某地塊收購可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-04-25 03:43本頁面
【正文】 ，為本項(xiàng)目制定一種抗市場風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。. 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下三方面：216。 項(xiàng)目的規(guī)劃是否得到市場的認(rèn)同；216。 施工的質(zhì)量。要回避技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)，一方面對市場要保持良好的觸覺，另一方面要加強(qiáng)項(xiàng)目的工程管理。. 國際風(fēng)險(xiǎn)國際金融危機(jī)和國家政治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境，將會對購買力產(chǎn)生重要的影響，使本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。因此，對國際風(fēng)險(xiǎn)的分析并及時(shí)調(diào)整監(jiān)控本項(xiàng)目對長期發(fā)展是有利的。. 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn). 預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下兩方面：216。 處理危險(xiǎn)的能力216。 對市場的適應(yīng)性市場是變化萬千的，本案必須在發(fā)展期內(nèi)面對各種市場的突發(fā)事件，并根據(jù)各種市場的變化調(diào)整即時(shí)決策，特別是營銷決策。 6. 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按3500元/平方米底價(jià)測算（約350萬/畝計(jì)算）銷售均價(jià)按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項(xiàng)目總費(fèi)用每平方米費(fèi)用備注一開發(fā)成本34107712060161土地成本1984325003500土地費(fèi)用19843250035002前期工程費(fèi)10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用226780040規(guī)費(fèi) 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費(fèi)19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)283475050人防工程建設(shè)費(fèi)2834750505不可預(yù)見費(fèi)113390020市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費(fèi)907120167垃圾清運(yùn)費(fèi)2834750 508管理性費(fèi)用510255090建安費(fèi)的3%二開發(fā)費(fèi)用302184355331銷售費(fèi)用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財(cái)務(wù)費(fèi)用12644119300按土地成本60%的2年計(jì)算三成本費(fèi)用合計(jì)3712955556549四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429%六土地增值稅198432535土地成本1%增收七利潤44618965787八所得稅11154741197利潤的25%九凈利潤33464224590十凈利潤率9%根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測算，如果按照400萬/畝土地成本預(yù)算，項(xiàng)目凈利潤回報(bào)率僅僅只有9%，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，市場波動對項(xiàng)目開發(fā)影響很大，開發(fā)可行性比較嚴(yán)峻。預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按2650元/平方米底價(jià)測算（約300萬/畝計(jì)算）銷售均價(jià)按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項(xiàng)目總費(fèi)用每平方米費(fèi)用備注一開發(fā)成本29288637051661土地成本1502417502650土地費(fèi)用15024175026502前期工程費(fèi)10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用226780040規(guī)費(fèi) 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費(fèi)19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)283475050人防工程建設(shè)費(fèi)2834750505不可預(yù)見費(fèi)113390020市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費(fèi)907120167垃圾清運(yùn)費(fèi)2834750 508管理性費(fèi)用510255090建安費(fèi)的3%二開發(fā)費(fèi)用271569054791銷售費(fèi)用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財(cái)務(wù)費(fèi)用9573404300按土地成本60%的2年計(jì)算三成本費(fèi)用合計(jì)3200432755645四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429%六土地增值稅1502418土地成本1%增收七毛利潤96353152八所得稅24088288336毛利潤的25%九凈利潤722648641274十凈利潤率%根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測算，如果按照300萬/畝土地成本預(yù)算，%，總體回報(bào)水平接近行業(yè)2030%的平均開發(fā)水平，項(xiàng)目開發(fā)具有一定的可行性，而且在價(jià)格預(yù)測上已經(jīng)下浮10%的市場不可控風(fēng)險(xiǎn)控制因素，按照300萬/畝的成本預(yù)算，項(xiàng)目開發(fā)可行。經(jīng)濟(jì)預(yù)測綜合分析：總結(jié)第一和第二套方案，根據(jù)我們對目前市場的調(diào)查理解，以及考慮到未來12年房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合考慮，再結(jié)合行業(yè)利潤平均2030%之間的合理利潤回報(bào)率，我們可以初步得出的土地成本在300350萬元/畝之間比較合理。超過350萬/畝則項(xiàng)目整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大。 7. 結(jié)論與建議. 項(xiàng)目綜合評價(jià)從目前的市場情況來看，本次可行性研究主要是以市場、發(fā)展、營銷為重點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營等方面較系統(tǒng)的分析項(xiàng)目發(fā)展的市場、營銷條件，尋求最佳的開發(fā)、經(jīng)營模式。綜合評價(jià)如下：n 城東板塊未來住宅供應(yīng)量較大，以高端產(chǎn)品為主，市場競爭激烈，銷售價(jià)格壓力較大。建議產(chǎn)品規(guī)劃定位上要填充市場空缺。n 項(xiàng)目所在區(qū)域08年價(jià)格調(diào)整幅度低于南京整體市場1015%的調(diào)整幅度，市場補(bǔ)跌可能性較大。n 城東板塊客戶人群在區(qū)域和層次上有一定局限性，一段時(shí)間內(nèi)還不能突破，一手、二手市場較主城區(qū)其他板塊不太活躍，這些因素都要在銷售初期充分考慮。n 本項(xiàng)目初步定位為純小高層高尚住宅區(qū)，對人群和產(chǎn)品都有了初步定位。但是由于項(xiàng)目整體規(guī)模較小，市場競爭力相對較弱。n 如根據(jù)以上所提出的銷售預(yù)判價(jià)格執(zhí)行，此銷售價(jià)格在區(qū)域市場基本符合市場的價(jià)格預(yù)期，在保證一定利潤率的前提下，將在一定程度上降低開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保證開發(fā)資金安全。. 結(jié)論通過我司對宏觀市場、區(qū)域研究、地塊分析，以及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營所要考慮到的投資費(fèi)用估算，我們得出以下結(jié)論：根據(jù)目前市場環(huán)境以及結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域未來12年市場預(yù)判，我們認(rèn)為海福巷地塊的目前合理土地價(jià)格在250萬300萬元/畝之間。合富輝煌房地產(chǎn)（南京）．1247 / 47
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