【正文】 ∶∶。2022 年末，廣州市常住人口數(shù) 1, 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；社會(huì)從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年末增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %、%和 %，三次產(chǎn)業(yè)比例為：：，與 2022 年全年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重提高 個(gè)百分點(diǎn)。增幅回落的主要原因是雪災(zāi)導(dǎo)致交通受阻、電力供應(yīng)緊張、部分汽車制造企業(yè)由于推出新車型而減少產(chǎn)量、電子產(chǎn)品更新?lián)Q代滯后以及價(jià)格下降等。民營(yíng)工業(yè)企業(yè)增勢(shì)較好?？梢?jiàn)，第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大，是一季度全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。其中，批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng)%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在三大類固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)最快，投資 億元，增長(zhǎng) %；基本建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造投資 億元，下降 %。工業(yè)中的汽車制造業(yè)和電子產(chǎn)品制造業(yè)投資增速較高，分別完成投資 億元和 億元，分別增長(zhǎng) 倍和 ％。重大項(xiàng)目帶動(dòng)作用較強(qiáng)。對(duì)外貿(mào)易總體發(fā)展勢(shì)頭良好，但出口增長(zhǎng)波動(dòng)較大一季度，廣州市商品進(jìn)出口總值為 億美元，同比增長(zhǎng) %。貿(mào)易順差為 億美元。1月、2 月、3 月當(dāng)月出口分別增長(zhǎng) %、%和 ％。利用外資平穩(wěn)增長(zhǎng)；市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)較快上漲居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 一季度，廣州市城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 11198 元，同比增長(zhǎng) %。人均消費(fèi)性支出 5202 元，增長(zhǎng) %。一季度廣州市城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出為 1735 元，增長(zhǎng) %，快于消費(fèi)性支出增速 個(gè)百分點(diǎn)，占消費(fèi)性支出總額的 %。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實(shí)現(xiàn)再就業(yè)3 月末，廣州市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬(wàn)人，比上年末減少 萬(wàn)人，下降％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員總數(shù)為 萬(wàn)人，失業(yè)人員再就業(yè)人數(shù)為 萬(wàn)人，再就業(yè)率為 ％。服務(wù)業(yè)引資步伐較快，制造業(yè)引資下降。制造業(yè)外商直接投資實(shí)際使用額為 億美元，下降 %。農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上升 %，其中消費(fèi)品價(jià)格上升 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升 %。(3) 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 廣州市經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)總量雄厚，在全國(guó)排名第三；城鎮(zhèn)人均可支配收入也位居全國(guó)前列，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)；在工業(yè)發(fā)展方面，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，增長(zhǎng)迅速，全市工業(yè)總產(chǎn)值位居全國(guó)前列。2022 年一季度，受雪災(zāi)天氣的影響，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速有所放緩，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有一定的下滑；到 08 年 3 月份，企業(yè)生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回到正常軌道。總體來(lái)說(shuō)，雪災(zāi)天氣對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)的影響已基本消除，廣州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。在二級(jí)市場(chǎng)方面，07 年 1 月到 08 年 4 月的總交易量為 萬(wàn)平方米，交易均價(jià)為 11, 元/平方米；三級(jí)市場(chǎng)總成交量為 萬(wàn)平方米，交易均價(jià)為 4, 元/平方米。以下為各個(gè)月份的具體數(shù)據(jù)：20222022 年 4 月廣州市新增寫字樓面積情況 0 0 0 0 0 00246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬(wàn) 平 方 米新 增 供 應(yīng) 量從上圖可以看出，廣州寫字樓放量都保持一定的間隔時(shí)間，一般每間隔兩個(gè)月就會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的寫字樓集中放量。時(shí)期 新增供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）一手交易量（萬(wàn)㎡）一手交易價(jià)格（元/㎡）二手交易量（萬(wàn)㎡）二手交易價(jià)格（元/㎡）登記租賃面積（萬(wàn)㎡）2022 年 1 月 12152 4331 2 月 10852 5521 3 月 0 14060 5660 4 月 0 10973 4524 5 月 12715 5036 6 月 11267 4282 7 月 13217 4616 8 月 0 12529 4754 9 月 0 12903 3836 10 月 8450 4739 11 月 11223 2333 12 月 10159 3957 2022 年 1 月 10399 6147 2 月 0 10236 3725 3 月 0 8013 2718 4 月 11433 3539 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20222022 年 4 月廣州市寫字樓一手市場(chǎng)交易情況 1215210852140601097327151126713217125291290384501122310159 10399102368013114330246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬(wàn) 平 方 米6000700080009000100001100012022130001400015000元 /平 方 米一 手 交 易 量 一 手 交 易 價(jià) 格從上圖可以看出，2022 年上半年廣州寫字樓一手交易量和價(jià)格平穩(wěn)并保持在高位水平，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，2022 年下半年廣州寫字樓成交量大幅減少，價(jià)格下降明顯；同時(shí)，2022 年一季度受雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場(chǎng)也處于低迷的狀態(tài)，成交量與成交價(jià)格都創(chuàng)下近期內(nèi)的最低水平?？傮w來(lái)說(shuō)，2022 年二手寫字樓成交量和價(jià)格波動(dòng)較大，2022 年一季度二手市場(chǎng)也處于低迷狀態(tài)，4 月開(kāi)始市場(chǎng)有所回暖。此結(jié)果可以在上圖得到驗(yàn)證，2022 年以來(lái)，廣州寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)旺盛，2022 年寫字樓總租賃面積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，2022 年前四月份租賃面積為 萬(wàn)平方米。月以上。 月左右。隨著各種不利影響因素的逐步削弱，廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得寫字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇成為必然。在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，品質(zhì)較次的寫字樓租金將有下調(diào)趨勢(shì)，而頂級(jí)寫字樓的租金則會(huì)繼續(xù)保持在高位，并且有可能進(jìn)一步上漲。而在原創(chuàng)漫畫領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國(guó)內(nèi)同行中發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個(gè)漫畫書刊發(fā)行量約占全國(guó)市場(chǎng)的 30%。其中，動(dòng)畫片制作和發(fā)行企業(yè)３０多家，網(wǎng)易、光通、世紀(jì)龍三家企業(yè)占據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)３０％份額?！　?　2022 年， “YACA 動(dòng)漫拉闊廣州 06”將首先在錦漢展覽中心拉開(kāi)帷幕；而廣州( 國(guó)際) 動(dòng)漫節(jié)暨 2022 年動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華則將于 8 月 5 日至 8 日在地鐵公園前站動(dòng)漫星城舉行，本次活動(dòng)將舉行中國(guó)首屆動(dòng)漫模仿精英秀。2022 年， “國(guó)家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地廣州番禺園區(qū)”成立，區(qū)內(nèi)共有各類動(dòng)漫游戲企業(yè) 330 多家，其中產(chǎn)值上億元的企業(yè)就有 10 多家，從事動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的高端技術(shù)人才超過(guò) 1,000 人。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是 2,000 平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品。2022 年， 廣州目前從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動(dòng)畫、漫畫的企業(yè)超過(guò) 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過(guò) 100 億元（不含衍生產(chǎn)品） ，占全國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)值的 20%左右。2022 年，眾多動(dòng)漫、網(wǎng)游開(kāi)發(fā)商紛紛投巨資進(jìn)入廣州，黃埔、天河軟件園相繼成為廣州動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)基地，集研發(fā)及設(shè)計(jì)動(dòng)漫衍生產(chǎn)品于一體，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的動(dòng)漫節(jié)目，全國(guó)首家以動(dòng)漫為主題的青年創(chuàng)業(yè)基地“青年動(dòng)漫特區(qū)” 也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫社等近 50 個(gè)青年動(dòng)漫社團(tuán)與機(jī)構(gòu)進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)。2022 年在廣州舉行的“廣州（國(guó)際）動(dòng)漫節(jié)暨 2022 動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華”活動(dòng)，四天迎客超過(guò) 12 萬(wàn)人次，超旺的人氣讓業(yè)界再次感受到廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的美好前景。間隔方面以八九平方米至20 多平方米的面積為主，另外有少量 60 多平方米的鋪位。 該動(dòng)漫主題商城客戶群以原創(chuàng)動(dòng)漫、網(wǎng)游以及周邊產(chǎn)品的商家為主，同時(shí)還增加了版權(quán)貿(mào)易這一環(huán)節(jié)，通過(guò)該商城可以把國(guó)外的原創(chuàng)卡通在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)、國(guó)外卡通片在國(guó)內(nèi)享有播放權(quán)等。動(dòng)漫星城總投資 6 億元，建筑面積 3 萬(wàn)平方米，使用面積 2 萬(wàn)平方米。動(dòng)漫市場(chǎng)分析小結(jié)廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)是全國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，目前在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)份額占到20%。因此，在廣州現(xiàn)有的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動(dòng)，廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 三 專業(yè)市場(chǎng)板塊分析1 辦公物業(yè)市場(chǎng)板塊分析目前廣州的寫字樓物業(yè)市場(chǎng)主要分為三大板塊，一是以珠江新城為核心的廣州新CBD 商務(wù)圈，二是以天河北為中心的天河商務(wù)圈，三是越秀區(qū)內(nèi)環(huán)市路、東風(fēng)路和中山路為軸線的老城區(qū)辦公商務(wù)圈。廣州政府于 2022 年重新對(duì)珠江新城 CBD 進(jìn)行規(guī)劃定位，用地面積約 平方公里，規(guī)劃居住人口 18 萬(wàn)，提供就業(yè)崗位 30 萬(wàn)個(gè)。根據(jù)廣州城市總體規(guī)劃，到 2022 年珠江新城中央商務(wù)區(qū)將基本建成體現(xiàn)廣州城市形象的標(biāo)志性區(qū)域，珠江新城交通網(wǎng)絡(luò)及鐵路系統(tǒng)，地鐵 3 號(hào)線、5 號(hào)線、地下輕軌，至 2022 年，全市將建成 9 條地鐵線路，總長(zhǎng)達(dá) 255 公里。主力客戶目前珠江新城辦公物業(yè)的客戶為大型企業(yè)區(qū)域總部，如房地產(chǎn)公司總部大樓、交通集團(tuán)、煙草集團(tuán)公司總部大樓；金融機(jī)構(gòu)：世界 500 強(qiáng)和國(guó)有金融、銀行、保險(xiǎn)、證券公司；政府機(jī)構(gòu)：國(guó)稅、地稅、省檢、省計(jì)廳。規(guī)模目前珠江新城在建寫字樓總建筑面積約為 萬(wàn)平方米，相當(dāng)于目前天河區(qū)和越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓總存量的總和。租金目前珠江新城寫字樓的平均租金約為 150 元~160 元/平方米每月，屬于廣州寫字樓市場(chǎng)的最高水平。不足目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套略顯不足，沒(méi)有大型購(gòu)物中心，目前僅靠黃埔大道與廣州大道兩條城市主干道與外界連接，這兩條主干道在上下班高峰期交通非常擁堵，給進(jìn)出珠江新城造成了不便，而片區(qū)內(nèi)軌道交通要待 09 或 10 年才能建成，目前來(lái)看片區(qū)的交通配套有所不足。片區(qū)的定位為廣州市的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)配套成熟，不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)，而且還有正佳廣場(chǎng)，宏城廣場(chǎng)，天河城廣場(chǎng)等大型的集中商業(yè)，以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套，此外還有大型公建配套設(shè)施如天河體育中心，購(gòu)書中心等。天河商務(wù)圈的發(fā)展是廣州市寫字樓物業(yè)市場(chǎng)整體升級(jí)和東移的結(jié)果。經(jīng)過(guò) 10 多年發(fā)展，天河商務(wù)圈以其高端的定位（中央商務(wù)區(qū)）和完善的配套設(shè)施成為廣州市商務(wù)辦公氛圍最濃厚，甲級(jí)寫字樓最集中，也是廣州最重要的商務(wù)辦公片區(qū)，吸引了大批國(guó)內(nèi)外的大中型企業(yè)進(jìn)駐。天河北的甲級(jí)寫字樓如中信廣場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)等租金約在 130 元/ 平方米每月以上，近期發(fā)售的中石油大廈和保利豐興廣場(chǎng)售價(jià)約在 19,000~21,000 元/平方米。優(yōu)勢(shì)片區(qū)內(nèi)配套成熟，尤其是商業(yè)配套發(fā)達(dá)，軌道交通便利，商務(wù)氛圍濃厚，是目前廣州最成熟的商務(wù)辦公區(qū)域，有利于建立企業(yè)形象，對(duì)進(jìn)駐企業(yè)有較大吸引力。不足目前制約該片區(qū)發(fā)展最主要問(wèn)題是道路交通問(wèn)題。從短期來(lái)看，片區(qū)內(nèi)的交通問(wèn)題很難得到緩解。大部分寫字樓的業(yè)權(quán)分散，也不利于吸引對(duì)租賃面積需求大的優(yōu)質(zhì)客戶。區(qū)域內(nèi)商業(yè)公建配套成熟，尤其是政府機(jī)構(gòu)眾多，交通便捷，曾經(jīng)是廣州眾多外資企業(yè)，金融企業(yè)，大型公司的辦公首選點(diǎn)。但隨著廣州經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，進(jìn)入廣州的企業(yè)規(guī)模和等級(jí)不斷增強(qiáng)，越秀區(qū)商務(wù)圈已漸顯出不足，主要是區(qū)域內(nèi)的大部分寫字樓檔次較低，未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而且物業(yè)管理水平不足，形象不高，硬件條件差，難以滿足外資、大型企業(yè)的要求。隨著天河商務(wù)圈的成熟和珠江新城商務(wù)圈的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外企和大型企業(yè)從越秀商務(wù)圈搬遷至上述兩商務(wù)圈，越秀商務(wù)圈的廣州市核心商務(wù)圈的地位已經(jīng)大為減弱。目前天河和珠江新城商務(wù)圈的租金價(jià)格不斷上漲，中小企業(yè)和處于創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)已難以承受，而租金較低的越秀商務(wù)圈正成為這部分企業(yè)的首選之地。環(huán)市路辦公帶環(huán)市路辦公帶為廣州最早的 CBD，其辦公物業(yè)的檔次也是越秀商務(wù)圈中最高的，大部分物業(yè)都達(dá)到了甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)水平。雖然該片區(qū)作為廣州第一 CBD 的地位已不再，但仍然吸引不少高端客戶進(jìn)駐。而檔次較低寫字樓物業(yè)租金約在 60~80 元/平方米。最近廣州市政府的規(guī)劃提出要將東風(fēng)路建設(shè)成為黃金八公里的甲級(jí)金融區(qū)，利用政府部門集中的優(yōu)勢(shì)，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。該片區(qū)早期的寫字樓物業(yè)除少部分達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外，大部分為準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)物業(yè)。客戶方面，以政府帶動(dòng)的關(guān)聯(lián)企業(yè)居多，包括有中介咨詢服務(wù)，金融服務(wù)業(yè)等，因處于會(huì)展商圈，也有不少貿(mào)易類型的客戶進(jìn)駐，企業(yè)的規(guī)模多屬于中小型。中山路辦公帶中山路從東到西共分八段，為中山一路至中山八路，橫跨越秀、荔灣兩個(gè)區(qū)。中山路的辦公物業(yè)主要分布在中山一路至中山五路，未形成較大規(guī)模的寫字樓集中路段。近兩年落成的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心在一定程度上提升了該片區(qū)寫字樓的檔次。租金與售價(jià)目前片區(qū)內(nèi)僅有的兩個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心的月租金都在 130 元/平方米左右，中華國(guó)際中心的 07 年中時(shí)的平均售價(jià)為 13,500 元/ 平方米。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 項(xiàng)目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析項(xiàng)目位于中山二路電信廣場(chǎng)對(duì)面，根據(jù)周邊寫字樓的分布及與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性的強(qiáng)弱，決定研究的片區(qū)范圍東起中山一路中山立交，西至中山三路中華廣場(chǎng)，南至署前路，北至東風(fēng)路。該片區(qū)的物業(yè)涵蓋了越秀區(qū)主要的寫字樓類型，既有近兩年建設(shè)的甲級(jí)物業(yè)電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心，亦有 90 年代末期建設(shè)的準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)物業(yè)如新裕大廈和粵運(yùn)大廈，還有更早期在 90 年代初建設(shè)的廣州第一代寫字樓如東駿廣場(chǎng)等。我們