【正文】 漲的局勢。劣勢 緊鄰交通主干道，噪音污染大⑵、經(jīng)濟指標項目名稱榮鼎國際所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶新牌坊機場路（中國移動大廈旁）占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃4棟30F高層建筑形態(tài)高層開盤日期預計五月中旬主力房型71108㎡銷售均價預計35003600元/㎡銷售率未售總戶數(shù)512戶開發(fā)商重慶榮鼎地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理待定財富中心⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢，成功運作過多個案例，園區(qū)的發(fā)展已為項目帶來驚人的效益、道路交通、市政公園、涉外領(lǐng)事館、等等所有市政配套劣勢⑵、經(jīng)濟指標項目名稱財富中心所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶北部新區(qū)星光大道16號占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃點式高層：2231F板式小高層：18F花園洋房：4+6F建筑形態(tài)點式高層板式小高層花園洋房開盤日期點式高層：板式小高層：花園洋房：主力房型點式高層：50114㎡板式小高層：70140花園洋房：110200㎡銷售均價點式高層：4200元/㎡板式小高層：3980元/㎡花園洋房：5300元/㎡銷售率點式高層：100%板式小高層：100%花園洋房：85%總戶數(shù)點式高層：560戶板式小高層：812戶花園洋房：400戶開發(fā)商重慶香江高科地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理北京達文物業(yè)管理公司天湖美鎮(zhèn)該路段的商業(yè)表現(xiàn)出了：東西兩極分化明顯的特征，以金科天籟城為劃分界限：西段商業(yè)集中分布于金科盛宴十二坊內(nèi)，其形態(tài)為3層中式復古建筑，13家定位全為中高檔次的餐飲酒樓，營業(yè)面積均在300800㎡之間，輻射范圍為本區(qū)域所有中高端消費人群、政府職能部門、大中型企業(yè)；東段全為低檔次的生活便利店、餐飲店等，全部分布在道路兩旁的拆遷安置房的平街層，通過整改形成商住相結(jié)合的形式，面積集中在1020㎡，通過調(diào)研，均為住戶以自己經(jīng)營為目的，在方便本路段人群的同時，也算為自己增加收入。劣勢（W）l 項目兩側(cè)中低端項目形象較差，低端居住人群對居住環(huán)境有一點的影響，進而影響項目檔次和形象的提升；l 項目地塊前面地塊現(xiàn)在荒置，用途未知，將會影響項目在后期的動作及推廣；建議：試圖連前面地塊一并拿下，在靠近西面臨金科天籟城處合理規(guī)劃，設(shè)立銷售中心。第五章 項目初步定位一、目標客戶定位區(qū)域目標客戶群目前，通過對金科該案自2006年9月點式小高層5號樓（11+一梯四戶）開盤以就去化率看來，點式小高層6號樓（18+兩梯六戶），于2007年1月至今開盤入市以來去化50%55%，從客戶群體的接受程度看來，我們可以分析出：在面積控制合理在戶型設(shè)計上鑒于舒適和實用之間尊尋合理的市場價格。⑹、目標客層對于配套的需求在本社區(qū)內(nèi)配套上滿足基本生活需求便可。商業(yè)建議以裙房或獨立臨街門面的形式布局，以12層為宜，建議主要在項目東、西兩側(cè)布置，體量控制在5000㎡左右。2．作為新世紀的住區(qū)建設(shè)工程，設(shè)計應展望新世紀居住理念，具有超前性，達到高起點與高水準。概念二——城市中心的綠色生態(tài)居住文化精心設(shè)計小區(qū)景觀，綠地能盡可能的實現(xiàn)全小區(qū)居民的“共享”，每戶住宅均朝向主要景觀區(qū)，作到推窗見景?？偲矫娌贾每偲矫娌季猪槕鞘性O(shè)計的架構(gòu)，充分照顧到與城市道路的關(guān)系，結(jié)合地形與周邊建筑，與環(huán)境協(xié)調(diào)共生。設(shè)計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。根據(jù)對區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，區(qū)域的房地產(chǎn)銷售速度大約有1年左右，即開盤后一年內(nèi)基本可以售完?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。漲價預備費主要是針對工程建設(shè)過程中由于材料價格的上漲而導致投資的增加。根據(jù)前述分析，本項目在2008年第3個季度即可實現(xiàn)銷售。項目自有資金安排7000萬元，用于2007年的土地費用支付及后續(xù)開發(fā)建設(shè)中的資金缺口。表101 評價前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標表物業(yè)類別/指標名稱2008年售價(元/㎡)年增長率銷售率備注商業(yè)用房(平街層)70008%70%商業(yè)用房(2F及以上)37508%70%小高層住宅32008%98%高層住宅30508%98%地下車庫20004%50%貸款年利息費用率10%－－現(xiàn)行貸款利率和集團公司融資情況標準投資收益率(i)12%－－《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）工程造價指數(shù)年增長率%－－重慶市工程造價信息二、財務評估靜態(tài)指標本項目稅前利潤總額為5984萬元，稅后利潤總額為4584萬元，投資利潤率(稅前)%，%，指標在行業(yè)中處于較高水平，投資回收期滿足要求（有關(guān)指標詳見表102：投資項目財務評價指標一覽表）。%，%，均高于基準收益率12%。詳細計算過程見表104：項目資本金現(xiàn)金流量表。是考察項目在計算期內(nèi)贏利能力的動態(tài)評價指標。項目資金籌措計劃詳見表92《項目資金來源與應用表》。項目銷售總收入52798萬元，其中小高層住宅銷售收入為9046萬元，高層住宅銷售收入為37425萬元，商業(yè)用房銷售收入為2280萬元，車庫銷售收入為4047萬元。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。管理費按工程建設(shè)費用之和（上述5項）的5%計算，%計算，財務費用根據(jù)項目每年的資金缺口，自有資金考慮7000萬元，最大償還能力還款原則，結(jié)合項目銷售回款情況，年利息費用率10%計算而得。具體測算數(shù)據(jù)詳見表81。因為區(qū)域商業(yè)氛圍目前尚未完全形成，且為使所售房屋的價值最大化，商業(yè)用房在2008年不銷售，而是安排在2009年下半年開始銷售。設(shè)計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。交通組織車行流線為避免給城市干道帶來巨大壓力，將小區(qū)車行出入口、地下車庫入口全部設(shè)在次干道，充分發(fā)揮支路的交通功能，并將幾個車流節(jié)點在支路上拉開距離合理布置。概念四——現(xiàn)代的建筑設(shè)計風格本設(shè)計采用的空間及立面構(gòu)成手法均充滿現(xiàn)代的造型風格，力爭以典雅的現(xiàn)代風格形成清新而鮮明的個性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。具體戶型配比有待于隨著調(diào)研的深入而更細化、更精確。理由：⑴、項目所處區(qū)位的諸多優(yōu)勢，及臨近金科通過深入調(diào)研和統(tǒng)計分析如：天湖美鎮(zhèn)、天籟城、中華坊、財富中心等項目的成功銷售已經(jīng)印證了該項目小高層（18+1）的市場前景是看好的，也為我司項目的目標客戶群體，起到了引導性、和方向性、重要性。天籟城、金科威脅（T）l 項目周邊其他熱點住宅板塊對客源的分流。該部分商業(yè)店面的形態(tài)全為底商，以圍合的形式分布在項目（X麗景）四周，通過實地調(diào)研店面總數(shù)近80個，單個商鋪面積均在3050㎡之間，開間尺度在34米不等，進深在1012米范圍，從商家使用上來看，臨街部分均為辦公為主，小部為辦公與倉儲相結(jié)合的方式，便于商家停車裝卸貨物及辦理相關(guān)手續(xù)。四、區(qū)域商業(yè)解析區(qū)域商業(yè)整體分析分析：從圖中可看出，空置商業(yè)店面占整個業(yè)態(tài)比例最高為21%，其次是物流倉儲占整個業(yè)態(tài)比例19%，建材汽配占17%，生活便利店占15%、小型餐飲11%、大中型餐飲8%、美容美發(fā)4%、醫(yī)療保健4%、金融服務1%。其中住宅轉(zhuǎn)讓144套，,分別比去年同期增長106%、105%、63%。由此可見，購房者雖然偏向于價位在3000元/平方米以下的房屋，但面對樓盤大環(huán)境好的房屋，雖然價格稍高也還是受到大多數(shù)人的青睞，而別墅等高檔商品房也仍然對那些具有一定經(jīng)濟勢力的購房人具有吸引力，因此對于樓盤的銷售還有潛力可挖。這類房屋主要是由近幾個月開盤的“棕櫚泉”和“協(xié)信town城”的聯(lián)排別墅以及“東方王榭”的花園洋房構(gòu)成。天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、棕櫚泉國際花園、協(xié)信TOWN城等高端項目的影響，該區(qū)域住宅銷售價格一直保持建筑面積30003200元/㎡的高價運行，并逐漸呈上升的趨勢，高端項目的成功銷售和區(qū)域優(yōu)勢的凸現(xiàn)，也拉升了普通住宅的售價。水晶酈城、南極天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、協(xié)信TOWN城、龍湖據(jù)了解，北部新區(qū)2007年將繼續(xù)擴大樓宇產(chǎn)業(yè)，挖掘土地價值。在城市規(guī)劃建設(shè)用地中，（），%（%）。翠云組團新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)，人口6萬人，組團內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園鴛鴦組團服務業(yè)、高檔社區(qū)以發(fā)展為翠云組團、金山組團服務的第三產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，2006年，北部新區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達到87億元，；，增長39倍，年均增幅達109%；固定資產(chǎn)投資總額從2001年的11億元猛增到2006年的166億元，增長15倍。地理區(qū)位圖：場地現(xiàn)狀二、經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積容積率建筑密度≤35%綠地率≥30%用地性質(zhì)居住用地三、四至關(guān)系地塊位于北部新區(qū)重慶EBD（生態(tài)商務區(qū)），與行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人區(qū)”相臨。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，北部新區(qū)已基本形成3個1的發(fā)展格局：1座汽車城，１個星系列百萬方高新技術(shù)樓宇產(chǎn)業(yè)，1條嘉陵江濱江景觀帶，目前，北部新區(qū)兩園已由一個城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域變成一個新城區(qū)的雛形，奠定了在北部新區(qū)建設(shè)以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風貌展示區(qū)、都市發(fā)達經(jīng)濟圈核心增長極的布局構(gòu)架。該園區(qū)重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和食品儀表等三大主導產(chǎn)業(yè)，集團建設(shè)重慶光電產(chǎn)業(yè)、重慶智能儀器儀表產(chǎn)業(yè)、重慶生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和重慶軟件產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)基地。（3）、居住規(guī)劃北部新園高新園規(guī)劃居住用地約占總建設(shè)用地的25%，各種高品質(zhì)的住宅小區(qū)錯落有致地分布在轄區(qū)內(nèi)，目前已竣工的住宅規(guī)模約250萬平方米。還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產(chǎn)業(yè)十一五規(guī)劃由200萬㎡提高到250萬㎡。御湖苑、上丁企業(yè)公園、楓林秀水、鋒尚星空、加新花園、加新⑵、住宅成交平均面積分析從區(qū)域供應戶型來分析，2006年3月至2007年3月期間，以6080㎡的戶型供應為主，這部分戶型多為園區(qū)內(nèi)的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應以100120㎡為主，這源于保利本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共協(xié)議出讓宗地5宗，面積為43公頃；掛牌出讓土地6宗，面積為42公頃；行政劃撥6宗，面積31公頃。這類房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費者青睞，因此一直在北部新區(qū)高新園區(qū)保持著穩(wěn)定良好的銷售形勢。非住宅成交361套，,分別同比增長491%、266%、159%。三、重點個案調(diào)研住宅個案中興②、店鋪面積過大租賃價格過高，致使空置率較高。五、周邊配套公交系統(tǒng)路線車型開收班時間起始站點125B中級車6：3019：30X、中華坊、讀書梁、上清寺、大禮堂、南坪126普通車6：3019：30出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊133中級車6：3021：00X、中華坊、電子校、重慶大學、陳家灣、高灘巖149普通車6：0019：30金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū)208中級車7：0019：10X醫(yī)院、中華坊、邊防總隊、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院465B普通車6：3018：30天湖美鎮(zhèn)、消防總隊、新牌坊、加州市場、海關(guān)、小苑、家樂福606中級車6：3019：30X鎮(zhèn)、加州市場、紅旗河溝、上清寺、火車站、黃沙溪、袁家崗125普通車6：3019：30X鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱 、菜園壩 、 工貿(mào)、 金臺、南坪區(qū)府 外部配套學校X中小學、金科巴蜀中學高二部及其龍湖小學部、特色幼兒園醫(yī)療重慶北城醫(yī)院、X醫(yī)院、佳愛骨科門診、商業(yè)盛宴十二坊、休閑娛樂女主角護膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧農(nóng)超銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、X綜合農(nóng)貿(mào)市場金融中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信合市政水、電、氣、閉路、電信交費點其它金科酒店、消防隊招待所第四章 項目SWOT分析一、地塊解析l 從土地地貌特征解析：項目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整理；l 從項目所在區(qū)域解釋：區(qū)域未來將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住區(qū)”以及高新園的完善的生活配套區(qū)域；l 從周邊生活配套條件解析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活日益方便；l 從消費者的觀點解析：認可度較高，以理消費價位較高。小結(jié)：通過以上的分析，可以看出，項目地塊臨金科最具參考價值目標客戶（中興⑶、目標客層年齡2535歲之間的主體年齡區(qū)間，3645歲為輔助群體。建議在項目東、南臨近低檔住宅側(cè)布以點式高層住宅，在臨近金科第六章 項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價一、項目開發(fā)方向分析根據(jù)項目的規(guī)劃控制指標，結(jié)合我們對項目進行的前期市場調(diào)研結(jié)果，要使項目的規(guī)劃指標用足，項目只能是以小高層和高層的形態(tài)存在，不適合于開發(fā)建設(shè)多層花園洋房。6．商業(yè)歷來是開發(fā)商的重頭戲，本案將提供多種商業(yè)形態(tài)和連續(xù)的商業(yè)線，以贏取更多的細分市場。因此，小區(qū)設(shè)計定位于為每個人及每個家庭提供具有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的家園社區(qū)。同時，這種建筑布局的方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標準。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下：三、項目初步方案選擇根據(jù)前面的有關(guān)分析，結(jié)合對今后市場的一個基本判斷