【正文】 給水系統(tǒng)：本工程給水采用分區(qū)給水方式。四、給排水設(shè)計生活給水系統(tǒng)水源：以城市自來水網(wǎng)為水源，二路DN200給水管引入，在基地內(nèi)側(cè)形成環(huán)狀。尤其設(shè)置的多層物流環(huán)形環(huán)道能大幅提高物流配送效率，對提升二、三層商場商業(yè)價值起巨大作用。物流：物流由東側(cè)或北側(cè)規(guī)劃道路物流出入口，出入基地，直接?？啃敦浧脚_，或經(jīng)由環(huán)形坡道，物流通道出入倉儲。步行人流由城市人行道出入基地內(nèi)步行街入口廣場或商場入口廣場?；啬蟼?cè)設(shè)有商場入口、人流集散廣場及商場的宣傳活動、休閑的演示廣場，而北側(cè)設(shè)商場內(nèi)商業(yè)步行街入口景觀廣場，地面停車場等。二、建筑布局基地內(nèi)布置整體式商場，基地東首，沿規(guī)劃道路設(shè)置倉儲，商場與倉儲，商場與倉儲之間由多層物流通道及商業(yè)步行街相連。規(guī)劃用地面積約為37000平方米。同時如何吸引核心商戶也將是本案面臨的一個較為棘手的問題，一方面大興路部分市場的拆遷給本案的建設(shè)帶來機(jī)遇，但另一方面是如何吸引核心商戶和幫助客戶留住核心終端的問題，如果不能幫助核心商戶留住核心終端，同時大興路又難以做到整體性搬遷，則本案的建設(shè)將面臨著較大的風(fēng)險。三、結(jié)論通過以上的分析我們可以看出，本案是機(jī)會與風(fēng)險并存，其運作成功的關(guān)鍵取得政府的深度支持和如何吸引核心商戶。216。216。龍王廟的拆遷改造是逐步進(jìn)行的，并未形成市場大的動蕩，要吸引那部分商戶離開大興路存在著一定的困難。龍王廟商貿(mào)中心成本很高，其售價或租價必然很高，而鞋類批發(fā)商戶能夠承受的成本不如服裝，其可能放棄鞋類批發(fā)一塊。龍王廟商貿(mào)中心定位集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的大型主題購物廣場，其建筑形式為地上十層，地下二層，經(jīng)營可能性往零售轉(zhuǎn)型。216。項目地塊規(guī)模偏小，相應(yīng)的配套設(shè)施難以全部滿足，周邊雖然會自然形成相關(guān)配套，但沒有整體規(guī)劃，且具有落后性。216。脫離了漢正街的品牌影響：漢正街商品種類豐富，方便多元化經(jīng)營戶打貨，脫離漢正街后，必然要損失部分多元化經(jīng)營的客戶。 客流組織困難：大興路的客流組織也依賴于漢正街，客流的組織體系較為完善，而本案脫離了漢正街，要重新組織客流存在較大的困難。物流組織困難：大興路的物流組織完全依賴于漢正街，且托運一般為多種商品組合，依靠鞋城重組物流困難較大，而依然依賴漢正街的物流又諸多不便。政府的支持的項目成功的最大保障。216。成本優(yōu)勢：相對于市中心的大興路，項目的土地成本較低，具有較大的成本優(yōu)勢。216。216。二、項目地塊的優(yōu)劣分析（SWOT分析）優(yōu)勢分析216。地塊周圍的配套設(shè)施本案對面就在于武商量販店，好美家、三五酒店和銀行以及成片的居民區(qū)，生活及商業(yè)配套設(shè)施相對齊全。地塊周圍的交通條件本案北接張公堤，南連發(fā)展大道，向東通金橋大道，具備較好的貨運條件。第三章 項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境土地性質(zhì)綜述項目選址于武漢市江漢區(qū)新華下路與瀟湘路交界的原武漢東風(fēng)鍋爐廠廠址內(nèi)，項目凈用地約55畝，建成以后將能容納1500戶左右的經(jīng)營戶進(jìn)場經(jīng)營。精明的投資者當(dāng)然不會錯過。從大興路鞋市商鋪的市場表現(xiàn)以及我們的調(diào)查結(jié)果來看，眾多的潛在客戶都表示了明確的投資意向。b）、置業(yè)投資。現(xiàn)有大興路地區(qū)除鼎力鞋市外，其他六個市場的經(jīng)營戶均以租賃方式取得商鋪的經(jīng)營權(quán)， 25平方米左右的經(jīng)營鋪面，年租金一般在35萬元，且租賃費用呈逐年上升的趨勢。3）目標(biāo)客戶群體的購買心理分析通過對上述市場的經(jīng)營戶的調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)，在這些潛在的客戶群體當(dāng)中主要存在著以下幾種購買心理：a)從以上統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計將有2600戶的潛在客戶群體。同時由于“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”項目的建設(shè)不是大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的簡單復(fù)制，其目標(biāo)定位是將此項目按照未來鞋業(yè)批發(fā)零售市場的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代物流的發(fā)展方向，要求集貿(mào)易、物流、信息、服務(wù)于一體，形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿(mào)中心。表31 大興路地區(qū)鞋類市場群經(jīng)營戶群搬遷部分統(tǒng)計表市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)大興路市場201大興鞋城93金興童鞋城142萬寶鞋城167鼎力鞋城417萬商鞋城42銀河鞋城566(13層)合 計1628戶②大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場群入駐部分華中鞋業(yè)商貿(mào)城項目的建設(shè)并不是僅限于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場的拆遷改造工程，而是通過該項目的運作，發(fā)揮市場的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，吸引武漢及其周邊地區(qū)的鞋業(yè)鞋料經(jīng)營戶進(jìn)入市場，建立一個立足于武漢，輻射周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級市場。從三個代表性的市場的經(jīng)營戶來看，其總數(shù)約為2600戶，考慮到大興路的改造搬遷以及新建市場對大興路以外市場經(jīng)營戶的吸引，其潛在客戶至少有2000戶，可見其市場容量是相當(dāng)可觀的。國內(nèi)外品牌代理商及投資置業(yè)的人群。大興路以外的鞋類鞋料市場經(jīng)營戶；l大興路市場群現(xiàn)有的經(jīng)營戶；l項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析1）目標(biāo)客戶群體l更進(jìn)一步提升了江漢區(qū)作為武漢商貿(mào)中心的地位。深厚的商業(yè)文化底蘊、獨特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了江漢區(qū)在武漢乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨特優(yōu)勢。這里匯集有武商、武廣、中百、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)國際知名的零售企業(yè)。二、項目微觀狀況分析項目的區(qū)位特征江漢區(qū)位于武漢市東北部，東鄰黃陂區(qū)，南傍長江，與武昌區(qū)和青山區(qū)隔江相望，西接江岸區(qū)，北與東西湖區(qū)接壤。因此，本項目應(yīng)順應(yīng)新型批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，通過對武漢現(xiàn)有鞋業(yè)批發(fā)市場的整合，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，走規(guī)?；⒓s化的新路。鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢通過對全國有名的小商品城浙江義烏的考察研究，我們發(fā)現(xiàn)我國的批發(fā)市場發(fā)展正處于由平面擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時期，現(xiàn)代批發(fā)市場呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化經(jīng)營向規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變的趨勢，市場規(guī)模呈現(xiàn)出由小到大，區(qū)位從城區(qū)中心到城區(qū)邊緣移動的變化趨勢。在市場經(jīng)濟(jì)下，市場的集聚與發(fā)展，專業(yè)市場的創(chuàng)新整合，是市場發(fā)展的唯一出路。基于上述諸多方面的矛盾與問題，加之中心區(qū)租金年年上漲，經(jīng)營成本增加，已嚴(yán)重制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場的進(jìn)一步規(guī)范與發(fā)展。配套服務(wù)設(shè)施不完善?，F(xiàn)在經(jīng)營場所經(jīng)營條件十分簡陋，人貨混居，同時鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴(yán)重，被列為武漢市重點消防隱患地區(qū)。4）因建成年代較早，受當(dāng)時各種條件限制，市場容量較小，經(jīng)營面積及倉儲面積較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。由于幾個市場均位于中心城區(qū)，周邊居民高度集中、交通流量大，境外大型貨車進(jìn)入市區(qū)受到嚴(yán)格的交通管制，外地貨物無法及時進(jìn)入城區(qū)，內(nèi)部貨物也不能及時輸出到周邊省市，市場交易已無法適應(yīng)現(xiàn)代專業(yè)批發(fā)市場流通速度的日益提高的要求、物流不暢。武漢市“兩江四岸”工程即將改造大興路以南的市場用地為商貿(mào)城（已掛牌出讓，正在拆遷），7個市場中的4個市場拆遷在即，需要另覓經(jīng)營場所。經(jīng)過十余年的發(fā)展，已成為周邊地區(qū)鞋類商品的集散中心。一、武漢市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析（宏觀）武漢市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場主要分布在大興路及漢正街等地區(qū)。但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場同時具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營銷、區(qū)域連鎖、倉儲配送、辦公服務(wù)、游購?qiáng)逝涮椎取捌呶灰惑w”的綜合服務(wù)功能，現(xiàn)有大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場以及武漢其他鞋業(yè)市場的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠(yuǎn)，市場環(huán)境和服務(wù)功能完全不能適應(yīng)今后武漢鞋業(yè)市場發(fā)展的需要。同時，也成為武漢市重要的專業(yè)批發(fā)市場。這些市場立足于武漢，輻射湖北全省及周邊6個省市，年銷售額約為20億元人民幣。并在此基礎(chǔ)上，吸引外國品牌進(jìn)入市場，將境外先進(jìn)的管理模式及資本與現(xiàn)代化的經(jīng)營場所和市場資源相結(jié)合，促使武漢市重整鞋業(yè)市場資源，拓展功能，提升品味，高位發(fā)展，吸引更多的企業(yè)特別是有實力的知名企業(yè)入市經(jīng)營，使武漢真正成為華中地區(qū)鞋類商品的集散地，進(jìn)一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋業(yè)物流的龍頭地位，推動整個武漢市鞋業(yè)市場的可持續(xù)發(fā)展。同時，吸納大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群以外鞋類、鞋料經(jīng)營戶入駐。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè),根據(jù)江漢區(qū)政府加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求，項目建設(shè)實施后，將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。老市場的搬遷與新商貿(mào)城的建成，將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于促進(jìn)城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足城市管理和發(fā)展的需要，綜合效益明顯。本項目建設(shè)擬選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部的姑嫂樹村內(nèi)，該地區(qū)為市區(qū)城中村，按江漢區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃要求，是應(yīng)重點拆遷改造、建設(shè)成商業(yè)區(qū)，由于該區(qū)域民居密度高、拆遷量大，區(qū)域內(nèi)還有12家集體企業(yè)，瀕臨破產(chǎn)，缺乏資金進(jìn)行企業(yè)改革，增加了這一地區(qū)的改造費用，一般項目無法承受其土地開發(fā)成本，致使這一地區(qū)的城市改造問題遲遲不能推行。該鞋業(yè)批發(fā)市場商品單一、附加值低、人流