【正文】 由此可見，本案建成以后將具有良好的環(huán)境效益。同時(shí)本案的現(xiàn)代建筑物，有效地美化了市容，改善了區(qū)域環(huán)境。擬開發(fā)地塊毗鄰城市干道，破亂的廠房嚴(yán)重影響了城市景觀和區(qū)域環(huán)境。明顯的環(huán)境效益大興路鞋業(yè)市場(chǎng)群的搬遷與新鞋業(yè)商貿(mào)城的建成，將是兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣渾濁的生活及工作環(huán)境，老市場(chǎng)所處的老城區(qū)將變成道路寬敞整潔、高樓林立，處處賞心悅目的城市風(fēng)景線；新商貿(mào)城將把城市的角落變成綠樹成蔭，花草滿地，一派興興向榮的創(chuàng)業(yè)天堂。向社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)鞋業(yè)商貿(mào)城需直接就業(yè)崗位10000余個(gè)，除武漢市原有各鞋業(yè)、鞋料市場(chǎng)的就業(yè)者以外，可新增就業(yè)崗位2000多個(gè)。本項(xiàng)目的開發(fā)，將進(jìn)一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋類物流的龍頭地位，并為武漢市傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型、提升提供經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)生示范效應(yīng)。提高武漢的市場(chǎng)集聚和輻射能力傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)是在改革開放初期興起的，其運(yùn)營(yíng)模式已不能適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要。有效地利用土地資源，推動(dòng)城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目擬選址在城郊結(jié)合部，項(xiàng)目建成后，必將帶動(dòng)周邊地區(qū)的快速發(fā)展。1500家企業(yè)及經(jīng)營(yíng)戶，按每戶流動(dòng)資金50萬(wàn)元計(jì)算，本項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資為11億元，再加上客商的裝修投資，直接引進(jìn)資金將在18億元以上。第九章 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目是一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的遷擴(kuò)建工程，但它遵循了“政府引導(dǎo)、企業(yè)開發(fā)、民間投資、市場(chǎng)運(yùn)作、專業(yè)管理”的原則，對(duì)目前大多占據(jù)中心市區(qū)的黃金地段，且散、亂、低的現(xiàn)狀無(wú)疑將產(chǎn)生一種強(qiáng)勁的沖擊，同時(shí)還將產(chǎn)生十分顯著的社會(huì)效益。下面主要從這兩個(gè)方面入手，分別計(jì)算地價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和售價(jià)變動(dòng)10%、5%時(shí)，對(duì)本案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，計(jì)算結(jié)果如下：二、單因素敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本，售價(jià)水平等，開發(fā)成本中地價(jià)成本就占到了總投資的44%，地價(jià)成本的變動(dòng)，直接影響到本案的財(cái)務(wù)收益率。而一般經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。第八章 項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期等，這些因素受宏觀的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量()8稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量178266累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流()4累計(jì)凈現(xiàn)金流17826不可預(yù)見費(fèi)600600銷售稅金及附加0127銷售費(fèi)用00分期建設(shè)款30000建設(shè)投入3506土地133200其他現(xiàn)金流入00002現(xiàn)金流出178260寫字樓00商鋪0項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量分析表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期銷售期20052006200620071現(xiàn)金流入0②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利能力，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。（附：投資計(jì)劃與資金籌措表）投資計(jì)劃與資金籌措表　　　2005年2006年2007年序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額360177561591建設(shè)投資360177561591土地成本133200133200000前期工程費(fèi)3791002790000建安工程費(fèi)0340030002000開發(fā)期間稅費(fèi)0050006059400不可預(yù)見費(fèi)200400300300120管理費(fèi)3816067銷售費(fèi)00600150貸款利息5800290290000流動(dòng)資金00000002資金籌措9000143201591自有資金133209000432052041591借款100000100000000銷售收入再投入00605900注：此處總投資包括開發(fā)期間稅費(fèi)。資金籌措方案根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)[1996]35號(hào)文規(guī)定，本項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)具備不低于項(xiàng)目總投資35%的資本金，35%=10630(萬(wàn)元)，因此本案企業(yè)自籌資金為13320萬(wàn)元。建筑密度 %；b、項(xiàng)目建設(shè)期 1年；c、項(xiàng)目總投資 ；二、項(xiàng)目投資測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積M2單位成本單項(xiàng)總成本銷售單價(jià)備注一土地成本240萬(wàn)/畝13320　　二前期工程費(fèi)　　　　1勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等7326050　建安成本*3%2可行性研究費(fèi)　　　建安成本*%三建筑安裝成本　　　　一)土建成本73260　　　1商場(chǎng)、辦公樓643161000　　2倉(cāng)儲(chǔ)8944800　　3地下室113782000　　4區(qū)間道路、管網(wǎng)及綠化7326080　　二)安裝成本73260　　　1給排水及消防系統(tǒng)7326070　　2變配電、電力及照明系統(tǒng)7326050　　3弱電系統(tǒng)7326030　　4空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)73260120　　5電梯　　700　10部貨梯、10部扶梯四直接成本小計(jì)　　　　五管理費(fèi)用　　　建安成本*3%六財(cái)務(wù)費(fèi)用　　580　建設(shè)期內(nèi)年平均貸款1億，建設(shè)期內(nèi)均勻投入。建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總用地面積 37000平方米；總建筑面積 73260M2。二、資金運(yùn)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在取得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)主樓建設(shè)快要封頂?shù)臅r(shí)候，可進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售收入再投資就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。向銀行抵押貸款10000萬(wàn)元，用于項(xiàng)目建設(shè)。第五章 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案一、投資組合方式本案用于開發(fā)投資的資金來(lái)源主要有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。辦公樓：樓梯間及合用前室采取自然排煙，消防電梯前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。七、通風(fēng)系統(tǒng)商場(chǎng)：設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)，并與平時(shí)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)合用。自動(dòng)報(bào)警的區(qū)域均設(shè)有手動(dòng)報(bào)警和消火栓報(bào)警。弱電設(shè)計(jì)：電話、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；安全監(jiān)控系統(tǒng)，在鞋城的各出入口、樓道、停車場(chǎng)的適當(dāng)位置安裝一定數(shù)量的CCD攝像頭對(duì)小區(qū)進(jìn)行全方位監(jiān)控。自備電站設(shè)計(jì)按平時(shí)保證二級(jí)負(fù)荷用電，火災(zāi)時(shí)保證一級(jí)消防用電和滿足大容量電機(jī)啟動(dòng)要求確定發(fā)電機(jī)容量為200KW。其中倉(cāng)庫(kù)按倉(cāng)庫(kù)危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)布置；商場(chǎng)、地下室汽車庫(kù)按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)；辦公樓部分按危險(xiǎn)級(jí)Ⅰ級(jí)設(shè)計(jì)。動(dòng)壓超過(guò)50M的消火栓采用減壓消火栓。系統(tǒng)豎向不分區(qū)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：采用臨時(shí)高壓系統(tǒng)。消火栓用水量按用水量最大的建筑物的一次消防用水量考慮，則室外消防用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)。地下室排水設(shè)置集水坑，由潛水泵提升排至室外。屋面雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。高層污水立管設(shè)置專用通氣管通氣，多層商場(chǎng)污水立管設(shè)置伸頂通氣管通氣。排水系統(tǒng)排水量：最大日排水量按最大日生活用水量的85%計(jì)，則排水量為300 M3/D。用水量按功能分別單獨(dú)計(jì)量。五層—九層為高區(qū)，由生活水池、變頻調(diào)速水泵聯(lián)合供水。