某地塊收購可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-25 03:43本頁面
【正文】 ，為本項目制定一種抗市場風險的發(fā)展模式。. 技術風險技術風險體現(xiàn)在以下三方面：216。 項目的規(guī)劃是否得到市場的認同；216。 施工的質量。要回避技術的風險，一方面對市場要保持良好的觸覺，另一方面要加強項目的工程管理。. 國際風險國際金融危機和國家政治變革都將直接影響宏觀經濟市場環(huán)境，將會對購買力產生重要的影響，使本項目銷售產生高潮或陷入低谷。因此，對國際風險的分析并及時調整監(jiān)控本項目對長期發(fā)展是有利的。. 經營風險. 預警機制風險預警機制風險體現(xiàn)在以下兩方面：216。 處理危險的能力216。 對市場的適應性市場是變化萬千的，本案必須在發(fā)展期內面對各種市場的突發(fā)事件，并根據各種市場的變化調整即時決策，特別是營銷決策。 6. 項目開發(fā)經營策略及投資估算預算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按3500元/平方米底價測算（約350萬/畝計算）銷售均價按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項目總費用每平方米費用備注一開發(fā)成本34107712060161土地成本1984325003500土地費用19843250035002前期工程費10772050190規(guī)劃勘察設計費用226780040規(guī)費 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費19843250350基礎設施配套費14173750250水、電、管網、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設費283475050人防工程建設費2834750505不可預見費113390020市政增容、煤氣管道運資費、衛(wèi)星電視也包含在內6教育贊助費907120167垃圾清運費2834750 508管理性費用510255090建安費的3%二開發(fā)費用302184355331銷售費用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財務費用12644119300按土地成本60%的2年計算三成本費用合計3712955556549四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429%六土地增值稅198432535土地成本1%增收七利潤44618965787八所得稅11154741197利潤的25%九凈利潤33464224590十凈利潤率9%根據以上經濟測算，如果按照400萬/畝土地成本預算，項目凈利潤回報率僅僅只有9%，項目開發(fā)風險較大，市場波動對項目開發(fā)影響很大，開發(fā)可行性比較嚴峻。預算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按2650元/平方米底價測算（約300萬/畝計算）銷售均價按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項目總費用每平方米費用備注一開發(fā)成本29288637051661土地成本1502417502650土地費用15024175026502前期工程費10772050190規(guī)劃勘察設計費用226780040規(guī)費 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費19843250350基礎設施配套費14173750250水、電、管網、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設費283475050人防工程建設費2834750505不可預見費113390020市政增容、煤氣管道運資費、衛(wèi)星電視也包含在內6教育贊助費907120167垃圾清運費2834750 508管理性費用510255090建安費的3%二開發(fā)費用271569054791銷售費用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財務費用9573404300按土地成本60%的2年計算三成本費用合計3200432755645四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429%六土地增值稅1502418土地成本1%增收七毛利潤96353152八所得稅24088288336毛利潤的25%九凈利潤722648641274十凈利潤率%根據以上經濟測算，如果按照300萬/畝土地成本預算，%，總體回報水平接近行業(yè)2030%的平均開發(fā)水平，項目開發(fā)具有一定的可行性，而且在價格預測上已經下浮10%的市場不可控風險控制因素，按照300萬/畝的成本預算，項目開發(fā)可行。經濟預測綜合分析：總結第一和第二套方案，根據我們對目前市場的調查理解，以及考慮到未來12年房地產市場的風險因素的綜合考慮，再結合行業(yè)利潤平均2030%之間的合理利潤回報率，我們可以初步得出的土地成本在300350萬元/畝之間比較合理。超過350萬/畝則項目整體開發(fā)風險比較大。 7. 結論與建議. 項目綜合評價從目前的市場情況來看，本次可行性研究主要是以市場、發(fā)展、營銷為重點，結合項目的開發(fā)、經營等方面較系統(tǒng)的分析項目發(fā)展的市場、營銷條件，尋求最佳的開發(fā)、經營模式。綜合評價如下：n 城東板塊未來住宅供應量較大，以高端產品為主，市場競爭激烈，銷售價格壓力較大。建議產品規(guī)劃定位上要填充市場空缺。n 項目所在區(qū)域08年價格調整幅度低于南京整體市場1015%的調整幅度，市場補跌可能性較大。n 城東板塊客戶人群在區(qū)域和層次上有一定局限性，一段時間內還不能突破，一手、二手市場較主城區(qū)其他板塊不太活躍，這些因素都要在銷售初期充分考慮。n 本項目初步定位為純小高層高尚住宅區(qū)，對人群和產品都有了初步定位。但是由于項目整體規(guī)模較小，市場競爭力相對較弱。n 如根據以上所提出的銷售預判價格執(zhí)行，此銷售價格在區(qū)域市場基本符合市場的價格預期，在保證一定利潤率的前提下，將在一定程度上降低開發(fā)的經營風險，保證開發(fā)資金安全。. 結論通過我司對宏觀市場、區(qū)域研究、地塊分析，以及項目開發(fā)經營所要考慮到的投資費用估算，我們得出以下結論：根據目前市場環(huán)境以及結合項目所在區(qū)域未來12年市場預判，我們認為海福巷地塊的目前合理土地價格在250萬300萬元/畝之間。合富輝煌房地產（南京）．1247 / 47
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