【正文】 為 13,000 元~15,000 元/平方米左右；? 東風(fēng)路商務(wù)辦公氣氛較濃，較本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)；? 該片區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，未來價(jià)格增長(zhǎng)空間有限；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 項(xiàng)目在 2022 年發(fā)售；因此根據(jù)謹(jǐn)慎原則，確定項(xiàng)目在 2022 年時(shí)發(fā)售的價(jià)格為 12,500 元/平方米。而項(xiàng)目位于商業(yè)旺區(qū)，地鐵站旁，交通便利，也符合發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)的地理位置條件，因此項(xiàng)目的商業(yè)部分整體定位可為動(dòng)漫銷售和體驗(yàn)的動(dòng)漫商業(yè)。停車場(chǎng)單層面積為 1,500 平方米，總面積 4,500 平方米。經(jīng)查項(xiàng)目所在位置的辦公綜合用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)為 元/平方米（樓面地價(jià)） ，項(xiàng)目按容積率 12 計(jì)算容積率面積為 28,260 平方米。項(xiàng)目管理費(fèi)為 萬元。⑧ 銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 3%。根據(jù)廣州市類似項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入具體見附表：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》 。指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。④ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。3 投資估算與資金籌措（1） 總投資估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 單價(jià)(元 /㎡) 占總投資比例1 土地成本 9, 2, %2 前期工程費(fèi) %3 建安工程 12, 3, %4 管理費(fèi) %5 不可預(yù)見費(fèi) %6 其他費(fèi)用 %7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2, %8 銷售費(fèi)用 %9 合 計(jì) 27, 8, 100%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按總建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 總投資估算說明① 土地成本——補(bǔ)交地價(jià)測(cè)算項(xiàng)目的土地為行政劃撥用地，原土地用途為影劇院 C35，現(xiàn)要改變土地使用性質(zhì)為辦公綜合用地，需補(bǔ)交地價(jià)。（5） 車位目前片區(qū)的寫字樓普遍存在車位緊張的狀況，因此本項(xiàng)目可通過增加車位數(shù)量，提升寫字樓的檔次，從而提升售價(jià)和租金。商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)擬發(fā)展動(dòng)漫為主題的商業(yè)。建議每層除公共洗手間外，每隔 3~4 個(gè)開間預(yù)留排污管道，便于客戶日后設(shè)置私密洗手間。在此容積率下，項(xiàng)目的計(jì)容積率面積為 28,260 平方米，與附近路段最近發(fā)售的項(xiàng)目如錦城國際體量相當(dāng)。電信廣場(chǎng)在一定程度上提升了路段辦公物業(yè)市場(chǎng)形象；而從附近東風(fēng)路辦公帶近期推出的寫字樓物業(yè)來看，都屬于甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)，可見較高檔的寫字樓是目前區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和要求。價(jià)格：動(dòng)漫星城內(nèi)商鋪只租不售，分為兩種，一種為位于場(chǎng)地中間的限高鋪位，一種為位于場(chǎng)地靠墻位置的不限高商鋪。集中商業(yè)和購物中心的租金的浮動(dòng)幅度較大，錦軒現(xiàn)代城二樓的租金約在 200 元/㎡/月，而中華廣場(chǎng)的租金約在 200~800 元/㎡/月不等。而錦軒現(xiàn)代城則為裙樓商業(yè)，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負(fù)一層商業(yè)與地鐵站出口連接。片區(qū)的商業(yè)形態(tài)齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業(yè)，及大型的百貨商店和綜合購物中心。因商務(wù)辦公氣氛比中山路段要好，因此租金相應(yīng)比中山路段高。在市調(diào)過程中我們發(fā)現(xiàn)該路段寫字樓普遍面臨車位不足的問題，由于基底面積小，可提供的車位不多，大部分寫字樓已不能滿足租戶日益增多的車位需求。裙樓形態(tài)2 層為商業(yè)裙樓，原為酒樓，現(xiàn)已停業(yè)商業(yè)租金項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 名稱 中華國際中心位置 中山三路 級(jí)別 甲級(jí)主要配套25 部客梯，中央空調(diào)，寫字樓會(huì)所，會(huì)議廳，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，1100 個(gè)車位建筑面積分 A、B 塔，A 塔高 26 層，B 塔高62 層，單塔單層面積約 1800 平方米，總辦公面積約 12 萬平方米開間分布 最小開間面積約為 120 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，剩余部分單位出租租售價(jià)格租金約為 130 元 /平方米/月，管理費(fèi) 29 元， 。 主要客 戶 大中型企業(yè)，外資公司裙樓形態(tài)1～3 層為商業(yè)裙樓，業(yè)態(tài)為酒樓、證券營業(yè)部、咖啡庭等商業(yè)租金首層為 310 元/平方米，2層為 180 元/ 平方米， 3 層為 120 元 /平方米名稱 匯隆大廈位置 中山二路 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 級(jí)別 乙級(jí)主要配套 3 部電梯，中央空調(diào)，會(huì)議廳建筑面積單層面積約 400 多平方米，共 20層開間分布 開間面積為 110 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 85％，剩余少量單位出租租售價(jià)格租金約為 60 元/ 平方米/月，管理費(fèi) 25 元，不對(duì)外出售。該片區(qū)的客戶除電信廣場(chǎng)和中華國際中心因物業(yè)檔次較高和可租賃面積較大而吸引到優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)以外，大部分寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布分散，由商業(yè)帶來的貿(mào)易代理，中介服務(wù)咨詢等占有相當(dāng)?shù)谋壤?。近兩年隨著寫字樓市場(chǎng)水平的整體提升，不少甲級(jí)水準(zhǔn)的寫字樓開始推出市場(chǎng)，提升了該片區(qū)的辦公物業(yè)檔次。片區(qū)內(nèi)高級(jí)商業(yè)配套齊全，有五星級(jí)酒店和高檔購物中心，廣交會(huì)的原展覽館——流花會(huì)館也坐落在環(huán)市路，因此片區(qū)內(nèi)的客戶以涉外機(jī)構(gòu)為主，包括金融、貿(mào)易、銷售代理等企業(yè)是該片區(qū)寫字樓物業(yè)的主要客戶。由于區(qū)域內(nèi)有原廣交會(huì)的主展館——流花展館，因此也吸引了一大批貿(mào)易公司在區(qū)域內(nèi)設(shè)立辦公地點(diǎn)。目前來看仍然是廣州最具吸引力的辦公區(qū)域。交通配套方面，軌道交通發(fā)達(dá)，除鄰近廣州火車東站外，地鐵 3 號(hào)線連接片區(qū)，區(qū)內(nèi)也有眾多的公交線路經(jīng)過。這些都是甲級(jí)寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地地位的進(jìn)一步鞏固， “動(dòng)漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動(dòng)漫交易市場(chǎng)帶來巨大商機(jī)。租金方面首層平均為200 多元 /平方米 /月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。如今，番禺的動(dòng)漫游戲產(chǎn)品已在國內(nèi)外有了一定的知名度， “番禺制造”已成為國內(nèi)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的名牌產(chǎn)品。廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2022年廣州市網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)４７．５億元人民幣，從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動(dòng)漫業(yè)務(wù)的企業(yè)有７０家，從業(yè)人員１．２萬人左右。廣州市乙級(jí)寫字樓以 300 平方米以下的小單位為主，主要分布在環(huán)市路和東風(fēng)路，租賃價(jià)約 80 元/㎡由上圖可知，2022 年第二季度和第四季度為廣州市寫字樓放量高峰期，對(duì)比這個(gè)時(shí)期的寫字樓一手和二手成交量和成交價(jià)格，由于市場(chǎng)上供給的增加，導(dǎo)致成交價(jià)格下降，成交量受此影響不明顯。良好的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境及雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)將為廣州市商業(yè)與寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。利用外資平穩(wěn)增長(zhǎng)一季度，廣州市外商直接投資實(shí)際使用外資額為 億美元，同比增長(zhǎng) ％。城市居民人均可支配收入為 7361 元，增長(zhǎng) %。一季度，全市超億元的投資項(xiàng)目有 37 個(gè)，完成投資額 億元，增長(zhǎng)％。從需求來看，消費(fèi)市場(chǎng)暢旺；固定資產(chǎn)投資增速加快；對(duì)外貿(mào)易總體發(fā)展勢(shì)頭良項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 好，但出口增長(zhǎng)波動(dòng)較大消費(fèi)市場(chǎng)暢旺一季度，廣州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅加大 個(gè)百分點(diǎn)。(2) 2022 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2022 年一季度，廣州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （4） 地塊分析小結(jié)? 項(xiàng)目的交通連接十分便捷，位于地鐵出口旁，具備開發(fā)辦公物業(yè)的必要交通條件? 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，相關(guān)配套發(fā)達(dá)，項(xiàng)目具有豐富的商業(yè)、住宅資源配套? 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的特定相關(guān)資源為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)支持? 項(xiàng)目地塊規(guī)模小，限制了建筑設(shè)計(jì)的空間。在與項(xiàng)目相隔約 500 米處有位于署前路的東山百貨，是大型的綜合百貨大樓。地塊位置示意如下： （2） 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)用作停車場(chǎng)，地塊沿中山二路有臨時(shí)建筑做街鋪，地塊現(xiàn)狀如下： 項(xiàng)目位置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （3） 項(xiàng)目配套分析①交通配套分析路段道路分析項(xiàng)目臨中山二路，中山二路屬于中山路，是城市主干道，為廣州市東西走向的主要干道之一，單邊 4 車道，設(shè)計(jì)行駛時(shí)速 60 公里/ 小時(shí)。項(xiàng)目臨城市主干道，所處區(qū)域?yàn)閺V州傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)區(qū)。在與項(xiàng)目直線距離200 米內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路交匯處有商業(yè)面積近 2 萬的大型集中商業(yè)錦軒現(xiàn)代城，里面設(shè)有大型超市和酒樓等日常生活商業(yè)配套。大量的學(xué)生群體的存在為項(xiàng)目發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)提供了支持。城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬人，增長(zhǎng) %。可見，第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大，是一季度全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。重大項(xiàng)目帶動(dòng)作用較強(qiáng)。利用外資平穩(wěn)增長(zhǎng)；市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)較快上漲居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 一季度，廣州市城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 11198 元，同比增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員總數(shù)為 萬人，失業(yè)人員再就業(yè)人數(shù)為 萬人，再就業(yè)率為 ％。(3) 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 廣州市經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)總量雄厚，在全國排名第三；城鎮(zhèn)人均可支配收入也位居全國前列，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)；在工業(yè)發(fā)展方面，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，增長(zhǎng)迅速，全市工業(yè)總產(chǎn)值位居全國前列。以下為各個(gè)月份的具體數(shù)據(jù)：20222022 年 4 月廣州市新增寫字樓面積情況 0 0 0 0 0 00246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米新 增 供 應(yīng) 量從上圖可以看出，廣州寫字樓放量都保持一定的間隔時(shí)間，一般每間隔兩個(gè)月就會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的寫字樓集中放量。月以上。而在原創(chuàng)漫畫領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國內(nèi)同行中發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個(gè)漫畫書刊發(fā)行量約占全國市場(chǎng)的 30%。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是 2,000 平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品。間隔方面以八九平方米至20 多平方米的面積為主，另外有少量 60 多平方米的鋪位。因此，在廣州現(xiàn)有的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動(dòng)，廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。主力客戶目前珠江新城辦公物業(yè)的客戶為大型企業(yè)區(qū)域總部，如房地產(chǎn)公司總部大樓、交通集團(tuán)、煙草集團(tuán)公司總部大樓；金融機(jī)構(gòu)：世界 500 強(qiáng)和國有金融、銀行、保險(xiǎn)、證券公司；政府機(jī)構(gòu)：國稅、地稅、省檢、省計(jì)廳。片區(qū)的定位為廣州市的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)配套成熟，不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)，而且還有正佳廣場(chǎng)，宏城廣場(chǎng)，天河城廣場(chǎng)等大型的集中商業(yè)，以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套，此外還有大型公建配套設(shè)施如天河體育中心，購書中心等。優(yōu)勢(shì)片區(qū)內(nèi)配套成熟，尤其是商業(yè)配套發(fā)達(dá)，軌道交通便利，商務(wù)氛圍濃厚，是目前廣州最成熟的商務(wù)辦公區(qū)域，有利于建立企業(yè)形象，對(duì)進(jìn)駐企業(yè)有較大吸引力。區(qū)域內(nèi)商業(yè)公建配套成熟，尤其是政府機(jī)構(gòu)眾多，交通便捷，曾經(jīng)是廣州眾多外資企業(yè)，金融企業(yè)，大型公司的辦公首選點(diǎn)。環(huán)市路辦公帶環(huán)市路辦公帶為廣州最早的 CBD，其辦公物業(yè)的檔次也是越秀商務(wù)圈中最高的，大部分物業(yè)都達(dá)到了甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)水平。該片區(qū)早期的寫字樓物業(yè)除少部分達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外，大部分為準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)物業(yè)。近兩年落成的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目電信廣場(chǎng)和中華國際中心在一定程度上提升了該片區(qū)寫字樓的檔次。我們根據(jù)片區(qū)寫字樓物業(yè)的代表性，規(guī)模，與項(xiàng)目的契合度等方面，在不同路段選出以下典型物業(yè)做分析對(duì)比中山路段（從中山一路至中山三路，包括東川路與白云路）名稱 廣東電信廣場(chǎng)位置 中山二路 級(jí)別 甲級(jí)主要配套10 部電梯，中央空調(diào)，智能終端，近 500 個(gè)車位建筑面積總建面 15 萬平方米，寫字樓面積78,000 平方米，單層面積 1,800 平方米，共 68 層開間分布 起租面積為 400 平方米以上空置情況現(xiàn)出租率為 99％，只剩一單位出租租售價(jià)格租金約為 135 元 /平方米/月（低層單位） ，管理費(fèi) 28 元，不對(duì)外出售。物業(yè)的主要的租賃對(duì)象為對(duì)辦公面積需求不大的中小企業(yè)。商業(yè)裙樓方面，除電信廣場(chǎng)有較大規(guī)模裙樓作商業(yè)外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模不大，業(yè)態(tài)通常是首層為銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，二層以上為酒樓，商鋪或整層出租給醫(yī)院。07 年底開盤售價(jià)為14000 元/平方米主要客戶 金融企業(yè)，科技貿(mào)易公司裙樓形態(tài) 沒有商業(yè)裙樓商業(yè)租金東山路段的辦公物業(yè)的整體檔次要比中山路段為高，租戶來源也發(fā)生了變化，主要集中在金融服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)業(yè)。片區(qū)為廣州市原東山區(qū)的主要和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，經(jīng)過多年的積累和沉淀，商業(yè)氛圍已十分濃厚，再加上片區(qū)內(nèi)兩個(gè)地鐵 1 號(hào)線站點(diǎn)東山口站和烈士陵園站來帶的大量人流，該片區(qū)已成為越秀區(qū)東部最主要的商業(yè)區(qū)和廣州市主要的商業(yè)區(qū)之一。東川運(yùn)動(dòng)名城經(jīng)營面積達(dá) 7,000 平方米，層高 5 層，經(jīng)營中高檔國內(nèi)外運(yùn)動(dòng)品牌產(chǎn)品，是全國最大規(guī)模最多名店匯聚的運(yùn)動(dòng)主題式商場(chǎng)，經(jīng)營狀況良好。市場(chǎng)上商鋪買盤很少，中山二路少數(shù)的商鋪放盤價(jià)格達(dá)到 50,000 元/ 平方米。西翼分兩層，負(fù)一層主要為餐飲；負(fù)二層有動(dòng)漫電子產(chǎn)品展示區(qū)，經(jīng)營動(dòng)漫電子產(chǎn)品、手機(jī)、MP3 等的店鋪，還有電子游戲室等娛樂場(chǎng)所。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 四 項(xiàng)目發(fā)展建議1 地塊 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)：? 交通便利是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目位于地鐵 1 號(hào)線東山口站旁，離地鐵出口距離在 150 米內(nèi)，而建設(shè)中