【正文】 嚴格執(zhí)行設計標準，積極推廣標準設計； 及時對工程進度進行偏差分析以調整后續(xù)工作； 按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。 五、項目實施的難點 本項目實施的難點： 項目開發(fā)過程中各方面工作協調難度大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據具體情況不斷完善； 房地產行業(yè)競爭激烈， 項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高檔次，在供需圈內具有差異性廣泛的目標客戶。 二、項目在經濟上具有較強的可行性 前幾章節(jié)的分析論證中得出結論。以確保預期目標的實 現。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。同時，在首 期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。因此，本項 目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。房地產市場亦是如此。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 第九章 項目開發(fā)經營風險分析 本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開 發(fā)經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 ④財務費用為項目開發(fā)經營期間的利息支出。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。 其中： ① 建造成本 =（當年銷售收入 /項目經營總收入）總建筑投資 上 述公式僅為近似計算。 二、項目銷售計劃 根據本項目的經營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調查，以及本物業(yè)的設計水準，再行確定項目銷售計劃表。 公建項目中，部分為非經營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經營費用，如幼兒園。 項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。 分為： 工程前期 首期工程 二期工程 具體時間為 工程進度。 三、項目實施進度安排 整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據市場變化，不斷地調整項目實施的進度。 建設期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現。 不可預見費以建設工程的 3%計取。 道路、綠化、景點費用按 60元 / M2計 、咨詢、規(guī)劃、設計費用 根據 xx縣現行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費用單價 確定項目在開發(fā)過程中所產的各種稅費按照建安工程的 15%記取。 建筑形式組合式：多層 70%，小高層 30% 土地取得費用為征地費與批租費之和，總計 萬元。 更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。 二、項目投資估算 項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。 先環(huán)境、后房屋，先有現房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 力創(chuàng)精品。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ①房地產屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力 進行自主開發(fā)。 自主開發(fā)。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。 根據對項目地塊的現狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。該項目開發(fā)總建筑面積達 ，預計總投資約 ，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。這是大面積、大規(guī)模房地產開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為 73畝，但因為有部分小高層，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃，分期實施。 一、項目開發(fā)經營策略 依據開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取 “整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品 ”的靈活多變的開發(fā)經營策略。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離 喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 小區(qū)內應設有小型超市、商場、幼兒園等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現出社區(qū)生活的現代化。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育、衛(wèi)星電視等多方位的網絡服務 。 三、小區(qū)配套設施建議 會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個中型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統(tǒng)計數據表明，在已建成或正在建成具有 “后小康時代 ”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。正如人們所說： “以人為本，就是以孩子為本 ”。 住宅設計應充分體現 “以人為本 ”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現出對人的關懷和尊重 ,實現動靜分開，潔污分開。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數 10年內人們生活方式與需求的變化。 ⑤在設計規(guī)劃上，建立 “城市 ——社區(qū) ——小區(qū) ——組團 ——院落——家庭 ”的尺度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 ③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設計應采用靈活的 戶型和變化的立體效果。 ②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 （產品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。 ，各項基礎設施和市政設施都快跟上。 二、產品定位 根據對 項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是 : ，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。 一、目標市場定位 l 項目位于 xx縣城北經濟開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標對象為經濟開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費群。未來幾年里，周邊配套設施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。 （ 2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境 得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來， xx縣有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個項目的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。 （ 3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 ②房地產市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 （ 1）項目開發(fā)經營期幾年內相關的經濟大 “勢 ”。 二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 經營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結合。 四、 xx消費者調查分析 在后期市場推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。 項目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競爭對手為宜家花城項目，另外，區(qū)域內的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯體別墅。經濟開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標是建成以高新技術產業(yè)為主導的現代化工業(yè)新區(qū)。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于 2021年 5月，規(guī)劃總面積 50平方公里，首期批準規(guī)劃 ，已啟動開發(fā) ，距老區(qū) 10公里。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省 “十五 ”特色經濟開發(fā)區(qū) ——xx標準件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營經濟開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服 裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產業(yè)格局。教育機構，有元濟中學、城交中心小學，生活配套設施不十分健全將成為項目開發(fā)的一大劣勢。 地塊周邊商業(yè) 網點和金融機構并不齊全，主要將依靠經濟開發(fā)區(qū)內部配套和城市內部解決。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。 二、項目地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。在城市的南部主要為核電站自建經濟適用房，此區(qū)域內幾大小區(qū)大多數都是經濟試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現各樓盤在自身外立面設計與用材均比較一般，特色點并不多。 、項目所在城市走訪 由于 xx縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。 遠方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，