【正文】 四、此類異地項(xiàng)目對異地開發(fā)者的政府整合、資金整合能力和項(xiàng)目工程管理團(tuán)隊(duì)、營銷團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力均有相當(dāng)高的要求，存在一個與當(dāng)?shù)厥袌龅哪ズ掀凇６鴱哪壳暗膶?shí)際形勢來看，在宏觀政策與本地房市不出現(xiàn)較大意外性波動情勢下，價格走勢相對樂觀。二、結(jié)合投資財務(wù)分析，項(xiàng)目地塊具有一定投資價值，但項(xiàng)目實(shí)際售價、隨設(shè)計方案變化的建安成本、政府給予開發(fā)商的優(yōu)惠政策幅度等政策因素對本項(xiàng)目影響最大。同時X人親山、親水情節(jié)比較重，喜歡居住在有水、有綠色的地方。本項(xiàng)目的本地與施工相關(guān)單位如監(jiān)理單位、設(shè)計單位和施工單位由社會公開招標(biāo)確定，在確定中標(biāo)單位時，以一貫的業(yè)績和社會聲譽(yù)為標(biāo)準(zhǔn)，盡量做到公平、公正和公開。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，保證工程不拖整個開發(fā)銷售進(jìn)度的后腿。② 市場風(fēng)險：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，本項(xiàng)目的主要市場風(fēng)險是銷售價格和銷售率能不能達(dá)到預(yù)期既定的銷售目標(biāo)，達(dá)到及時銷售回款，保證工程及其他附屬設(shè)施正常進(jìn)行。因此要重點(diǎn)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管理的戰(zhàn)斗力，避免主觀錯誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。必須密切關(guān)注售價，控制銷售收入，同時要做好成本控制工作，規(guī)避項(xiàng)目的不確定因素。這些因素受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三、風(fēng)險規(guī)避及控制措施但因?yàn)榇隧?xiàng)目為外地運(yùn)營項(xiàng)目，所以在項(xiàng)目開發(fā)選擇決策和營銷決策時，必須慎重綜合考慮各種影響因素。二、財務(wù)分析結(jié)論經(jīng)綜合分析，該項(xiàng)目在全部銷售完的前提下，稅后盈利為5894萬元，％。)合計（萬元）1總收入566002總成本費(fèi)用446903稅金(1)*%*31134利潤總額(1)(2)(3)87975所得稅(4)*33%29036稅后利潤(4)(5)58947全部投資凈利潤率(6)/(2)%盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn)計算公式為：銷售收入=總開發(fā)成本+銷售收入營業(yè)稅，則在盈虧平衡點(diǎn)時銷售收入為：銷售收入=44690/（1－%）= 47092萬元則當(dāng)項(xiàng)目銷售達(dá)到47092/56600=83. 2%時，可收回全部投資。 根據(jù)項(xiàng)目分析定位，預(yù)先估計項(xiàng)目住宅均價暫定為2700元/平方米，商業(yè)均價暫定為4000元/平方米，銷售中心、會所、公共配套等其他用房銷售暫時先不計入。)45928合計　1452960建設(shè)投資費(fèi)用合計（一）+（二）218444690注：除特殊說明外，單位數(shù)額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部按總建筑面積計算。我們通過調(diào)查后對相關(guān)參數(shù)擬訂如下：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（*參考該項(xiàng)目前期設(shè)計方案）類別指標(biāo)備注總占地面積233畝（約155237平方米）總建筑面積204607平方米其中配套設(shè)施商業(yè)20000平方米會所1500平方米幼兒園2107平方米物業(yè)1000平方米可售建筑面積200000平方米其中包括20000平方米商業(yè)地價（單價）約68萬元/畝該地塊采取由大華公司轉(zhuǎn)讓獲得方式總地價約15844萬元容積率1. 318綠化率33％戶數(shù)約1653戶工期預(yù)計為 4年 總建筑面積分項(xiàng)指標(biāo)表分項(xiàng)可售住宅建筑面積可售商業(yè)建筑面積會所、幼兒園、物業(yè)用房總建筑面積面積180000 M220000 M24607 M2204607M2開發(fā)相關(guān)參數(shù)：項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位數(shù)額（元/平方米）總計（萬元）（一）開發(fā)成本估算1土地費(fèi)用土地轉(zhuǎn)讓價格按照68萬/畝，按總建筑面積攤算1020158442報建費(fèi)（含市政配套、人防費(fèi)）按總建筑面積攤算10020463前期工程費(fèi)（勘察、設(shè)計費(fèi)）按總建筑面積攤算357164建安工程費(fèi)按總建筑面積攤算（考慮磚混與框架結(jié)構(gòu)各占1/2的比例）1000204615室外、環(huán)境工程費(fèi)按總建筑面積攤算10020466不可預(yù)見費(fèi)（1~5）%30617合計204041730（二）開發(fā)費(fèi)用估算1管理費(fèi)用（1~4）%306172營銷費(fèi)用％計6914153財務(wù)費(fèi)用假定項(xiàng)目兩年時間即48個月開發(fā)完畢，開發(fā)前期需融資貸款2000萬元，其余為自有資金投入開發(fā)建設(shè)，貸款在開發(fā)結(jié)束期間還清?？紤]到項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計公司、策劃公司的介入，在產(chǎn)品合理性、市場吻合度上，以及項(xiàng)目品牌形象方面均會有相當(dāng)程度上的提升，在項(xiàng)目營銷展示條件比較充分的前提下，建議可以適當(dāng)把住宅價格預(yù)估值提高到2700元/平方米。這是依據(jù)目前市場行情而得出的理論價格，基本上等于本項(xiàng)目所處地段中高檔住宅的價格。考慮到項(xiàng)目的實(shí)際情況，從中篩選一些因素作為本項(xiàng)目的比較因素。 位置、交通、項(xiàng)目規(guī)模、小區(qū)硬件配套、周邊生活配套、視野、戶型、投資潛力、內(nèi)裝修、物業(yè)管理、發(fā)展商知名度。五、價格定位：價格制定方法：價格制定的方法：我們根據(jù)項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目及相關(guān)檔次樓盤價格并結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用市場比較法制定本項(xiàng)目價格。聯(lián)排別墅控制總價，面積服從于總價，控制在250~300㎡之內(nèi)。四、項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位：根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，我們建議在產(chǎn)品類別上，應(yīng)以多層退臺式多層景觀洋房與聯(lián)排別墅先期開發(fā)為主，小高層為輔。3．可以最大化整合利用地塊周邊的水景資源。O（機(jī)會）：1．片區(qū)改造升級帶來的機(jī)會，桓譚路規(guī)劃前景良好。2．區(qū)域板塊競爭加劇帶來的威脅，城南有眾多大體量的規(guī)模較大的項(xiàng)目樓盤正在不斷推出，我項(xiàng)目要突出重圍，必須要在產(chǎn)品與營銷上出新。3．開發(fā)商異地操作，有風(fēng)險。二、項(xiàng)目SWOT分析W（劣勢）：1．片區(qū)當(dāng)前形象有待改善。2．環(huán)境優(yōu)勢，西南面直接鄰接桓譚公園，樓盤占據(jù)水資源。地塊交通狀況項(xiàng)目地塊處于城南北部與城北交界處，與火車站相距不遠(yuǎn)，X路為城市支干道，與城市主干道縱向的相山大道與橫向的人民路都相距不到1公里，交通便捷。地塊內(nèi)部地形地貌 項(xiàng)目北面 項(xiàng)目西面 項(xiàng)目東面 項(xiàng)目南面 周邊配套設(shè)施項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施為X路原有老街的生活配套設(shè)施，居住與商業(yè)現(xiàn)狀氛圍都較差。項(xiàng)目地塊西面為正在修建的張寨路，張寨路以西為在售的藍(lán)湖綠城項(xiàng)目。地塊北面即為X路，項(xiàng)目西南面有獨(dú)特的區(qū)位綠化水景觀——X公園，風(fēng)景秀麗。地塊占地面積約233畝。從消費(fèi)者對陽臺分布的意向上看，多數(shù)人要求的陽臺不是越多越好，而是盡量的實(shí)用，或者南1北1（42%），或者南2北1（35%），因?yàn)殛柵_畢竟還是占住宅的建筑面積的。在實(shí)際調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)目前X市市民中年人群講究實(shí)用，多數(shù)選擇直接進(jìn)入客廳，從而使得客廳的實(shí)用面積最大；而作為年輕消費(fèi)群體，他們需求的是新潮、別致的布局，以張顯個性，所以大多數(shù)不選擇直接進(jìn)入客廳。他們對于住宅的舒適性也有了一定的認(rèn)識，采光、通風(fēng)都成為他們購房時重點(diǎn)考慮的因素。D．戶型設(shè)計分析從被調(diào)查者對住宅各部位朝向的意向上看，有65%的被調(diào)查者希望購買兩間臥室一間客廳朝南的房型，主要由于目前消費(fèi)者對住宅的采光的要求普遍較高，相對應(yīng)的也就要求開發(fā)商的戶型設(shè)計必須要重視住宅各部分采光的要求。相對于戶型來說，消費(fèi)者對于住宅的面積需求有變化，但是面積需求也不是像有些行業(yè)樂觀人士所說的越大越好。因?yàn)楝F(xiàn)在的X人民更注重的的是住宅的居住功能的完善。B．購買戶型意向統(tǒng)計而對被調(diào)查者的戶型需求調(diào)查中，%的人群選擇二室一廳一衛(wèi)，26%的人群選擇三室一廳一衛(wèi)，%的人群選擇三室二廳一衛(wèi)，%的人群選擇三室二廳二衛(wèi)，%的人群選擇四室二廳二衛(wèi)，%選擇其他戶型，從功能的全面性、實(shí)用性及私密性的角度上，消費(fèi)者目前對三室二廳二衛(wèi)的戶型較為偏愛。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及信息的快速傳播，有著良好的管理、優(yōu)美的環(huán)境、適中的面積的小高層、別墅等都在為X市民所接受。（2）客戶來源分析A. 區(qū)域客戶群體比例：B. 職業(yè)分析：（3）產(chǎn)品以及戶型分析A．購買樓型意向統(tǒng)計從被調(diào)查者的購買意向上看，24%的人群選擇購買多層，31%的人群選擇小高層，17%的人群選擇高層，27%的人群選擇別墅，1%的人群選擇其他物業(yè)類型。由上圖表可以看出，X市以前建設(shè)的住宅面積大多數(shù)都較小。由此可以看出，現(xiàn)在X市的住宅主要的建筑形式還是多層，這是符合現(xiàn)在X市的現(xiàn)實(shí)狀況的。其中礦區(qū)職工為房產(chǎn)市場的主要購買力，礦區(qū)中高層管理人員以及從事經(jīng)營者則為排屋（連體別墅）、別墅的主要消費(fèi)群體（礦區(qū)的基本職工月收入為3000元以上，而中高層管理人員一般年薪均為10萬以上）。從項(xiàng)目個體來看，規(guī)劃中越來越注重小區(qū)的品質(zhì)的提高、從概念的導(dǎo)入、到建筑的設(shè)計、小區(qū)的環(huán)境等各個方面都得到進(jìn)一步的提升。從整個市場來看，樓盤的形象包裝，廣告推廣以及現(xiàn)場的銷售道具的配備情況來看，注重形象包裝的樓盤在銷售速度方面顯然要快于不注重包裝的樓盤，如香舍花都，相山1號以及帝景翰園等。銷售狀況分析部分樓盤已經(jīng)售完，如早期的金色華松、惠澤山莊等，部分進(jìn)入尾盤銷售，如香舍華都、凱旋百年、海容尚城等，以及從帝景翰園的后期銷售情況來看，總體銷售呈現(xiàn)一片“上升”趨勢。大量代理公司的介入，從根本上提高了整個X市場的銷售水平和競爭力。營銷策略分析大部分樓盤都主要以戶外廣告為主，如羅馬旗、大型戶外看板等。主力總價在22萬—35萬之間。價格分析X新售樓盤的單價區(qū)間：1600—5500元/平方米，其中最低報價是溫哥華城二期1700元/平方米，最高報價相山庭院別墅報價5500元/平方米。預(yù)計在“7090”政策實(shí)施以后，市場上90平方米及以下的中、小戶型將大量上市，市場競爭將更為激烈。X市場上戶型面積相對集中在90—150平方米的中、大戶型為主。桂花園地理位置梅苑路北側(cè)、相山路西側(cè)（香舍花都對面）開發(fā)商不詳物業(yè)