【正文】 市場(chǎng)環(huán)境分析(1) 廣州寫字樓市場(chǎng)分析2022 年 1 月至 2022 年 4 月份，廣州市批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓面積為 萬平方米。由上圖可知，2022 年第二季度和第四季度為廣州市寫字樓放量高峰期，對(duì)比這個(gè)時(shí)期的寫字樓一手和二手成交量和成交價(jià)格，由于市場(chǎng)上供給的增加，導(dǎo)致成交價(jià)格下降，成交量受此影響不明顯。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20222022 年 4 月廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)情況01020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米登 記 租 賃 面 積據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022 年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)繼續(xù)快速增長，平均租金錄得%的年度增長。廣州市乙級(jí)寫字樓以 300 平方米以下的小單位為主，主要分布在環(huán)市路和東風(fēng)路，租賃價(jià)約 80 元/㎡預(yù)期 2022 年廣州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，跨國公司和本地企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長；不過 2022 年廣州寫字樓市場(chǎng)將面臨大量供應(yīng)的局面，同時(shí)受國內(nèi)銀根緊縮政策等不利因素的影響，市場(chǎng)上整體租金水平將有一定壓力，空置率難免有所上升。廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2022年廣州市網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)４７．５億元人民幣，從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動(dòng)漫業(yè)務(wù)的企業(yè)有７０家，從業(yè)人員１．２萬人左右。國家批準(zhǔn)廣州繼成都之后成為全國第二大掛牌的“國家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地” 。如今，番禺的動(dòng)漫游戲產(chǎn)品已在國內(nèi)外有了一定的知名度， “番禺制造”已成為國內(nèi)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的名牌產(chǎn)品。動(dòng)漫交易市場(chǎng)2022 年，廣州“國家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”地位的建立，給廣州市動(dòng)漫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 市場(chǎng)帶來巨大的商機(jī)。租金方面首層平均為200 多元 /平方米 /月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。 動(dòng)漫大廈目前，廣州正在建設(shè)規(guī)模為 15 萬平方米、可容納 50 家以上企業(yè)的動(dòng)漫大廈，廣州市越秀區(qū)也在打造一個(gè)動(dòng)漫網(wǎng)游為主體、面積達(dá) 20 萬平方米左右、長約 3公里的創(chuàng)意大道，為更多動(dòng)漫名家落戶廣州服務(wù)。廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地地位的進(jìn)一步鞏固， “動(dòng)漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動(dòng)漫交易市場(chǎng)帶來巨大商機(jī)。其定位為廣州 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的核心商務(wù)金融辦公區(qū)，及華南區(qū)最重要的金融中心區(qū)域，成為金融企業(yè)的聚居地。這些都是甲級(jí)寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。優(yōu)勢(shì)片區(qū)定位高，商務(wù)形象好，已形成不錯(cuò)的商務(wù)氛圍，且有政府的配套政策支持，未來將有多項(xiàng)大型政府配套工程在該區(qū)落成，進(jìn)一步提高片區(qū)形象，吸引甲級(jí)寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。交通配套方面，軌道交通發(fā)達(dá)，除鄰近廣州火車東站外，地鐵 3 號(hào)線連接片區(qū)，區(qū)內(nèi)也有眾多的公交線路經(jīng)過。主力客戶國內(nèi)外大中型企業(yè)，跨國企業(yè)，港資、臺(tái)資企業(yè)租金與售價(jià)目前天河商圈寫字樓物業(yè)因物業(yè)檔次不同而租金和售價(jià)都有所差異。目前來看仍然是廣州最具吸引力的辦公區(qū)域。此外，雖然片區(qū)內(nèi)集中了眾多的甲級(jí)寫字樓，但大部分檔次未達(dá)到國際上的甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，與珠江新城相比有一定差距。由于區(qū)域內(nèi)有原廣交會(huì)的主展館——流花展館，因此也吸引了一大批貿(mào)易公司在區(qū)域內(nèi)設(shè)立辦公地點(diǎn)。然而，作為廣州市發(fā)展最早的核心商務(wù)辦公區(qū)域，越秀商圈的成熟配套是目前其它商務(wù)圈難以比擬的，多年的沉積的商務(wù)辦公氛圍也使該區(qū)域仍然是廣州主要的寫字樓區(qū)域之一。片區(qū)內(nèi)高級(jí)商業(yè)配套齊全，有五星級(jí)酒店和高檔購物中心，廣交會(huì)的原展覽館——流花會(huì)館也坐落在環(huán)市路，因此片區(qū)內(nèi)的客戶以涉外機(jī)構(gòu)為主，包括金融、貿(mào)易、銷售代理等企業(yè)是該片區(qū)寫字樓物業(yè)的主要客戶。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 東風(fēng)路辦公帶東風(fēng)路辦公帶最大的特點(diǎn)是片區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)集中，廣東省政府，廣州市政府和其它主要政府部門都位于東風(fēng)路，政府資源成為該片區(qū)寫字樓市場(chǎng)的最大優(yōu)勢(shì)。近兩年隨著寫字樓市場(chǎng)水平的整體提升，不少甲級(jí)水準(zhǔn)的寫字樓開始推出市場(chǎng)，提升了該片區(qū)的辦公物業(yè)檔次。中山路沿線是廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，農(nóng)林下路商圈、中華廣場(chǎng)商圈、北京路商圈和上下九商圈等廣州主要的商圈都沿中山路分布，地鐵 1 號(hào)線也有相當(dāng)多的站點(diǎn)沿中山路一帶布置，因此中山路辦公帶的商業(yè)配套最為齊全。該片區(qū)的客戶除電信廣場(chǎng)和中華國際中心因物業(yè)檔次較高和可租賃面積較大而吸引到優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)以外，大部分寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布分散，由商業(yè)帶來的貿(mào)易代理，中介服務(wù)咨詢等占有相當(dāng)?shù)谋壤?。從越秀區(qū)辦公物業(yè)的板塊來看，覆蓋了中山路辦公帶與東風(fēng)路辦公帶的部分地段。 主要客 戶 大中型企業(yè)，外資公司裙樓形態(tài)1～3 層為商業(yè)裙樓，業(yè)態(tài)為酒樓、證券營業(yè)部、咖啡庭等商業(yè)租金首層為 310 元/平方米，2層為 180 元/ 平方米， 3 層為 120 元 /平方米名稱 匯隆大廈位置 中山二路 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 級(jí)別 乙級(jí)主要配套 3 部電梯，中央空調(diào)，會(huì)議廳建筑面積單層面積約 400 多平方米，共 20層開間分布 開間面積為 110 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 85％，剩余少量單位出租租售價(jià)格租金約為 60 元/ 平方米/月，管理費(fèi) 25 元，不對(duì)外出售。不對(duì)外出售。裙樓形態(tài)2 層為商業(yè)裙樓，原為酒樓，現(xiàn)已停業(yè)商業(yè)租金項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 名稱 中華國際中心位置 中山三路 級(jí)別 甲級(jí)主要配套25 部客梯，中央空調(diào)，寫字樓會(huì)所，會(huì)議廳，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，1100 個(gè)車位建筑面積分 A、B 塔，A 塔高 26 層，B 塔高62 層，單塔單層面積約 1800 平方米，總辦公面積約 12 萬平方米開間分布 最小開間面積約為 120 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，剩余部分單位出租租售價(jià)格租金約為 130 元 /平方米/月，管理費(fèi) 29 元， ?？驮捶矫?，絕大部分為中小企業(yè)。在市調(diào)過程中我們發(fā)現(xiàn)該路段寫字樓普遍面臨車位不足的問題，由于基底面積小，可提供的車位不多，大部分寫字樓已不能滿足租戶日益增多的車位需求。東風(fēng)路段（包括農(nóng)林下路）名稱 新裕大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 位置 農(nóng)林下路與東風(fēng)路交匯處 級(jí)別 乙級(jí)主要配套 5 部電梯，中央空調(diào)，110 個(gè)車位 建筑面積單層面積 1,250 平方米，總建面73,400 平方米開間分布單位面積 80、100 、150 平方米不等，大面積起租空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，剩余少量單位出租租售價(jià)格租金約為 75 元/ 平方米/月，管理費(fèi) 28 元，二手售價(jià)約 12,000 元/平方米。因商務(wù)辦公氣氛比中山路段要好，因此租金相應(yīng)比中山路段高。除東峻廣場(chǎng)商業(yè)裙樓規(guī)模較大外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模較小，一般在2~3 層，業(yè)態(tài)多為夜總會(huì)，酒樓。片區(qū)的商業(yè)形態(tài)齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業(yè)，及大型的百貨商店和綜合購物中心。綜合購物中心則有位于中山三路烈士陵園地鐵站上蓋的中華廣場(chǎng)，是廣州最大型的地鐵上蓋商業(yè)之一，商業(yè)建筑面積達(dá)到 17 萬平方米。而錦軒現(xiàn)代城則為裙樓商業(yè)，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負(fù)一層商業(yè)與地鐵站出口連接。而東川路因有東川運(yùn)動(dòng)名城的存在而以經(jīng)營運(yùn)動(dòng)用品為主，中山二路的商鋪業(yè)態(tài)較多樣化，有銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，日常消費(fèi)用品店，而該路段眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也使得藥店和售賣醫(yī)藥器械的店鋪占有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。集中商業(yè)和購物中心的租金的浮動(dòng)幅度較大，錦軒現(xiàn)代城二樓的租金約在 200 元/㎡/月，而中華廣場(chǎng)的租金約在 200~800 元/㎡/月不等。據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，東翼負(fù)一層主要以經(jīng)營服飾、化妝品、餐飲店為主，銷售動(dòng)漫產(chǎn)品的店鋪較少，只有兩家；負(fù)二層主要以經(jīng)營飾品、化妝品、動(dòng)漫產(chǎn)品的店鋪居多；負(fù)三層經(jīng)營衣物、鞋等用品較多。價(jià)格：動(dòng)漫星城內(nèi)商鋪只租不售，分為兩種，一種為位于場(chǎng)地中間的限高鋪位，一種為位于場(chǎng)地靠墻位置的不限高商鋪。月。電信廣場(chǎng)在一定程度上提升了路段辦公物業(yè)市場(chǎng)形象；而從附近東風(fēng)路辦公帶近期推出的寫字樓物業(yè)來看，都屬于甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)，可見較高檔的寫字樓是目前區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和要求。根據(jù)與設(shè)計(jì)院的溝通，該層數(shù)屬于一般寫字樓設(shè)計(jì)規(guī)范的正常范圍，不屬于超高超限建筑，在建筑技術(shù)上實(shí)施不存在問題。在此容積率下，項(xiàng)目的計(jì)容積率面積為 28,260 平方米，與附近路段最近發(fā)售的項(xiàng)目如錦城國際體量相當(dāng)。因此物業(yè)采用玻璃幕墻，突出中高檔物業(yè)形象，安裝中央空調(diào)，及鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)寬帶。建議每層除公共洗手間外，每隔 3~4 個(gè)開間預(yù)留排污管道，便于客戶日后設(shè)置私密洗手間。（4） 商業(yè)定位體量目前片區(qū)寫字樓的商業(yè)裙樓普遍在 2～4 層，項(xiàng)目所在的中山二路的純商業(yè)中并無出現(xiàn)裙樓的形態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)擬發(fā)展動(dòng)漫為主題的商業(yè)。價(jià)格定位目前中山二路臨街商鋪的二手交易價(jià)格在 50,000 元/平方米左右，月租金為 500元/平方米。（5） 車位目前片區(qū)的寫字樓普遍存在車位緊張的狀況，因此本項(xiàng)目可通過增加車位數(shù)量，提升寫字樓的檔次，從而提升售價(jià)和租金。參考目前市場(chǎng)上的車位租金，按每車位每月 800 元計(jì)算。3 投資估算與資金籌措（1） 總投資估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 單價(jià)(元 /㎡) 占總投資比例1 土地成本 9, 2, %2 前期工程費(fèi) %3 建安工程 12, 3, %4 管理費(fèi) %5 不可預(yù)見費(fèi) %6 其他費(fèi)用 %7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2, %8 銷售費(fèi)用 %9 合 計(jì) 27, 8, 100%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按總建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 總投資估算說明① 土地成本——補(bǔ)交地價(jià)測(cè)算項(xiàng)目的土地為行政劃撥用地，原土地用途為影劇院 C35，現(xiàn)要改變土地使用性質(zhì)為辦公綜合用地，需補(bǔ)交地價(jià)。② 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期《廣州市建筑工程價(jià)格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。④ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 萬元。指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。（2） 資金籌措投資資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。根據(jù)廣州市類似項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入具體見附表：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》 。5 銷售收入測(cè)定（1） 銷售收入估算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售收入為 33,143 萬元。⑧ 銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 3%。項(xiàng)目其他費(fèi)用為 萬元。項(xiàng)目管理費(fèi)為 萬元。③ 建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。經(jīng)查項(xiàng)目所在位置的辦公綜合用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)為 元/平方米（樓面地價(jià)） ，項(xiàng)目按容積率 12 計(jì)算容積率面積為 28,260 平方米。項(xiàng)目整體用地規(guī)劃指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng) 目 指標(biāo)1 用地面積(㎡) 2,355 2 容積率 12 4 總建筑面積（㎡） 32,760 5 其中：計(jì)容積率面積(㎡) 28,260 　 商業(yè) 6,寫字樓 22,　 不計(jì)容積率面積(㎡) 4,500 　 地下車庫、設(shè)備用房 4,500 2 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和地塊現(xiàn)狀，作出開發(fā)進(jìn)度安排如下：項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2022 年第 1 季度開始動(dòng)工， 2022 年第 3 季度末竣工驗(yàn)收。停車場(chǎng)單層面積為 1,500 平方米，總面積 4,500 平方米。可定首層商鋪的售價(jià)為 40,000 元/平方米，其余各層根據(jù)一般商業(yè)物業(yè)價(jià)格制定規(guī)律及片區(qū)二層以上商業(yè)租金約在 200 元/ 平方米以上的情況，綜合計(jì)算出二層商業(yè)售價(jià)為 25,000 元/平方米，三層以上商業(yè)的售價(jià)為 18,000 元/平方米。而項(xiàng)目位于商業(yè)旺區(qū)，地鐵站旁，交通便利，也符合發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)的地理位置條件，因此項(xiàng)目的商業(yè)部分整體定位可為動(dòng)漫銷售和體驗(yàn)的動(dòng)漫商業(yè)?？紤]到日后項(xiàng)目商業(yè)要銷售回現(xiàn)，若過多地增加裙樓商業(yè)的面積，可能面臨銷售困難或銷售率偏低的問題，因此本項(xiàng)目的商業(yè)裙樓應(yīng)根據(jù)片區(qū)的寫字樓案例的現(xiàn)狀，在 6 層設(shè)置 4 層商業(yè)裙樓，但 6 層未來經(jīng)營模式需借助動(dòng)漫或出版業(yè)等主題進(jìn)行經(jīng)營。核心客戶重要客戶邊緣客戶片區(qū)內(nèi)從事醫(yī)療器械貿(mào)易的中小公司，醫(yī)療咨詢機(jī)構(gòu)，私家診所中小貿(mào)易公司，從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（金融、科技方向）的中小企業(yè)，中介服務(wù)業(yè)（律師行，稅務(wù)師行，咨詢行業(yè)等）港資，及部分規(guī)模較小的外資客戶價(jià)格定位項(xiàng)目銷售價(jià)格制定時(shí)考慮以下因素? 東風(fēng)路上甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的二手市場(chǎng)售價(jià)為 13,000 元~15,000 元/平方米左右；? 東風(fēng)路商務(wù)辦公氣氛較濃，較本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)；? 該片區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，未來價(jià)格增長空間有限；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 項(xiàng)目在 2022 年發(fā)售；因此根據(jù)謹(jǐn)慎原則，確定項(xiàng)目在 2022 年時(shí)發(fā)售的價(jià)格為 12,500 元/平方米。考慮到電梯數(shù)量對(duì)寫字樓檔次的影響較大，因此建議設(shè)置不少于 4 部客梯，1 部貨梯。結(jié)合項(xiàng)目的占地面積和凈用地