【正文】 由此可見，本案建成以后將具有良好的環(huán)境效益。同時本案的現(xiàn)代建筑物，有效地美化了市容，改善了區(qū)域環(huán)境。擬開發(fā)地塊毗鄰城市干道，破亂的廠房嚴(yán)重影響了城市景觀和區(qū)域環(huán)境。明顯的環(huán)境效益大興路鞋業(yè)市場群的搬遷與新鞋業(yè)商貿(mào)城的建成，將是兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣渾濁的生活及工作環(huán)境，老市場所處的老城區(qū)將變成道路寬敞整潔、高樓林立，處處賞心悅目的城市風(fēng)景線；新商貿(mào)城將把城市的角落變成綠樹成蔭，花草滿地，一派興興向榮的創(chuàng)業(yè)天堂。向社會提供大量的就業(yè)機(jī)會本項(xiàng)目投入運(yùn)營后，預(yù)計(jì)鞋業(yè)商貿(mào)城需直接就業(yè)崗位10000余個，除武漢市原有各鞋業(yè)、鞋料市場的就業(yè)者以外，可新增就業(yè)崗位2000多個。本項(xiàng)目的開發(fā)，將進(jìn)一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋類物流的龍頭地位，并為武漢市傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型、提升提供經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)生示范效應(yīng)。提高武漢的市場集聚和輻射能力傳統(tǒng)的批發(fā)市場是在改革開放初期興起的，其運(yùn)營模式已不能適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要。有效地利用土地資源，推動城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目擬選址在城郊結(jié)合部，項(xiàng)目建成后，必將帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展。1500家企業(yè)及經(jīng)營戶，按每戶流動資金50萬元計(jì)算，本項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資為11億元，再加上客商的裝修投資，直接引進(jìn)資金將在18億元以上。第九章 項(xiàng)目效益評價本項(xiàng)目是一個專業(yè)市場的遷擴(kuò)建工程，但它遵循了“政府引導(dǎo)、企業(yè)開發(fā)、民間投資、市場運(yùn)作、專業(yè)管理”的原則，對目前大多占據(jù)中心市區(qū)的黃金地段，且散、亂、低的現(xiàn)狀無疑將產(chǎn)生一種強(qiáng)勁的沖擊，同時還將產(chǎn)生十分顯著的社會效益。下面主要從這兩個方面入手，分別計(jì)算地價上下波動5%、10%和售價變動10%、5%時，對本案經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，計(jì)算結(jié)果如下：二、單因素敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本，售價水平等，開發(fā)成本中地價成本就占到了總投資的44%，地價成本的變動，直接影響到本案的財(cái)務(wù)收益率。而一般經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時，項(xiàng)目的風(fēng)險較低。第八章 項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等，這些因素受宏觀的政治、經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量()8稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量178266累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流()4累計(jì)凈現(xiàn)金流17826不可預(yù)見費(fèi)600600銷售稅金及附加0127銷售費(fèi)用00分期建設(shè)款30000建設(shè)投入3506土地133200其他現(xiàn)金流入00002現(xiàn)金流出178260寫字樓00商鋪0項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量分析表序號項(xiàng)目建設(shè)期銷售期20052006200620071現(xiàn)金流入0②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率I將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利能力，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。主要評價指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。（附：投資計(jì)劃與資金籌措表）投資計(jì)劃與資金籌措表　　　2005年2006年2007年序號項(xiàng)目合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額360177561591建設(shè)投資360177561591土地成本133200133200000前期工程費(fèi)3791002790000建安工程費(fèi)0340030002000開發(fā)期間稅費(fèi)0050006059400不可預(yù)見費(fèi)200400300300120管理費(fèi)3816067銷售費(fèi)00600150貸款利息5800290290000流動資金00000002資金籌措9000143201591自有資金133209000432052041591借款100000100000000銷售收入再投入00605900注：此處總投資包括開發(fā)期間稅費(fèi)。資金籌措方案根據(jù)國務(wù)院國發(fā)[1996]35號文規(guī)定，本項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)具備不低于項(xiàng)目總投資35%的資本金，35%=10630(萬元)，因此本案企業(yè)自籌資金為13320萬元。建筑密度 %；b、項(xiàng)目建設(shè)期 1年；c、項(xiàng)目總投資 ；二、項(xiàng)目投資測算序號項(xiàng)目名稱建筑面積M2單位成本單項(xiàng)總成本銷售單價備注一土地成本240萬/畝13320　　二前期工程費(fèi)　　　　1勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等7326050　建安成本*3%2可行性研究費(fèi)　　　建安成本*%三建筑安裝成本　　　　一)土建成本73260　　　1商場、辦公樓643161000　　2倉儲8944800　　3地下室113782000　　4區(qū)間道路、管網(wǎng)及綠化7326080　　二)安裝成本73260　　　1給排水及消防系統(tǒng)7326070　　2變配電、電力及照明系統(tǒng)7326050　　3弱電系統(tǒng)7326030　　4空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)73260120　　5電梯　　700　10部貨梯、10部扶梯四直接成本小計(jì)　　　　五管理費(fèi)用　　　建安成本*3%六財(cái)務(wù)費(fèi)用　　580　建設(shè)期內(nèi)年平均貸款1億，建設(shè)期內(nèi)均勻投入。 建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總用地面積 37000平方米；總建筑面積 73260M2。第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：a、不足部分用預(yù)售收入再投入。資金運(yùn)作方式如下：自有資金部分由企業(yè)自籌，其中作為武漢鹿迪投資有限公司的投資方武漢瑞隆實(shí)業(yè)有限公司出資4000萬人民幣，控股方武漢南國置業(yè)有限公司投資9320萬元，自有資金全部用于投資。倉儲：設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按4次/小時計(jì)算。平時采取機(jī)械排風(fēng)，失火時采取機(jī)械排煙。在設(shè)有火警系統(tǒng)的場所設(shè)火災(zāi)疏散指示和事故應(yīng)急照明系統(tǒng)。 整棟樓設(shè)有以煙感溫感為主的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，火災(zāi)廣播系統(tǒng)和火災(zāi)通訊系統(tǒng)。弱電設(shè)計(jì)：電話、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；安全監(jiān)控系統(tǒng)，在鞋城的各出入口、樓道、停車場的適當(dāng)位置安裝一定數(shù)量的CCD攝像頭對小區(qū)進(jìn)行全方位監(jiān)控。自備電站設(shè)計(jì)按平時保證二級負(fù)荷用電，火災(zāi)時保證一級消防用電和滿足大容量電機(jī)啟動要求確定發(fā)電機(jī)容量為200KW。其中倉庫按倉庫危險Ⅱ級布置；商場、地下室汽車庫按中危險級Ⅱ級設(shè)計(jì)；辦公樓部分按危險級Ⅰ級設(shè)計(jì)。動壓超過50M的消火栓采用減壓消火栓。系統(tǒng)豎向不分區(qū)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：采用臨時高壓系統(tǒng)。消火栓用水量按用水量最大的建筑物的一次消防用水量考慮，則室外消防用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，室內(nèi)用水量30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間3小時。地下室排水設(shè)置集水坑，由潛水泵提升排至室外。屋面雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。高層污水立管設(shè)置專用通氣管通氣，多層商場污水立管設(shè)置伸頂通氣管通氣。排水系統(tǒng)排水量：最大日排水量按最大日生活用水量的85%計(jì)，則排水量為300 M3/D。用水量按功能分別單獨(dú)計(jì)量。五層—九層為高區(qū)，由生活水池、變頻調(diào)速水泵聯(lián)合供水。給水系統(tǒng)：本工程給水采用分區(qū)給水方式。四、給排水設(shè)計(jì)生活給水系統(tǒng)水源：以城市自來水網(wǎng)為水源，二路DN200給水管引入，在