【正文】 n 如根據(jù)以上所提出的銷售預(yù)判價格執(zhí)行，此銷售價格在區(qū)域市場基本符合市場的價格預(yù)期，在保證一定利潤率的前提下，將在一定程度上降低開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險，保證開發(fā)資金安全。n 本項目初步定位為純小高層高尚住宅區(qū)，對人群和產(chǎn)品都有了初步定位。n 項目所在區(qū)域08年價格調(diào)整幅度低于南京整體市場1015%的調(diào)整幅度，市場補跌可能性較大。綜合評價如下：n 城東板塊未來住宅供應(yīng)量較大，以高端產(chǎn)品為主，市場競爭激烈，銷售價格壓力較大。超過350萬/畝則項目整體開發(fā)風(fēng)險比較大。預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按2650元/平方米底價測算（約300萬/畝計算）銷售均價按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項目總費用每平方米費用備注一開發(fā)成本29288637051661土地成本1502417502650土地費用15024175026502前期工程費10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計費用226780040規(guī)費 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費283475050人防工程建設(shè)費2834750505不可預(yù)見費113390020市政增容、煤氣管道運資費、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費907120167垃圾清運費2834750 508管理性費用510255090建安費的3%二開發(fā)費用271569054791銷售費用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財務(wù)費用9573404300按土地成本60%的2年計算三成本費用合計3200432755645四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429%六土地增值稅1502418土地成本1%增收七毛利潤96353152八所得稅24088288336毛利潤的25%九凈利潤722648641274十凈利潤率%根據(jù)以上經(jīng)濟測算，如果按照300萬/畝土地成本預(yù)算，%，總體回報水平接近行業(yè)2030%的平均開發(fā)水平，項目開發(fā)具有一定的可行性，而且在價格預(yù)測上已經(jīng)下浮10%的市場不可控風(fēng)險控制因素，按照300萬/畝的成本預(yù)算，項目開發(fā)可行。 對市場的適應(yīng)性市場是變化萬千的，本案必須在發(fā)展期內(nèi)面對各種市場的突發(fā)事件，并根據(jù)各種市場的變化調(diào)整即時決策，特別是營銷決策。. 經(jīng)營風(fēng)險. 預(yù)警機制風(fēng)險預(yù)警機制風(fēng)險體現(xiàn)在以下兩方面：216。. 國際風(fēng)險國際金融危機和國家政治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟市場環(huán)境，將會對購買力產(chǎn)生重要的影響，使本項目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。 施工的質(zhì)量。. 技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險體現(xiàn)在以下三方面：216。市場風(fēng)險是無時無處不在的，本項目只能積極投身于市場的競爭，把握競爭。本案的區(qū)位競爭風(fēng)險體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)競爭，所以本案要在區(qū)域內(nèi)樹立精品意識，積極營造主題文化競爭差異化特質(zhì)。. 區(qū)位競爭風(fēng)險區(qū)位競爭的風(fēng)險，以及由此帶來的市場競爭風(fēng)險在短期內(nèi)往往具有不可逆性。為保障整體經(jīng)濟的穩(wěn)定，2009年國家和地方政府極有可能加大“救市”力度，如進一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段。4. 風(fēng)險分析. 定性分析. 政策風(fēng)險2008年對南京房地產(chǎn)業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房價過快增長，防止房地產(chǎn)投資再度過熱為主要目標；下半年隨國內(nèi)外經(jīng)濟形勢惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標。. 銷售價格建議根據(jù)對項目的分析和市場環(huán)境，我們選取與本項目定價最具有參考價值的項目德基紫金南苑、萬達江南明珠、東城雅筑、鴻意星城，采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項目的初步價格建議。結(jié)論：本案若想在激烈的市場競爭中取勝，須發(fā)掘項目自身優(yōu)勢，從產(chǎn)品規(guī)劃開始就與同區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分，用精品物業(yè)在市場中取勝。——由于是分批開發(fā)，難以塑造高端樓盤形象——商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；——大眾心目中，區(qū)域心理認同度低，區(qū)域市場不易突破。 區(qū)域內(nèi)二手毛坯房單價區(qū)間為 元/㎡，總價區(qū)間為 萬元，略低于在售房源均價。 月牙湖板塊居住環(huán)境較成熟因此二手房價格略高于紫金山板塊；216。 項目所在光華路區(qū)域跨月牙湖板塊和東紫金山板塊，房源較充足，但二手交易不太躍；216?？蛻纛愋椭饕獮槭聵I(yè)單位、企業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營業(yè)主等高端消費類型。 區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群；216。. 項目區(qū)域置業(yè)者分析因為城東板塊（不包括麒麟鎮(zhèn)等準城東片區(qū)）是公認的高尚居住區(qū)，產(chǎn)品多為低密度小區(qū)，交通不及城中、河西、城南等板塊方便，因此該區(qū)域一次置業(yè)的客戶有以下主要特征：216?！疙椖績?yōu)劣勢」：優(yōu)勢1) 景觀優(yōu)勢：該樓盤最大的特色在于紫金山、濕地公園等自然景觀的稀缺資源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近鐘山風(fēng)景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑也比較方便；2) 交通優(yōu)勢：紫金南苑的交通情況無論是公交，還是道路情況而言相對于城東板塊其他項目還是不錯的，通往夫子廟、新街口、珠江路、山西路等方向公交車比較多，附近寬闊的道路和良好的路況給開車出行的人也提供了條件；3) 配套齊全：步行5分鐘就可以達到超市、銀行等，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、會所，附近的南京九中校區(qū)和南京農(nóng)業(yè)大學(xué)也帶來了一定的人文氣息，醫(yī)療配套有南農(nóng)附院和南理工附院，應(yīng)該說可以滿足日常生活需求；劣勢1) 容積率高：容積率達到2，以后入住率高了會顯得擁擠2) 價格定位：德基紫金南苑的均價在從一期開盤的8000左右漲到了現(xiàn)在的9500元/㎡，考慮到南京城東紫金山板塊普遍均價是85009000元/㎡，紫金南苑第一次開盤8000元/㎡的均價銷售尚可達到93%的銷售率，但價格提升至9000元/㎡后只銷售了20%多。當前銷售的二期2008年5月開盤，總套數(shù)約500套