6棟一梯兩戶 16層高層， 4棟 12 層一梯兩戶小高層，首層架空，共 508 套單元 ， 住宅部分 總建筑面積 53960 ㎡ ；北高南低，景觀面寬闊，大部分單位能望到白云山景；基本上戶戶南北朝向，通風(fēng)性好 ；住宅建筑物空間布局合理，相互錯(cuò)開(kāi)，通風(fēng)采光基本互不影響，最大程度不限制景觀面；既富有層次又錯(cuò)落有致的排列，增加小區(qū)空間美感。 8． 1． 2 配套設(shè)施 本項(xiàng)目規(guī)模不大，并且未來(lái) 35 年內(nèi)小區(qū)周邊的配套將不斷完善，有鄰里中心、幼兒園、中心綠地等等。因此小區(qū)內(nèi)部配套主要有會(huì)所、戶外體育場(chǎng)、小型體育館、部分底層商鋪和居委會(huì)辦公室。 1） 會(huì)所：健身俱樂(lè)部、擁有酒吧、恒溫酒窖、水療室、桑拿房、小型數(shù)碼影院、KTV 等功能， 建筑面積 3500 ㎡， 為小區(qū)居民提供多姿多彩的休閑娛樂(lè)聚會(huì)硬件設(shè)施 。 2） 體育設(shè)施：戶外體育場(chǎng)有網(wǎng)球場(chǎng)和籃球場(chǎng)，小型體育館包括恒溫游泳池、桌球室、室內(nèi)羽毛球和籃球場(chǎng)等 ，需計(jì)的建筑面積為 900 ㎡ 。 數(shù)碼影院，舉行私人電影派對(duì) 雅致 KTV房，同學(xué)朋友聚會(huì) 水療室 健身房 3）部分底層商鋪：便利店和小超市，主要是方便小區(qū)居民日常生活，作為周邊配套尚不完善時(shí)的過(guò)渡設(shè)施，一旦周邊配套齊全，可考慮改造成休閑娛樂(lè)的設(shè)施或拆除 ，建筑面 積為 150 ㎡。 4）居委辦公室：按照公建配套要求建設(shè)一處 50㎡的居委辦公室。 5）道路：小區(qū)面積較小， 內(nèi)部 只設(shè)人行道（也可作消防通道），不設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)道；主要有 1 條中軸景觀道，為 小區(qū)級(jí) 干道，連接中心綠地與區(qū)內(nèi)體育場(chǎng)所，會(huì)所也位于景觀軸靠近中心綠地處；另外 有 4條組團(tuán)級(jí)及若干宅間道路； 各級(jí)道路 布局整體性強(qiáng)，各級(jí)連結(jié)緊密，過(guò)渡也自然 。 6）綠化：在各級(jí)道路上點(diǎn)綴各種綠化，選擇具有歐洲城堡風(fēng)格的植物；主要的景觀軸 應(yīng) 要營(yíng)造出一種 氣派莊嚴(yán)的氛圍 ；小區(qū)在綠化景觀設(shè)計(jì)上遵循開(kāi)放的思路，與周邊的中心綠地、水體進(jìn) 行互動(dòng)，一體化設(shè)計(jì)。 7） 停車(chē)場(chǎng)：本項(xiàng)目停車(chē)位均設(shè)于地下停車(chē)場(chǎng)，有兩個(gè)車(chē)輛出入口 ， 共 508 個(gè)車(chē)位， 建筑面積 7468 ㎡ ，不計(jì)入容積率 。 8）出入口：主設(shè)兩個(gè)出入口，車(chē)輛由此進(jìn)出地下車(chē)庫(kù)，居民也由此進(jìn)出小區(qū)；另外，景觀軸直接連接中心綠地，綠地與小區(qū)可進(jìn)行交互。 8． 2 住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì) 8． 2． 1 建筑物設(shè)計(jì) 建筑物風(fēng)格取歐洲城堡元素，采用 圓屋頂或 坡屋頂設(shè)計(jì)，外立面材質(zhì)采用具有城堡風(fēng)格的石材，色彩采用低純度高明度的黃色調(diào)，基本形態(tài)簡(jiǎn)潔古樸。 會(huì)所設(shè)計(jì)要獨(dú)具特色，采用仿古的手法，給人以強(qiáng)烈的城堡意象。 8． 2． 2 戶型設(shè)計(jì) 戶型以 120 ㎡的三房為主 ，占總戶數(shù)的 42%，其次是 100 ㎡的小三房單位，另外還有 80 套二房和 22套大單元四房。 戶型 二房 小三房 三房 四房 合計(jì) 面積（概數(shù)） 75㎡ 100 ㎡ 120 ㎡ 140 ㎡ / 套數(shù) 80 192 214 22 508 占比 16% 38% 42% 4% 100% 戶型布局上應(yīng)遵循 實(shí)用性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性、藝術(shù)性 五大原則?；镜目蛷d、 餐廳 、 臥室 、 廚房 、 衛(wèi)生間 布局要合理實(shí)用；可適當(dāng)設(shè)計(jì)飄窗、可改造陽(yáng)臺(tái)提高得房率，使戶型靈活經(jīng)濟(jì)；可適當(dāng) 設(shè)計(jì)入戶花園、玄關(guān)，提高戶型的藝術(shù)性。 戶型裝修 二房、小三房可考慮毛坯銷售，以降低售價(jià)；三房、四房可考慮 中高檔次精裝修 。 8． 3 公共配套設(shè)施指標(biāo)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目屬于規(guī)模較小的樓盤(pán)，因此各種公共配套設(shè)施并不需要一應(yīng)俱全；另外未來(lái)項(xiàng)目所在云山社區(qū)及周邊的生活配套會(huì)非常完善，小區(qū)居民都可以使用這些配套，方便生活。因此，小區(qū)內(nèi)部公共配套設(shè)施主要有會(huì)所、室外體育場(chǎng)和室內(nèi)體育館等，具體在 章節(jié)已經(jīng)詳細(xì)說(shuō)明。 九 財(cái)務(wù)分析 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)周期為 3年， 計(jì)算時(shí)間設(shè)定半年為一個(gè)計(jì)算期，從 20xx 年 1月1日開(kāi)始計(jì)起； 一期建設(shè)完畢，有 4棟 21層、 6 棟 16 層高層和 4棟 12 層小高層，20xx 年上半年開(kāi)始施工，建設(shè)期 2年， 20xx 年下半年末建成 ，在 20xx 年上 半年初開(kāi)始預(yù)售。 9． 1． 1 前期工作（ 20xx年 1月 20xx年 6月）： 此階段主要工作為項(xiàng)目前期可行性研究及規(guī)劃方案，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建、項(xiàng)目可行性分析、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、選擇合作單位、及相關(guān)的土地使用手續(xù)辦理事項(xiàng)。 9． 1． 2 開(kāi)發(fā)建設(shè) （ 20xx年 7月 20xx年 12月）： 從資金投入 、預(yù)售回籠資金和工 程工序前后順序等 方面考慮，項(xiàng)目應(yīng)按照工程各幾段進(jìn)行，現(xiàn)建議共分四 階段 開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度如下： 1） 第一階段：（ 20xx年 7月 20xx 年 9月）。 主要進(jìn)行前期工程準(zhǔn)備，樁、基坑支護(hù)工程施工、地下室工程施工等相關(guān)工作事項(xiàng)。 2） 第二階段：（ 20xx 年 7月 20xx 年 6月） 主體工程 土建 施工 ，各住宅樓在這個(gè)階段內(nèi)陸續(xù)建成封頂，并可分批次辦理預(yù)售許可證。 3） 第三階段：（ 20xx 年 1月 20xx年 9月） 裝修及安裝， 主要是外立面安裝工程施工、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)、機(jī)電安裝等。 4） 第四階段：（ 20xx年 1月 20xx年 12月） 主要是室外配套工程，項(xiàng)目區(qū)外道路、排水、及綠化的施工，后期竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。 9． 1． 3 交樓及銷售（ 20xx 年 1 月 20xx 年 12 月） 主要是取得預(yù)售證后進(jìn)行銷售，最終完成銷售任務(wù)； 銷售采用滾動(dòng)銷售的形式，分批次投入市場(chǎng)，前期試探市場(chǎng)，再根據(jù)情況做調(diào)整，安排銷售鋪排；另外，前期銷售收入再投入項(xiàng)目建設(shè)，合理運(yùn)用資金。 工程驗(yàn)收完成后交樓，由物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)管理。 工程進(jìn)度表 序號(hào) 工序名稱 20xx 20xx 20xx 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 前期準(zhǔn)備工作 2 4棟 21層 6棟 16層 4棟 12層 前期工程 3 土建工程 4 室內(nèi)裝修工程 5 設(shè)備安裝工程 6 公建配套工程 7 預(yù)售 8 交樓 9． 2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 基本參數(shù) 9． 2． 1 面積基數(shù) 根據(jù)廣州市規(guī)劃局 AB29070083 宗地規(guī)劃文件 ，本項(xiàng)目的基本規(guī)劃參數(shù)如表所示： 宗地編號(hào) AB29070083 占 地面積 20795 ㎡ 建筑面積 ≤ 58586 ㎡ 容積率 ≤ 綠化率 ≥ 35% 建筑