【正文】 以花園洋房（5+1）、板式小高層（18F）為主，點式高層（1830F）為輔，其主力客層多來自區(qū)域內政府職能部門與移動、電信等國有大中型企業(yè)的中高層及以上的高管，作為私企老板、業(yè)內人士與其他精英們也不干落后的成為區(qū)域內先居者，他們擁有豐富社會資源，有著豐厚的收入來源，擁有自主的交通工具，主力年齡范圍在3045歲之間，這支主力軍推動了本區(qū)域房地產市場的發(fā)展。該案自2006年9月點式小高層5號樓（11+一梯四戶）開盤以就去化率看來，點式小高層6號樓（18+兩梯六戶），于2007年1月至今開盤入市以來去化50%55%，從客戶群體的接受程度看來，我們可以分析出：在面積控制合理在戶型設計上鑒于舒適和實用之間尊尋合理的市場價格。⑵、目標客層職業(yè)通過調研高新園內已經投入運營的近100方的高科技產業(yè)樓宇，分布著各企業(yè)的中、基層管理者與部分技術人員，同時該群體也不排除分布在區(qū)域內的政府職能部門以及移動、電信等未置業(yè)與將置業(yè)的潛在群體。⑹、目標客層對于配套的需求在本社區(qū)內配套上滿足基本生活需求便可。物業(yè)形態(tài)配比建議以點式高層為主，板式小高層為輔，并輔以少量的臨街商業(yè)。商業(yè)建議以裙房或獨立臨街門面的形式布局，以12層為宜，建議主要在項目東、西兩側布置，體量控制在5000㎡左右。具體價格策略有待于隨著調研的深入而更細化、更精確。2．作為新世紀的住區(qū)建設工程，設計應展望新世紀居住理念，具有超前性，達到高起點與高水準。5. 本項目將商住區(qū)的規(guī)劃設計放在城市的大視野下進行思考，建立完善的城市系統(tǒng)，以控制城市發(fā)展的空間序列和形態(tài)；創(chuàng)新獨特的城市景觀設計，將對原有城市的景觀從形態(tài)和精神上進行全面的更新，按照有機整體的功能要求，進行全面布局；遵從合理發(fā)展原則，以區(qū)域的發(fā)展帶動整個城市的發(fā)展和進步，使其處于一個動態(tài)的升級系統(tǒng)中。概念二——城市中心的綠色生態(tài)居住文化精心設計小區(qū)景觀，綠地能盡可能的實現(xiàn)全小區(qū)居民的“共享”，每戶住宅均朝向主要景觀區(qū)，作到推窗見景。家庭具有比純粹的居住更為廣泛的社會功能，因而也將賦予居住區(qū)更為生動的時代氣息?？偲矫娌贾每偲矫娌季猪槕鞘性O計的架構，充分照顧到與城市道路的關系，結合地形與周邊建筑，與環(huán)境協(xié)調共生。，總平面布置圖及有關經濟技術指標如下：（二）方案二5棟高層（3233層）+11棟小高層（9棟11層、2棟15層）+獨立商業(yè)總平面布置組團式布局，通過圍合和半圍合的方式，結合點式高層和板式小高層，并采用底層架空的手法營造出多個即獨立又相互聯(lián)系的居住院落空間；規(guī)劃中的高層建筑45度角布置，保證充分享受陽光，避免發(fā)生對視。設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內雨水、污水排放提供了便利條件。同時，本方案建筑布局方式也保障了氣流在住區(qū)內的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標準；設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內雨水、污水排放提供了便利條件。根據對區(qū)域房地產市場的調查分析，區(qū)域的房地產銷售速度大約有1年左右，即開盤后一年內基本可以售完。二、建設項目總投資估算土地費用土地成本中土地價格（綜合價金，含轉讓費及出讓金）參照評估結果取146萬元/畝，地上有少量臨時用房，根據《重慶市拆遷管理辦法》不予補償，契稅的稅率為3%，計算基數(shù)為全部地價和50%的配套費?；A設施建設費基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程。包括商業(yè)用房、地下車庫用房、小高層住宅及高層住宅的建筑安裝工程費用。開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。開發(fā)期稅費主要包括城市建設配套費、人防易地建設費和其他稅費。漲價預備費主要是針對工程建設過程中由于材料價格的上漲而導致投資的增加。表81 建設項目投資估算總表序號費用名稱面積 (㎡)單價(元/㎡)或費率（%）金額 (萬元)備注占總投資的比例一土地費用　%土地出讓金 　　土地轉讓費 70萬元/畝　征地費 　　拆遷安置補償費 　　土地契稅 3%(土地成交價+配套費/2)*稅率　二前期工程費 　%項目前期可研及市調費 　　控規(guī)編制及調整費 　　設計費（國內） 18　　設計費（國外） 25　　水文、地質勘察費 1　　地災及環(huán)評費 　　三通一平費用 20　　臨時圍墻模型制作費用 1　　三基礎設施建設費用 200　%四建筑安裝工程費用 　%商業(yè)服務用房 1200　　多層花園洋房 1000　　小高層住宅 1120　　高層住宅 1050　　五公共配套設施建設費　%地下車庫用房 1150　　地下配套用房 1100　　六間接費用 　%項目管理費 5%((三)+(四)+(五))費率　財務費用 84　　營銷費用 %銷售收入費率　七開發(fā)期稅費 251　%城市建設配套費 190　　人防易地建設費 50　　其他稅費 12　　八基本預備費 2%[(一)+(二)+…+(七)]*費率%九漲價預備費 　%十開發(fā)建設投資 (一)+(二)+…+(八)+(九)%三、分年投資計劃預測根據各項投資在開發(fā)建設過程中發(fā)生的先后順序安排各年的投資計劃，詳見表82。根據前述分析，本項目在2008年第3個季度即可實現(xiàn)銷售。各類型物業(yè)的銷售收入情況詳見表91。項目自有資金安排7000萬元，用于2007年的土地費用支付及后續(xù)開發(fā)建設中的資金缺口。項目《損益表》、《還本付息表》詳見表9表94。表101 評價前置關鍵數(shù)據指標表物業(yè)類別/指標名稱2008年售價(元/㎡)年增長率銷售率備注商業(yè)用房(平街層)70008%70%商業(yè)用房(2F及以上)37508%70%小高層住宅32008%98%高層住宅30508%98%地下車庫20004%50%貸款年利息費用率10%－－現(xiàn)行貸款利率和集團公司融資情況標準投資收益率(i)12%－－《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）工程造價指數(shù)年增長率%－－重慶市工程造價信息二、財務評估靜態(tài)指標本項目稅前利潤總額為5984萬元，稅后利潤總額為4584萬元，投資利潤率(稅前)%，%，指標在行業(yè)中處于較高水平，投資回收期滿足要求（有關指標詳見表102：投資項目財務評價指標一覽表）。本項目所得稅前財務凈現(xiàn)值為2932萬元，所得稅后財務凈現(xiàn)值為1822萬元，均大于零，說明項目動態(tài)收益率高于基準收益率（12%）。%，%，均高于基準收益率12%。財務評價可行。詳細計算過程見表104：項目資本金現(xiàn)金流量表。財務內部收益率財務內部收益率(FIRR)是指項目在計算期內,各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0 時的折現(xiàn)率。是考察項目在計算期內贏利能力的動態(tài)評價指標。第 42 頁 共 51 頁北部新區(qū)H29地塊項目可行性研究報告表94 項目還本付息表單位:萬元序號項目2007年2008年2009年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1期初累計貸款0 3544 6164 9659 11824 8416 5986 4725 2本期新增貸款3500 2500 3300 1900 0 0 0 0 3本期應計利息44 120 195 265 296 210 150 118 4本期應還本金0 0 0 0 3408 2430 1261 4725 5本期應還利息0 0 0 0 296 210 150 118 注：考慮最大還款能力還款方式第十章 財務評價一、評價前置關鍵數(shù)據本次財務評價是基于前述有關售價的預測，售價年增長幅度的預測，房屋的銷售率，基準收益率設定，融資利息費用率及工程造價年增長率等關鍵性指標。項目資金籌措計劃詳見表92《項目資金來源與應用表》。主要用于土地款的支付（考慮全額支付）、前期工程費、部分規(guī)費及部分工程款支出，需求計劃為：2007年第3季度10500萬元，第4季度2500萬元，2008年第1個季度3300萬元，第2個季度1900萬元。項目銷售總收入52798萬元，其中小高層住宅銷售收入為9046萬元，高層住宅銷售收入為37425萬元，商業(yè)用房銷售收入為2280萬元，車庫銷售收入為4047萬元。考慮到目前實行銷售的一價清政策，在我們調查分析確定的售價上我們把原五通費回收部分折到每年的售價上，根據目前的收費標準，我們取40元/平方米。具體測算數(shù)據詳見表81。具體測算數(shù)據詳見表81。管理費按工程建設費用之和（上述5項）的5%計算，%計算，財務費用根據項目每年的資金缺口，自有資金考慮7000萬元，最大償還能力還款原則，結合項目銷售回款情況，年利息費用率10%計算而得。公共配套設施建設費主要是指為整個小區(qū)服務的各種非盈利性的公共配套設施的建設費用，主要物管用房、醫(yī)療、郵政及會所等公共設施用房。具體測算數(shù)據詳見表81。前期工程費前期工程費主要包括項目前期可研編制及市場調查費、控規(guī)編制及調整費、國內外的設計費、水文地質勘察費及三通一平費用。因為區(qū)域商業(yè)氛圍目前尚未完全形成，且為使所售房屋的價值最大化，商業(yè)用房在2008年不銷售，而是安排在2009年下半年開始銷售。預計從取得土地到整個項目開發(fā)銷售結束可以控制在3年內。設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內雨水、污水排放提供了便利條件。獨立劃分的商業(yè)用地，為以后商業(yè)開發(fā)的升級和功能的調整提供了很大空間；商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。交通組織車行流線為避免給城市干道帶來巨大壓力，將小區(qū)車行出入口、地下車庫入口全部設在次干道，充分發(fā)揮支路的交通功能，并將幾個車流節(jié)點在支路上拉開距離合理布置。概念六——密切關注21世紀人口結構的變化趨勢。概念四——現(xiàn)代的建筑設計風格本設計采用的空間及立面構成手法均充滿現(xiàn)代的造型風格，力爭以典雅的現(xiàn)代風格形成清新而鮮明的個性。設計概念概念一——人車分流，動靜分區(qū)車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)分開設置，車行系統(tǒng)同室外道路停車結合，形成“鬧”的外環(huán)，步行系統(tǒng)同中央綠地相結合，形成“靜”的核心。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。因此，本項目的開發(fā)方向為小高層和高層住宅的各種組合。具體戶型配比有待于隨著調研的深入而更細化、更精確。天籟城側布以小高層板式住宅，在布局與視線通廊上，應充分利用地塊西、北側的自然景觀（山景、公園景觀等）及建筑景觀（金科理由：⑴、項目所處區(qū)位的諸多優(yōu)勢，及臨近金科⑷、目標客層消費力在高科技產業(yè)優(yōu)勢企業(yè)條件下他們相對穩(wěn)定的收入足以支撐他們置業(yè)。通過深入調研和統(tǒng)計分析如：天湖美鎮(zhèn)、天籟城、中華坊、財富中心等項目的成功銷售已經印證了該項目小高層（18+1）的市場前景是看好的，也為我司項目的目標客戶群體，起到了引導性、和方向性、重要性。渝景苑）據中興天籟城、金科天籟城側有著相對較好的居住環(huán)境，EBD（生態(tài)商務區(qū)）、金融中心、外事中心的發(fā)展，將會帶來更多的產業(yè)人口的入駐及生活配套的完善，并且項目具有較好的景觀資源和休閑居住資源。威脅（T）l 項目周邊其他熱點住宅板塊對客源的分流。l 從未來發(fā)展解析：區(qū)域成熟度將會進一步提高，成為產業(yè)中心、商務中心和居住中心。該部分商業(yè)店面的形態(tài)全為底商，以圍合的形式分布在項目（X麗景）四周，通過實地調研店面總數(shù)近80個，單個商鋪面積均在3050㎡之間，開間尺度在34米不等，進深在1012米范圍，從商家使用上來看，臨街部分均為辦公為主，小部為辦公與倉儲相結合的方式，便于商家停車裝卸貨物及辦理相關手續(xù)。該路段商業(yè)店面的形態(tài)以兩層商業(yè)為主，面積在2040㎡的店鋪出租率較高，店面開間控制在34米，進深在1012米。四、區(qū)域商業(yè)解析區(qū)域商業(yè)整體分析分析：從圖中可看出，空置商業(yè)店面占整個業(yè)態(tài)比例最高為21%，其次是物流倉儲占整個業(yè)態(tài)比例19%，建材汽配占17%，生活便利店占15%、小型餐飲11%、大中型餐飲8%、美容美發(fā)4%、醫(yī)療保健4%、金融服務1%。渝景苑⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢 周邊緊鄰古木峰公園、照母山公元，擁有較好的自然景觀 中興為大型通訊企業(yè)擁有交好的企業(yè)形象和實力 與金科天籟城緊密相