【正文】 合富輝煌房地產(chǎn)（南京）．1247 / 47。n 如根據(jù)以上所提出的銷售預(yù)判價(jià)格執(zhí)行，此銷售價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)基本符合市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期，在保證一定利潤(rùn)率的前提下，將在一定程度上降低開發(fā)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證開發(fā)資金安全。n 本項(xiàng)目初步定位為純小高層高尚住宅區(qū)，對(duì)人群和產(chǎn)品都有了初步定位。n 項(xiàng)目所在區(qū)域08年價(jià)格調(diào)整幅度低于南京整體市場(chǎng)1015%的調(diào)整幅度，市場(chǎng)補(bǔ)跌可能性較大。綜合評(píng)價(jià)如下：n 城東板塊未來(lái)住宅供應(yīng)量較大，以高端產(chǎn)品為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售價(jià)格壓力較大。超過350萬(wàn)/畝則項(xiàng)目整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大。預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按2650元/平方米底價(jià)測(cè)算（約300萬(wàn)/畝計(jì)算）銷售均價(jià)按7800元/平方米，總銷售額為44222萬(wàn)元項(xiàng)目總費(fèi)用每平方米費(fèi)用備注一開發(fā)成本29288637051661土地成本1502417502650土地費(fèi)用15024175026502前期工程費(fèi)10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用226780040規(guī)費(fèi) 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費(fèi)19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)283475050人防工程建設(shè)費(fèi)2834750505不可預(yù)見費(fèi)113390020市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費(fèi)907120167垃圾清運(yùn)費(fèi)2834750 508管理性費(fèi)用510255090建安費(fèi)的3%二開發(fā)費(fèi)用271569054791銷售費(fèi)用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財(cái)務(wù)費(fèi)用9573404300按土地成本60%的2年計(jì)算三成本費(fèi)用合計(jì)3200432755645四銷售收入4422210007800五營(yíng)業(yè)稅24322155429%六土地增值稅1502418土地成本1%增收七毛利潤(rùn)96353152八所得稅24088288336毛利潤(rùn)的25%九凈利潤(rùn)722648641274十凈利潤(rùn)率%根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如果按照300萬(wàn)/畝土地成本預(yù)算，%，總體回報(bào)水平接近行業(yè)2030%的平均開發(fā)水平，項(xiàng)目開發(fā)具有一定的可行性，而且在價(jià)格預(yù)測(cè)上已經(jīng)下浮10%的市場(chǎng)不可控風(fēng)險(xiǎn)控制因素，按照300萬(wàn)/畝的成本預(yù)算，項(xiàng)目開發(fā)可行。 對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性市場(chǎng)是變化萬(wàn)千的，本案必須在發(fā)展期內(nèi)面對(duì)各種市場(chǎng)的突發(fā)事件，并根據(jù)各種市場(chǎng)的變化調(diào)整即時(shí)決策，特別是營(yíng)銷決策。. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn). 預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下兩方面：216。. 國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)家政治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，將會(huì)對(duì)購(gòu)買力產(chǎn)生重要的影響，使本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。 施工的質(zhì)量。. 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下三方面：216。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)無(wú)處不在的，本項(xiàng)目只能積極投身于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，把握競(jìng)爭(zhēng)。本案的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，所以本案要在區(qū)域內(nèi)樹立精品意識(shí)，積極營(yíng)造主題文化競(jìng)爭(zhēng)差異化特質(zhì)。. 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)，以及由此帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)在短期內(nèi)往往具有不可逆性。為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009年國(guó)家和地方政府極有可能加大“救市”力度，如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買商品房用于廉租房等手段。5. 風(fēng)險(xiǎn)分析. 定性分析. 政策風(fēng)險(xiǎn)2008年對(duì)南京房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，防止房地產(chǎn)投資再度過熱為主要目標(biāo)；下半年隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國(guó)家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。. 銷售價(jià)格建議根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的分析和市場(chǎng)環(huán)境，我們選取與本項(xiàng)目定價(jià)最具有參考價(jià)值的項(xiàng)目德基紫金南苑、萬(wàn)達(dá)江南明珠、東城雅筑、鴻意星城，采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項(xiàng)目的初步價(jià)格建議。結(jié)論：本案若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，須發(fā)掘項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，從產(chǎn)品規(guī)劃開始就與同區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分，用精品物業(yè)在市場(chǎng)中取勝?！捎谑欠峙_發(fā)，難以塑造高端樓盤形象——商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；——大眾心目中，區(qū)域心理認(rèn)同度低，區(qū)域市場(chǎng)不易突破。 區(qū)域內(nèi)二手毛坯房單價(jià)區(qū)間為 元/㎡，總價(jià)區(qū)間為 萬(wàn)元，略低于在售房源均價(jià)。 月牙湖板塊居住環(huán)境較成熟因此二手房?jī)r(jià)格略高于紫金山板塊；216。 項(xiàng)目所在光華路區(qū)域跨月牙湖板塊和東紫金山板塊，房源較充足，但二手交易不太躍；216?？蛻纛愋椭饕獮槭聵I(yè)單位、企業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營(yíng)業(yè)主等高端消費(fèi)類型。 區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群；216。. 項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析因?yàn)槌菛|板塊（不包括麒麟鎮(zhèn)等準(zhǔn)城東片區(qū)）是公認(rèn)的高尚居住區(qū)，產(chǎn)品多為低密度小區(qū)，交通不及城中、河西、城南等板塊方便，因此該區(qū)域一次置業(yè)的客戶有以下主要特征：216?！疙?xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)」：優(yōu)勢(shì)1) 景觀優(yōu)勢(shì)：該樓盤最大的特色在于紫金山、濕地公園等自然景觀的稀缺資源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近鐘山風(fēng)景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑也比較方便；2) 交通優(yōu)勢(shì)：紫金南苑的交通情況無(wú)論是公交，還是道路情況而言相對(duì)于城東板塊其他項(xiàng)目還是不錯(cuò)的，通往夫子廟、新街口、珠江路、山西路等方向公交車比較多，附近寬闊的道路和良好的路況給開車出行的人也提供了條件；3) 配套齊全：步行5分鐘就可以達(dá)到超市、銀行等，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、會(huì)所，附近的南京九中校區(qū)和南京農(nóng)業(yè)大學(xué)也帶來(lái)了一定的人文氣息，醫(yī)療配套有南農(nóng)附院和南理工附院，應(yīng)該說可以滿足日常生活需求；劣勢(shì)1) 容積率高：容積率達(dá)到2，以后入住率高了會(huì)顯得擁擠2) 價(jià)格定位：德基紫金南苑的均價(jià)在從一期開盤的8000左右漲到了現(xiàn)在的9500元/㎡，考慮到南京城東紫金山板塊普遍均價(jià)是85009000元/㎡，紫金南苑第一次開盤8000元/㎡的均價(jià)銷售尚可達(dá)到93%的銷售率，但價(jià)格提升至9000元/㎡后只銷售了20%多。當(dāng)前銷售的二期2008年5月開盤，總套數(shù)約500套，當(dāng)前均價(jià)9500元/㎡，戶型面積90150㎡，二期當(dāng)前銷售率20%。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)由香港貝爾高林設(shè)計(jì)大師主理。一期開發(fā)項(xiàng)目如下：01幢、02幢、03幢、04幢、05幢、08幢、11幢高層（1718層）住宅；06幢、07幢、09幢、10幢、12幢、13幢、15幢小高層（11層）住宅；16幢為多層住宅；14幢為會(huì)所、28幢為幼兒園。本工程