【正文】 園及川劇藝術中心等休閑設施，生活環(huán)境良好；l 地理位置良好，周邊道路網絡較為發(fā)達，交通配套日益完善，交通通達性好。因我司意向性地塊為長途貨運停車場的原故，消化了該案80%以上的商業(yè)店面，在如此優(yōu)越條件的支撐下，仍可看出較為明顯的商業(yè)空置率，如果意向性項目的啟動必然會導致停車場與大部分商家的搬遷，此時，本區(qū)域內的商業(yè)空置率將會急劇上升，該問題是本項目商業(yè)定位具有重要的參考價值。雙寧路分析：圖中生活便利店占整個業(yè)態(tài)比例的27%，小型餐飲23%、大中型餐飲21%、空置商業(yè)店面為9%、美容美發(fā)8%、醫(yī)療保健4%、汽配建材占4%、金融服務4%。X大道商業(yè)分析分析：從圖中可看出，汽配建材占比例最高為53%，其次是空置商業(yè)店面占比例37%，生活便利店與醫(yī)療保健并列僅占5%。渝景苑所屬區(qū)域板塊X版塊物業(yè)地址渝北區(qū)北部新區(qū)高新園金科天籟城背后（古木峰公園）占地面積建筑面積容積率樓層規(guī)劃兩棟18層高層和五棟11+1小高層建筑形態(tài)小高層、高層開盤日期200609主力房型72114㎡銷售均價3480元/㎡銷售率80%以上總戶數512開發(fā)商重慶中興發(fā)展公司物業(yè)管理待定榮鼎國際⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢1. 位與新牌坊區(qū)內，前臨機場路交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯2. 后靠市政規(guī)劃涉外領事區(qū)，擁有較好的居住環(huán)境3. 背擁盤溪河，龍湖香樟林、財富中心等城市住宅景觀。房地產市場價格走勢分析從近1年的價格走勢分析來看，北部新區(qū)高新園區(qū)整體房價沒有太大的變化，穩(wěn)中有升，今年總體較去年同期上漲了574元/平方米，漲幅為19%。說明北部新區(qū)高新園區(qū)近年來的商品房銷售情況并不是一味瘋長，而是略有波動，但處于持續(xù)增長的良好世態(tài)。房地產市場成交量分析⑴、二級市場成交情況本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷售成交2297套，,分別比去年同期增長82%、73%、94%。由于北部新區(qū)高新園區(qū)商品房住房總體均價近年來一直保持在3500元/平方米左右，因此30004000元/平方米這類房屋本就是北部新區(qū)高新園區(qū)銷售量最多的。從上圖可以看出，這類房屋雖然面積大價格高但仍然擁有很大一批的消費群，由于其小區(qū)環(huán)境優(yōu)質、樓盤總體規(guī)劃好、性價比高，因此始終還是不乏購買者。⑵、預售許可登記本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共進行商品房預售許可登記21幢，1486戶。二、北部新區(qū)高新園07年一季度房地產市場分析2007年一季度北部新區(qū)高新園區(qū)房地產市場總體情況是：房地產開發(fā)規(guī)模較去年同期有所上升；市場成交量有所增加；房地產市場競爭相對平和；房價穩(wěn)中有升。五星城等項目的大面積放量。鳳麟苑、榮鼎國際、協(xié)信TOWN城、中興渝景苑、棕櫚泉國際花園。天湖美鎮(zhèn)、金科水晶酈城等中高檔房地產項目，成為名符其實的“富人區(qū)”，縱觀該區(qū)域房地產市場，存在著“中間小、兩頭大”的現(xiàn)象，即以上述為代表的中高檔項目和以安置房和其它小項目為代表的中低端項目為主，從區(qū)域目前項目開發(fā)和土地供應來看，房地產項目銷售態(tài)勢較好。第三章 區(qū)域房地產市場分析一、區(qū)域房地產概況總述：憑借得天獨厚的自然資源、基礎設施、市政配套、產業(yè)優(yōu)勢等條件，北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產市場自2002年開始，便飛速發(fā)展，相繼出現(xiàn)了以龍湖實施高新園中心區(qū)拓展區(qū)、總部基地等項目63萬㎡，到2007年年底形成150萬㎡規(guī)模。三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析樓宇工業(yè)作為現(xiàn)代都市型工業(yè)的新形態(tài)，具有占地少、稅源穩(wěn)、效益好等優(yōu)勢，可以解決土地資源緊缺與產業(yè)發(fā)展的矛盾。高新區(qū)規(guī)劃總人口為30萬人，按照高新園綠地系統(tǒng)建設指標規(guī)劃，到2015年，高新園人均公共綠地15平方米。X組團：建設成為以光電和生物醫(yī)藥產業(yè)，以及商務辦公、商檔社區(qū)為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化高新技術產業(yè)。人口10萬人金山組團出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流包括出口加工區(qū)、寸灘港地區(qū)。人口20萬人大竹林組團信息產業(yè)、軟件產業(yè)、光電產業(yè)、生物工程以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產業(yè)區(qū)。2001～2006年累計，北部新區(qū)固定資產投資總額已達到536億元，其中基礎設施建設投資254億元；，增長41倍，%。地塊屬于四周臨路，但是不靠近主干道。街道地塊項目可行性研究報告目 錄第一章 項目概況 1一、項目簡介 1二、經濟技術指標 2三、四至關系 2第二章 市場環(huán)境分析 3一、北部新區(qū)區(qū)域解析 3二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析 5三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析 6第三章 區(qū)域房地產市場分析 6一、區(qū)域房地產概況 6二、北部新區(qū)高新園07年一季度房地產市場分析 8三、重點個案調研 11四、區(qū)域商業(yè)解析 16五、周邊配套 19第四章 項目SWOT分析 20一、地塊解析 20二、SWOT分析 20第五章 項目初步定位 21一、目標客戶定位 21二、產品定位 22三、價格定位 23第六章 項目規(guī)劃設計方案及評價 24一、項目開發(fā)方向分析 24二、項目規(guī)劃設計方案及評價 24三、項目初步方案選擇 29第七章 項目開發(fā)建設及銷售計劃 30一、開發(fā)建設計劃 30二、各期開發(fā)建設面積 30三、銷售進度分析 31第八章 投資估算 31一、投資估算依據 31二、建設項目總投資估算 32三、分年投資計劃預測 35第九章 項目銷售收入與資金籌措計劃 37一、項目銷售收入、營業(yè)稅及附加預測 37二、項目的啟動資金 37三、項目資金籌措計劃 37第十章 財務評價 41一、評價前置關鍵數據 41二、財務評估靜態(tài)指標 42三、財務評估動態(tài)指標 42四、財務評價結論 46第十一章 不確定性分析 46一、主要不確定性因素 46二、敏感性分析 46三、臨界點分析 47四、盈虧平衡分析 47五、土地成交價格分析 48第十二章 項目風險分析及控制措施 49一、風險因素識別 49二、風險分析 49三、風險評估 49四、風險對策 50第十三章 項目可行性研究結論與建議 51一、項目可行性研究綜合評價 51二、項目建議 51第一章 項目概況一、項目簡介項目位于X高新園X街道X橋行政村，目前為警備區(qū)用地，基地地形平坦，現(xiàn)為X橋停車場，作為一物流中心停車場和辦公地點，整個宗地呈規(guī)則矩形，落差小，土地平整，地塊上有少量簡易的臨時用房。周邊區(qū)域現(xiàn)狀：第二章 市場環(huán)境分析一、北部新區(qū)區(qū)域解析北部新區(qū)介紹北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。截至2006年底，北部新區(qū)歷年累計引進項目達到686個，合同投資額598億元，目前已開工、投產或營業(yè)項目共568個，開工投產率達到83%。人口10萬人禮嘉組團高新技術研發(fā)、高檔社區(qū)以高新技術為核心的研發(fā)區(qū)和環(huán)境優(yōu)良的生活居住區(qū)。二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析園區(qū)介紹北部新區(qū)高新園區(qū)位于北部新區(qū)南部，面積約50平方公里，包括X組團和大竹林組團，是重慶高新區(qū)最新最大的產業(yè)拓展區(qū)，于2001年4月正式啟動，被稱為“重慶EBD”（生態(tài)技術商務區(qū)）。大竹林組團：建設成為以軟件和儀器儀表產業(yè)，以及休閑旅游為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代高新技術產業(yè)區(qū)。（2）、休閑配套區(qū)域內有環(huán)境幽雅、綠樹成蔭的柏林公園，花果瓢香、綠茵如毯的照母山植物園及古木峰公園境內的的天然綠肺；方尖碑、X民俗文化村、玲瓏寶塔坐落其間，充分展示了X的人文歷史；金科天籟城小區(qū)的進駐，金科盛宴十二坊餐飲一條街也隨之形成，不僅吸引了大量來自四面八方的優(yōu)秀人才的居住和中外客人參觀，因此也提高當地房地產開發(fā)水平的提高，為此也起到了積極的推動作用。北部新區(qū)高新園區(qū)結合自身發(fā)展優(yōu)勢和特點，大力發(fā)展樓宇工業(yè)。并于今年下半年全面開工建設太陽座、土星科技孵化樓。香樟林別墅、比華利豪園、金科區(qū)域管轄內主要房地產項目保利香檳花園、魯能星城（部分）、北岸新洲、比華利豪園、財富中心、大眾天籟城、勁力高新園區(qū)2006年商品房市場分析單位：萬㎡、元/建筑㎡ 2006年3月2007年3月北部新區(qū)高新園商品房成交情況 分析：⑴、高新園區(qū)商品房銷售面積分析從上表數據可以看出，2006年3月至2007年3月，㎡，其中住宅成交比重較大，%，㎡，表現(xiàn)出該區(qū)域以住宅供應為主和商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀，區(qū)域生活配套還有待于隨著人流的增加及商業(yè)等相關配套的投入而成熟。從銷售情況來看，成交的多為120150㎡區(qū)間的住宅，這多是高檔產品的繼續(xù)消化過程，而從普通住宅的交易情況來看，80100㎡的二房和100120㎡的三房銷售也比較理想。房地產市場供應情況分析⑴、土地供應優(yōu)化土地供應結構，是引導市場消費、控制房屋積壓，保障房地產市場健康發(fā)展的重要措施。和去年同期相比有所下降，近年來北部新區(qū)高新園區(qū)的商品房新增幅度一直保持著一個良好穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，競爭也相對平和，供需基本保持平衡。另外，本季度80100㎡的中等互型房屋也保持著一定的銷售量，位居第四，占總銷售量的16%。另外25003000元/平方米的房屋代表著北部新區(qū)高新園區(qū)一部分的中小型樓盤，北部新區(qū)優(yōu)質的生活環(huán)境也吸引了很大一大批工薪階層和年輕工作者選擇這類價格相對較低的房屋，本季度這類房屋占總銷售量的14%。其中,商品房住宅成交1936套，,分別同比增長61%、55%、87%。⑵、三級市場成交情況在北部新區(qū)的建設進程不斷加快，二手房市場也越來越被看好的情況下,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉讓數量也是節(jié)節(jié)攀升,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢。2004年重慶市房地產市場進行政府宏觀調控以來，北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產市場價格增長勢頭已逐漸相對平緩，處于穩(wěn)步增長中。劣勢 緊鄰交通主干道，噪音污染大⑵、經濟指標項目名稱榮鼎國際所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶新牌坊機場路（中國移動大廈旁）占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃4棟30F高層建筑形態(tài)高層開盤日期預計五月中旬主力房型71108㎡銷售均價預計35003600元/㎡銷售率未售總戶數512戶開發(fā)商重慶榮鼎地產有限公司物業(yè)管理待定財富中心⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢，成功運作過多個案例，園區(qū)的發(fā)展已為項目帶來驚人的效益、道路交通、市政公園、涉外領事館、等等所有市政配套劣勢⑵、經濟指標項目名稱財富中心所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶北部新區(qū)星光大道16號占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃點式高層：2231F板式小高層：18F花園洋房：4+6F建筑形態(tài)點式高層板式小高層花園洋房開盤日期點式高層：板式小高層：花園洋房：主力房型點式高層：50114㎡板式小高層：70140花園洋房：110200㎡銷售均價點式高層：4200元/㎡板式小高層：3980元/㎡花園洋房：5300元/㎡銷售率點式高層：100%板式小高層：100%花園洋房：85%總戶數點式高層：560戶板式小高層：812戶花園洋房：400戶開發(fā)商重慶香江高科地產發(fā)展有限公司物業(yè)管理北京達文物業(yè)管理公司天湖美鎮(zhèn)該路段商業(yè)之所以形成該態(tài)勢的主要原因：①、臨近華廷等大型物流中心，屬于快速主干道，有利于汽配等相關業(yè)態(tài)的經營。該路段的商業(yè)表現(xiàn)出了：東西兩極分化明顯的特征，以金科天籟城為劃分界限：西段商業(yè)集中分布于金科盛宴十二坊內，其形態(tài)為3層中式復古建筑，13家定位全為中高檔次的餐飲酒樓，營業(yè)面積均在300800㎡之間，輻射范圍為本區(qū)域所有中高端消費人群、政府職能部門、大中型企業(yè)；東段全為低檔次的生活便利店、餐飲店等，全部分布在道路兩旁的拆遷安置房的平街層，通過整改形成商住相結合的形式，面積集中在1020㎡，通過調研，均為住戶以自己經營為目的，在方便本路段人群的同時，也算為自己增加收入。小結X大道商業(yè)形態(tài)主要以建材、汽車配件、布藝家居裝飾品為主，重百超市與小部分生活便利店為輔助；雙寧路的兩極分化商業(yè)特征，既滿足了區(qū)域內的基本生活需求，又輻射到了區(qū)域內的中高端消費人群；雙寧支路的X橋停車場臨時的存在，也帶活了該支路的商業(yè)發(fā)展；通過本案周邊商業(yè)分布以及規(guī)劃形態(tài)的研究，再結合現(xiàn)目前整體與潛在的商業(yè)空置看來，我們得出以下結論：①、本案商業(yè)功能定位應考慮服務于本社區(qū)業(yè)主，在長期來看，能滿足區(qū)域的發(fā)展所帶來的商業(yè)消費的增長，考慮鄰近規(guī)劃中的學校帶來的消費機會；②、位置盡量靠近社區(qū)主入口周圍，以方便使用；③、商業(yè)規(guī)劃與布局時，應不影響社區(qū)品質及未來業(yè)主的居住，面積控制在5000㎡左右；④、在建筑形態(tài)上盡量以一層商業(yè)為主，考慮部分的兩層臨街商業(yè)，注意層高、開間、進深的控制。劣勢（W）l 項目兩側中低端項目形象較差，低端居住人群對居住環(huán)境有一點的影響，進而影響項目檔次和形象的提升；l 項目地塊前面地塊現(xiàn)在荒置，用途未知，將會影響項目在后期的動作及推廣；建議：試圖連前面地塊一并拿下，在靠近西面臨金科天籟城處合理規(guī)劃，設立銷售中心。l 地塊西南角邊緣處有渝懷鐵路隧道穿過,地塊退紅線3米多,其的修建及規(guī)劃變更的可能,會對項目開發(fā)造成影響。第五章 項目初步定位一、目標客戶定位區(qū)域目標客戶群目前，通過對金科本區(qū)域內產品主要以中高端多層、低密度項目作為市場的主導，其建筑形態(tài)主要