【正文】 越大，投資房市的風險也隨之加大，一旦房價回調(diào)，房屋加之縮水的速度一點都不比股市慢，目前房市已有一部分資金調(diào)離，重新投入股市、債市等金融市場。2006年X市按照東延、西進、南擴的思路在城市路網(wǎng)，功能設施和景觀建設都大做手筆，力爭將X市打造成全國最佳宜居城市。在市政府招商引資下，那些有著資金、人才的實力的房產(chǎn)開發(fā)商紛紛來到了相城立項，據(jù)統(tǒng)計在相城的浙商房地產(chǎn)開發(fā)公司投資額已占到30%。 2006年上半年作為房地產(chǎn)界風云變幻較頻繁的一個時期，X房地產(chǎn)市場依然在平穩(wěn)中度過，這無不和政府及X市眾多房地產(chǎn)商有著密切的關系。相關人士在談到X市房地產(chǎn)價格走勢時表示，之前國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從長遠看，必將對穩(wěn)定住房價格，調(diào)控住房結構起到積極作用，但從短期來看，受有關政策的影響，二手房交易量明顯下降，新上市的商品房由于成本信息不對稱，房地產(chǎn)開發(fā)商觀望、惜售，因此房價大幅度下降的可能性不大。雖說2006年X市上半年房價比2005年上半年同期相比每平方只上揚了300元左右，但X市老城區(qū)因發(fā)展時間長，相應的配套設施均已成熟，加上現(xiàn)在的購房者對下一代的教育環(huán)境都比較重視，使的那些在學校附近的樓盤的價格都比較偏高，記者一朋友住在X市的教育巷，那里周邊有著X市的一幼、一小、一高，像這樣樓盤價格就要比別的樓盤價格要高出許多。第三章 X房地產(chǎn)市場分析一、X市房地產(chǎn)市場走勢分析進入二十一世紀開始，X房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。呈現(xiàn)出從舊城改造為主向新區(qū)開發(fā)轉變，從零星分散建設到成片開發(fā)建設，從各自建設到統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃。2007所推出的開發(fā)用地將維持去年的水平，土地的出讓形式仍將以拍賣、招標為主。同時隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，作為安徽北部的一個重鎮(zhèn)，其資源城市的人均可支配收入將會有極大的提高，而房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)的投資正逐步被X當?shù)乩习傩战邮埽虼藦馁徺I力的角度來理解X的房地產(chǎn)發(fā)展應該是較為樂觀的。因此，作為必須以拍賣、招標形式出讓的商業(yè)、辦公用地的地價將出現(xiàn)快速上升，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，促使房價的上升。不管是房地產(chǎn)投資額還是商品房銷售總額近年來都保持良好的經(jīng)濟增長態(tài)勢，房地產(chǎn)各物業(yè)的供給略小于需求，供求關系在正常的波動范圍內(nèi)。同時隨著外地投資大鱷不斷侵入X市場，X房地產(chǎn)競爭有望進一步加劇。X礦產(chǎn)集團即接近20萬戶，這類人群往年長期居住在狹小局促的40－50平方米的第一代、第二代住宅樓內(nèi)，經(jīng)濟的發(fā)展，個人生活水平的不斷提高，促使這類人群正在持續(xù)成為當?shù)胤康禺a(chǎn)改善型需求的巨大客戶群體。② 房地產(chǎn)作為消費和投資熱點已經(jīng)形成，而不是處于形成的過程。房地產(chǎn)消費熱點和投資熱點一旦形成就會持續(xù)一段較長時期。④ 人口城市化在快速推進。⑤ 城市向東、向南發(fā)展方向明確。⑥ 舊城改造帶來“再城市化”。⑦ 地價漲幅較大，地價上漲難以控制。近幾年全國地價平均上漲加大，地價上漲則拉升房價。⑧ 房地產(chǎn)市場賣者有定價優(yōu)勢，從某種意義上講具有壟斷性。⑨ 房地產(chǎn)投資的財富效應。這種財富效應，使老百姓進入房地產(chǎn)市場十分踴躍。⑩ 房地產(chǎn)的供給品質(zhì)不斷提高，將導致成本增高。二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與典型樓盤分析（一）總體現(xiàn)狀：目前X市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較為良好，以鐵路線為界，城北（老城區(qū)）房地產(chǎn)基本以城內(nèi)單體高層住宅和城邊緣多層小區(qū)為主，由于受老城區(qū)狹小區(qū)域、丘陵地形的限制和成熟的配套影響，目前房價較高（多層：28003000元/m2，高層35004500元/m2）。（二）目標地塊競爭性樓盤——翡翠島：地理位置人民路（四馬路）以北、南湖路以西、張寨路以東開發(fā)商中房集團 X中房金爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理中房物業(yè)（通過ISO9002國際體系認證）策劃代理北京亞豪房地產(chǎn)服務機構廣告策劃北京萬有引力廣告公司總用地面積約300畝建筑面積約27萬m2容積率樓盤獎項2007年中國最值得期待名盤（第8屆住交會）樓盤廣告3月18日開始X只有兩種住宅——翡翠島，非翡翠島六大物業(yè)類型淺水灣組團——獨棟別墅為主的景觀中心區(qū)下沉式庭院私家專屬車房林水公館組團——林水相依聯(lián)排別墅區(qū)6米挑高客廳內(nèi)置中庭院凌波水榭組團——環(huán)繞溪流的疊拼別墅185197m2面積上層送大面積觀景露臺陽光漫板組團——掩映層林的花園洋房一梯兩戶電梯大面寬、短進深90137m2面積大面寬、短進深入戶花園棕櫚花園組團——卓爾不群的點式高層弧線立面設計情趣衛(wèi)浴8000平米景觀大道相山庭院地理位置東起張寨路、西至長山路、南至董莊路、北依梅苑路開發(fā)商浙江萬馬集團未來X最具精品氣質(zhì)的高尚人文社區(qū)總用地面積298畝建筑面積25萬m2容積率（）綠化率%規(guī)劃樓數(shù)15個花園院落（46棟建筑圍合成一個院落組團）物業(yè)類型庭院HOUSE、庭院洋房（多層）戶型設計庭院洋房：庭院HOUSE：配套設施墻體外保溫、中空玻璃門窗、壁掛式分戶供暖系統(tǒng)社區(qū)配套約12000m2商業(yè)步行街和中央綠軸、內(nèi)環(huán)道路1700m2幼兒園銷售價格庭院洋房：2488元/m2（起價）庭院HOUSE：3500元/m2（起價）周邊配套婦幼保健院、射擊館、X市體育館、市政府、世紀廣場、十二中、名流酒店等備注樓盤參考萬科春城地理位置相陽路（天地人集團對面）投資商浙江中富建筑集團股份有限公司（紹興水景天成地理位置濉溪路306號慶相橋西南（與濉河交叉口）開發(fā)商X綠洲房地產(chǎn)有限公司景觀設計衢州花神園林綠化工程工程有限公司全程企劃廈門特域企劃公司總用地面積415畝（30萬m2）建筑面積45000m2（二期）規(guī)劃戶數(shù)303戶(二期)綠化率60%樓盤賣點X唯一原生態(tài)水公園高尚居所社區(qū)配套10000m2中央會所、9班幼兒園、私人健康中心、中央游泳廣場、網(wǎng)球場、親水平臺、親子樂園、3萬m2社區(qū)內(nèi)水系物業(yè)類型多層、高層、疊排、別墅目前狀況一期多層基本售罄，一期疊排、二期多層正在銷售戶型設計一期疊排270m2左右二期多層親水公寓129167m二期疊加別墅190286m2復式花園洋房（現(xiàn)房）：230300m銷售價格一期疊排：2600元/m2（均價）總價70萬二期多層：2400元/m2（均價）周邊配套1700米濉河河濱公園、新老濉河水域、淮紡路小學宏發(fā)半島地理位置相陽路106號開發(fā)商X潤竹置業(yè)有限公司規(guī)劃樓數(shù)4幢物業(yè)類型高層住宅目前狀況14層以下已基本售罄、1419層有部分房源在售戶型設計88190m2銷售價格29003900元/m2（1419層價格）物業(yè)費周邊配套二幼分院、相陽路菜場、翠峰路小學、黎苑小學、中醫(yī)院、相王廣場、世紀廣場、體育廣場、工行、農(nóng)行等公共交通8路、16路、18路、19路新城國際地理位置人民路與相陽路交叉口西側開發(fā)商X市房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理品牌物管公司（24小時酒店式管理）全程策劃合肥賤賣廣告有限公司樓盤廣告60年代生人生活專署總用地面積6000m2建筑面積23000m2（高層住宅19000m商場4000m地下2000m2） 綠化率30%車位數(shù)60個（38個私家停車位）樓盤賣點X首個公館式豪宅樓盤特點900m2空中花園、純四房公館豪宅、裙樓大型商業(yè)配套設施板式高層、一梯兩戶、雙層中空玻璃、中央空調(diào)系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)、新型保溫墻體建材、智能化系統(tǒng)規(guī)劃樓數(shù)1幢（114戶）物業(yè)類型高層（316層）目前狀況接受預約、尚未開盤戶型設計銷售價格2400元/m2（均價）周邊配套西城小學、人民路中學、X煤炭技工學校、X中醫(yī)院、西城新村菜場、中國銀行、體育廣場、X行政服務中心、中國移動通信、相山區(qū)檢察院、人壽保險、大地財產(chǎn)保險等慢城地理位置人民路以南，北寨路與長山路之間（發(fā)現(xiàn)之旅東側）開發(fā)商X淮信房地產(chǎn)有限公司建筑設計北京中華建筑設計院銷售代理安徽同志地產(chǎn)顧問機構品牌運籌合肥同志廣告有限責任公司建筑面積12萬m2物業(yè)類型多層、小高層、商鋪配套設施分戶供暖景觀配套3500m2東南亞風情中庭景觀目前狀況在售戶型設計，銷售價格多層26902800元/m2，小高層22002700元/m2特價房源9102（多層洋房），2490元/m2，總價336449元10902（電梯洋房），2550元/m2，總價230826元21103（電梯復式）m2，2520元/m2，總價531569元8605（多層復式），1990元/m2，總價432288元物業(yè)費，周邊配套糧貿(mào)大廈、婦幼保健院、金陵酒店、12中、體育中心等1佳恒東紫昱苑）地理位置林業(yè)處以北長山以南（榴園路與幸福路交叉口）開發(fā)商X市九方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理安佳置業(yè)顧問有限公司綠化率32%樓盤賣點皖北地區(qū)首席半山養(yǎng)生型主題社區(qū)規(guī)劃戶數(shù)400余戶物業(yè)類型多層、聯(lián)體別墅（2戶）、獨棟別墅（1戶）目前狀況預約登記中（尚未開盤）戶型設計社區(qū)配套統(tǒng)一分戶供暖、智能化安全體系、管家式物管、35處社區(qū)健身設施、100公尺攀巖基地、1000米景觀大道周邊配套礦工醫(yī)院、職防院、二幼、二小、實驗中學、銀行、餐飲、百貨大樓、友誼巷、黨校菜場、淮海路商業(yè)圈、相山公園、名仕花園地理位置相山路北端，X電大南開發(fā)商不詳規(guī)劃樓數(shù)1棟規(guī)劃戶數(shù)158號物業(yè)類型高層目前狀況6層以上已全部售罄，16層部分房源在售戶型設計119m158m190m2銷售價格36004070元/m2（16層），頂層4900元/m2銷售率90%周邊配套二實小藝術幼兒園、實驗二小、電大、市委黨校、相山公園（四）樓市主要特