【正文】 園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼?，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(左圖為一參考方案,附錄還有主要備選方案)。 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。 當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學(xué)校等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。(如圖所示的社區(qū)配套方案)四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進(jìn)行估算，對工程實施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 分期實施。，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。 自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進(jìn)行自主開發(fā)。②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在X市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于后湖花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在X房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，。詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設(shè)投資估算依據(jù)：l 整個項目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。l 各種稅費按X市目前的取費標(biāo)準(zhǔn)計取。l 整個項目按中、高水平計算。l 銀行貸款利率按6%計取。建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,加之該地塊將作為X市首次拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費用為40萬/畝較為適當(dāng)符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費用為征地費與批租費之和。建安工程費用按570元/ M2計，總計6384萬元。 小區(qū)配套費按80元/ M2，總計合896萬元。 、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按45元/ M2計，總計504萬元、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用 根據(jù)X市現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費用單價為15元/M2，總費用為168萬元。 確定項目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費按照建安工程的15%。 項目管理費按建安工程費用的3%計取。不可預(yù)見費以建設(shè)工程的3%計取。 建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實現(xiàn)。，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—4）。 項目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資。詳見表1《項目總投資估算表》。三、項目實施進(jìn)度安排 整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進(jìn)度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期），整個項目從2001年4月開始，至2004年9月結(jié)束，項目實施進(jìn)度計劃詳見表—2。表—2 項目實施進(jìn)度計劃表（年、季度）實施步驟 2001 2002 2003 20042 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3工程前期 首期工程 二期工程 四、項目投資與籌資計劃 按X市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達(dá)到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。項目首期約5萬平方米，投資約7000萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項目總投資的30%作為啟動資金（約5000萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠），其余70%可通過銀行貸款和項目預(yù)售收獲取支持。 為計算方便，報告中預(yù)設(shè)項目尋求銀行貸款8000萬元，分別于2002002004年投放，具體見《項目投資計劃和資金籌措表》。 由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。，從2001年4月至2004年9底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表—3：《項目投資計劃和資金籌措表》。表—3中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預(yù)計項目地塊價格可達(dá)到40萬元/畝，若將土地抵押，可先行貸款8000萬元左右。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對后湖花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。后湖花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、小學(xué)。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。 一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1800元/ m 2 小高層住宅 2300元/ m 2車庫 4萬元二、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，確定后湖花園項目銷售計劃表。 三、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—5 四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中：① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的2%，%。④財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。項目經(jīng)營成本的各項估算見表—6五、項目利潤估算根據(jù)后湖花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項目利潤計算如表 六、項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7） 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表8可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析本章擬對后湖花園項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =（%）=1530132（萬元），保本點= %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=，保本點=%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進(jìn)行。 項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項目仍然可行。 項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表10)的情況看，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目