【正文】 P. 31 五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 評價(jià) 1 指標(biāo)說明 本部分經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)以項(xiàng)目整體為評價(jià)對象 。按每個(gè)車位需要面積 45平方米計(jì)算，可提供約 100 車位，超出路段內(nèi)大多數(shù)寫字樓物業(yè)的平均水平，有力提升項(xiàng)目的檔次。建議地 下三層全部用作停車場用途。 租金根據(jù)片區(qū)商業(yè)的一般租金水平，可定綜合租金為 250 元 /平方米。考慮到本項(xiàng)目商業(yè)可 以 臨中山二路的面積小，多為內(nèi)鋪，售價(jià)應(yīng)有一定折讓。 產(chǎn)品定位 由于動(dòng)漫及其相關(guān)商業(yè)所需的面積一般較小，故建議項(xiàng)目商業(yè)鋪位的主流開間在10～ 20 平方米，可保留部分開間面積在 50 平方米以上的大開間，滿足不同的需求。如前所述，項(xiàng)目周邊存在較多的教育設(shè)施，從小學(xué)到大學(xué)，校內(nèi)的學(xué)生可為動(dòng)漫商業(yè)的發(fā)展提供較有力的需求支持。單層面積可設(shè)臵為 1,500 平方米，則總的商業(yè)面積為 6,000 平方米 ， 34 層 分成 提供給廣州市文化局 作為劇院使用 。雖然 鄰近的 農(nóng)林下路錦軒現(xiàn)代城 商業(yè)裙樓層數(shù)達(dá)到 6 層， 面積近 2 萬平方米，但其中對面積需求大的超市、酒樓已占據(jù)四層，且采用只租不售的經(jīng)營模式，與本項(xiàng)目銷售回現(xiàn)的經(jīng)營模式不同，故錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓的參考意義不大。辦公物業(yè)的租金 為 75 元 /平方米，管理費(fèi)為 25 元 /平方米。 客戶定位 考慮到片區(qū)寫字樓項(xiàng)目的客戶以中小企業(yè)為主，因此本項(xiàng)目的主要客戶來源也應(yīng)該面向中小型企業(yè)。 戶型方面， 考慮到項(xiàng)目建成后以銷售為主，且片區(qū)內(nèi)小開間的單位普遍受歡迎，因此項(xiàng)目的戶型為小開間，主流開間面積 75~90 平方米左右， 建筑設(shè)計(jì)上盡量保持開間的方正及注意剪力墻的布臵，使開間可以靈活組合。電梯的數(shù)量設(shè)臵，該路段的單層面積小于 1,000 平方米的寫字樓一般設(shè)臵 3~4 部電梯。 產(chǎn)品定位 綜前所述， 項(xiàng)目的寫字樓定位為準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)。 P. 28 （ 3） 寫字樓 定位 單層面積 項(xiàng)目附近的乙級(jí)物業(yè)單層面積在 1,000 平方米以下，而項(xiàng)目對面的電信廣場單層面積在 1,800 平方米左右。從保守的角度考慮，我們認(rèn)為在一般情況下，該項(xiàng)目可爭取到的容積率為 12左右，故定項(xiàng)目的容積率為 12。 根據(jù)我們對項(xiàng)目附近路段相近規(guī)模，建成時(shí)間離現(xiàn)在較短 的寫字樓項(xiàng)目研究，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)占地面積相近的寫字樓項(xiàng)目容積率如下： 項(xiàng)目名稱 位臵 占地面積（㎡） 容積率 建成時(shí)間 廣發(fā)銀行大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng) 路交匯處 4712 12 1996 年 新裕大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng) 路交匯處 6054 20xx 年 亞洲國際金融中心 東風(fēng)西路與盤福 路交匯處 20xx 年 越秀城市廣場 東風(fēng)東路與小北 路交界 8813 20xx 年 豐川國際大廈 （為爛尾樓改造而成） 東風(fēng)路與德政路交匯處 2227 20xx 年 待批項(xiàng)目 東風(fēng)中路與小北 路交界 5170 待審批規(guī)劃 從該區(qū)域現(xiàn)有的相近規(guī)模，相近地段的寫字樓項(xiàng)目和待審批的項(xiàng)目來看，普遍的容積率在 12左右， 而容積率較高的一個(gè)項(xiàng)目，前身是爛尾樓，一般政府對爛尾樓項(xiàng)目的規(guī)劃審批會(huì)較寬松。 項(xiàng)目最初擬定的容積率為 13，則可建面積為 30,615 平方米，按每層面積 1,500平方米算，則應(yīng)建層數(shù)為 20 層以上。因此， 為進(jìn)一步突出 項(xiàng)目形象，拉開與周邊低檔次寫字樓的差距，項(xiàng)目的整體定位可為準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓。 P. 26 四 項(xiàng)目 發(fā)展建議 1 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 交通便利是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢 ， 項(xiàng)目位于地鐵 1 號(hào)線東山口站旁，離地鐵出口距離在 150 米內(nèi) ，而建設(shè)中的地鐵 5 號(hào)線署前路出口與項(xiàng)目的距離也在 300米以內(nèi) ；在中山二路沿線，中山路是廣州東西向的最主要城市主干道之一，單向 4 車道，連接廣州東西部；地塊前設(shè)有東山口 公交車站，十多條公交線路經(jīng)過，而離項(xiàng)目約 100 米處農(nóng)林下路與中山二路交匯處還有東山電車總站； ? 臨城市主干道，通達(dá)性和項(xiàng)目的昭示性強(qiáng) ? 項(xiàng)目所處的路段為片區(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)較集中的路段，辦公氛圍較好 ? 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，住宅、商業(yè)配套齊全，尤其是商業(yè)配套特別發(fā)達(dá) ? 項(xiàng)目地塊方正，有利于物業(yè)的建筑設(shè)計(jì) 劣勢： ? 地塊凈用地面積較小， 不易進(jìn)行形象展示 ? 地塊較小，可建的車位數(shù)量不多，將對項(xiàng)目的定位和售價(jià)有一定的制約 ? 項(xiàng)目周邊為建成區(qū)，對項(xiàng)目未來施工帶來影響 機(jī)會(huì)： ? 廣州市發(fā)展迅速的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)給項(xiàng)目帶來租 賃需求 ? 路段內(nèi)眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)帶來的醫(yī)療貿(mào)易公司給項(xiàng)目帶來機(jī)遇 ? 廣州市政府規(guī)劃與項(xiàng)目路段鄰近的東風(fēng)路辦公帶發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)， 提升區(qū)域的商務(wù)價(jià)值 威脅 ? 東風(fēng)路辦公帶未來建設(shè)的辦公物業(yè)可能對項(xiàng)目構(gòu)成威脅 ? 趨緊的金融政策給項(xiàng)目未來融資帶來較大的不確定性 2 項(xiàng)目定位 （ 1） 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目對面為甲級(jí)寫字樓電信廣場，而路段的寫字樓多為乙級(jí)。各個(gè)鋪位因位臵的不同租金會(huì)有所差異。 價(jià)格： 動(dòng)漫星城內(nèi)商鋪只租不售，分為兩種，一種為位于場地中間的限高鋪位，一種為位于場地靠墻位臵的不限高商鋪。另外，負(fù)二層銷售的動(dòng)漫產(chǎn)品主 要集中在一個(gè)叫動(dòng)漫世界的地方，為負(fù)二層的夾層，里面銷售產(chǎn)品統(tǒng)一，規(guī)模不大但動(dòng)漫各類產(chǎn)品齊全，可謂動(dòng)漫星城的精髓之地。 據(jù)我們現(xiàn)場調(diào)查，東翼負(fù)一層主要以經(jīng)營服飾、化妝品、餐飲店為主，銷售動(dòng)漫產(chǎn)品的店鋪較少，只有兩家；負(fù)二層主要以經(jīng)營飾品、化妝品、動(dòng)漫產(chǎn)品的店鋪居多；負(fù)三層經(jīng)營衣物、鞋等用品較多。項(xiàng)目總投資 6 億元，建筑面積 3 萬平方米， 使用面積 2 萬平方米 ，是一個(gè)集產(chǎn)品展示、發(fā)布、銷售、體驗(yàn)、互動(dòng)、娛樂、銷售、購物于一體的大型動(dòng)漫產(chǎn)品交易場所。集中商業(yè)和購物中心的租金的浮動(dòng)幅度較大，錦軒現(xiàn)代城二樓的租金約在 200 元 /㎡ /月，而中華廣場的租金約在 200~800 元 /㎡ /月不等。 租金方面，臨街商鋪的租金一般可達(dá)到 500 元 /㎡ /月，部分農(nóng)林下路和東川路的街鋪更可達(dá)到 700 元 /㎡ /月。而東川路因有東川運(yùn)動(dòng)名城的存在而以經(jīng)營運(yùn)動(dòng)用品為主，中山二路的商鋪業(yè)態(tài)較多樣化，有銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，日常消費(fèi)用品店，而該路段眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也使得藥店和售賣醫(yī)藥器械的店鋪占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。 臨街商鋪主要沿農(nóng)林下路、東川路和中山二路分布。而錦軒現(xiàn)代城則為裙樓商業(yè)，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負(fù)一層商業(yè)與地鐵站出口連接。 集中商業(yè)中心 主要有東川路的東川運(yùn)動(dòng)名城和農(nóng)林下路的錦軒現(xiàn)代城。 綜合購物中心則有位于 中山三路 烈士陵園地 鐵 站 上蓋的中華廣場， 是廣州最大型的地鐵上蓋商業(yè)之一，商業(yè)建筑面積達(dá)到 17萬平方米。王府井百貨于 1996 年開始營業(yè)，是北京王府井百貨于首都外設(shè)立的首間 分店，營業(yè)面積 16,000 平方米， 日均客流量 達(dá) 6~8 萬人次。 P. 24 片區(qū) 的商業(yè)形態(tài)齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業(yè)，及大型的百貨商店 和綜合購物中心。 3 片區(qū)商業(yè)市場分析 因項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小， 無法改變區(qū)域商業(yè)格局， 因此 商業(yè)市場研究的范圍只選取項(xiàng)目所在路段 中山二路、三路 及鄰近路段 農(nóng)林下路和東川路 的商業(yè)市場。 除東峻廣場 商業(yè)裙樓 規(guī)模較大外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模較小，一般在 2~3層，業(yè)態(tài)多為夜總會(huì)，酒樓。主流的開間面積約在 130 平方米，大部分寫字樓物業(yè)都出售，因此小業(yè)權(quán)眾多。 07 年底開盤 售價(jià)為14000 元 /平方米 主要客戶 金融企業(yè)， 科技 貿(mào)易公司 裙樓形態(tài) 沒有商業(yè)裙樓 商業(yè)租金 東山路段的辦公物業(yè)的整體檔次要比中山路段為高，租戶來源也發(fā)生了變化，主要集中在金融服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)業(yè)。現(xiàn)二手售價(jià)為 15,000 元 /平方米 主要客戶 中介服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)企業(yè)，貿(mào)易公司 裙樓形態(tài) 3 層商業(yè)裙樓， 1 層為商鋪， 2~3層夜總會(huì) 商業(yè)租金 底層商鋪 150 元 /平方米 /月 名稱 東峻廣場 位臵 東風(fēng)東路 級(jí)別 乙級(jí) 主要配套 每座 3 部電梯，中央空調(diào)， 270 個(gè)車位 建筑面積 分 4 座，每座單層面積 670 平方米，層高 33 層，總建面 101,601 平方米 開間分布 主流 單位面積 140 平方米左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 98％，只有極少單位出租 租售價(jià)格 租金約為 55 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 28 元。 東風(fēng)路段（包括農(nóng)林下路） 名稱 新裕大廈 位臵 農(nóng)林下路與東風(fēng)路交匯處 級(jí)別 乙級(jí) 主要配套 5 部 電 梯，中央空調(diào) ， 110 個(gè)車位 建筑面積 單層面積 1,250 平方米，總建面73,400 平方米 開間分布 單位面積 80、 100、 150平方米不等，大面積起租 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 90％，剩余少量 單位出租 租售價(jià)格 租金約為 75 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 28 元， 二手售價(jià)約 12,000 元 /平方米 。車位的缺少對路段內(nèi)辦公物業(yè)的租金有一定的貶損。 在市調(diào)過程中我們發(fā)現(xiàn)該路段寫字樓普遍面臨車位不足的問題，由于基底面積小，可提供的車位不多，大部分寫字樓已不能滿足租戶日益增多的車位需求。其余的租戶包括中介咨詢服務(wù)業(yè)，其它類型的貿(mào)易公司等?？驮捶矫妫?絕大部分為中小企業(yè)。路段內(nèi)除電信廣場 、中華國際中心兩 個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目外，其余寫字樓都為乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，單層面積小于 1500 平方米 ，開間面積約在 70~110 平方米左右。 裙樓形態(tài) 2 層為商業(yè)裙樓， 原 為酒 樓 ，現(xiàn)已停業(yè) 商業(yè)租金 名稱 中華國際中心 位臵 中山 三 路 級(jí)別 甲 級(jí) 主要配套 25 部客 梯，中央空調(diào)， 寫字樓會(huì)所，會(huì)議廳，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場所 ， 1100 個(gè)車位 建筑面積 分 A、 B 塔， A 塔高 26層， B 塔高62 層，單塔單層面積約 1800 平方米，總辦公面積約 12 萬平方米 開間分布 最小開間面積 約 為 120 平方米左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 90％，剩余部分 單位出租 租售價(jià)格 租金約為 130 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 29 元。 主要客戶 中小型貿(mào)易企業(yè)， 中介服務(wù)業(yè)，醫(yī)療器械相關(guān)公司 。 不對外出售。開間實(shí)用率為 64％。 客戶 裙樓形態(tài) 1～ 3 層為商業(yè)裙樓，業(yè)態(tài)為酒樓、證券營業(yè)部、咖啡庭等 商業(yè)租金 首層為 310 元 /平方米， 2層為 180 元 /平方米， 3 層為 120 元 /平方米 名稱 匯隆大廈 位臵 中山二路 級(jí)別 乙級(jí) 主要配套 3 部電梯，中央空調(diào)，會(huì)議廳 建筑面積 單層面積約 400 多平方米，共 20層 開間分布 開間面積為 110 平方米左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 85％，剩余少量單位出租 租售價(jià)格 租金約為 60 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 25 元，不對外出售?？蛻艉妥饨鹗蹆r(jià)等基本和各辦公帶的特征相符。 從越秀區(qū)辦公物業(yè)的板塊來看，覆蓋了中山路辦公帶與東風(fēng)路辦公帶的部分地段。其余乙級(jí)物業(yè)的月租金為 55～ 75 元 /平方米不等。 該片區(qū)的客戶除電信廣場和中華國際中心因物業(yè)檔次較高和可租賃面積較大而吸引到 優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)以外，大部分寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布分散，由商業(yè)帶來的貿(mào)易代理，中介服務(wù)咨詢等占有相當(dāng)?shù)谋壤?寫字樓的檔次普遍不高，多為乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，且建設(shè)的 年期較早，外觀設(shè)計(jì)使用等已顯落后。中山路沿線是廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，農(nóng)林下路商圈、中華廣場商圈、北京路商圈和上下九商圈等廣州主要的商圈都沿中山路分布，地鐵 1 號(hào)線也有相當(dāng)多 的站點(diǎn)沿中山路一帶布臵，因此中山路辦公帶 的商業(yè)配套最為齊全。 租金與售價(jià) 目前該片區(qū)辦公物業(yè)的月租金約為 60~85 元 /平方米，近期開售的兩個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，位于東風(fēng)東路的紫園國際和東風(fēng)西路的亞洲金融中心，銷售均價(jià)分別為15,500 元 /平方米和 12,000 元 /平方米。近兩年隨著寫字樓市場水平的整體提升，不少甲級(jí)水準(zhǔn)的寫字樓開始推出市場，提升了該片區(qū)的辦公物業(yè)檔次。因此該片區(qū)辦公物業(yè)的前景值得看好。 東風(fēng)路辦公帶 東風(fēng)路辦公帶最大的特點(diǎn)是片區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)集中，廣東省政府，廣州市政府和其它主要政府部門都位于東風(fēng)路， 政府資源成為該片區(qū)寫字樓市場的最大優(yōu)勢。 租金與售價(jià) 目前環(huán)市路的高檔甲級(jí)物業(yè)如廣東國際大廈等的月租金與天河商務(wù)圈的甲級(jí)物業(yè) P. 17 基本看齊，約在 1