【正文】 。有一個共同的特點(diǎn)是，店內(nèi)銷售的衣物、飾品等多少都與動漫有一定的相關(guān)，如衣物可能有動漫圖案，飾品上雕刻有動漫圖案等。 在此容積率下，項(xiàng)目的計(jì)容積率面積為 28,260 平方米，與附近路段最近發(fā)售的項(xiàng)目如錦城國際體量相 當(dāng)。 商業(yè) 業(yè)態(tài) 項(xiàng)目商業(yè)擬發(fā)展動漫為主題的商業(yè)。 參考目前市場上的車位租金，按每車位每月 800 元計(jì)算。 （ 4） 商業(yè)定位 體量 目前片區(qū)寫字樓的商業(yè)裙樓普遍在 2～ 4 層， 項(xiàng)目所在的中山二路的純商業(yè)中并無出現(xiàn)裙樓的形態(tài)。根據(jù)與設(shè)計(jì)院的溝通，該層數(shù)屬于一般寫字樓設(shè)計(jì)規(guī)范的正常范圍，不屬于超高超限建筑，在建筑技術(shù)上實(shí)施不存在問題。 P. 25 4 動漫商城案例研究 由于項(xiàng)目擬發(fā)展動漫商業(yè)，因此本部分選取廣州較成功的動漫商城案例 —— 位于公園前的動漫星城作為案例研究 動漫星城位于地鐵一號線公園前站內(nèi)，為地鐵上蓋物業(yè)。大型百貨商店有位于農(nóng)林下路的廣州王府井百貨和位于署前路的廣州東山百貨，均是在廣州消費(fèi)者中具有良好口碑的中高檔大型的老牌國有百貨公司。 以項(xiàng)目旁邊的粵運(yùn)大廈為例，其提供的車位總共只有 52 個，據(jù)其租賃處介紹車位的使用情況十分緊張，并不能保證新進(jìn)駐的 租戶有車位停泊。停車位租金 1,000 元 /月 主要客戶 中小型貿(mào)易企業(yè)，大部分與醫(yī)療器械相關(guān) 裙樓形態(tài) 1～ 3 層為商業(yè)裙樓，首層為銀行營業(yè)部及藥店， 2～ 3 層為牙科醫(yī)院 商業(yè)租金 名稱 粵運(yùn)大廈 位臵 中山二路 級別 乙級 主要配套 3 部電梯，中央空 調(diào)， 互聯(lián)網(wǎng)端口 ，地下三層車庫， 52 個車位 建筑面積 單層面積約 950 平方米，共 28 層 P. 20 開間分布 最小 開間面積為 60 平方米左右 ，最大可租面積 651 平方米，一般租戶的租賃面積在 100～ 250 平方米不等。 客戶方面，以政府帶動的關(guān)聯(lián)企業(yè)居多，包括有中介咨詢服務(wù) ，金融服務(wù)業(yè)等，因 處于會展商圈，也有不少貿(mào)易類型的客戶進(jìn)駐，企業(yè)的規(guī)模多屬于中小型。 但隨著廣州經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，進(jìn)入廣州的企業(yè)規(guī)模和等級不斷增強(qiáng)，越秀區(qū)商務(wù)圈已漸顯出不足，主要是區(qū)域內(nèi)的大部分寫字樓檔次較低，未達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)， 而且物業(yè)管理水平不足，形象不高，硬件條件差，難以滿足外資、大型企業(yè)的要求。 天河商務(wù)圈的發(fā)展 是廣州市寫字樓物業(yè)市場整體升級和東移的結(jié)果。 三 專業(yè)市場板塊分析 1 辦公物業(yè)市場板塊分析 目前廣州的寫字樓物業(yè)市場主要分為三大板塊，一是以珠江新城為核心的廣州新CBD 商務(wù)圈，二是 以天河北為中心的天河商務(wù)圈，三是越秀區(qū)內(nèi)環(huán)市路、東風(fēng)路和中山路為軸線的老城區(qū)辦公商務(wù)圈。 20xx 年， 廣州目前從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動畫、漫畫的企業(yè)超過 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過 100 億元（不含衍生產(chǎn)品），占全國動漫產(chǎn)值的 20%左右。 廣州市 乙級寫字樓以 300 平方米以下的小單位為主，主要分布在環(huán)市路和東風(fēng)路，租賃價(jià)約 80 元 /㎡〃 月 左右 。 (3) 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 廣州市經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)總量雄厚，在全國排名第三；城鎮(zhèn)人均可支配收入也位居全國前列，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，商業(yè)市場發(fā)達(dá)；在工業(yè)發(fā)展方面，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，增長迅速，全市工業(yè)總產(chǎn)值位居全國前列。利用外資平穩(wěn)增長；市場價(jià)格持續(xù)較快上漲 居民收入穩(wěn)步增長 一季度，廣州市城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 11198 元，同比增長 %?？梢姡谌a(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大，是一季度全市經(jīng)濟(jì)增長的主動力。大量的學(xué)生群體的存在為項(xiàng)目發(fā)展動漫商業(yè)提供了支持。項(xiàng)目臨城市主干道，所處區(qū)域?yàn)閺V州傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)區(qū)。在與項(xiàng)目相隔約 500米處有位于署前路的東山百貨，是大型的綜合百貨大樓。 (2) 20xx 年一季度廣 州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 20xx 年一季度，廣州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %，增幅回落 個百分點(diǎn)。一季度，全市超億元的投資項(xiàng)目有 37 個，完成投資額 億元，增長 ％。 利用外資平穩(wěn)增長 一季度，廣州市外商直接投資實(shí)際使用外資額為 億美元，同比增長 ％。由上圖可知， 20xx 年第二季度和第四季度為廣州市寫字 樓放量高峰期，對比這個時期的寫字樓一手和二手成交量和成交價(jià)格，由于市場上供給的增加，導(dǎo)致成交價(jià)格下降，成交量受此影響不明顯。同時廣州擁有漫畫企業(yè)１０家，各類漫畫組織、團(tuán)體、學(xué)社２００多個。 動漫星城 位于人民公園南廣場地下的 “ 動漫星城 ” ，兼享中山五路公交和公園前地鐵站這兩大地面、地下交通樞紐，毗鄰北京路步行街，占據(jù)了廣州城市、交通以及商業(yè)核心地帶。未來 3 年珠江新城約新增 200萬平方米的寫字樓物業(yè)，其中 70 萬平方米為甲級寫字樓，由于 20xx 年甲級寫字樓供應(yīng)較少，租賃成交將主要以消化一批 20xx 年新交付使用的甲級寫字樓為 主。由于 片區(qū)道路 規(guī)劃 失當(dāng)，加上區(qū)內(nèi)寫字樓密度很高，造成了片區(qū)內(nèi)交通擁堵，在上下班高峰期經(jīng)常塞車，迫使在該片區(qū)的上班族更依賴 軌道交通，從而大大加重了軌道交通的壓力。 租金與售價(jià) 目前環(huán)市路的高檔甲級物業(yè)如廣東國際大廈等的月租金與天河商務(wù)圈的甲級物業(yè) P. 17 基本看齊，約在 110 元 /平方米。其余乙級物業(yè)的月租金為 55～ 75 元 /平方米不等。路段內(nèi)除電信廣場 、中華國際中心兩 個甲級項(xiàng)目外，其余寫字樓都為乙級標(biāo)準(zhǔn)，單層面積小于 1500 平方米 ，開間面積約在 70~110 平方米左右。主流的開間面積約在 130 平方米，大部分寫字樓物業(yè)都出售，因此小業(yè)權(quán)眾多。 臨街商鋪主要沿農(nóng)林下路、東川路和中山二路分布。各個鋪位因位臵的不同租金會有所差異。電梯的數(shù)量設(shè)臵，該路段的單層面積小于 1,000 平方米的寫字樓一般設(shè)臵 3~4 部電梯。考慮到本項(xiàng)目商業(yè)可 以 臨中山二路的面積小，多為內(nèi)鋪，售價(jià)應(yīng)有一定折讓。 租金根據(jù)片區(qū)商業(yè)的一般租金水平，可定綜合租金為 250 元 /平方米。 戶型方面， 考慮到項(xiàng)目建成后以銷售為主，且片區(qū)內(nèi)小開間的單位普遍受歡迎，因此項(xiàng)目的戶型為小開間，主流開間面積 75~90 平方米左右， 建筑設(shè)計(jì)上盡量保持開間的方正及注意剪力墻的布臵，使開間可以靈活組合。 P. 26 四 項(xiàng)目 發(fā)展建議 1 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 交通便利是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢 ， 項(xiàng)目位于地鐵 1 號線東山口站旁，離地鐵出口距離在 150 米內(nèi) ，而建設(shè)中的地鐵 5 號線署前路出口與項(xiàng)目的距離也在 300米以內(nèi) ；在中山二路沿線，中山路是廣州東西向的最主要城市主干道之一，單向 4 車道，連接廣州東西部；地塊前設(shè)有東山口 公交車站，十多條公交線路經(jīng)過，而離項(xiàng)目約 100 米處農(nóng)林下路與中山二路交匯處還有東山電車總站； ? 臨城市主干道，通達(dá)性和項(xiàng)目的昭示性強(qiáng) ? 項(xiàng)目所處的路段為片區(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)較集中的路段，辦公氛圍較好 ? 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，住宅、商業(yè)配套齊全，尤其是商業(yè)配套特別發(fā)達(dá) ? 項(xiàng)目地塊方正，有利于物業(yè)的建筑設(shè)計(jì) 劣勢： ? 地塊凈用地面積較小， 不易進(jìn)行形象展示 ? 地塊較小，可建的車位數(shù)量不多，將對項(xiàng)目的定位和售價(jià)有一定的制約 ? 項(xiàng)目周邊為建成區(qū)，對項(xiàng)目未來施工帶來影響 機(jī)會： ? 廣州市發(fā)展迅速的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)給項(xiàng)目帶來租 賃需求 ? 路段內(nèi)眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)帶來的醫(yī)療貿(mào)易公司給項(xiàng)目帶來機(jī)遇 ? 廣州市政府規(guī)劃與項(xiàng)目路段鄰近的東風(fēng)路辦公帶發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)， 提升區(qū)域的商務(wù)價(jià)值 威脅 ? 東風(fēng)路辦公帶未來建設(shè)的辦公物業(yè)可能對項(xiàng)目構(gòu)成威脅 ? 趨緊的金融政策給項(xiàng)目未來融資帶來較大的不確定性 2 項(xiàng)目定位 （ 1） 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目對面為甲級寫字樓電信廣場，而路段的寫字樓多為乙級。而東川路因有東川運(yùn)動名城的存在而以經(jīng)營運(yùn)動用品為主，中山二路的商鋪業(yè)態(tài)較多樣化，有銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，日常消費(fèi)用品店，而該路段眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也使得藥店和售賣醫(yī)藥器械的店鋪占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。 除東峻廣場 商業(yè)裙樓 規(guī)模較大外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模較小，一般在 2~3層，業(yè)態(tài)多為夜總會，酒樓?？驮捶矫?， 絕大部分為中小企業(yè)。 從越秀區(qū)辦公物業(yè)的板塊來看，覆蓋了中山路辦公帶與東風(fēng)路辦公帶的部分地段。 東風(fēng)路辦公帶 東風(fēng)路辦公帶最大的特點(diǎn)是片區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)集中，廣東省政府，廣州市政府和其它主要政府部門都位于東風(fēng)路， 政府資源成為該片區(qū)寫字樓市場的最大優(yōu)勢。 此外， 雖然片區(qū)內(nèi)集中了眾多的甲級寫字樓，但大部分檔次 未達(dá)到國際上的甲級標(biāo)準(zhǔn) ，與珠江新城相比有一定差距。 優(yōu)勢 片區(qū)定位高，商務(wù)形象好，已形成不錯的商務(wù)氛圍，且有政府的配套政策支持，未來將有多項(xiàng)大型政府配套工程在該區(qū)落成，進(jìn)一步提高片區(qū)形象，吸引甲級寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。 動漫大廈 目前， 廣州正在建設(shè)規(guī)模為 15 萬平方米、可容納 50 家以上企業(yè)的動漫大廈，廣州市越秀區(qū)也在打造一個動漫網(wǎng)游為主體 、面積達(dá) 20萬平方米左右、長約 3 公里的創(chuàng)意大道，為更多動漫名家落戶廣州服務(wù)。 國家批準(zhǔn)廣州繼成都之后成為全國第二大掛牌的 “ 國家網(wǎng)絡(luò)游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 ” 。 P. 9 20xx20xx 年 4 月廣州市寫字樓二手市場交易情況 2 . 70 . 3 70 . 7 14 . 0 81 . 5 53 . 21 . 0 32 . 4 2 . 4 43 . 2 93 . 8 21 . 2 50 . 7 32 . 8 40 . 1 20 . 9 3433155215660452450364282461647543836473923333957614737252718353900 . 511 . 522 . 533 . 544 . 51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米20xx250030003500400045005000550060006500元 / 平方米二手交易量 二手交易價(jià)格 從上圖可以看出，廣州市寫字樓三級市場交易價(jià)格與二級市場價(jià)格相差較大，二手寫字樓成交量受價(jià)格影響較大。一季度，服務(wù)業(yè)外商直接投資實(shí)際使用額為 億美元，增長 %。其中出口 億美元，增長 %；進(jìn)口 億美元，增長 %。20xx 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下： 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，但增幅回落 一季度，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 2, 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點(diǎn)。而農(nóng)林下路和中山二路則有眾多的臨街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。項(xiàng)目 位于中山二路，地鐵 1 號線東山口站出口旁。中山二路及附近路段集中了 中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院，廣州友好醫(yī)院腫瘤科等廣州具規(guī)模和影響力的醫(yī)院，因此帶動了該路段醫(yī)藥貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展。民營工業(yè)企業(yè)增勢較好。 1 月、2 月、 3 月當(dāng)月出口分別增長 %、 %和 ％。農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上升 %，其中消費(fèi)品價(jià)格上升 %，服務(wù)項(xiàng)目 價(jià)格上升 %。此結(jié)果可以在上圖得到驗(yàn)證， 20xx 年以來，廣州寫字樓租賃市場持續(xù)旺盛， 20xx 年寫字樓總租賃面積達(dá)到了 萬平方米， 20xx 年前四月 份租賃面積為 萬平方米。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是 2,000 平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品。因此，在廣州現(xiàn)有的動漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動，廣州動漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。 片區(qū)的定位為廣州市的中央商務(wù)區(qū)， 區(qū)內(nèi)配套成熟，不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)， 而且還有正佳廣場，宏城廣場，天河城廣場等大型的集中商業(yè)， 以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套 ，此外還有大型公建配套設(shè)施 P. 15 如天河體育中心，購書中心等 。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)公建配套成熟，尤其是政府機(jī)構(gòu)眾多，交通便捷，曾經(jīng)是廣州眾多外資企業(yè)， 金融企業(yè)， 大型公司的辦公首選點(diǎn)。 該片區(qū)早期的寫字樓物業(yè)除少部分達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)外，大部分為準(zhǔn)甲級或乙級物業(yè) 。 我們根據(jù)片區(qū)寫字樓物業(yè)的代表性，規(guī)模，與項(xiàng)目的契合度等方面，在不同路段選出以下典型物業(yè)做分析對比 中山路段（從中山一路至中山三路，包括東川路與白云路） 名稱 廣東電信廣場 位臵 中山二路 級別 甲級 主要配套 10 部電梯， 中央空調(diào)，智能終端，近 500 個車位 建筑面積 總建面 15 萬平方米，寫字樓面積78,000 平方米，單層面積 1,800 平方米，共 68 層 開間分布 起租面積為 400 平方米以上 空臵情況 現(xiàn)出租率為 99％，只剩一單位出租 租售 租金約為 135 元 /平方米