【正文】 ??????????????????????????????????????????????????????278 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????28 項(xiàng)目盈利能力分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????28 項(xiàng)目不確定性分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????28 社會(huì)效益和影響分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????299 可行性研究結(jié)論與建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????30 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????30 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????31 項(xiàng)目的主要問題 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31 建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????31 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????3110 附表 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????323 / 39項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱暫定為“ ”。開發(fā)公司簡(jiǎn)介承擔(dān)可行性研究公司研究工作依據(jù)（1）《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2022]590 號(hào)）（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2022]205 號(hào)）（3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(國家計(jì) 委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530 號(hào)）（4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號(hào)）（5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（2022）4 / 39（6）企業(yè)提供的相關(guān)資料項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《方案設(shè)計(jì)》等相關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱 整個(gè)項(xiàng)目地塊編號(hào) 2022 補(bǔ) 05總用地面積（m 2） 4,建設(shè)用地面積（m 2） 4,道路用地面積（m 2） 0容積率 覆蓋率 30%計(jì)容積率面積（m 2） 99,600其中：住宅公寓（m 2） 92,200 商業(yè)（m 2） 4,0005 / 39可出售住宅（m 2） 92,200可出售商業(yè)（m 2） 4,000建設(shè)配套 幼兒園 3000 m2 ，居委會(huì) 100m2 ，水 電房和管理房 300m2總建筑面積（m 2） 99,600項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)，并已補(bǔ)交地價(jià)款。6 / 39可行性研究結(jié)果 市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃于 2022 年下半年動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2022 年三季度竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 2 年 2 個(gè)月。萬萬 萬萬萬萬 萬萬萬萬 萬萬萬萬/萬萬萬萬 萬萬萬萬萬萬1 萬萬萬萬 16, 1, %2 萬萬萬萬萬 %3 萬萬萬萬 21, 2, %4 萬萬萬 %5 萬萬萬萬萬 %6 萬萬萬萬 %7 萬萬萬萬 %8 萬萬萬萬 1, %9 萬萬萬萬萬萬萬萬 %10 萬萬 43, 4, %7 / 39項(xiàng)目總投資約 43, 萬元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、 銷售收入，其中自有資金 16, 萬元， 銀行借款 8, 萬元， 銷售收入 18, 萬元。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收， 創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，我司 認(rèn)為本項(xiàng)目可行。是 1997 年以來增長(zhǎng)最快的年份。中國加入 WTO 后，開始融入全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進(jìn)一步擴(kuò)展。隨著中國融入世界經(jīng)濟(jì)大潮，中國將面臨更加激烈的國際競(jìng)爭(zhēng)。2022年上半年我國商品房銷售增長(zhǎng)四成以上，轎車銷售增長(zhǎng)七成以上。 我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來一個(gè)新的發(fā)展起點(diǎn)。10 / 39 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭2022 年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化 進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟 動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地 產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落有國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2022 年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2022]121 號(hào)），其要點(diǎn)如下：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要；強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理；充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2022]18 號(hào)），積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)勢(shì)以及智力優(yōu)勢(shì)使深圳在短短 20 多年的時(shí)間，迅速發(fā)展成為中國綜合實(shí)力最強(qiáng)的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)的奇跡；同時(shí)深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵 1 號(hào)線、大學(xué)城、 “9+2”高新 產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中， 預(yù)計(jì) 2022 年中心區(qū)六大工程及地鐵 1 號(hào)線將陸續(xù)投入使用，2022 年全面啟動(dòng)建設(shè)深港西部跨海通道，這些重大舉措將 進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的 綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。正式簽署出臺(tái)的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(20222022)》指出，到 2022 年，深圳市年度國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá) 3000 億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重大于 50%；總?cè)丝?600萬—610 萬， 2022 年和 2020 年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在 750 萬人和 900 萬人以內(nèi)。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加 強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角” 城市群 協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè) 施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。可持續(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍 570 平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍 1100 平方公里。城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個(gè)“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體 標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。完善六大物流園區(qū)基 礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)。交通運(yùn)輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常 規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)推動(dòng)城際鐵路及站場(chǎng)的建設(shè)。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達(dá)，京廣、京九鐵路大動(dòng)脈在深圳交匯。深圳是目前中國內(nèi) 陸唯一擁有海陸空口岸的城市?？傮w規(guī)劃中的竹子林及預(yù)測(cè)根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（19962022）》（送審稿）和《深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（19982022）》（送審稿），其對(duì)本片區(qū)的功能定位是：以組團(tuán)綠化隔離帶為主，同時(shí)合理安排教育、居住及相應(yīng)配套設(shè)施的 綜合區(qū)。16 / 39 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目