【正文】 。項目往西到中山三路地鐵站出口有大型地鐵上蓋購物中心 —— 中華廣場。 片區(qū)內(nèi)的住宅資源豐富，即有龜崗大馬路片區(qū)的舊式住宅，也有中山路和 農(nóng)林下路的現(xiàn)代商品房，租賃房源充足。中山二路及附近路段集中了 中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院，廣州友好醫(yī)院腫瘤科等廣州具規(guī)模和影響力的醫(yī)院，因此帶動了該路段醫(yī)藥貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展。大量的學(xué)生群體的存在為項目發(fā)展動漫商業(yè)提供了支持。 P. 4 二 投資背景 和市場環(huán)境 研究 1 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 (1) 20xx 年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 20xx 年廣州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 7, 億元，按可比價格計算，比上年（下同）增長 %。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例為 ∶ ∶ 。 20xx 年末，廣州市常住人口數(shù) 1, 萬人，比上年末增加 萬人，增長%；社會從業(yè)人員 萬人，比上年末增長 %。城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬人，增長 %。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元和 億元，分別增長 %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)比例為： ： ，與 20xx 年全年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重提高 個百分點。增幅回落的主要原因是雪災(zāi)導(dǎo)致交通受阻、電力供應(yīng)緊張、部分汽車制造企業(yè)由于推出新車型而減少產(chǎn)量、電子產(chǎn)品更新?lián)Q代滯后以及價格下降等。民營工業(yè)企業(yè)增勢較好?？梢?，第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大，是一季度全市經(jīng)濟(jì)增長的主動力。其中，批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資在三大類固定資產(chǎn)投資中增長最快，投資 億元，增長 %；基本建設(shè)投資 億元，增長 %；更新改造投資 億元，下降 %。工業(yè)中的汽車制造業(yè)和電子產(chǎn)品制造業(yè)投資增速較高，分別完成投資 億元和 億元，分別增長 倍和 ％。重大項目帶動作用較強(qiáng)。 對外貿(mào)易總體發(fā)展勢頭良好，但出口增長波動較大 一季度，廣州市商品進(jìn)出口總值為 億美元，同比增長 %。貿(mào)易順差為 億美元。 1 月、2 月、 3 月當(dāng)月出口分別增長 %、 %和 ％。利用外資平穩(wěn)增長；市場價格持續(xù)較快上漲 居民收入穩(wěn)步增長 一季度，廣州市城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 11198 元，同比增長 %。人均消費性支出 5202 元，增長 %。一季度廣州市城市居民人均服務(wù)性消費支 出為 1735 元，增長 %，快于消費性支出增速 個百分點，占消費性支出總額的 %。 城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè) 3 月末，廣州市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬人，比上年末減少 萬人，下降％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員總數(shù)為 萬人，失業(yè)人員再就業(yè)人數(shù) 為 萬人，再就業(yè)率為 ％。服務(wù)業(yè)引資步伐較快，制造業(yè)引資下降。制造業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，下降 %。農(nóng)村居民消費價格總水平同比上升 %，其中消費品價格上升 %，服務(wù)項目 價格上升 %。 (3) 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 廣州市經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)總量雄厚，在全國排名第三；城鎮(zhèn)人均可支配收入也位居全國前列，居民消費意愿強(qiáng)烈，商業(yè)市場發(fā)達(dá)；在工業(yè)發(fā)展方面，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，增長迅速，全市工業(yè)總產(chǎn)值位居全國前列。 20xx 年一季度，受雪災(zāi)天氣的影響，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速有所放緩，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有一定的下滑；到 08 年 3 月份，企業(yè)生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，廣州市經(jīng)濟(jì)增長速度回到正常軌道?？傮w來說，雪災(zāi)天氣對廣州經(jīng)濟(jì)的影響已基本消除，廣州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的良好發(fā)展態(tài)勢。在二級市場方面， 07 年 1 月到 08 年 4 月的總交易量為 萬平方米，交易均價為 11, 元 /平方米；三級市場總成交量為 萬平方米，交易均價為4, 元 /平方米。以下為各個月份的具體數(shù)據(jù)： 20xx20xx 年 4 月廣州市新增寫字樓面積情況 時期 新增供應(yīng)量（萬㎡） 一手交易量（萬㎡） 一手交易價格（元 /㎡） 二手交易量 （萬㎡） 二手交易價格（元 /㎡） 登記租賃面積（萬㎡） 20xx 年 1 月 12152 4331 2 月 10852 5521 3 月 0 14060 5660 4 月 0 10973 4524 5 月 12715 5036 6 月 11267 4282 7 月 13217 4616 8 月 0 12529 4754 9 月 0 12903 3836 10 月 8450 4739 11 月 11223 2333 12 月 10159 3957 20xx 年 1 月 10399 6147 2 月 0 10236 3725 3 月 0 8013 2718 4 月 11433 3539 P. 8 0 00 00 00246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米新增供應(yīng)量 從上圖可以看出，廣州寫字樓放量都保持一定的間隔時間，一般每間隔兩個月就會出現(xiàn)一段時間的寫字樓集中放量。 20xx20xx 年 4 月廣州市寫字樓一手市場交易情況 7 . 7 47 . 4 63 . 1 75 . 9 61 1 . 0 18 . 75 . 6 17 . 6 58 . 0 15 . 6 23 . 1 14 . 8 87 . 5 82 . 5 93 . 3 22 . 2 31215210852140601097312715112671321712529129038450112231015910399102368013114330246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米60007000800090001000011000120xx130001400015000元 / 平方米一手交易量 一手交易價格 從上圖可以看出， 20xx 年上半年廣州寫字樓一手交易量和價格平穩(wěn)并保持在高位水平，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響， 20xx 年下半年廣州寫字樓成交量大幅減少，價格下降明顯；同時， 20xx 年一季度受雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場也處于低迷的狀態(tài)，成交量與成交價格都創(chuàng)下近期內(nèi)的最低水平。總體來說， 20xx 年二手寫字樓成交量和價格波動較大， 20xx 年一季度二手市場也處于低迷狀態(tài)， 4 月開始市場有所回暖。此結(jié)果可以在上圖得到驗證， 20xx 年以來，廣州寫字樓租賃市場持續(xù)旺盛， 20xx 年寫字樓總租賃面積達(dá)到了 萬平方米， 20xx 年前四月 份租賃面積為 萬平方米。 廣州市 乙級寫字樓以 300 平方米以下的小單位為主，主要分布在環(huán)市路和東風(fēng)路，租賃價約 80 元 /㎡〃 月 左右 。隨著各種不利影響因素的逐步削弱，廣州市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得寫字樓市場的復(fù)蘇成為必然。在競爭壓力下，品質(zhì)較次的寫字樓租金將有下調(diào)趨勢，而頂級寫字樓的租金則會繼續(xù)保持在高位，并且有可能進(jìn)一步上漲。而在原創(chuàng)漫畫領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國內(nèi)同行中發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個漫畫書刊發(fā)行量約占全國市場的 30%。其中，動畫片制作和發(fā)行企業(yè)３０多家，網(wǎng)易、光通、世紀(jì)龍三家企業(yè)占據(jù)國內(nèi)市場３０％份額。 20xx 年， “YACA 動漫拉闊廣州 06” 將首先在錦漢展覽中心拉開帷幕；而廣州 (國際 )動漫節(jié)暨 20xx 年動漫網(wǎng)游嘉年華則將于 8 月 5 日至 8 日在地鐵公園前站動漫星城舉行，本次活動將舉行中國首屆動漫模仿精英秀 。 P. 11 20xx 年， “ 國家網(wǎng)絡(luò)游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地廣州番禺園區(qū) ” 成立， 區(qū)內(nèi)共有各類動漫游戲企業(yè) 330 多家，其中產(chǎn)值上億元的企業(yè)就有 10 多家，從事動漫游戲產(chǎn)業(yè)的高端技術(shù)人才超過 1,000 人。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是 2,000 平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品。 20xx 年， 廣州目前從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動畫、漫畫的企業(yè)超過 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過 100 億元（不含衍生產(chǎn)品），占全國動漫產(chǎn)值的 20%左右。 20xx 年， 眾多動漫、網(wǎng)游開發(fā)商紛紛投巨資進(jìn)入廣州，黃埔、天河軟件園相繼成為廣州動漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)基地，集研發(fā)及設(shè)計動漫衍生產(chǎn)品于一體，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的動漫節(jié)目， 全國首家以動漫為主題的青年創(chuàng)業(yè)基地 “ 青年動漫特區(qū) ” 也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫社等近 50個青年動漫社團(tuán)與機(jī)構(gòu)進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)。 20xx 年在廣州舉行 的 “ 廣州（國際）動漫節(jié)暨 20xx 動漫網(wǎng)游嘉年華 ” 活動，四天迎客超過 12 萬人次，超旺的人氣讓業(yè)界再次感受到廣州動漫產(chǎn)業(yè)的美好前景 。間隔方面以八九平方米至 20多平方米的面積為主，另外有少量 60 多平方米的鋪位。 該動漫主 題商城客戶群以原創(chuàng)動漫、網(wǎng)游以及周邊產(chǎn)品的商家為主 ，同時 還增加 P. 12 了版權(quán)貿(mào)易這一環(huán)節(jié)，通過該商城可以把國外的原創(chuàng)卡通在國內(nèi)生產(chǎn)、國外卡通片在國內(nèi)享有播放權(quán)等。 動漫 星城 總 投資 6 億元 ， 建筑面積 3 萬平方米，使用面積 2 萬平方米 。 動漫市場分析小結(jié) 廣州動漫產(chǎn)業(yè)是全國動漫產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，目前在國內(nèi)的市場份額占到 20%。因此，在廣州現(xiàn)有的動漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動，廣州動漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。 三 專業(yè)市場板塊分析 1 辦公物業(yè)市場板塊分析 目前廣州的寫字樓物業(yè)市場主要分為三大板塊，一是以珠江新城為核心的廣州新CBD 商務(wù)圈，二是 以天河北為中心的天河商務(wù)圈，三是越秀區(qū)內(nèi)環(huán)市路、東風(fēng)路和中山路為軸線的老城區(qū)辦公商務(wù)圈。廣州政府于 20xx 年重新對珠江新城 CBD 進(jìn)行規(guī)劃定位， 用地面積約 平方公里，規(guī)劃居住人口 18 萬，提供就業(yè)崗位 30 萬個。 根據(jù)廣州城市總體規(guī)劃，到 20xx 年珠江新城中央商務(wù)區(qū)將基本建成 體現(xiàn)廣州城市形象的標(biāo)志性區(qū)域，珠江新城交通網(wǎng)絡(luò)及鐵路系統(tǒng)，地鐵 3 號線、 5號線、地下輕軌，至 20xx 年，全市將建成 9 條地鐵線路，總長達(dá) 255 公里。 P. 14 主力 客戶 目前珠江新城 辦公物業(yè)的客戶為大型企業(yè)區(qū)域總部， 如房地產(chǎn)公司總部大樓、交通集團(tuán)、煙草集團(tuán)公司總部大樓 ； 金融機(jī)構(gòu)：世界 500 強(qiáng)和國有金融、銀行、保險、證券公司 ； 政府機(jī)構(gòu)：國稅、地稅、省檢、省計廳。 規(guī)模 目前珠江新城在建寫字樓總建筑面積約為 萬平方米，相當(dāng)于目前天河區(qū)和越秀區(qū)甲級寫字樓總存量的總和。 租金 目前珠江新城寫字樓的平均租金約為 150 元 ~160 元 /平方米每月，屬于廣州寫字樓市場的最高水平 。 不足 目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套略顯不足，沒有大型 購物中心，目前僅靠黃埔大道與廣州大道兩條城市主干道與外界連接，這兩條主干道在上下班高峰期交通非常擁堵，給進(jìn)出珠江新城造成了不便，而片區(qū)內(nèi)軌道交通要待 09 或 10年才能建成，目前來看片區(qū)的交通配 套有所不足。 片區(qū)的定位為廣州市的中央商務(wù)區(qū)， 區(qū)內(nèi)配套成熟，不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)， 而且還有正佳廣場，宏城廣場，天河城廣場等大型的集中商業(yè)， 以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套 ，此外還有大型公建配套設(shè)施 P. 15 如天河體育中心，購書中心等 。 天河商務(wù)圈的發(fā)展 是廣州市寫字樓物業(yè)市場整體升級和東移的結(jié)果。經(jīng)過 10多年發(fā)展，天河商 務(wù) 圈以其高端的定位（中央商務(wù)區(qū)）和完善的配套設(shè)施成為廣州市商務(wù)辦公氛圍最濃厚，甲級寫字樓最集中，也是廣州最重要的商務(wù)辦公片區(qū)，吸引了大批國內(nèi)外的大中型企業(yè)進(jìn)駐。天河北的甲級寫字樓如中信廣場，大都會廣場等租金約在 130 元 /平方米每月 以上，近期發(fā)售的中石油大廈 和保利豐興廣場 售價約在 19,000~21,000 元 /平方米。 優(yōu)勢 片區(qū)內(nèi)配套成熟，尤其是商業(yè)配套發(fā)達(dá)，軌道交通便利，商務(wù)氛圍濃厚，是目前廣州最成熟的商務(wù)辦公區(qū)域，有利于建立企業(yè)形象，對進(jìn)駐企業(yè)有較大吸引力 。 不足 目前制約該片區(qū)發(fā)展最主要問題是道路交通問題。從短期來看，片區(qū)內(nèi)的交通問題很難得到緩解。大部分寫字樓的業(yè)權(quán)分散，也不利于吸引對租賃面積需求大的優(yōu)質(zhì)客戶。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)公建配套成熟，尤其是政府機(jī)構(gòu)眾多，交通便捷，曾經(jīng)是廣州眾多外資企業(yè)， 金融企業(yè)， 大型公司的辦公首選點。 但隨著廣州經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，進(jìn)入廣州的企業(yè)規(guī)模和等級不斷增強(qiáng)，越秀區(qū)商務(wù)圈已漸顯出不足，主要是區(qū)域內(nèi)的大部分寫字樓檔次較低，未達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)， 而且物業(yè)管理水平不足，形象不高，硬件條件差，難以滿足外資、大型企業(yè)的要求。隨著天河商務(wù)圈的成熟和珠江新城商務(wù)圈的快速發(fā)展，越來越多的外