地塊收購(gòu)可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-22 23:32本頁(yè)面
【正文】 的規(guī)劃是否得到市場(chǎng)的認(rèn)同；216。 施工的質(zhì)量。要回避技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)，一方面對(duì)市場(chǎng)要保持良好的觸覺，另一方面要加強(qiáng)項(xiàng)目的工程管理。. 國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)家政治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，將會(huì)對(duì)購(gòu)買力產(chǎn)生重要的影響，使本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。因此，對(duì)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)的分析并及時(shí)調(diào)整監(jiān)控本項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展是有利的。. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn). 預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下兩方面：216。 處理危險(xiǎn)的能力216。 對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性市場(chǎng)是變化萬千的，本案必須在發(fā)展期內(nèi)面對(duì)各種市場(chǎng)的突發(fā)事件，并根據(jù)各種市場(chǎng)的變化調(diào)整即時(shí)決策，特別是營(yíng)銷決策。 6. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按3500元/平方米底價(jià)測(cè)算（約350萬/畝計(jì)算）銷售均價(jià)按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項(xiàng)目總費(fèi)用每平方米費(fèi)用備注一開發(fā)成本34107712060161土地成本1984325003500土地費(fèi)用19843250035002前期工程費(fèi)10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用226780040規(guī)費(fèi) 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費(fèi)19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)283475050人防工程建設(shè)費(fèi)2834750505不可預(yù)見費(fèi)113390020市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費(fèi)907120167垃圾清運(yùn)費(fèi)2834750 508管理性費(fèi)用510255090建安費(fèi)的3%二開發(fā)費(fèi)用302184355331銷售費(fèi)用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財(cái)務(wù)費(fèi)用12644119300按土地成本60%的2年計(jì)算三成本費(fèi)用合計(jì)3712955556549四銷售收入4422210007800五營(yíng)業(yè)稅24322155429%六土地增值稅198432535土地成本1%增收七利潤(rùn)44618965787八所得稅11154741197利潤(rùn)的25%九凈利潤(rùn)33464224590十凈利潤(rùn)率9%根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如果按照400萬/畝土地成本預(yù)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)回報(bào)率僅僅只有9%，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)影響很大，開發(fā)可行性比較嚴(yán)峻。預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按2650元/平方米底價(jià)測(cè)算（約300萬/畝計(jì)算）銷售均價(jià)按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項(xiàng)目總費(fèi)用每平方米費(fèi)用備注一開發(fā)成本29288637051661土地成本1502417502650土地費(fèi)用15024175026502前期工程費(fèi)10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用226780040規(guī)費(fèi) 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費(fèi)19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)283475050人防工程建設(shè)費(fèi)2834750505不可預(yù)見費(fèi)113390020市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費(fèi)907120167垃圾清運(yùn)費(fèi)2834750 508管理性費(fèi)用510255090建安費(fèi)的3%二開發(fā)費(fèi)用271569054791銷售費(fèi)用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財(cái)務(wù)費(fèi)用9573404300按土地成本60%的2年計(jì)算三成本費(fèi)用合計(jì)3200432755645四銷售收入4422210007800五營(yíng)業(yè)稅24322155429%六土地增值稅1502418土地成本1%增收七毛利潤(rùn)96353152八所得稅24088288336毛利潤(rùn)的25%九凈利潤(rùn)722648641274十凈利潤(rùn)率%根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如果按照300萬/畝土地成本預(yù)算，%，總體回報(bào)水平接近行業(yè)2030%的平均開發(fā)水平，項(xiàng)目開發(fā)具有一定的可行性，而且在價(jià)格預(yù)測(cè)上已經(jīng)下浮10%的市場(chǎng)不可控風(fēng)險(xiǎn)控制因素，按照300萬/畝的成本預(yù)算，項(xiàng)目開發(fā)可行。經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)綜合分析：總結(jié)第一和第二套方案，根據(jù)我們對(duì)目前市場(chǎng)的調(diào)查理解，以及考慮到未來12年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合考慮，再結(jié)合行業(yè)利潤(rùn)平均2030%之間的合理利潤(rùn)回報(bào)率，我們可以初步得出的土地成本在300350萬元/畝之間比較合理。超過350萬/畝則項(xiàng)目整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大。 7. 結(jié)論與建議. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)從目前的市場(chǎng)情況來看，本次可行性研究主要是以市場(chǎng)、發(fā)展、營(yíng)銷為重點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)等方面較系統(tǒng)的分析項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)、營(yíng)銷條件，尋求最佳的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式。綜合評(píng)價(jià)如下：n 城東板塊未來住宅供應(yīng)量較大，以高端產(chǎn)品為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售價(jià)格壓力較大。建議產(chǎn)品規(guī)劃定位上要填充市場(chǎng)空缺。n 項(xiàng)目所在區(qū)域08年價(jià)格調(diào)整幅度低于南京整體市場(chǎng)1015%的調(diào)整幅度，市場(chǎng)補(bǔ)跌可能性較大。n 城東板塊客戶人群在區(qū)域和層次上有一定局限性，一段時(shí)間內(nèi)還不能突破，一手、二手市場(chǎng)較主城區(qū)其他板塊不太活躍，這些因素都要在銷售初期充分考慮。n 本項(xiàng)目初步定位為純小高層高尚住宅區(qū)，對(duì)人群和產(chǎn)品都有了初步定位。但是由于項(xiàng)目整體規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱。n 如根據(jù)以上所提出的銷售預(yù)判價(jià)格執(zhí)行，此銷售價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)基本符合市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期，在保證一定利潤(rùn)率的前提下，將在一定程度上降低開發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證開發(fā)資金安全。27
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