【正文】 表102 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表一靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)值備注項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %年平均利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資*100%項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率 %年平均利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金*100%項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 %年平均凈利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金*100%投資回收期 年　二動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前) %　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后) %　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)2932 萬(wàn)元ic=12%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)1822 萬(wàn)元ic=12%資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %　三其他指標(biāo)　項(xiàng)目總投資41410 萬(wàn)元　項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入52798 萬(wàn)元稅前利潤(rùn)總額5984 萬(wàn)元　稅后利潤(rùn)總額4584 萬(wàn)元　項(xiàng)目啟動(dòng)資金18200 萬(wàn)元　項(xiàng)目資本金7000 萬(wàn)元　外部融資11200 萬(wàn)元　第 45 頁(yè) 共 51 頁(yè)北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表103 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表序號(hào)　2007年2008年2009年2010年1234567891011121現(xiàn)金流入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 銷(xiāo)售收入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 其他收入　　　　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出10322 2512 3344 1858 3507 4478 3946 3449 3234 2868 2916 2983 建設(shè)投資10322 2512 3344 1858 3025 4002 3588 2840 2612 2555 1733 1621 營(yíng)業(yè)稅及附加0 0 0 0 408 403 302 515 526 265 153 332 土地增值稅0 0 0 0 74 73 55 94 96 48 1030 1030 3稅前凈現(xiàn)金流量(12)10322 2512 3344 1858 3914 2848 1552 5915 6326 1943 135 3056 4累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量10322 12834 16178 18036 14121 11274 9722 3807 2518 4461 4326 7382 5所得稅0 0 0 0 211 207 141 281 288 116 78 78 6稅后凈現(xiàn)金流量(35)10322 2512 3344 1858 3704 2640 1411 5634 6038 1827 213 2978 7累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量10322 12834 16178 18036 14332 11692 10281 4647 1390 3217 3004 5982 計(jì)算指標(biāo):項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)：%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)：%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)：(ic=12%)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)：(ic=12%)項(xiàng)目投資回收期(所得稅前)：表104 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)　2007年2008年2009年2010年1234567891011121現(xiàn)金流入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 銷(xiāo)售收入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 其他收入　　　　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出7000 0 0 0 4397 3324 1909 5733 909 429 1261 1440 項(xiàng)目資本金7000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 借款本金償還0 0 0 0 3408 2430 1261 4725 0 0 0 0 借款利息支付0 0 0 0 296 210 150 118 0 0 0 0 營(yíng)業(yè)稅及附加0 0 0 0 408 403 302 515 526 265 153 332 土地增值稅0 0 0 0 74 73 55 94 96 48 1030 1030 所得稅0 0 0 0 211 207 141 281 288 116 78 78 3凈現(xiàn)金流量(12)7000 0 0 0 3025 4002 3588 3631 8650 4382 1521 4599 計(jì)算指標(biāo):資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%第 47 頁(yè) 共 51 頁(yè)北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2932萬(wàn)元，所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1822萬(wàn)元，均大于零；%，%，均高于基準(zhǔn)收益率12%。反映出項(xiàng)目自身的實(shí)際動(dòng)態(tài)贏利能力。本投資分析基準(zhǔn)收益率按12%計(jì)算。有關(guān)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表101：評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)。借款年利率取10%，共計(jì)利息1398萬(wàn)元，從樓盤(pán)銷(xiāo)售收入中支付。三、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有3個(gè)渠道：一是項(xiàng)目自有資金，二是銀行借款，三是銷(xiāo)售收入用于投資部分。銷(xiāo)售稅金為2904萬(wàn)元。每年的銷(xiāo)售價(jià)格詳見(jiàn)表91。開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資上述八項(xiàng)之和，為41410萬(wàn)元，詳見(jiàn)表81。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)因?yàn)楸卷?xiàng)目市政配套齊全，場(chǎng)地平整，開(kāi)發(fā)條件成熟，因此，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取取上述七項(xiàng)之和的2%。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表81。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表81。建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表81。第八章 投資估算一、投資估算依據(jù)1999年《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》；1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》；1999年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》；2000年《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》；2000年《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》；重慶市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件；建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件；重慶市建委系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)；重慶市工程造價(jià)信息及指數(shù)；集團(tuán)公司類(lèi)似項(xiàng)目的結(jié)算經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料；1其他相關(guān)資料。初步做下安排：取得土地使用權(quán)：2007年7月 市場(chǎng)調(diào)查及定位：2007年78月 [2個(gè)月]設(shè)計(jì)及報(bào)建：2007年9月2008年1月 [5個(gè)月]工程建設(shè)：2008年2月2009年12月 [23個(gè)月]項(xiàng)目銷(xiāo)售：2008年7月2010年6月 [18個(gè)月]開(kāi)發(fā)結(jié)束：2010年6月二、各期開(kāi)發(fā)建設(shè)面積根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和開(kāi)發(fā)策略的需要，各年開(kāi)發(fā)量做如下設(shè)計(jì)：物業(yè)形態(tài)合計(jì)建筑面積(萬(wàn)㎡)2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度年度開(kāi)工面積(萬(wàn)㎡) 小高層住宅(萬(wàn)㎡) 　　　　 　　　高層住宅 (萬(wàn)㎡) 　　 　　　　商業(yè)用房(萬(wàn)㎡) 　　 　　　地下車(chē)庫(kù)(萬(wàn)㎡) 　 　　　地下配套(萬(wàn)㎡) 　　　　 　　　占總建筑面積比例%%%%%%%%%三、銷(xiāo)售進(jìn)度分析2008年2月開(kāi)始進(jìn)行一期約8萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)建設(shè)，根據(jù)目前的預(yù)售條件估計(jì)在2008年第3季度即可實(shí)施銷(xiāo)售。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：（四）方案四4棟高層（32層）+11棟小高層（6棟11層，5棟18層）+獨(dú)立商業(yè)總平面布置采用圍合式布局方式，點(diǎn)式高層和小高層相結(jié)合，從主入口向內(nèi)，建筑層數(shù)逐步提高，形成了項(xiàng)目豐富的空間層次；小區(qū)內(nèi)部建筑錯(cuò)落布置，形成一大一小兩個(gè)中心花園。組團(tuán)式布局，易于分期開(kāi)發(fā)。外部人流則在整個(gè)項(xiàng)目的沿街面設(shè)計(jì)美觀、順暢的人行道，并利用建筑的退讓、懸挑等手法變換空間尺度，形成商業(yè)步行街、小廣場(chǎng)等豐富的、多主題的開(kāi)放步行體系。隨著我國(guó)開(kāi)始進(jìn)入老齡人口社會(huì)，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中努力嘗試為居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系統(tǒng)和專門(mén)的健身、娛樂(lè)設(shè)施，、運(yùn)動(dòng)的全民健身理念，規(guī)劃布置了健身設(shè)施及場(chǎng)地，使居住者的活動(dòng)范圍不僅局限于居室。概念五——充分體現(xiàn)對(duì)家庭生活的原點(diǎn)通過(guò)對(duì)家庭發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)注實(shí)現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想。使小區(qū)內(nèi)居民有一個(gè)安靜、安全、不受干擾的生活休憩環(huán)境。4．充分利用現(xiàn)有地形條件，繼承和發(fā)揚(yáng)周邊當(dāng)?shù)匚幕?，將自然環(huán)境和人造社區(qū)優(yōu)化成一個(gè)可持續(xù)的、功能化和藝術(shù)化的生活社區(qū)。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)根據(jù)前階段的工作成果，設(shè)計(jì)了如下四種方案：（一）方案一6棟高層（32層）+9棟小高層（11層）+獨(dú)立商業(yè)設(shè)計(jì)原則考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢(shì)，周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確定本小區(qū)的設(shè)計(jì)原則如下：1．根據(jù)甲方的開(kāi)發(fā)意見(jiàn)的要求，并協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境條件，合理確定功能布局與開(kāi)發(fā)規(guī)模。三、價(jià)格定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的深入分析和項(xiàng)目周邊參考個(gè)案的調(diào)研，假定本案能在明年銷(xiāo)售，我們暫定項(xiàng)目靜態(tài)銷(xiāo)售為點(diǎn)式高層套內(nèi)價(jià)格3600元/㎡、板式小高層套內(nèi)價(jià)格3800元/㎡，商業(yè)門(mén)面套內(nèi)面積銷(xiāo)售均價(jià)一層為8400元/㎡、二層為4500元/㎡。天籟城社區(qū)等景觀），做到景觀資源最大化。天籟城片區(qū)的優(yōu)勢(shì)，使其注定是“含著金湯匙誕生的”，渝能有信心將其打造成為中高檔住宅精品；⑵、通過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研，周邊高層產(chǎn)品的銷(xiāo)售與花園洋房等高檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售旗鼓相當(dāng)，甚至高層的銷(xiāo)售速度快于花園洋房的銷(xiāo)售速度（財(cái)富中心就是），因此，從市場(chǎng)的角度和經(jīng)濟(jì)效益的角度，我們都建議項(xiàng)目用足容積率，以量來(lái)獲取較多的利潤(rùn)；⑶、項(xiàng)目占地規(guī)模相對(duì)較小，且四面臨馬路，兩側(cè)還緊臨經(jīng)濟(jì)適用房等低檔小區(qū)，因此，不太適合打造花園洋房等高端產(chǎn)品；⑷、從周邊項(xiàng)目的調(diào)研來(lái)看，高層產(chǎn)品應(yīng)以低密度、大尺度和一流的園林景觀取勝。⑸、目標(biāo)客對(duì)產(chǎn)品需求他們是實(shí)用主義者，滿足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)功能性和一定舒適度。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群我們對(duì)本案的目標(biāo)客戶群初步解析如下：⑴、目標(biāo)客層區(qū)域主要以項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)為主，其次為區(qū)域所在的渝北區(qū)為輔、再次為江北區(qū)。渝景苑內(nèi)部銷(xiāo)售初步統(tǒng)計(jì)，移動(dòng)、電信是他們最主力客戶，該部門(mén)主管、部門(mén)經(jīng)理、技術(shù)人員之類(lèi)的，他們收入狀況略微豐厚、相對(duì)穩(wěn)定，顧能承受總價(jià)在25萬(wàn)以內(nèi)的兩房，3035萬(wàn)的三房，年齡范圍相對(duì)較寬在2550之間，是因?yàn)閭€(gè)人能力而決定，他們對(duì)公交配套的依賴性相對(duì)較強(qiáng)，從建筑形態(tài)的接受度來(lái)看，3040之間的中青年對(duì)于小高層、高層的抗性不大，相對(duì)容易接受，戶型設(shè)計(jì)只要鑒于舒適與適用之間接受度還是相對(duì)較高，4050歲年齡階段群體他們通過(guò)充足的積累在戶型設(shè)計(jì)的功能性和舒適度方面要求要略高一些。中華坊、財(cái)富中心等項(xiàng)目深入調(diào)研分析，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)及已入住的業(yè)主，從區(qū)域看來(lái)以渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)為主，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)等區(qū)域?yàn)檩o，而我市周邊區(qū)縣來(lái)客內(nèi)與外省人士為輔助客戶。因此項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，應(yīng)盡量規(guī)避兩側(cè)中低檔次對(duì)其的影響，打造成中高檔樓盤(pán)的形象，才會(huì)在獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。l 項(xiàng)目場(chǎng)地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開(kāi)發(fā)，物流中心暫時(shí)搬遷至前面或后面地塊，其帶來(lái)的若干負(fù)面效應(yīng)將會(huì)影響本案的銷(xiāo)售。二、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）l 區(qū)域居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套日益完善；l 區(qū)域市場(chǎng)知曉度高，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟穩(wěn)定，發(fā)展?jié)摿Υ?；l 區(qū)域隨著高新園產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成熟，將帶動(dòng)很大一批產(chǎn)業(yè)鏈人口進(jìn)入，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；l 項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，緊臨大型生態(tài)公