【正文】 ，我們初步選擇“方案一”做為詳細(xì)分析測(cè)算的依據(jù)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表61：表61 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表指標(biāo)名稱指標(biāo)值比例備注項(xiàng)目總用地面積(萬㎡) －項(xiàng)目凈用地面積(萬㎡) －容積率 －　建筑密度(%) 　　綠地率(%) 　　總建筑面積(萬㎡) %　 地上建筑面積(萬㎡) %　 地下建筑面積(萬㎡) %　其中　住宅用房(萬㎡) %　　　　其中　小高層住宅(萬㎡) %12層 高層住宅(萬㎡) %32層 商業(yè)用房(萬㎡) %2層 公建配套(萬㎡) %　 地下車庫用房(萬㎡) %地上考慮20% 地下配套用房(萬㎡) %　第七章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃一、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃由于本項(xiàng)目總建筑面積為16萬方左右，由6棟高層和6棟小高層組成，且項(xiàng)目的場(chǎng)地平整，無拆遷，周邊配套設(shè)施齊全，可以實(shí)施快速開發(fā)。具體數(shù)據(jù)詳見表81。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見表81。根據(jù)目前最新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)配套費(fèi)190元/平方米，人防易地建設(shè)費(fèi)取50元/平方米。表82 建設(shè)項(xiàng)目投資估算總表序號(hào)費(fèi)用名稱合計(jì)金額2007年2008年一土地費(fèi)用 土地出讓金 　　　　　土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 　　　　　征地費(fèi)　　　　　　拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 　　　　　土地契稅 　　　　　二前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期可研及市調(diào)費(fèi) 　　　　　控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi) 　　　　　設(shè)計(jì)費(fèi)（國內(nèi)） 設(shè)計(jì)費(fèi)（國外） 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 　　　　　地災(zāi)及環(huán)評(píng)費(fèi) 　　　　　三通一平費(fèi)用 臨時(shí)圍墻模型制作費(fèi)用 　　　　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 四建筑安裝工程費(fèi)用 商業(yè)服務(wù)用房　　　　 多層花園洋房　 小高層住宅　　　　　　高層住宅　　 五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 地下車庫用房　　 地下配套用房　　 六間接費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營銷費(fèi)用 七開發(fā)期稅費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi)　 人防易地建設(shè)費(fèi)　 其他稅費(fèi)　 八基本預(yù)備費(fèi) 九漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 十開發(fā)建設(shè)投資 續(xù)表序號(hào)費(fèi)用名稱合計(jì)金額2009年2010年一土地費(fèi)用 土地出讓金　　　　　　土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)　　　　　　征地費(fèi)　　　　　　拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)　　　　　　土地契稅　　　　　　二前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期可研及市調(diào)費(fèi)　　　　　　控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi)　　　　　　設(shè)計(jì)費(fèi)（國內(nèi)） 設(shè)計(jì)費(fèi)（國外） 水文、地質(zhì)勘察費(fèi)　　　　　　地災(zāi)及環(huán)評(píng)費(fèi)　　　　　　三通一平費(fèi)用 臨時(shí)圍墻模型制作費(fèi)用　　　　　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 四建筑安裝工程費(fèi)用 商業(yè)服務(wù)用房 　　　多層花園洋房 　 小高層住宅 高層住宅 五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 地下車庫用房 地下配套用房 六間接費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營銷費(fèi)用 七開發(fā)期稅費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi) 人防易地建設(shè)費(fèi) 其他稅費(fèi) 八基本預(yù)備費(fèi) 九漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 十開發(fā)建設(shè)投資 第九章 項(xiàng)目銷售收入與資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目銷售收入、營業(yè)稅及附加預(yù)測(cè)依據(jù)前面價(jià)格定位中對(duì)2008年銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)和今后每年價(jià)格的增長幅度，我們對(duì)今后各年各類型物業(yè)的銷售價(jià)格進(jìn)行了合理的測(cè)算。 二、項(xiàng)目的啟動(dòng)資金本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金(即項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)至項(xiàng)目開始銷售止)為18200萬元。第 39 頁 共 51 頁北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表91 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售收 入合計(jì)銷售面積(萬㎡)2008年2009年2010年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3456789101112銷售單價(jià)(元/㎡)商業(yè)用房　　5415 5415 5415 5415 5848 5848 5848 5848 6316 6316 小高層住宅　　3240 3240 3240 3240 3499 3499 3499 3499 3779 3779 高層住宅　　3090 3090 3090 3090 3337 3337 3337 3337 3604 3604 地下車庫　　2000 2000 2000 2000 2080 2080 2163 2163 2250 2250 1銷售收入 商業(yè)用房銷售收入 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 小高層銷售收入 　 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 高層銷售收入 　 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 車庫銷售收入 　 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 2經(jīng)營稅金及附加 % 表92 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2007年2008年2009年2010年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1資金來源 銷售收入 自有資金 7000　　　　　　　　　　　外部借款 3500250033001900　　　　　　　　2資金運(yùn)用 開發(fā)建設(shè)投資(不含利息) 經(jīng)營稅金及附加 0000153土地增值稅 0000所得稅 0000借款本金償還 00000000借款利息支付 000000003盈余資金 4累計(jì)盈余資金 表93 項(xiàng)目損益表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2007年2008年2009年2010年1234567891011121銷售收入 2總成本費(fèi)用 3稅金及附加（%) 4土地增值稅 5利潤總額(123) 6所得稅(25%) 7稅后利潤(4)(5) 計(jì)算指標(biāo)投資利潤率%資本金利潤率%資本金凈利潤率%注：土地增值稅和所得稅均在計(jì)算期最后一年進(jìn)行了清算。詳細(xì)計(jì)算過程見表103：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。第十一章 不確定性