【正文】 (1) 20xx 年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 20xx 年廣州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 7, 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年（下同）增長(zhǎng) %。 20xx 年末，廣州市常住人口數(shù) 1, 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng)%；社會(huì)從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng) %。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)比例為： ： ，與 20xx 年全年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重提高 個(gè)百分點(diǎn)。民營(yíng)工業(yè)企業(yè)增勢(shì)較好。其中，批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。工業(yè)中的汽車(chē)制造業(yè)和電子產(chǎn)品制造業(yè)投資增速較高，分別完成投資 億元和 億元，分別增長(zhǎng) 倍和 ％。 對(duì)外貿(mào)易總體發(fā)展勢(shì)頭良好，但出口增長(zhǎng)波動(dòng)較大 一季度，廣州市商品進(jìn)出口總值為 億美元，同比增長(zhǎng) %。 1 月、2 月、 3 月當(dāng)月出口分別增長(zhǎng) %、 %和 ％。人均消費(fèi)性支出 5202 元，增長(zhǎng) %。 城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實(shí)現(xiàn)再就業(yè) 3 月末，廣州市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年末減少 萬(wàn)人，下降％。服務(wù)業(yè)引資步伐較快，制造業(yè)引資下降。農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上升 %，其中消費(fèi)品價(jià)格上升 %，服務(wù)項(xiàng)目 價(jià)格上升 %。 20xx 年一季度，受雪災(zāi)天氣的影響，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速有所放緩，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有一定的下滑；到 08 年 3 月份，企業(yè)生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回到正常軌道。在二級(jí)市場(chǎng)方面， 07 年 1 月到 08 年 4 月的總交易量為 萬(wàn)平方米，交易均價(jià)為 11, 元 /平方米；三級(jí)市場(chǎng)總成交量為 萬(wàn)平方米，交易均價(jià)為4, 元 /平方米。 20xx20xx 年 4 月廣州市寫(xiě)字樓一手市場(chǎng)交易情況 7 . 7 47 . 4 63 . 1 75 . 9 61 1 . 0 18 . 75 . 6 17 . 6 58 . 0 15 . 6 23 . 1 14 . 8 87 . 5 82 . 5 93 . 3 22 . 2 31215210852140601097312715112671321712529129038450112231015910399102368013114330246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬(wàn)平方米60007000800090001000011000120xx130001400015000元 / 平方米一手交易量 一手交易價(jià)格 從上圖可以看出， 20xx 年上半年廣州寫(xiě)字樓一手交易量和價(jià)格平穩(wěn)并保持在高位水平，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響， 20xx 年下半年廣州寫(xiě)字樓成交量大幅減少，價(jià)格下降明顯；同時(shí)， 20xx 年一季度受雪災(zāi)天氣的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也處于低迷的狀態(tài)，成交量與成交價(jià)格都創(chuàng)下近期內(nèi)的最低水平。此結(jié)果可以在上圖得到驗(yàn)證， 20xx 年以來(lái)，廣州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)旺盛， 20xx 年寫(xiě)字樓總租賃面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米， 20xx 年前四月 份租賃面積為 萬(wàn)平方米。隨著各種不利影響因素的逐步削弱，廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇成為必然。而在原創(chuàng)漫畫(huà)領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國(guó)內(nèi)同行中發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個(gè)漫畫(huà)書(shū)刊發(fā)行量約占全國(guó)市場(chǎng)的 30%。 20xx 年， “YACA 動(dòng)漫拉闊廣州 06” 將首先在錦漢展覽中心拉開(kāi)帷幕；而廣州 (國(guó)際 )動(dòng)漫節(jié)暨 20xx 年動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華則將于 8 月 5 日至 8 日在地鐵公園前站動(dòng)漫星城舉行，本次活動(dòng)將舉行中國(guó)首屆動(dòng)漫模仿精英秀 。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是 2,000 平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品。 20xx 年， 眾多動(dòng)漫、網(wǎng)游開(kāi)發(fā)商紛紛投巨資進(jìn)入廣州，黃埔、天河軟件園相繼成為廣州動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)基地，集研發(fā)及設(shè)計(jì)動(dòng)漫衍生產(chǎn)品于一體，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的動(dòng)漫節(jié)目， 全國(guó)首家以動(dòng)漫為主題的青年創(chuàng)業(yè)基地 “ 青年動(dòng)漫特區(qū) ” 也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫(huà)社等近 50個(gè)青年動(dòng)漫社團(tuán)與機(jī)構(gòu)進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)。間隔方面以八九平方米至 20多平方米的面積為主，另外有少量 60 多平方米的鋪位。 動(dòng)漫 星城 總 投資 6 億元 ， 建筑面積 3 萬(wàn)平方米，使用面積 2 萬(wàn)平方米 。因此，在廣州現(xiàn)有的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動(dòng)，廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。廣州政府于 20xx 年重新對(duì)珠江新城 CBD 進(jìn)行規(guī)劃定位， 用地面積約 平方公里，規(guī)劃居住人口 18 萬(wàn)，提供就業(yè)崗位 30 萬(wàn)個(gè)。 P. 14 主力 客戶 目前珠江新城 辦公物業(yè)的客戶為大型企業(yè)區(qū)域總部， 如房地產(chǎn)公司總部大樓、交通集團(tuán)、煙草集團(tuán)公司總部大樓 ； 金融機(jī)構(gòu)：世界 500 強(qiáng)和國(guó)有金融、銀行、保險(xiǎn)、證券公司 ； 政府機(jī)構(gòu)：國(guó)稅、地稅、省檢、省計(jì)廳。 租金 目前珠江新城寫(xiě)字樓的平均租金約為 150 元 ~160 元 /平方米每月，屬于廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最高水平 。 片區(qū)的定位為廣州市的中央商務(wù)區(qū)， 區(qū)內(nèi)配套成熟，不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)， 而且還有正佳廣場(chǎng)，宏城廣場(chǎng)，天河城廣場(chǎng)等大型的集中商業(yè)， 以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套 ，此外還有大型公建配套設(shè)施 P. 15 如天河體育中心，購(gòu)書(shū)中心等 。經(jīng)過(guò) 10多年發(fā)展，天河商 務(wù) 圈以其高端的定位（中央商務(wù)區(qū)）和完善的配套設(shè)施成為廣州市商務(wù)辦公氛圍最濃厚，甲級(jí)寫(xiě)字樓最集中，也是廣州最重要的商務(wù)辦公片區(qū)，吸引了大批國(guó)內(nèi)外的大中型企業(yè)進(jìn)駐。 優(yōu)勢(shì) 片區(qū)內(nèi)配套成熟，尤其是商業(yè)配套發(fā)達(dá)，軌道交通便利，商務(wù)氛圍濃厚，是目前廣州最成熟的商務(wù)辦公區(qū)域，有利于建立企業(yè)形象，對(duì)進(jìn)駐企業(yè)有較大吸引力 。從短期來(lái)看，片區(qū)內(nèi)的交通問(wèn)題很難得到緩解。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)公建配套成熟，尤其是政府機(jī)構(gòu)眾多，交通便捷，曾經(jīng)是廣州眾多外資企業(yè)， 金融企業(yè)， 大型公司的辦公首選點(diǎn)。隨著天河商務(wù)圈的成熟和珠江新城商務(wù)圈的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外企和大型企業(yè)從越秀商務(wù)圈搬遷至上述兩商務(wù)圈，越秀商務(wù)圈的廣州市核心商務(wù)圈的地位已經(jīng)大為減弱 。 環(huán)市路辦公帶 環(huán)市路辦公帶為廣州最早的 CBD， 其辦公物業(yè)的檔次也是越秀商務(wù)圈中最高的，大部分物業(yè)都達(dá)到了甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)水 平 。而檔次較低寫(xiě)字樓物業(yè)租金約在 60~80 元 /平方米。 該片區(qū)早期的寫(xiě)字樓物業(yè)除少部分達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外，大部分為準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)物業(yè) 。 中山路辦公帶 中山路從東到西共分八段，為中山一路至中山八路， 橫跨越秀、荔灣兩個(gè)區(qū)。近兩年落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心在一定程度上提升了該片區(qū)寫(xiě)字樓的檔次。 2 項(xiàng)目所在片區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)分析 項(xiàng)目位于中山二路電信廣場(chǎng)對(duì)面，根據(jù)周邊寫(xiě)字樓的分布及與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性的強(qiáng)弱，決定研究的片區(qū)范圍東起中山一路中山立交，西至中山三路中華廣場(chǎng)，南至署前路，北至東風(fēng)路。 我們根據(jù)片區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的代表性，規(guī)模，與項(xiàng)目的契合度等方面，在不同路段選出以下典型物業(yè)做分析對(duì)比 中山路段（從中山一路至中山三路，包括東川路與白云路） 名稱 廣東電信廣場(chǎng) 位臵 中山二路 級(jí)別 甲級(jí) 主要配套 10 部電梯， 中央空調(diào)，智能終端，近 500 個(gè)車(chē)位 建筑面積 總建面 15 萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓面積78,000 平方米，單層面積 1,800 平方米，共 68 層 開(kāi)間分布 起租面積為 400 平方米以上 空臵情況 現(xiàn)出租率為 99％，只剩一單位出租 租售 租金約為 135 元 /平方米 /月（低層 主要 大中型企業(yè)，外資公司 P. 19 價(jià)格 單位），管理費(fèi) 28元，不對(duì)外出售。 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 90％，剩余少量單位出租 ，現(xiàn)有空臵單位多為大面積的開(kāi)間，約在300 平方米左右 租售價(jià)格 租金約為 55 元 /平方米 /月 起 ，管理費(fèi) 20 元， 中央空調(diào)費(fèi) 元 /平方米 /天。物業(yè)的主要的租賃對(duì)象為對(duì)辦公面積需求不大的中小企業(yè)。從租賃的情況看，空臵率低，證明了這 P. 21 個(gè)路段的租賃需求較大。 商業(yè)裙樓方面，除電信廣場(chǎng)有較大規(guī)模裙樓作商業(yè)外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模不大，業(yè)態(tài)通常是首層為銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，二層以上為 酒樓，商鋪或整層出租給醫(yī)院。 中山一路和中山三路的辦公氛圍較淡，寫(xiě)字樓物業(yè)不多，但其租賃情況尚算良好。 主要客戶 中介服務(wù)業(yè)，科技公司，金融行業(yè) 裙樓形態(tài) 4 層商業(yè)裙樓， 1 層為商鋪，快餐店， 2~4 層為酒樓、夜總會(huì) 商業(yè)租金 P. 23 名稱 錦城大廈 位臵 東風(fēng)東路，天譽(yù)商務(wù)大廈斜對(duì)面 級(jí)別 甲級(jí) 主要配套 6 部電梯，中央空調(diào) 建筑面積 單層面積 1,115 平方米，總建面 3萬(wàn)平方米 開(kāi)間分布 主流單位面積 135 平方米 左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 60％， 空臵單位較多 租售價(jià)格 租金約為 100 元 /平方米 /月，管理費(fèi) 25 元。除錦城大廈因租金過(guò)高且開(kāi)盤(pán)不久導(dǎo)致空臵率較高外，其余物業(yè)租賃情況良好。 片區(qū)為廣州市原東山區(qū)的主要和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的積累和沉淀，商業(yè)氛圍已十分濃厚， 再加上片區(qū)內(nèi)兩個(gè)地鐵 1 號(hào)線站點(diǎn)東山口站和烈士陵園站來(lái)帶的大量人流，該片區(qū)已成為越秀區(qū)東部最主要的商業(yè)區(qū) 和廣州市主要的商業(yè)區(qū)之一。而廣州東山百貨經(jīng)營(yíng)時(shí)間更長(zhǎng)，于 1993 年開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積約 6,500 平方米，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)者東山區(qū)百貨零售業(yè)龍頭的地位。東川運(yùn)動(dòng)名城經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 7,000 平方米，層高 5 層，經(jīng)營(yíng)中高檔國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)品牌產(chǎn)品，是全國(guó)最大規(guī)模最多名店匯聚的運(yùn)動(dòng)主題式商場(chǎng) ，經(jīng)營(yíng)狀況良好。業(yè)態(tài)方面，農(nóng)林下路 商鋪 主營(yíng)女士系列產(chǎn)品，包括中檔特色服飾，化妝品，婚紗店等。市場(chǎng)上 商鋪買(mǎi)盤(pán)很少，中山二路少數(shù)的商鋪放盤(pán)價(jià)格達(dá)到 50,000 元 /平方米。 空間布局 ：動(dòng)漫星城分東西兩翼，東翼共分三層，西翼兩層。 西翼分兩層，負(fù)一層主要為餐飲；負(fù)二層有動(dòng)漫電子產(chǎn)品展示區(qū)，經(jīng)營(yíng)動(dòng)漫電子產(chǎn)品、手機(jī)、 MP3 等的店鋪，還有電子游戲室等娛樂(lè)場(chǎng)所。 案例啟示 ? 動(dòng)漫商 業(yè)項(xiàng)目需具備便捷的交通連接條件，以便吸引不同區(qū)域的動(dòng)漫愛(ài)好者前往 ； ? 單純以動(dòng)漫產(chǎn)品出現(xiàn)的商業(yè)較少，一般是以動(dòng)漫為主題，配合相關(guān)的商業(yè)形態(tài)，如小飾品，特色服裝，電子產(chǎn)品等 ； ? 租金情況基本與區(qū)內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)租金一致。 （ 2） 容積率的確定 容積率的確定遵循以下思路：一是從建筑技術(shù)上論證，建筑技術(shù) 實(shí)現(xiàn) 有無(wú)問(wèn)題，二是 通過(guò)案例的研究 ，尋找區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)上有無(wú)與目標(biāo)容積率相近的項(xiàng)目。因此，可以判斷該區(qū)域 寫(xiě)字樓項(xiàng)目可爭(zhēng)取到的容積率一般為 12 左右，這與目標(biāo)容積率 13 有一定差距。 結(jié)合項(xiàng)目的占地面積和凈用地面積考慮，應(yīng)留出部分面積鋪設(shè)道路和建小型廣場(chǎng)，故可取單層建筑面積為 1,500平方米?？紤]到電梯數(shù)量對(duì)寫(xiě)字樓檔次的影響較大，因此建議設(shè)臵 不少 于 4 部客梯， 1 部貨梯。 核心客戶 重要客戶 邊緣 客戶 片區(qū)內(nèi)從事醫(yī)療器械貿(mào)易 的中小公司，醫(yī)療咨詢機(jī)構(gòu)，私家診所 中小貿(mào)易公司，從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（金融、科技方向）的中小企業(yè)，中介服務(wù)業(yè)（律師行，稅務(wù)師行，咨詢行業(yè)等） 港資，及部分規(guī)模較小的外資客戶 P. 29 價(jià)格定位 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格制定時(shí)考慮以下因素 ? 東風(fēng)路上甲級(jí) 或準(zhǔn)甲級(jí) 寫(xiě)字樓的二手市場(chǎng)售價(jià)為 13,000 元 ~15,000 元 /平方米左右 ； ? 東風(fēng)路 商務(wù)辦公氣氛較濃，較本項(xiàng)目具有區(qū)位 優(yōu)勢(shì)； ? 該片區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，未來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)空間有限 ； ? 項(xiàng)目在 20xx 年 發(fā)售 ； 因此根據(jù)謹(jǐn)慎原則，確定項(xiàng)目在 20xx 年時(shí)發(fā)售的價(jià)格為 12,500 元 /平方米 。考慮到日后項(xiàng)目 商業(yè)要銷(xiāo)售回現(xiàn)，若過(guò)多地增加裙樓商業(yè)的面積，可能面臨銷(xiāo)售困難或銷(xiāo)售率偏低的問(wèn)題，因此本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓應(yīng)根據(jù)片區(qū)的寫(xiě)字樓案例的現(xiàn)狀， 在 6 層 設(shè)臵 4 層商業(yè)裙樓 ，但 6 層未來(lái)經(jīng)營(yíng)模式需借助動(dòng)漫或出版業(yè)等主題進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 。而項(xiàng)目位于商業(yè)旺區(qū)，地鐵站旁，交通便利，也符合發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)的地理位臵條件，因此項(xiàng)目的商業(yè)部分整體定位可為動(dòng)漫銷(xiāo)售和體驗(yàn)的動(dòng)漫商業(yè)?？啥ㄊ讓由啼伒氖蹆r(jià)為 40,000 元 /平方米，其余各層根據(jù)一般商業(yè)物業(yè)價(jià)格制定規(guī)律及片區(qū)二層以上商業(yè)租金約在 200 元 /平方米以上的情況，綜合計(jì)算出二層商業(yè)售價(jià)為 25,000 元 /平方米， 三 層 以上 商業(yè)的售價(jià)為 18,000元 /平方米。 停車(chē)場(chǎng)單層面積為 1,500平方米，總面積 4,500平方米。 項(xiàng)