【正文】 ? 二期地塊 ? 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒 道路名稱 連接方向 道路主次 路況條件 南苑路 南北 城市主干道 雙向 6車道 京開高速 南北 城市主干道 雙向 6車道 南五環(huán) 東西 城市主干道 雙向 6車道 道路名稱 連接方向 道路主次 路況條件 西五環(huán) 南北 城市主干道 雙向 6車道 復(fù)興路 東西 城市主干道 雙向 6車道 蓮石路 東西 城市主干道 雙向 6車道 石景山交通條件 地鐵 4號(hào)延長(zhǎng)線 地鐵 1號(hào)線 從交通條件來看，本案適宜打造都市綜合體項(xiàng)目。 大興交通條件 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——定位解析 ■ 項(xiàng)目定位 ? 二期地塊 ? 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒 產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 合計(jì) 產(chǎn)值 208 比重 55% 45% 100% 產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 合計(jì) 產(chǎn)值 215 比重 8% 45% 47% 100% 石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 大興區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 從產(chǎn)業(yè)結(jié)極來看，大興滿足建造都市綜合體癿條件。 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——定位解析 ■ 項(xiàng)目定位 ? 二期地塊 ? 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒 大興現(xiàn)狀 綜合體要求 產(chǎn)業(yè)結(jié)極 第三產(chǎn)業(yè)為主，且比重達(dá) 47% 40%~50%之間 交通條件 道路交通完備，軌道交通即將開通 軌通交通不道路交通完備 消費(fèi)者實(shí)力 大興新城人均 GDP為 4400美元 /年 4000—8000美元 從匙域發(fā)展情況來看，大興滿足都市綜合體建造條件 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——定位解析 ■ 項(xiàng)目定位 ? 二期地塊 ? 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒 較大尺度空間 城市綜合體是不城市規(guī)模相匘配，不現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度較大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面不室外的空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則不功能的多樣相匘配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。 通道樹型交通體系 通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又不城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的 “ 通道樹型 ”（ Access Tree）體系。 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境不行為理論進(jìn)行景觀不環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀不宜人的環(huán)境。 高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自勱扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分匙得以保證。 從本案地塊屬性來看，可以滿足上述要求。 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——客戶定位 前期客群 后續(xù)客群 ?匙域新興企業(yè)客戶為主，個(gè)人投資客戶為輔； ?大興當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，熟悉匙域環(huán)境及價(jià)值所在。 寫字樓客戶 商鋪客戶匙域新興企業(yè)及地緣性投資客戶為主 ■ 項(xiàng)目定位 ? 二期地塊 ? 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒 都市副中心，綜合體案例分享 從北京到上海，她一直引領(lǐng)都市副中心的發(fā)展 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 物業(yè)形態(tài) 住宅 、 精裝寫字樓 、 商務(wù) SOHO 占地面積 70000平米 總建筑面積 282300平方米 總戶數(shù) 1506 建筑形式 城市綜合體 樓層狀況 2棟 19層 、 2棟 20層 、 2棟 26層 容積率 綠化率 30% 物業(yè)管理費(fèi) /平方米 月 車位配比 1： 1， 地下 1500個(gè) 裝修狀況 精裝 開發(fā)商 北京銀河萬達(dá)置業(yè)有限公司 投資商 萬達(dá)集團(tuán) ■ 項(xiàng)目定位 ? 二期地塊 ? 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒 案例借鑒 ——北京石景山萬達(dá)廣場(chǎng) 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 ■ 項(xiàng)目定位 ? 二期地塊 ? 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒 案例借鑒 ——北京石景山萬達(dá)廣場(chǎng) 石景山萬達(dá)廣場(chǎng)拉勱周邊住宅價(jià)格上漲幅度在 48%。 北京石景山板塊 主要選取周邊、鼎城、遠(yuǎn)洋山水、古城家園、天鴻美域、天和景園、曦景長(zhǎng)安、恒盛公館、銀座項(xiàng)目 單位：元 /平米 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 ■ 項(xiàng)目定位 ? 二期地塊 ? 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒 物業(yè)形態(tài) 普通住宅 、 公寓 、 商鋪 、 寫字樓 占地面積 188200平米 總建筑面積 550000平方米 總戶數(shù) 1336戶 建筑形式 城市綜合體 樓層狀況 住宅觃劃 15棟樓 ， 1114層癿小高層 。 容積率 綠化率 37% 車位比 ： 1 裝修狀況 全裝修 開發(fā)商 上海嘉定萬達(dá)投資有限公司 投資商 萬達(dá)集團(tuán) 萬達(dá)廣場(chǎng) 案例借鑒 ——上海嘉定萬達(dá)廣場(chǎng) 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 ■ 項(xiàng)目定位 ? 二期地塊 ? 組合地塊 市場(chǎng)定位 客戶定位 案例借鑒 上海江橋萬達(dá)第三大綜合體宣布入駐嘉定以來，拉勱周邊房?jī)r(jià)逐步上漲。 上海嘉定匙板塊 主要選取周邊天際藍(lán)橋苑、錦華茗園、華江景城、嘉定都市港灣城等項(xiàng)目。 案例借鑒 ——上海嘉定萬達(dá)廣場(chǎng) 單位：元 /平米 2023年 9月江橋萬達(dá)宣布入駐嘉定 綜上，副城市中心的都市綜合體項(xiàng)目，對(duì)于區(qū)域發(fā)展有著明顯的推動(dòng)作用 她既是區(qū)域發(fā)展的助推器，也是區(qū)域形象的代言人 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 匯 報(bào) 綱 要 ? 地塊價(jià)值分析 ? 市場(chǎng)深度研究 ? 匙域發(fā)展分析 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 本次競(jìng)拍建議 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 二期地塊 ——開發(fā)順序 建議分兩期開發(fā)； ?一期先行開發(fā) 404地塊 地塊相較價(jià)值較低，臨近道路且距離地鐵相對(duì)較遠(yuǎn)，先行開發(fā)，先行銷售。 ?二期先行開發(fā) 40 405地塊 較價(jià)值較高，作為二期開發(fā)銷售，獲得最大收益。 404 409 405 ■ 物業(yè)發(fā)展 ? 二期地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)間 ? 組合地塊 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 二期地塊 ——入市時(shí)間 綜合考慮市場(chǎng)因素（新城最近成交土地未來入市時(shí)間為 2023年 4—6月），結(jié)合目前各項(xiàng)工作進(jìn)度及市場(chǎng)中項(xiàng)目通常運(yùn)作周期同時(shí)，盡量避開新城其他項(xiàng)目集中入市癿時(shí)間； 因此，按 2023年 12月取地，建議 2023年 10月開盤。 ■ 物業(yè)發(fā)展 ? 二期地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)間 ? 組合地塊 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——開發(fā)順序 ■ 物業(yè)發(fā)展 ? 二期地塊 ? 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議 502 503 504 808 809 812 105 402 404 建議分三期開發(fā)； ? 一期先行開發(fā) 40 40 105地塊 地塊相較價(jià)值較低，臨近道路且距離地鐵相對(duì)較遠(yuǎn)，先行開發(fā)。 ? 二期先行開發(fā) 81 80 808地塊 價(jià)值較高，作為二期開發(fā)銷售，獲得較大收益。 ? 三期開發(fā) 50 50 502地塊 地塊觃整，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——入市時(shí)機(jī) ■ 物業(yè)發(fā)展 ? 二期地塊 ? 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議 組合地塊入市時(shí)機(jī)把握，綜合產(chǎn)品特性，建議可在二期地塊入市基礎(chǔ)之上，適當(dāng)后延。 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——商業(yè)發(fā)展建議 帶租約銷售，限定業(yè)態(tài)，保障項(xiàng)目品質(zhì) ■ 物業(yè)發(fā)展 ? 二期地塊 ? 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——商業(yè)發(fā)展建議 運(yùn)作模式 操作思路 操作要點(diǎn) 先行招商，后期銷售 引進(jìn)主力庖，示范性消費(fèi) 先期可適當(dāng)引入中高端品牌，提升項(xiàng)目人氣，后期依據(jù)適當(dāng)情況做更換調(diào)整。 先行銷售，限定業(yè)態(tài) 通過限定業(yè)態(tài)癿手段，確保項(xiàng)目品質(zhì)。 需不客戶明確說明限定業(yè)態(tài)癿種類，幵在銷售合同上注明。 ■ 物業(yè)發(fā)展 ? 二期地塊 ? 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——寫字樓發(fā)展建議 具有自身特色的全能空間 ■ 物業(yè)發(fā)展 ? 二期地塊 ? 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 組合地塊 ——寫字樓發(fā)展建議 物業(yè)功能 操作思路 操作要點(diǎn) 精致公寓 總價(jià)控制面積，注重使用功能 戶型面積丌宜過大，充分考慮總價(jià)因素 靈勱空間 宜商宜住，滿足丌同客戶需求 可考慮 LOFT、 SOHO等設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品價(jià)值 ■ 物業(yè)發(fā)展 ? 二期地塊 ? 組合地塊 開發(fā)順序 入市時(shí)機(jī) 發(fā)展建議 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 匯 報(bào) 綱 要 ? 地塊價(jià)值分析 ? 市場(chǎng)深度研究 ? 匙域發(fā)展分析 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 本次競(jìng)拍建議 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 市場(chǎng)啟示 大勢(shì)向好，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格持續(xù)走高 ——市場(chǎng)預(yù)期利好 北京土地供應(yīng)已十分有限，大興成為供應(yīng)主力 ——全北京，向南看 匙域發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良 ——客群范圍擴(kuò)大 客戶多為自住，關(guān)注交通及生活配套 ——組合地塊優(yōu)于二期地塊 ■ 拿地建議 ? 市場(chǎng)啟示 ? 地塊對(duì)比 ? 價(jià)值分枂 ? 競(jìng)拍建議 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 地塊優(yōu)劣對(duì)比分析 地塊 二期地塊 組合地塊 優(yōu)勢(shì) ?項(xiàng)目地塊均為住宅用地，較為純粹； ?容積率相對(duì)較低，舒適度較高； ?居住環(huán)境相對(duì)靜謐。 ?緊鄰地鐵站、公交站與商業(yè)配套； ?地塊綠化面積較大，利于打造園林。 劣勢(shì) ?距離地鐵站有一定距離，與組合地塊 相較，競(jìng)爭(zhēng)力較弱； ?處于品質(zhì)相對(duì)較差兩個(gè)社區(qū)中間。 ?地塊分散、零碎且 D地塊狹長(zhǎng)較難排布； ?體量較大，開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)。 ? 從地塊間優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比情況來看，兩幅地塊之間無明顯差異； ? 從本次拿地競(jìng)爭(zhēng)形式來看，預(yù)計(jì)二期地塊相對(duì)組合地塊會(huì)更加激烈； ?從項(xiàng)目收益情況考慮，組合地塊收益應(yīng)大于二期地塊。 ■ 拿地建議 ? 市場(chǎng)啟示 ? 地塊對(duì)比 ? 價(jià)值分枂 ? 競(jìng)拍建議 大 興 棗 園 地 塊 土 地 可 行 性 研 究 價(jià)格定位 ——住宅產(chǎn)品 /可售面積梳理 ■ 拿地建議 ? 市場(chǎng)啟示 ? 地塊對(duì)比 ? 價(jià)值分枂 ? 競(jìng)拍建議 二期地塊可售面積梳理 地塊編號(hào) 404 409 小計(jì) 住宅 67061 75943 143004 地上商業(yè) 0 地下商業(yè) 0 公寓（ 70年