【正文】 標(biāo)顧客將主要集中于成都市區(qū)內(nèi)的各大國(guó)營(yíng)企業(yè)的退休職工和政府退休人員。老年人的日常生活相對(duì)簡(jiǎn)單，他們需要的不僅僅是物質(zhì)上的享受，更注重的是身體的健康與精神上的需求，需要親人的關(guān)懷，需要不斷的思想與文化的陶冶，也需要更為開放的生活方式?！’燄B(yǎng)保健產(chǎn)品 體檢中心，與省內(nèi)各大醫(yī)院（如四川省人民醫(yī)院、華西醫(yī)院、四川省腫瘤醫(yī)院等）合作，建立有與各大醫(yī)院的直通車，根據(jù)顧客需要，提供不同種類的體檢服務(wù)，建立客戶健康檔案，對(duì)于長(zhǎng)期（一個(gè)月以上）居住于此的老人、病后療養(yǎng)客人，建立老年人健康檔案?！∥幕蓍e產(chǎn)品 老年人課堂，圖書室 是專供老年人培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的場(chǎng)所，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部將與高校及一些社會(huì)團(tuán)體合作，以適應(yīng)不同階級(jí)、性別、教育程度或不同需求的老人為原則。并輔以各種不同的休閑設(shè)施，確保老年人休閑娛樂(lè)的場(chǎng)地和質(zhì)量。具體來(lái)說(shuō)，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的特色餐飲產(chǎn)品包括以下幾方面：湯麻餅 湯麻餅始創(chuàng)于清乾隆年間，由于其酥、脆、香、松的口感，兩百多年來(lái)一直是川西一帶的廟宇神龕上的供品。相傳光嚴(yán)古寺一和尚將湯麻餅失存一年，取出后，色、香、味、形不變，食之與鮮品無(wú)二，可見其工藝之絕。 鳳棲山天然野菜鳳棲山上盛產(chǎn)無(wú)污染的天然野菜，這種環(huán)保食品正好符合當(dāng)前人們追求健康飲食的要求?！r(jià)格策略在綜合考慮了企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)品特色定位、目標(biāo)市場(chǎng)群、競(jìng)爭(zhēng)者行為、經(jīng)營(yíng)成本等因素基礎(chǔ)上，認(rèn)為本俱樂(lè)部宜采取高價(jià)取利的戰(zhàn)略性價(jià)格策略，同時(shí)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、市場(chǎng)需求變動(dòng)、淡旺季節(jié)等因素制定戰(zhàn)術(shù)性價(jià)格策略，二者相結(jié)合，使企業(yè)利潤(rùn)獲得最大化。住宿價(jià)格：度假酒店：140－160元/間/晚；880－980/間/月療養(yǎng)中心公寓：160－180/間/晚；980－1080/間/月，醫(yī)療護(hù)理間則附加10元/晚的護(hù)理費(fèi)用連排別墅：1800/幢/晚 單體別墅：2800/幢/晚單項(xiàng)服務(wù)價(jià)格 專業(yè)體檢，根據(jù)所定制的不同體檢種類按醫(yī)院現(xiàn)行價(jià)略高執(zhí)行 參加培訓(xùn)活動(dòng)，根據(jù)參與培訓(xùn)的規(guī)模、時(shí)間、師資力量決定休閑娛樂(lè)、餐飲，根據(jù)成都市同檔次休閑娛樂(lè)業(yè)、餐廳價(jià)格水平，并結(jié)合崇州市消費(fèi)水平定價(jià)。 ③綠源休閑一日游 面值：人民幣200/張，可供一人在俱樂(lè)部?jī)?nèi)一天的娛樂(lè)及午餐的全部消費(fèi)，提供老人免費(fèi)常規(guī)體檢一次。連排別墅和單體別墅不打折。建立合理的渠道價(jià)格體系，為渠道合作者（如旅行社、會(huì)議機(jī)構(gòu)等）保留有吸引力的合作空間，采用對(duì)外掛牌價(jià)和伙伴結(jié)算價(jià)方式。考慮到成本問(wèn)題，綠源休閑中心主要以POP廣告作為促銷手段；報(bào)紙廣告以大量軟新聞為主要手段，輔以常規(guī)廣告，即節(jié)約費(fèi)用，有易樹立新聞美譽(yù)度。改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)觀念，同時(shí)宣傳、推廣老年休閑俱樂(lè)部的概念。報(bào)紙雜志根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查，老年人大多有讀報(bào)的習(xí)慣，如果我們針對(duì)性的在合適的時(shí)間、地點(diǎn)、報(bào)紙雜志上對(duì)綠源俱樂(lè)部進(jìn)行大量的宣傳，那么必定能取得良好的市場(chǎng)效果。這部分受眾多為政府公務(wù)員，消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)且穩(wěn)定，大部分月薪超過(guò)4000元，口碑推廣力非常強(qiáng)，是引導(dǎo)消費(fèi)的最佳人群。（整版平面廣告）（4）《華西都市報(bào)》該報(bào)是成都市發(fā)行量最大的報(bào)紙，每期超過(guò)35萬(wàn)。廣告的重點(diǎn)是向他們宣傳“給老年人高質(zhì)量的休閑生活，一方面能減少他們的負(fù)擔(dān)，另一方面也能使老年生活更加豐富多彩”。針對(duì)政府機(jī)關(guān)、大型醫(yī)院、高校進(jìn)行關(guān)系營(yíng)銷街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的目標(biāo)顧客是有一定經(jīng)濟(jì)收入和時(shí)間的老年人，這些老年人以前大多是政府官員、國(guó)有企業(yè)管理人員、私營(yíng)老板和大學(xué)教師等，根據(jù)目標(biāo)顧客的分布特點(diǎn)，我們將加大對(duì)成都市各高檔小區(qū)、高校、政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、老年協(xié)會(huì)的宣傳力度，爭(zhēng)取以最少的成本取得最好的經(jīng)濟(jì)效果。與大型醫(yī)院建立良好的互助關(guān)系，不定期的邀請(qǐng)著名的主治醫(yī)師或醫(yī)學(xué)權(quán)威深入老年人群體中，進(jìn)行健康講座，擺脫老年人的被動(dòng)保健，增強(qiáng)老年人自助自理的意識(shí)和健康常識(shí)。其他公共活動(dòng)：具體的公關(guān)活動(dòng)方案，根據(jù)目標(biāo)可分為四大類型。樹立形象參加全國(guó)或地方性的節(jié)慶活動(dòng)，公益贊助活動(dòng)，開業(yè)慶典，周年紀(jì)念等。另外，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部還將和光嚴(yán)禪院聯(lián)合舉行佛教相關(guān)的論壇和廟會(huì)，進(jìn)一步提高俱樂(lè)部的知名度。1個(gè)月－半年主推公寓式產(chǎn)品與別墅套房，簽訂租賃為其提供免費(fèi)體檢服務(wù)，根據(jù)其要求提供收費(fèi)專業(yè)定制服務(wù)，按其居住時(shí)間累計(jì)提供低于前者的優(yōu)惠活動(dòng)。短期度假型（1周－1個(gè)月）與子女同住主推公寓式套房，可供家庭共同參與的娛樂(lè)活動(dòng)，綠源會(huì)員卡，可享受一定優(yōu)惠，按其居住時(shí)間積分，當(dāng)累計(jì)時(shí)間超過(guò)一個(gè)月可享受高一等級(jí)的折扣。周末度假型主推公寓、酒店、別墅產(chǎn)品，及綠源休閑卡，老人可免費(fèi)享受常規(guī)體檢一次。專項(xiàng)市場(chǎng)休閑旅游型主推綠源休閑一日游卡，鼓勵(lì)其體驗(yàn)體檢服務(wù)、參與老年人文化休閑活動(dòng)。鼓勵(lì)其定期參與培訓(xùn)，向其贈(zèng)送免費(fèi)體驗(yàn)課程。促銷以公共關(guān)系為主，主要與各大醫(yī)院合作。水體與植物交相呼應(yīng)，將莊內(nèi)動(dòng)靜兩大區(qū)域區(qū)分開來(lái)，動(dòng)中取靜、靜中存動(dòng)，為老年人營(yíng)造一個(gè)親近自然、頤和人間的精神家園。 人性化設(shè)計(jì)原則 老年人更加需要全面、周到、細(xì)致的服務(wù)，應(yīng)根據(jù)老年人的市場(chǎng)需求特點(diǎn)，設(shè)計(jì)人性化的休閑度假產(chǎn)品，來(lái)滿足他們的需求。五區(qū)是指入口區(qū)、接待活動(dòng)區(qū)、住宿療養(yǎng)區(qū)、別墅區(qū)、餐飲購(gòu)物區(qū)。 ②規(guī)劃設(shè)計(jì)思路： 充分利用沿湖空間，合理組織游線，駁岸處理曲折變換，擴(kuò)大游人戶外活動(dòng)空間范圍。①功能說(shuō)明： 為進(jìn)出俱樂(lè)部的人提供咨詢、購(gòu)票、泊車等服務(wù)，提供俱樂(lè)部平面圖，主要為指引、指示功能。接待人員笑容可掬，為到訪者提供熱情周到的服務(wù)。 接待活動(dòng)區(qū)： 主要由依湖而建的主體建筑綠源樓及樓前綠化帶、建筑小品等組成。因地制宜，以中軸線布局，墻壁材料因材致用，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，采用懸山，前坡短而后坡長(zhǎng)，外墻采用利于陽(yáng)光反射的白色為基色調(diào)，對(duì)建筑局部的處理如雕梁畫棟，飛檐斗角成為點(diǎn)睛之筆。 2號(hào)樓，主樓西側(cè)，共兩層。 ①功能說(shuō)明： 為俱樂(lè)部的主要住宿接待區(qū)之一，為老年人及其他到訪者提供住宿、體檢、療養(yǎng)等服務(wù)，同時(shí)也可為有種植、養(yǎng)殖愛好的老人從事一些力所能及的娛樂(lè)性勞動(dòng)。 ★樓體系川西建筑風(fēng)格，靈活運(yùn)用框景、借景、漏景等中國(guó)傳統(tǒng)園林處理手法，利用植物和景觀構(gòu)筑物，虛實(shí)結(jié)合，達(dá)到欲遮還露的效果。 ★從具體設(shè)計(jì)上來(lái)講，在設(shè)計(jì)中充分考慮了老年人行動(dòng)不便、身體虛弱等特點(diǎn)，樓層較低、進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)、大量使用扶手、合理確定門、走廊的寬度、樓梯踏步的高度、加進(jìn)了防滑道、電梯等，廁所全部采用坐式馬桶，在臥室等主要地點(diǎn)的緊急呼救按鈕設(shè)置等等?！锔綐菫楝F(xiàn)代化專業(yè)體檢中心，與專業(yè)的醫(yī)院聯(lián)合創(chuàng)辦，引進(jìn)國(guó)內(nèi)先進(jìn)的檢查和診斷設(shè)備，配備有較高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)的醫(yī)護(hù)人員，為中心的老年人及其他休閑度假游客進(jìn)行定期的檢查和診治，提供熱情的體檢服務(wù)、人性化的體檢報(bào)告、完整的個(gè)人健康檔案、全套體格檢查評(píng)估。 ★建筑立面強(qiáng)調(diào)突出川西民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)不僅選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風(fēng)格。與酒店大廳分割開來(lái)，員工有專用通道，避開大廳正門，保證不與客人出入發(fā)生沖突。餐飲種類齊全、綠色、健康；服務(wù)項(xiàng)目周到、細(xì)致。10套豪華貴賓包間是商務(wù)會(huì)客，宴請(qǐng)的理想場(chǎng)所。①功能說(shuō)明主要為消費(fèi)能力較強(qiáng)的老年人設(shè)計(jì)，為其提供與子女共享天倫之樂(lè)的場(chǎng)所，同時(shí)也可為中老年朋友舉行商務(wù)聚會(huì)提供一個(gè)相對(duì)私密的空間。★運(yùn)用“遠(yuǎn)借近收”的方式，即以“近水遠(yuǎn)山均入借”的手法來(lái)擴(kuò)大建筑視野。它具有密切而充滿鄰里親情的人性化鄰里關(guān)系模式以及充滿生機(jī)的空間場(chǎng)所，而易于識(shí)別的門洞則給人以領(lǐng)域感。 ★客廳，華麗和精致溢滿整個(gè)客廳。 ★餐廳，餐廳舒適且具有空間感，功能化的設(shè)計(jì)中處處點(diǎn)綴著獨(dú)具匠心的美妙?！镔F賓廳，面積100平方米可舉辦中、西餐宴會(huì)，自主餐，酒會(huì)，及可舉行各類會(huì)議，可按您的需要提供多媒體設(shè)備、Internet寬帶接入和會(huì)議系統(tǒng)設(shè)備　基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：100畝，約66700平方米總建筑面積：9310平方米建筑總用地面積：3560平方米容積率：水體：約占10％綠地：約占80％　工程規(guī)劃　給水工程規(guī)劃(1)用水量標(biāo)準(zhǔn)： 區(qū)域內(nèi)用水按居民及工作人員、訪客、游客計(jì)①居民及工作人員：60150升/②不留宿訪客及游客：1030升/③留宿訪客及游客：60350升/(2)用水量預(yù)測(cè)類 別近期用水量（m3/日）遠(yuǎn)期用水量 （m3/日）備注居民100300包括工作人員用水量留宿訪客300600包括工作人員用水量不留宿訪客250400包括工作人員用水量(3)水源 俱樂(lè)部所在地?zé)o論從水質(zhì)還是水量上看都是十分理想的飲用地表水源。(2)污水量預(yù)測(cè)污水量按污水排放90%計(jì)算。(4)雨水系統(tǒng)地形坡度大的地域采用自然排放；緩坡地段和平地地段設(shè)置雨水管渠收集和排放系統(tǒng)，可用暗溝和暗管（溝）結(jié)合的管道系統(tǒng)。項(xiàng)目區(qū)的污水處理設(shè)施的處理工藝要采用技術(shù)先進(jìn)、成熟、占地面積小、建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)行費(fèi)都比較低的處理方式，可采用成套污水一體化處理設(shè)備。　排水工程規(guī)劃(1)排水體系項(xiàng)目區(qū)的排水系統(tǒng)納入崇州市。 ★廚房，廚房中錯(cuò)落有致地高低櫥柜中內(nèi)置著燃?xì)鉅t、冰箱和現(xiàn)代化廚房用品，置身其中，人們可盡享烹飪的樂(lè)趣。 ★主臥，寬大的落地觀景窗攜入明亮的光線，讓人在不同時(shí)間，不同角度感受曼妙的陽(yáng)光，享受新鮮的空氣、窗外怡人的風(fēng)景?！羰覂?nèi)設(shè)計(jì)★別墅是一個(gè)彰顯主人高貴身份的居所，所以在用料選材及氛圍的營(yíng)造上要豪華、有氣魄，設(shè)計(jì)構(gòu)思要充分結(jié)合室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)和室外周邊大環(huán)境來(lái)整體把握。呈現(xiàn)青瓦粉墻、重重院落、輕盈精巧、樸實(shí)自然，體現(xiàn)崇尚自然，返璞歸真的意境。利用湖面和樹木的吸收噪音作用與相對(duì)喧鬧的休閑活動(dòng)區(qū)、餐飲購(gòu)物區(qū)隔離開來(lái)，創(chuàng)造了一個(gè)更為私密、幽靜的住宿空間。 別墅區(qū)為俱樂(lè)部住宿接待區(qū)之一，主要由五幢別墅組成，其中有兩幢連體別墅及一幢獨(dú)立別墅。餐廳以綠色、野味，營(yíng)養(yǎng)、健康食品為主打，同時(shí)滿足不同口味的顧客需求?？偨ㄖ娣e共1000平方米， ①功能說(shuō)明 主要為度假游客提供餐飲、購(gòu)物、生活服務(wù)，同時(shí)為俱樂(lè)部游客的主要集散地之一，聚集人氣、活躍氣氛。酒店前設(shè)停車位20個(gè)，可供泊車。 ◆度假酒店： 俱樂(lè)部主體建筑之一，總建筑面積2265平方米，共4層，設(shè)有80個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，主要供來(lái)俱樂(lè)部探望度假父母和短期休閑度假的游客住宿。也有少量能和家人共同居住的套房，對(duì)廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應(yīng)考慮，對(duì)多代人生活方式和生活規(guī)律上的差異在室內(nèi)空間上做了相應(yīng)處理。將建筑的城市意味、療養(yǎng)功能和生態(tài)目標(biāo)三種元素有機(jī)的結(jié)合在一起。療養(yǎng)中心，處處體現(xiàn)從中老年人需求出發(fā)的理念，實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為老年人營(yíng)造一個(gè)舒適、典雅、具有濃郁田園氣息的度假場(chǎng)所。 3號(hào)樓，主樓東側(cè)，共兩層，為商務(wù)樓。 1號(hào)樓為主樓，共三層。 ②規(guī)劃設(shè)計(jì)思路： 主體建筑與景觀相協(xié)調(diào)，項(xiàng)目設(shè)置主要考慮中老年人需求，同時(shí)兼顧來(lái)探視父母或與父母一同前往的子女、兒孫的需求。 ◆停車場(chǎng)，共50個(gè)車位、占地1000平方米。 ◆俱樂(lè)部大門，為俱樂(lè)部唯一的入口，10米寬，開敞式、古樸、典雅，給人以安逸、舒適之感。以鵝卵石鋪筑小徑，可供人在湖畔漫步的同時(shí)進(jìn)行足底按摩； ◆湖畔西側(cè)，建小型廣場(chǎng)，約600平方米，包括門球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，可供人晨練、進(jìn)行戶外運(yùn)動(dòng)及組織大型夜間活動(dòng)等，如打太極拳、舞劍、扭秧歌、門球比賽、羽毛球、網(wǎng)球等； ◆在湖畔草地、廣場(chǎng)上設(shè)有建筑小品、健身器材、舒適的座椅、可供人邊欣賞玩味，邊鍛煉身體、垂釣以及隨時(shí)休息等?！「髌瑓^(qū)功能及建設(shè)規(guī)劃 環(huán)湖游憩帶 主要由環(huán)湖綠化帶、小徑、廣場(chǎng)、座椅、建筑小品等組成?！」δ芊謪^(qū)與布局　總體布局 俱樂(lè)部呈橢圓形布局，根據(jù)地形特點(diǎn)及功能需要，可劃分為一帶五區(qū)。景觀設(shè)計(jì)在力求創(chuàng)新的同時(shí)注重與環(huán)境相協(xié)調(diào)。大氣凈化度是市區(qū)的五倍，負(fù)養(yǎng)離子含量是市區(qū)的百倍以上，這里曾經(jīng)建有很多的軍營(yíng)和療養(yǎng)院，但是隨著軍營(yíng)的撤離和療養(yǎng)院經(jīng)營(yíng)管理不善，留下了部分房屋，基地基礎(chǔ)設(shè)施良好。促銷活動(dòng)以公共關(guān)系為主，與各老年活動(dòng)中心合作。促銷以公共關(guān)系營(yíng)銷為主，與政府、老干部協(xié)會(huì)等合作。探視常住父母的子女主推酒店標(biāo)準(zhǔn)間，及健康時(shí)尚休閑活動(dòng)產(chǎn)品，鼓勵(lì)其與老年人形成互動(dòng)，按其前來(lái)探視次數(shù)累計(jì)積分，給予不同折扣。與老伴或獨(dú)居主推公寓內(nèi)一室戶，及體檢護(hù)理服務(wù)，文化休閑、娛樂(lè)項(xiàng)目部分給予優(yōu)惠，子女前來(lái)探望可免費(fèi)贈(zèng)送子女體檢一次。鼓勵(lì)其全年定期參加俱樂(lè)部組織的培訓(xùn)、娛樂(lè)等俱樂(lè)部活動(dòng)，部分項(xiàng)目免費(fèi)參加。具體組合策略見下表：進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)組合策略長(zhǎng)期居住型半年以上主推公寓式產(chǎn)品，簽訂租賃合同，為其免費(fèi)定制專業(yè)養(yǎng)生保健、培訓(xùn)計(jì)劃，按其居住時(shí)間累計(jì)積分享受部分休閑娛樂(lè)項(xiàng)目免費(fèi)或打折服務(wù)，鼓勵(lì)其參與文化休閑活動(dòng)的主持工作。重點(diǎn)宣傳俱樂(lè)部良號(hào)的生態(tài)環(huán)境、針對(duì)非醫(yī)感人群的療養(yǎng)體檢中心、豐富的精神文化生活等獨(dú)特賣點(diǎn)，吸引高檔社區(qū)內(nèi)厭倦都市生活渴望回歸自然的老人到俱樂(lè)部休閑度假或長(zhǎng)期養(yǎng)生居住。聯(lián)絡(luò)感情重要目標(biāo)市場(chǎng)旅行社負(fù)責(zé)人座談會(huì)、茶話會(huì)，記者或企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)，參觀訪問(wèn)，各類慶祝等。從而一方面增強(qiáng)體檢中心的專業(yè)化、可信任程度，另一方面保證了充足的客源?？梢钥紤]與四川省政府、成都市、以及崇州市政府達(dá)成長(zhǎng)期合作協(xié)議：有中小型會(huì)議、研討會(huì)或者其他類型的活動(dòng)都由街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部承辦?！」碴P(guān)系策略 由于機(jī)構(gòu)知名度和建立公共關(guān)系更能加深公眾的印象，而且比廣告開銷更少，因此建立良好的公共關(guān)系是促銷的重要間接手段。 互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和電腦家庭化普及已使互聯(lián)網(wǎng)成為獲取信息的重要途徑，能全方位、立體化展示街子古鎮(zhèn)的資源狀況和