【正文】 ，我們暫定項(xiàng)目靜態(tài)銷售為點(diǎn)式高層套內(nèi)價格3600元/㎡、板式小高層套內(nèi)價格3800元/㎡，商業(yè)門面套內(nèi)面積銷售均價一層為8400元/㎡、二層為4500元/㎡。第六章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評價一、項(xiàng)目開發(fā)方向分析根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃控制指標(biāo)，結(jié)合我們對項(xiàng)目進(jìn)行的前期市場調(diào)研結(jié)果，要使項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)用足，項(xiàng)目只能是以小高層和高層的形態(tài)存在，不適合于開發(fā)建設(shè)多層花園洋房。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評價根據(jù)前階段的工作成果，設(shè)計(jì)了如下四種方案：（一）方案一6棟高層（32層）+9棟小高層（11層）+獨(dú)立商業(yè)設(shè)計(jì)原則考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢，周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確定本小區(qū)的設(shè)計(jì)原則如下：1．根據(jù)甲方的開發(fā)意見的要求，并協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境條件，合理確定功能布局與開發(fā)規(guī)模。3．貫徹“以人為本”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，在滿足適時室內(nèi)居住水平的同時，加強(qiáng)戶外環(huán)境設(shè)計(jì)。4．充分利用現(xiàn)有地形條件，繼承和發(fā)揚(yáng)周邊當(dāng)?shù)匚幕?，將自然環(huán)境和人造社區(qū)優(yōu)化成一個可持續(xù)的、功能化和藝術(shù)化的生活社區(qū)。6．商業(yè)歷來是開發(fā)商的重頭戲，本案將提供多種商業(yè)形態(tài)和連續(xù)的商業(yè)線，以贏取更多的細(xì)分市場。使小區(qū)內(nèi)居民有一個安靜、安全、不受干擾的生活休憩環(huán)境。概念三——城市設(shè)計(jì)思想的運(yùn)用以運(yùn)營城市的意識，把對城市的功能進(jìn)行有機(jī)的整合作為本項(xiàng)目規(guī)劃的思想和原則基礎(chǔ)。概念五——充分體現(xiàn)對家庭生活的原點(diǎn)通過對家庭發(fā)展趨勢的關(guān)注實(shí)現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想。因此，小區(qū)設(shè)計(jì)定位于為每個人及每個家庭提供具有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的家園社區(qū)。隨著我國開始進(jìn)入老齡人口社會，我們在設(shè)計(jì)中努力嘗試為居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系統(tǒng)和專門的健身、娛樂設(shè)施，、運(yùn)動的全民健身理念，規(guī)劃布置了健身設(shè)施及場地，使居住者的活動范圍不僅局限于居室。建筑布局以點(diǎn)線結(jié)合的方式，開合有度、高低錯落；社區(qū)內(nèi)部空間形態(tài)豐富多樣，結(jié)合環(huán)境又具有可識別性；各組團(tuán)結(jié)合地形，形成圍合，沿街空間形態(tài)各異，避免單調(diào)。外部人流則在整個項(xiàng)目的沿街面設(shè)計(jì)美觀、順暢的人行道，并利用建筑的退讓、懸挑等手法變換空間尺度，形成商業(yè)步行街、小廣場等豐富的、多主題的開放步行體系。同時，這種建筑布局的方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標(biāo)準(zhǔn)。組團(tuán)式布局，易于分期開發(fā)。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：（三）方案三4棟高層（32層）+16棟小高層（11層）+獨(dú)立商業(yè)總平面布置采用圍合式布局方式，板式小高層圍合用地四周，營造出超大中心庭院，四棟點(diǎn)式高層點(diǎn)綴在中心庭院內(nèi)，創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、寧靜的居住空間，提高了居住品質(zhì)；住區(qū)內(nèi)形成南北和東西兩個視線通廊，使住戶能夠最大限度的享受到自然景觀；商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：（四）方案四4棟高層（32層）+11棟小高層（6棟11層，5棟18層）+獨(dú)立商業(yè)總平面布置采用圍合式布局方式，點(diǎn)式高層和小高層相結(jié)合，從主入口向內(nèi)，建筑層數(shù)逐步提高，形成了項(xiàng)目豐富的空間層次；小區(qū)內(nèi)部建筑錯落布置，形成一大一小兩個中心花園。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：三、項(xiàng)目初步方案選擇根據(jù)前面的有關(guān)分析，結(jié)合對今后市場的一個基本判斷，我們初步選擇“方案一”做為詳細(xì)分析測算的依據(jù)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表61：表61 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表指標(biāo)名稱指標(biāo)值比例備注項(xiàng)目總用地面積(萬㎡) －項(xiàng)目凈用地面積(萬㎡) －容積率 －　建筑密度(%) 　　綠地率(%) 　　總建筑面積(萬㎡) %　 地上建筑面積(萬㎡) %　 地下建筑面積(萬㎡) %　其中　住宅用房(萬㎡) %　　　　其中　小高層住宅(萬㎡) %12層 高層住宅(萬㎡) %32層 商業(yè)用房(萬㎡) %2層 公建配套(萬㎡) %　 地下車庫用房(萬㎡) %地上考慮20% 地下配套用房(萬㎡) %　第七章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃一、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃由于本項(xiàng)目總建筑面積為16萬方左右，由6棟高層和6棟小高層組成，且項(xiàng)目的場地平整，無拆遷，周邊配套設(shè)施齊全，可以實(shí)施快速開發(fā)。初步做下安排：取得土地使用權(quán)：2007年7月 市場調(diào)查及定位：2007年78月 [2個月]設(shè)計(jì)及報(bào)建：2007年9月2008年1月 [5個月]工程建設(shè)：2008年2月2009年12月 [23個月]項(xiàng)目銷售：2008年7月2010年6月 [18個月]開發(fā)結(jié)束：2010年6月二、各期開發(fā)建設(shè)面積根據(jù)對市場的預(yù)期和開發(fā)策略的需要，各年開發(fā)量做如下設(shè)計(jì)：物業(yè)形態(tài)合計(jì)建筑面積(萬㎡)2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度年度開工面積(萬㎡) 小高層住宅(萬㎡) 　　　　 　　　高層住宅 (萬㎡) 　　 　　　　商業(yè)用房(萬㎡) 　　 　　　地下車庫(萬㎡) 　 　　　地下配套(萬㎡) 　　　　 　　　占總建筑面積比例%%%%%%%%%三、銷售進(jìn)度分析2008年2月開始進(jìn)行一期約8萬方的開發(fā)建設(shè)，根據(jù)目前的預(yù)售條件估計(jì)在2008年第3季度即可實(shí)施銷售?；谥?jǐn)慎性原則，我們?nèi)?個季度，銷售節(jié)奏做如下設(shè)計(jì)：30%：30%：20%：10%：10%，即開盤后的前兩個季度各實(shí)現(xiàn)30%的銷售，第三個季度實(shí)現(xiàn)20%的銷售，第四五兩個季度各實(shí)現(xiàn)10%的銷售。第八章 投資估算一、投資估算依據(jù)1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》；1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》；1999年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》；2000年《重慶市安裝工程單位基價表》；2000年《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》；重慶市建設(shè)綜合開發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件；建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件；重慶市建委系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)；重慶市工程造價信息及指數(shù)；集團(tuán)公司類似項(xiàng)目的結(jié)算經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料；1其他相關(guān)資料。具體數(shù)據(jù)詳見表81。具體數(shù)據(jù)詳見表81。其費(fèi)用包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、路燈、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。主要包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。根據(jù)目前最新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)配套費(fèi)190元/平方米，人防易地建設(shè)費(fèi)取50元/平方米。不可預(yù)見費(fèi)因?yàn)楸卷?xiàng)目市政配套齊全，場地平整，開發(fā)條件成熟，因此，不可預(yù)見費(fèi)取取上述七項(xiàng)之和的2%。漲價預(yù)備費(fèi)率參照重慶市工程造價信息上所載取值3%。開發(fā)建設(shè)總投資上述八項(xiàng)之和，為41410萬元，詳見表81。表82 建設(shè)項(xiàng)目投資估算總表序號費(fèi)用名稱合計(jì)金額2007年2008年一土地費(fèi)用 土地出讓金 　　　　　土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 　　　　　征地費(fèi)　　　　　　拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 　　　　　土地契稅 　　　　　二前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期可研及市調(diào)費(fèi) 　　　　　控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi) 　　　　　設(shè)計(jì)費(fèi)（國內(nèi)） 設(shè)計(jì)費(fèi)（國外） 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 　　　　　地災(zāi)及環(huán)評費(fèi) 　　　　　三通一平費(fèi)用 臨時圍墻模型制作費(fèi)用 　　　　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 四建筑安裝工程費(fèi)用 商業(yè)服務(wù)用房　　　　 多層花園洋房　 小高層住宅　　　　　　高層住宅　　 五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 地下車庫用房　　 地下配套用房　　 六間接費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營銷費(fèi)用 七開發(fā)期稅費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi)　 人防易地建設(shè)費(fèi)　 其他稅費(fèi)　 八基本預(yù)備費(fèi) 九漲價預(yù)備費(fèi) 十開發(fā)建設(shè)投資 續(xù)表序號費(fèi)用名稱合計(jì)金額2009年2010年一土地費(fèi)用 土地出讓金　　　　　　土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)　　　　　　征地費(fèi)　　　　　　拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)　　　　　　土地契稅　　　　　　二前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期可研及市調(diào)費(fèi)　　　　　　控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi)　　　　　　設(shè)計(jì)費(fèi)（國內(nèi)） 設(shè)計(jì)費(fèi)（國外） 水文、地質(zhì)勘察費(fèi)　　　　　　地災(zāi)及環(huán)評費(fèi)　　　　　　三通一平費(fèi)用 臨時圍墻模型制作費(fèi)用　　　　　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 四建筑安裝工程費(fèi)用 商業(yè)服務(wù)用房 　　　多層花園洋房 　 小高層住宅 高層住宅 五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 地下車庫用房 地下配套用房 六間接費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營銷費(fèi)用 七開發(fā)期稅費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi) 人防易地建設(shè)費(fèi) 其他稅費(fèi) 八基本預(yù)備費(fèi) 九漲價預(yù)備費(fèi) 十開發(fā)建設(shè)投資 第九章 項(xiàng)目銷售收入與資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目銷售收入、營業(yè)稅及附加預(yù)測依據(jù)前面價格定位中對2008年銷售價格的預(yù)測和今后每年價格的增長幅度，我們對今后各年各類型物業(yè)的銷售價格進(jìn)行了合理的測算。每年的銷售價格詳見表91。開盤之初的前兩個季度可銷售60%，第三個季度銷售20%，余下的在第四、五兩個季度銷售完。銷售稅金為2904萬元。 二、項(xiàng)目的啟動資金本項(xiàng)目的啟動資金(即項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)至項(xiàng)目開始銷售止)為18200萬元。三、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有3個渠道：一是項(xiàng)目自有資金，二是銀行借款，三是銷售收入用于投資部分。項(xiàng)目建設(shè)另需借款11200萬元，剩余部分23210萬元由銷售收入補(bǔ)充，項(xiàng)目總投資為41410萬元。借款年利率取10%，共計(jì)利息1398萬元，從樓盤銷售收入中支付。第 39 頁 共 51 頁北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表91