【正文】 而從目前的實際形勢來看，在宏觀政策與本地房市不出現(xiàn)較大意外性波動情勢下，價格走勢相對樂觀。二、結(jié)合投資財務(wù)分析，項目地塊具有一定投資價值，但項目實際售價、受設(shè)計方案變化的建安成本、政府給予開發(fā)商的優(yōu)惠政策幅度等政策因素的影響。通過對項目的市場、社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的分析可知，本案從經(jīng)濟(jì)與社會效益角度來看。密切關(guān)注市場的動態(tài)，根據(jù)市場的變化及時作出相應(yīng)的措施調(diào)整，降低決策風(fēng)險，從而降低投資風(fēng)險，減少不必要的損失與本項目相關(guān)的施工單位：監(jiān)理單位、設(shè)汁單位等應(yīng)由社會公開招標(biāo)確定，在確定中標(biāo)單位時，.以一貫的業(yè)績和社會聲譽(yù)為標(biāo)準(zhǔn)，盡量做到公平、公正和公開。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，保證工程不拖整個開發(fā)銷信進(jìn)度的后腿。②市場風(fēng)險：現(xiàn)在市場和房地產(chǎn)市場竟?fàn)幖ち?，本項目的主要市場風(fēng)險是招商工作能否順利、銷信價格和銷售率能不能達(dá)到預(yù)期既定的銷售目標(biāo)。因此要重點加強(qiáng)團(tuán)隊管理的戰(zhàn)斗力，避免主觀錯誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。這些因素受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實現(xiàn)根據(jù)市場預(yù)測，在項目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平必須密切關(guān)注售價，控制租賃、銷售收入，同時要做好成本控制工作，規(guī)避項日的不確定因素。三、風(fēng)險規(guī)避及控制措施但因為此項目為商業(yè)運營項目，所以在項目開發(fā)選擇決策和營銷決策時，必須慎重綜合考慮各種影響因素。二、財務(wù)分析結(jié)論經(jīng)綜合分析，該項目在全部銷售完的前提下，稅后盈利為 萬元，稅后利潤率為 %。這樣的盈虧平衡點對開發(fā)公司來說可以接受，同時項目開發(fā)公司在后期的開發(fā)過程中加強(qiáng)管理，提高銷售率，控制各成木費用支出。)收益單價標(biāo)準(zhǔn)(單位:元/m39。根據(jù)項目分析定位，預(yù)先估計項目住宅均價暫定為4600元/平方米，商業(yè)均價暫定為8000元/平方米，銷售中心、會所、公共配套等其他用房銷售暫時先不計入。(預(yù)估基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為11%%，再累加年均通貨膨漲因素3%，%)451485合計982640建設(shè)投資費用合計（一）+（二）175157189注:除特殊說明外，單位數(shù)額取費標(biāo)準(zhǔn)全部按總建筑面積計算。第六章項目投資財務(wù)分析一、贏利模式分析:我們對項目財務(wù)先進(jìn)行一些客觀上的靜態(tài)分析?？紤]到項目經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計公司、策劃公司的介入，在產(chǎn)品合理性、市場吻合度上，以及項目品牌形象方面均會有相當(dāng)程度上的提升，在項目營銷展示條件比較充分的前提下，建議可以適當(dāng)把住宅價格預(yù)估值提高到4600元/平方米。這是依據(jù)目前市場行情而得出的理論價格，基本上等于本項目所處地段中高檔住宅的價格?？紤]到項目的實際情況，從中篩選一些因素作為本項目的比較因素。位置、交通、項目規(guī)模、小區(qū)硬件配套、周邊生活配套、視野、戶型、投資潛力、內(nèi)裝修、物業(yè)管理、發(fā)展商知名度。價格定位1)、價格制定方法：價格制定的方法:根據(jù)可比機(jī)電，建材、家居市場、項目附近相關(guān)檔次商鋪租售價格及辦公、住宅銷售價格并結(jié)合本項目的具體情況，運用市場比較法制定本項目價格。辦公、住宅、酒店及配套商業(yè)約15萬平米（，占地75畝）為更服務(wù)商業(yè)，需要有辦公、住宅、酒店及配套商業(yè)更好輔助；專業(yè)的辦公場所能更好提升商業(yè)檔次，6000㎡；住宅配套是為解決市場從業(yè)人員提高效率考慮，137萬㎡。持有出租初期免一年租金，一年后租金約在2030元/平米/月，根據(jù)市場動態(tài)會逐漸提高租金。四、項目產(chǎn)品初步定位:物業(yè)類型規(guī)模備注機(jī)電約3萬平米(，}占地64畝)鑒于機(jī)電產(chǎn)品特性，不建議樓層過高避免商家難以接受；鋼構(gòu)單層為主；持有出租，初期免一年租金，一年后和金約在2030元/平米/月，根據(jù)市場動態(tài)會逐漸提升租金建材10萬平米(，占地125畝)針對目前樂山現(xiàn)有市場規(guī)模小、經(jīng)營品類不齊全情況，建議板材、五金、衛(wèi)浴、陶瓷、門窗、油漆、木地板、樓梯、窗簾、櫥柜等品類均應(yīng)作成樂山最大規(guī)模和最商檔次；家具和家居用品，因意凡家私檔次較高，可適當(dāng)考慮配套。二、項目檔次定位:能為消費者提供產(chǎn)品完善、購物環(huán)境良好的中高檔專業(yè)市場三、目標(biāo)客戶定位:樂山市現(xiàn)有機(jī)電、建材、家居用品行業(yè)經(jīng)營單位。地塊規(guī)模及區(qū)位條件一地塊距離市中心較遠(yuǎn)，地塊規(guī)模大且對人氣要求高，不適合做經(jīng)營面積小和單次購買金額小的專業(yè)市場，適合做經(jīng)營規(guī)模能滿足200畝左右用地規(guī)模、屬于大宗物流產(chǎn)品、單次購買金額大的專業(yè)市場。第四章項目初步定位一、功能定位：根據(jù)樂山市政府對用地性質(zhì)為商業(yè)用地的要求、地塊區(qū)位條件及樂山各商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營情況，項目定位為“一站式機(jī)電、建材家居商貿(mào)城”，目前樂山機(jī)電市場、建材市場分散、不集中、規(guī)模小，消費者和經(jīng)營商戶都渴求有能上規(guī)模的一站式購物場所，本項目將打造專業(yè)、規(guī)模的統(tǒng)一市場，為商戶、消費者提供良好的經(jīng)營、購物場所，并通過專業(yè)的設(shè)計、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一市場推廣在樂山打造新興的專業(yè)胸物市場。開發(fā)商強(qiáng)大的實力和專業(yè)的經(jīng)營團(tuán)隊T(威脅)： ，項目作為新興的專業(yè)市場，需要面對商戶習(xí)慣老市場經(jīng)營的而帶來的招商壓力。2，交通便捷。圍。，有一定風(fēng)險.O〔機(jī)會兒〕：，規(guī)劃前景良好。地形地貌周邊配套設(shè)施教育機(jī)構(gòu)：醫(yī)療機(jī)構(gòu)：商業(yè)設(shè)施：其它配套：電信、移動、郵政、銀行等地塊交通狀況項目地塊位于樂山新開發(fā)區(qū)，、聯(lián)運站和未來的高鐵站，交通便捷。柱距6米以上凈高不低于3米樓板承重部分區(qū)域500公斤/平米大部區(qū)域350公斤/平米廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450公斤/平米食廳區(qū)活荷載為250公斤/平米供電供水提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道配電負(fù)荷:250千伏安200KW的用電量:25噸水/天提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道硬件設(shè)施提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置提供兩條電話線路停車位有停車位(專用最佳，公用也可)提供臨時卸貨車位其他外墻可設(shè)置店標(biāo)和指示標(biāo)門臉上方提供招牌安裝位置長廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在2025度之間合作方式直營或加盟，租賃、15年或以上\免租期商議直營或加盟，租期10年以上便利店選址要求要素要求商圈以商店所在點為中心，半徑300米左右(中小城市為500米左右)，目標(biāo)人口在26003000人選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多選擇地鐵或車站附近，流動顧客較多選擇寫字樓、影劇場、醫(yī)院、學(xué)校等客流較大場所一般300米內(nèi)無相同性質(zhì)競爭者物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使(租)用fi年樓層獨立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米面積60120平方米配套設(shè)施同時配備上水和下水一般可的、快客等需要2530KW的總電量，而全家、羅森等需要要有35KW以上的電量。天）代表品牌星巴克馬蘭拉面、面點王金蝶軒餐飲娛樂案例對比麥當(dāng)勞肯德基商圈選擇商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通紐。天)租期2年以上租金25元/〔平米 如與居民相鄰，設(shè)置隔音層80200平米，其余與普通餐廳相同60120平米，框架式結(jié)構(gòu)。宜選擇交通支道、人不少于每分鐘通10人次的區(qū)域各種商圈均可開設(shè)。樓上租金略低租期2年以上視商圈、路段、位置而定，一般不高于4元〔平方米/天)代表品牌麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、小肥羊、譚魚頭、茶坊、酒吧、咖啡面館面包、面點房商圈選擇選址多高雅路段，具有清潔、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色。大餐廳，設(shè)置疏散通道同普通餐飲物業(yè)要求建筑要求200500平米，位置在地下室或一、二三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面商務(wù)型1501000平方米、大眾型80200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；餐廳門前須有相應(yīng)的停車場120500平方米、廚房可小于營業(yè)面積的三分之一框架式建筑；樓上商鋪亦可其余同餐廳配套設(shè)施電力不少于20千瓦/100平方米?；蚱渌兄鹊慕质写蟊姴蛷d:以家庭\個人消費為主于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市以大眾消費為主，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審:污染源10米外。卸貨通道（消防通道）寬幅：3米。庫房2000平方米；辦公600平方米；卸貨區(qū)300平方米。C、3公里內(nèi)競爭對手不超過2家物業(yè)要求面積及樓層3層以內(nèi)單層3000平方米以上，800015000首層最佳，不超過三個樓；共80