【正文】 第九部分：主要結(jié)論和建議 51 一、主要結(jié)論 52 二、主要建議 50 3 前言 —— 項(xiàng)目綜述 XX（ 2021） 004 號(hào)宗地位于 XX 新區(qū)九如路東，龍湖中環(huán)南路北 ，用地面積約 48 畝，將于 7 月 13日掛牌出讓。根據(jù)宗地自然條件和周邊市場(chǎng)狀況，確定項(xiàng)目定位為 新客站地標(biāo)寫字樓 。 可實(shí)現(xiàn)商業(yè)銷售面積約 萬平方米（含地下一層），寫字樓銷售面積 萬平方米，地下車庫 570 個(gè)。在稅后銷售利潤率為 15%、 20%、 25%的情況下，該宗地最高可承受地價(jià)分別為 2177 萬元 /畝、 1948 萬元 /畝、 1719 萬元 /畝，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤分別為 17183 萬元、 22911 萬元、 28639 萬元。 （ 2） 用地性質(zhì)： 商務(wù)金融 （ 3） 用地年限 ：自 土地出讓之日起 40 年 。 該宗地東側(cè) 為 龍翔二路 （規(guī)劃路） ， 北 側(cè)目前為農(nóng) 田 ，規(guī)劃用途為居住用地。 處在 CBD 核心商務(wù)區(qū)與 CBD 副中心（龍湖） 走廊的中間地帶。 （ 6） 宗地周邊現(xiàn)狀 鄭政東出（ 2021） 004 號(hào) 2km CBD 核心商務(wù)區(qū)去區(qū) 5km 3km 龍子湖大學(xué)城 新火車站 二七廣場(chǎng) 宗地之東 宗地之北 宗地之南 宗地之西 6 ① 宗地四周狀況：宗地四周主要分布 著待 開發(fā)的農(nóng)用地。 ② 宗地四周現(xiàn)有居民情況：宗地周邊地區(qū)大多尚未開發(fā) ，宗地北面為待拆遷安置的沙莊村 。 （ 8） 宗地周邊的社區(qū)配套 ① 交通狀況 ： XX（ 2021） 004 號(hào)宗地 交通區(qū)位圖 該片區(qū) 位于 XX 新區(qū)核心區(qū)域， 距鄭州新火車站及新客運(yùn)總站 5 公里 ， 地塊南面規(guī)劃有龍湖環(huán)線輕軌站點(diǎn) （龍湖中環(huán)路 LRT 輕軌大環(huán)線線路） ， 宗地西側(cè)如意東路規(guī)劃有連接 CBD 和副 CBD 區(qū)的軌道交通線路 （地鐵四號(hào)線和 LRT 輕軌小環(huán)新火車站 龍子湖大學(xué)城 CBD 核心商務(wù)區(qū) 鄭政東出 （ 2021） 004 號(hào)宗地 7 線 線路） ，宗地南側(cè)農(nóng)業(yè)東路有地鐵線路 （五號(hào)線） 。 a:宗地周邊 道路現(xiàn)狀： 宗地 東臨 規(guī)劃 龍翔二路，南臨龍湖中環(huán)南路，西臨九如路。 九如 路： 已開工建設(shè)，將于 2021 年中旬竣工投入使用。 龍湖中環(huán)南路 ： 已開工建設(shè)，將于 2021 年中旬竣工投入使用。 ② 教育 設(shè)施 ： 加拿大楓葉小熊幼兒園 ； 河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校 XX 中學(xué) ；河南中醫(yī)學(xué)院、華北水利學(xué)院、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 等 。 8 XX（ 2021） 004 號(hào) 宗地周邊教育配套設(shè)施分布圖（標(biāo)記所在位置） ③ 醫(yī)院： XX 新區(qū)的醫(yī)療資源較為匱乏， 本宗地周邊主要有鄭航醫(yī)院、祭城醫(yī)院、鄭州市金水區(qū)第二人民醫(yī)院， 按照 XX 新區(qū) “十年建新區(qū) ”的發(fā)展規(guī)劃，到 2021 年， XX新區(qū)要再 建 5 個(gè)社區(qū)服務(wù)中心， 18 個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 。 宗地東側(cè)不遠(yuǎn)處規(guī)劃有醫(yī)院（鄭大一附院）。 按照規(guī)劃及 周邊區(qū)域的發(fā)展規(guī)律來看， 地塊位于規(guī)劃副 CBD區(qū)（龍湖）的核心位置， 隨著商業(yè)配套的成熟以及 龍湖區(qū)域的建成 ， 未來 將會(huì) 聚集大量人氣帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的繁榮。 千盛生活廣場(chǎng) 寶龍城市廣場(chǎng) （ 2021） 004 號(hào)宗地 11 XX（ 2021） 004 號(hào) 宗地周邊金融機(jī)構(gòu)分布圖 （標(biāo)記所在位置） （ 10） 宗地周邊環(huán)境 ① 治安情況： XX（ 2021） 004 號(hào)宗地 兩公里范圍內(nèi)分布 有九如路 派出 所， 治安狀況較好。 ③ 噪音情況：無 ④ 污染情況： 無 ⑤ 危險(xiǎn)源情況：無 ⑥ 周邊景觀帶： 龍湖 及東風(fēng)渠沿河景觀帶 （ 11） 周邊大市政配套 XX 新區(qū) 超前規(guī)劃、統(tǒng)籌安排了電力設(shè)施項(xiàng)目， 1 座 22 萬伏、 6 座 11 萬伏共 7座變電站、 37 座開閉所投入使用，為東區(qū)的發(fā)展提供了可靠的電力保障。公交場(chǎng)站、垃圾中轉(zhuǎn)站等相繼投入使用，滿足了居民生活需要。 鄭政東出 （ 2021） 004 號(hào)宗地 12 二、 宗地獲取進(jìn)程 （ 1） 宗地背景資料 XX（ 2021） 004 號(hào)宗地原為 沙莊 村農(nóng)用地，現(xiàn)已被政府征用 。 受讓人還需支付成交價(jià)格 4%的契稅及 38元 /平方米的 耕地占用稅 。 付款方式： A:自合同簽訂之日起 30 日內(nèi)，一次性付清國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。 分期支付國 13 有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款時(shí)，同意按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。 ③ 動(dòng)工及竣工時(shí)間 ： 2021 年 6 月 30 日前開工建設(shè)， 2021 年 12 月 31 日前須竣工驗(yàn)收。位于河南省中部偏北，北臨黃河，西依嵩山，東、南為黃淮平原，介于東經(jīng) 112176。 — 114176。 ，北緯 34176。 — 34176。 之間；東西長 166 公里，南北寬 75 公里，總面積 7446． 2 平方公里，其中市區(qū)面積 l010． 3平方公里。 （ 2） 行政區(qū)劃 轄區(qū) 9 個(gè)、縣級(jí)市 5 個(gè)、縣 1 個(gè)。 （ 4） 歷史文化 悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡 1400 多處，其中國家級(jí)文物保護(hù)單位 26 處。這里還有我國最早的天文建筑周公測(cè)景臺(tái)和元代觀星臺(tái)、中國宋代四大書院之一嵩陽書院、我國現(xiàn)存最大的道教建筑群 14 中岳廟等。鄭州地處中原腹地， “ 雄峙中樞，控御險(xiǎn)要 ” ，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城 （ 5） 資源狀況 鄭州自然資源豐富，已探明礦藏 34 種，主要有煤、鋁礬土、耐火粘土、水泥灰?guī)r、油石 、硫鐵礦和石英砂等。 二、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2021 年，面對(duì)復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，全市加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)節(jié)，努力克服不利因素影響，采取切實(shí)有效措施，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值 億元，增長 %，占生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 %； 其中住宅投資 億元，增長 %。商品房新開工面積 萬平方米，增長 %。商品房屋銷售面積 萬平方米，增長 %；銷售金額 億元，增長 %。新區(qū)下轄 XX 新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州航空港區(qū)、中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鄭州國際物流園區(qū)和中牟縣等“五區(qū)一縣”。 18 XX 新區(qū)區(qū)位圖 XX 新區(qū)功能分區(qū) ① XX 新區(qū)規(guī)劃范圍： 西起原 107 國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路。 規(guī)劃面積約 平方公里，由兩環(huán) 60 棟高層建筑組成的環(huán)形區(qū)域，內(nèi)環(huán)建筑高 80 米，外環(huán)建筑高 120 米，兩環(huán)之間為商業(yè)步行街區(qū)。 CBD 效果 圖 B 商住物流區(qū) ： CBD 的功能支 撐區(qū) 。 C 龍湖區(qū) ：定位為生態(tài)功能區(qū)及高尚住宅區(qū) 。伸入龍湖的半島為 CBD副中心，規(guī)劃面積約 平方公里； CBD 副中心是由高度為 100 米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個(gè)環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務(wù)、居住、旅游、娛樂和休閑場(chǎng)所。 20 龍湖區(qū)規(guī)劃圖 龍湖區(qū)建成效果圖 D 龍子湖高校園區(qū)：主要由高等院校組成。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。龍子湖通過運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是 XX 新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。 F 國家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)： 規(guī)劃面積約 50 平方公里，已開發(fā) 15 平方公里左右，是 XX 新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。 規(guī)劃到 2021 年，中央商務(wù)區(qū)、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)全面建成，龍湖區(qū)開工建設(shè)，人口入住率達(dá)到 6070%。以商業(yè)步行街、寶龍城市廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目為龍頭，建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心區(qū)。起步區(qū)、龍子湖區(qū)道路全部完工，累計(jì)建成道路 160條以上，通車?yán)锍坛^ 350 公里，開通公交線路 100 條以上。 23 第 三 部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況 2021 年各區(qū)域商品房推售情況0100200300400500萬平米0100020213000400050006000700080009000元 / ㎡商品房供應(yīng)量 2 8 5 . 5 7 1 7 5 . 6 3 1 7 4 . 2 5 1 9 7 . 2 3 9 7 . 2 1 4 8 . 4 3 商品房銷售量 3 8 6 . 7 0 2 1 5 . 4 9 1 9 8 . 8 8 1 4 0 . 2 5 1 4 5 . 3 5 5 6 . 9 3 商品房銷售價(jià)格 5 4 6 3 . 8 5 7 7 5 2 . 7 4 4 9 3 0 . 5 3 6 0 5 5 . 7 9 5 8 3 1 . 5 1 5 5 6 2 . 7 1 金水區(qū) 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 二七區(qū) 管城區(qū) 惠濟(jì)區(qū) 在市場(chǎng)供應(yīng)方面， 2021 年 金水區(qū)商品房供應(yīng) 量位居全市首位，達(dá)到 286 萬平米，占全市商品房供應(yīng)量的 30%。 XX 新區(qū)、中原區(qū)和二七區(qū)本年度供應(yīng)量也較大，僅次于金水區(qū)，年度供應(yīng)分別占到全市供應(yīng)量的 17%、 17%和 19%，其中 XX 新區(qū)多為高端住宅或辦公用房項(xiàng)目，而中原區(qū)和二七區(qū)多為城中村改造項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)多為普通商品住宅。 在成交量方面， 2021 年 鄭州市區(qū)域成交量 榜首依然為金水區(qū)。全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積 387 萬平米，占據(jù)全市銷售總面積的 %。中原區(qū)項(xiàng)目多為大體量的綜合體項(xiàng)目，其中區(qū)域影響力最大的為中原新城和錦藝國際華都。管城區(qū)雖供應(yīng)量較 少，但銷售量卻高于二七區(qū)，位居銷售排名第四。2021 年區(qū)域成交均價(jià) 7753 元 /㎡，是唯一年度均價(jià)突破 7000 元 /㎡大關(guān)的區(qū)域。管城區(qū)本年度市場(chǎng)供應(yīng)量較小，供需比達(dá)到 :1，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況，因此成交價(jià)也較高，達(dá)到 5832元 /㎡。 ） 2021 年 15 月份 鄭州 市市區(qū)商品住宅銷售 19207 套，累計(jì)銷售均價(jià)為 6177元 /平方米； 2021 年 15 月份，鄭州市商品住宅累計(jì)銷售 41037 套，累計(jì)銷售均價(jià) 5033 元 /平方米。 15 月，鄭州市全市商品房銷售面積 萬平方米，比上年同期下降%，增速同比回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 1～ 3 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，但比 1～ 4月略上升了 個(gè)百分點(diǎn)，顯示下降的幅度有所減小。 二、 2021年鄭州 市區(qū) 房地產(chǎn)主要指標(biāo) 名 稱 單 位 較 去 年同期相比（ %） 商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米 商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米 非住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積 207 萬平方米 商品房累計(jì)銷售量 113735 套（間） 商 品房銷售累計(jì)面積 萬平方米 商品房累計(jì)銷售均價(jià) 6138元 /平方米 商品住宅累計(jì)銷售量 101957 套（間） 商品住宅累計(jì)銷售面積 萬平方米 商品住宅累計(jì)銷售均價(jià) 5536元 /平方米 非住宅累計(jì)銷售量 11778 套（間） 非住宅累計(jì)銷售面積 萬平方米 非住宅累計(jì)銷售均價(jià) 9364元 /平方米 二手房累計(jì)成交量 30263 套（間） 二手房累計(jì)成交面積 萬平方米 二手房累計(jì)成交均價(jià) 4177元 /平方米 住宅二手房累計(jì)成交量 29506 套（間） 住宅二手房累計(jì)成交面積 萬平方米 住宅二手房累計(jì)成交均價(jià) 408