【正文】 處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門(mén)明城墻，南望南京最大混地公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學(xué)工程兵學(xué)院，南京理工大學(xué)，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門(mén)坎，東、西面為擬建32米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門(mén)坎和緯六路相連。 從樓盤(pán)配套來(lái)看，周邊環(huán)境尚可，光華門(mén)地區(qū)交通較順暢，但到達(dá)率不高，教育和商業(yè)等相關(guān)配套還需進(jìn)一步提升。 從樓盤(pán)戶(hù)型方面，各個(gè)樓盤(pán)的主力面積幾乎都是以90平方米（兩房?jī)蓮d）、120平方米（三房?jī)蓮d）的戶(hù)型占據(jù)了市場(chǎng)主力地位，三房仍然最受市場(chǎng)的青睞。2009年城東板塊新推出貨量較大，雖然區(qū)位和產(chǎn)品具有特色，但是面對(duì)低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如何改變目標(biāo)客群的觀望、如何挖掘改善型自住客戶(hù)是板塊內(nèi)各樓盤(pán)面對(duì)的共性問(wèn)題。3. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究. 項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯城東板塊因?yàn)橛性卵篮约白辖鹕降纳剿Y源，一直為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類(lèi)別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價(jià)格使得區(qū)內(nèi)以具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善自住和投資客戶(hù)為主，這部分客戶(hù)不缺住房因此在經(jīng)濟(jì)下行的前提下是最容易持幣觀望的人群，城東板塊08年下半年開(kāi)始需求量就呈現(xiàn)大幅下降，成交低迷。c) 當(dāng)前成交價(jià)格略有降低09年1月全市商品房成交均價(jià)5719元/平方米，%，價(jià)格繼續(xù)保持略有降低、小幅回調(diào)的趨勢(shì)，主要是一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響。㎡，其中，㎡，成交套數(shù)為5200多套。 c) 《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》2008年9月19日南京市政府印發(fā)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》。中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用。f) 總體供求失衡，利好政策及降價(jià)促銷(xiāo)，成交年底翹尾。全市各區(qū)的銷(xiāo)售率，其中浦口、江寧、河西新三區(qū)的存量房源的絕對(duì)數(shù)量高，與其他各區(qū)相比，其“上市多、賣(mài)的多、剩的多”，因此新三區(qū)的市場(chǎng)消化率依然明顯高于城區(qū)市場(chǎng)。城區(qū)市場(chǎng)中，銷(xiāo)售形勢(shì)相對(duì)較好的是城南，%，其他各區(qū)的消化率只有30%左右，%。浦口、江寧、河西新三區(qū)年度供應(yīng)量大、在年底價(jià)格大幅下調(diào)的前提下，雖實(shí)現(xiàn)了一定的銷(xiāo)售，但與07年同比浦口、江寧、河西三區(qū)也均下降了45%、57%、43%。備注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套數(shù)計(jì)算。雖然國(guó)際大環(huán)境和國(guó)內(nèi)小環(huán)境的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂(lè)觀，但中國(guó)“保增長(zhǎng)”的4萬(wàn)億資金投入、08年底各項(xiàng)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推行，房地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等，都對(duì)09年房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。. 2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)a) 商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。08年8月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。同時(shí)，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)，截止11月底，%。經(jīng)過(guò)1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房?jī)r(jià)自8月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。p 根據(jù)基地分項(xiàng)評(píng)估，綜合評(píng)估基地級(jí)別為中等。 土地使用權(quán)出讓年限：70年；. 項(xiàng)目資源分析方向資 源照 片東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好，但缺少特色和維護(hù)南南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處（正在經(jīng)營(yíng)中）西西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主要和解放軍理工大學(xué)緊臨北地塊北面現(xiàn)為南京總參干休所小區(qū). 基地資源評(píng)估表權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良中等一般較差土地級(jí)別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會(huì)治安★社會(huì)人文★區(qū)位形象★人工開(kāi)發(fā)★結(jié)論：p 地塊屬城東板塊，雖可見(jiàn)到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。 土地交付條件: 實(shí)際出讓面積：33350平方米；216。216。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。海福巷地塊收購(gòu)可行性研究報(bào)告二00九年二月目 錄1. 項(xiàng)目背景 4. 報(bào)告編制目的 4. 項(xiàng)目概況 4. 地塊基本條件 4. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限 5. 項(xiàng)目資源分析 5. 基地資源評(píng)估表 62. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 7. 2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 7. 2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 8. 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 8. 2008年南京整體市場(chǎng)情況分析 8. 2008年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧 11. 2009年國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境展望 12. 2009年1月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 13. 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 143. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究 15. 項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析 15. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯 15. 城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻 15. 項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 16. 主要在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表 16. 后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè) 17. 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 17. 項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析 19. 項(xiàng)目區(qū)域主要二手房情況分析 20. 項(xiàng)目區(qū)域精選二手房源概況 20. 項(xiàng)目區(qū)域二手房市場(chǎng)分析 204. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析及銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判 21. 項(xiàng)目綜合分析（SWOT分析） 21. 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)判 21. 建筑類(lèi)型 21. 銷(xiāo)售價(jià)格建議 225. 風(fēng)險(xiǎn)分析 23. 定性分析 23. 政策風(fēng)險(xiǎn) 23. 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 23. 行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 24. 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 24. 國(guó)際風(fēng)險(xiǎn) 24. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 24. 預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn) 246. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 26 26 277. 結(jié)論與建議 29. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 29. 結(jié)論 291. 項(xiàng)目背景. 報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 地塊編號(hào)：216。 規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅216。拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、p 地塊所屬位置屬城郊結(jié)合部，本案南面直對(duì)城東最大的拆遷安置小區(qū)之一——四方新村，人員復(fù)雜、外來(lái)人口眾多，是拆遷戶(hù)及外地來(lái)寧務(wù)工人員居住地，社會(huì)治安、環(huán)境一般。本案位于城郊結(jié)合部，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)條件一般，項(xiàng)目?jī)r(jià)值有待進(jìn)一步挖掘。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下六個(gè)特征：a) 房屋交易量持續(xù)下降，空置面積較快增加。b) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降。從環(huán)比看，%。b) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)隨著2009年第3季度宏