【正文】 型產(chǎn)業(yè)”為主導，向“知識型產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的X區(qū)正逐漸成為一個高素質(zhì)人才的聚集地216。500萬—1000萬元的企業(yè)105家，1000萬元—1億元的企業(yè)71家，1億元以上企業(yè)1家216。 ，％。 從X區(qū)的人口構(gòu)成來看，1834歲年齡段的客戶比例高于全市平均比例216。其中項目處于周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)區(qū)調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點區(qū)域圖11周家嘴以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)規(guī)劃范圍西起大連路，東至軍工路，北抵周家嘴路，南至濱江。由于歷史原因，黃浦江沿岸地區(qū)是X傳統(tǒng)工業(yè)的基地，周家嘴路以南地區(qū)是X舊區(qū)與工業(yè)集中的區(qū)域，城市環(huán)境相對較差。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進沿岸地區(qū)開發(fā)的有利時機，對其周邊區(qū)域從整體上進行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。該地區(qū)包含了濱江發(fā)展帶、大連路現(xiàn)代服務區(qū)，這些都對該地區(qū)城市建設和品質(zhì)的提升有積極的帶動作用。X區(qū)內(nèi)交通的進一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便的現(xiàn)狀，從而加速X的發(fā)展 圖12 交通規(guī)劃布局(4) X區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況①房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點根據(jù)X各區(qū)域不同的區(qū)位和發(fā)展特點，X區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊216。 中原板塊： 軌道交通、成熟社區(qū)；未來供應量預計5萬平方米216。 黃興公園板塊： 軌道交通線、黃興綠地、成熟社區(qū)；未來供應量預計20萬平方米216。 X內(nèi)環(huán)板塊： 離市區(qū)近、配套優(yōu)勢；未來供應量預計40萬平方米②X區(qū)供求情況分析A. 需求情況X區(qū)是原X最大的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)剛性需求大216。 X區(qū)為了配合市政工程，大量的拆遷換房構(gòu)成大量的需求量 雖受整體宏觀政策影響，但X區(qū)銷售情況整體穩(wěn)定圖14 X一手房成交情況216。 由于2005年調(diào)控政策的影響，X區(qū)的銷售面積與價格都出現(xiàn)了一定的波動，但整體相對穩(wěn)定B. 供給情況216。 歷年批售面積中以2002年量最大，尤其是2002年3季度，因受政策影響，批售量在2005年出現(xiàn)大幅度下降216。C. 供求關(guān)系216。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)位于X西南邊，是X區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是X區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的地區(qū)。216。在周家嘴路周邊有齊齊哈爾小學、X市教育科學研究院附屬中學、新華醫(yī)院、市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、X瀚海明玉大酒店、小型便利超市等配套設施，基本配套較全圖17 項目區(qū)域配套情況B. 區(qū)域住宅土地市場表12：X內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域土地市場情況地塊名稱塊址成交日期 2004年之前土地出讓基本以招標方式進行，出讓類型主要以住宅為主，這一時期土地出讓的市場化程度低，因而土地出讓價格偏低。 X內(nèi)環(huán)區(qū)域20042005年基本無經(jīng)營性土地出讓。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)目前新開發(fā)的住宅房地產(chǎn)項目主要集中在大連路以及周家嘴路沿線附近。 片區(qū)內(nèi)已交房的樓盤有現(xiàn)代星洲城、金X家園、泰鴻苑等，在售的新樓盤有恒陽花苑、海X新城、陽明苑、寶地東花園等項目。 基本情況：，由2幢29層高層和5幢1314層小高層組成，得房率82%。 房型：兩房：100108平米左右，三房：122148平米左右216。 項目優(yōu)勢：近學校、銀行、生活配套較齊全216。 基本情況：，總建筑面積22萬平方米，一期二期由8幢小高層、7幢高層和一條休閑商業(yè)街組成，三期（格調(diào)星洲城）歷史價格為650013000元/平米，現(xiàn)二手房均價12500元/平米216。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。 產(chǎn)品：小區(qū)有水景庭園及半開放內(nèi)庭院休閑商業(yè)街知名開發(fā)商詮釋，房型多樣，生活配套設施齊全，小區(qū)綠化較好典型項目三：新鳳城216。 小區(qū)總建筑面積15萬平方米，一期聯(lián)列住宅，二期高層公寓，三期為銀座公寓。 房型：一、二期：一房：，兩房：9299平米，三房：117149平米，其他：150218平米三期（銀座公寓）：5475平米216。 產(chǎn)品：功能組合齊全（三期：銀座公寓）精裝修小戶型、全采光、酒店物業(yè)管理房型多樣，小區(qū)配套成熟，集文化、生態(tài)、科技三大亮點典型項目四：陽明苑216。由2幢小高層組成。 房型：兩房：97102平米，三房：104155平米216。 項目優(yōu)勢：配套較成熟，房型實用216。 基本情況：小區(qū)總建筑面積約30萬平方米，綠化率超過50%，綜合配套占地約30000平方米，規(guī)劃約10萬平方米的商業(yè)、辦公等設施。 房型：兩房：95104，三房：118—140216。 項目優(yōu)勢：位于北外灘輻射區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯；區(qū)域交通優(yōu)勢（距軌道交通四號線大連路200米、公交便利），社區(qū)配套完備216。 基本情況：總建面32800平方米，綠化率35%?，F(xiàn)售均價10800元/平方米。 房型：兩房：，三 房: ，復式房：216。 產(chǎn)品：1）周家嘴路沿線小高層公寓2）建筑外立面簡潔明快3）排布緊湊實用居住產(chǎn)品實用，社區(qū)功能單一，資源整合能力一般E. 周邊物業(yè)銷售現(xiàn)狀與成交量匯總表13：周邊二手樓盤信息匯總表項目名稱規(guī) 模戶型與面積（平方米）均價（元/平方米）開盤時間主力客戶金X家園占地：建面：2房：；3房：歷史價格54007000二手房價：1250013000煙草公司職工內(nèi)部購買現(xiàn)代星洲城占地：8萬建面：22萬（共三期）（三期）2房：1083房：1301404房：170190三期歷史價格650011300二手房均價12500三期：區(qū)域周邊客戶泰鴻苑2房：3房：二手房均價12000新鳳城建面：15萬（共三期）1房：2房：92993房：117149其余：150218二手房均價14000二期：三期：X周邊表14：片區(qū)及周邊在售樓盤情況匯總表項目名稱規(guī) 模戶型與面積（平方米）銷售均價（元/平米）開盤時間銷售情況及銷售率主力客戶恒陽花苑海上花占地：3萬建面：12萬2房：；（占91%）3房：（9%）1000013800（一期含拆遷）(二期)63%周邊及浦東工作居民海X新城占地：8萬建面：23萬多共7棟公寓，推出334套1房：（占11%左右）2房： 3房： 4房：230233公寓均價15000現(xiàn)推出六棟，未成交X、虹口周邊區(qū)域居民信通浦皓園建面：現(xiàn)推出117套2房：，（90平米以下約20%左右）3房：10500已推出36套小戶型已售罄，余大戶型， 80%本區(qū)域居民為主陽明苑建面：共120套2房：97~1023房：1041551250094%寶地東花園總建面：30萬共11幢高層，已推出589套2房：95~1053房：1181414房：1761881250016600（一期）（二期）已售70%左右周邊本地居民為主表15：X內(nèi)環(huán)板塊主要樓盤成交量匯總表項目名稱05年銷售套數(shù)06年銷售套數(shù)（0108月）恒陽花苑海上花475113現(xiàn)代星洲城94信通浦皓園99陽明苑4385寶地東花園163275和平花苑二期29310華升新苑三期78101匯總1146683216。 片區(qū)的住宅樓盤供應量較多戶型主要以面積介于100120平方米為主。216。216。樓盤在設計、開發(fā)品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在較高層次上，一般均價較高，如寶地東花園售價達到了13,00016500元/平方米。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)隨著寶地東花園、海X新城等項目的開發(fā)完成，逐漸形成中高檔住宅區(qū)氛圍。 X區(qū)內(nèi)交通的進一步完善及隨著五角場城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來住宅區(qū)域市場的發(fā)展?jié)摿?，也會一定程度提升物業(yè)價值三 項目分析及評價1 地塊分析（1）項目位置項目位于X市X區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北、懷德路西項目地塊四至如下：西側(cè)：許昌路； 南側(cè)；昆明路東側(cè)：懷德路北側(cè)：唐山路圖19 項目位置圖南側(cè)：昆明路（上海煙草集團公司）西側(cè)：許昌路 北側(cè)東側(cè)：懷德路 （2）地形、地勢項目地塊形狀不規(guī)整，地勢平坦。圖20 地籍圖圖6 地塊現(xiàn)狀 （3）附近交通有通往人民廣場、浦東新區(qū)、X火車站等多條線路，交通較為便捷：許昌路上：960、80路周家嘴路上：870、87149617路江浦路上：70、8484310路（4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境項目緊鄰金X家園、現(xiàn)代星洲城等成熟樓盤，周邊有工商銀行、X浦發(fā)銀行及小學、中學等，擁有基本生活配套上海市教育科學研究院附屬中學齊齊哈爾路小學 周邊建