【正文】 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)給水主要由崇州市城市給水系統(tǒng)提供。豐富建筑的外部空間，同時(shí)組織不同尺度的大小院落來(lái)處理內(nèi)部空間，做到遠(yuǎn)近內(nèi)外交融又各異其趣。 餐飲購(gòu)物區(qū) 主要由餐廳、日用品、特色紀(jì)念品商店、洗衣房等生活服務(wù)設(shè)施組成。 ★從整個(gè)建筑空間來(lái)講，讓老人能感到與他人和睦相處。 ①功能說(shuō)明： 俱樂(lè)部?jī)?nèi)主要活動(dòng)區(qū)域之一，主要功能為接待、文化教育、休閑娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議。分布于俱樂(lè)部?jī)?nèi)東西南北中五大方位，由主干道7米雙車道串連，通過(guò)水體和植物進(jìn)行了合理的空間分割。并按其參與時(shí)間累計(jì)贈(zèng)送體檢服務(wù)、娛樂(lè)活動(dòng)優(yōu)惠。當(dāng)累計(jì)時(shí)間超過(guò)半年后享受高一等級(jí)的折扣。讓他們多主動(dòng)保健而非過(guò)多的期望醫(yī)療設(shè)備?？诒茝V力非常強(qiáng)，是引導(dǎo)消費(fèi)的最佳人群。　促銷策略　廣告策略 廣告應(yīng)以直觀、明確、簡(jiǎn)約帶感性色彩的表達(dá)方式來(lái)吸引潛在客戶。5．2．1 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部消費(fèi)價(jià)格表俱樂(lè)部根據(jù)顧客的消費(fèi)能力和消費(fèi)特點(diǎn)，制定了不同檔次的價(jià)格層次。老年交流中心主要功能之一是聯(lián)系和組織老年朋友來(lái)居住生活、療養(yǎng)就醫(yī)，學(xué)習(xí)娛樂(lè)，參加比賽，出席會(huì)議、旅游觀光以及開展有關(guān)置換式服務(wù)等，其二是組織開展各種豐富多彩的活動(dòng)，如春節(jié)焰火晚會(huì)，大型露天音樂(lè)會(huì)，戲劇演唱會(huì)，交誼舞會(huì)以及召開專業(yè)會(huì)議和研討會(huì)，中心將與全國(guó)各地區(qū)的老齡團(tuán)體及組織建立聯(lián)系。這部分群體教育程度較高，經(jīng)濟(jì)收入也較有保障，其養(yǎng)老觀念也比較先進(jìn)，在我們的調(diào)查中其入住中高檔的老年休閑俱樂(lè)部的意愿也最高。 養(yǎng)老方式依靠一定數(shù)額的退休養(yǎng)老金這種情況主要集中在城市和城鎮(zhèn)，而養(yǎng)老金的多少也取決于老人在離崗前的工資水平，養(yǎng)老金較少的可以解決個(gè)人的生存問(wèn)題， 養(yǎng)老金較豐厚的往往可以解決平日日常開銷后還有一些節(jié)余，會(huì)有一定存款， 甚至還可以幫助子女解決一些經(jīng)濟(jì)困難，而養(yǎng)老金較豐厚的這一類人會(huì)對(duì)生活質(zhì)量要求比較高，會(huì)更需要相對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)的生活條件和豐富的生活方式。由于被訪者所到地以郊縣和鄰近縣、市的旅游景點(diǎn)為主，而郊縣消費(fèi)水平低，各旅游景點(diǎn)則針對(duì)老年人制定了不少優(yōu)惠政策，故花費(fèi)并不算很高。據(jù)綠源俱樂(lè)部了解，在成都目前專門針對(duì)老年人的休閑度假市場(chǎng)還尚屬空白。三、 建筑風(fēng)格差異化引水環(huán)繞，輔以別致水景，多層樓房建筑風(fēng)格為中西合璧花園洋房式建筑，高度不超過(guò)4層；四合院為川西民居風(fēng)格，讓人們從鋼筋混凝土的生硬中回到其樂(lè)融融的大家庭。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立穩(wěn)腳跟，并取得長(zhǎng)足發(fā)展，必須采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。凡此種種，都是不可再造的文化遺產(chǎn)。盛夏季節(jié)，數(shù)米之內(nèi)，林外與林間溫差達(dá)4℃以上。目前，還沒(méi)有和我們市場(chǎng)定位相同的俱樂(lè)部準(zhǔn)備進(jìn)入這一市場(chǎng)。該“生態(tài)村”功能較單一，僅限于料理老人的衣食住行，且地段偏遠(yuǎn)，交通不便，可以說(shuō)該“生態(tài)村”與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院、敬老院在本質(zhì)上沒(méi)有多大的區(qū)別。因而，只要營(yíng)銷和設(shè)計(jì)規(guī)劃得當(dāng)，可以預(yù)見，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部項(xiàng)目市場(chǎng)前景將十分樂(lè)觀。80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)， 億，占世界老年人口的1／5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國(guó)已開始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部理念：盡情融入自然，享受健康之源。他們最希望的是遠(yuǎn)離喧囂和污染嚴(yán)重的城市，找一個(gè)空氣清新、自然環(huán)境良好的地方療養(yǎng)身心。2002年，成都市出臺(tái)《成都市十大古鎮(zhèn)的保護(hù)與開發(fā)初步規(guī)劃方案》，其中街子古鎮(zhèn)的規(guī)劃方案被媒體稱作“最令人興奮的”方案。在創(chuàng)業(yè)初期，由于俱樂(lè)部尚未形成穩(wěn)定的盈利能力及信譽(yù)，所以俱樂(lè)部所需的絕大部分資金要依靠團(tuán)隊(duì)成員投資、政府優(yōu)惠貸款等。與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老、敬老場(chǎng)所有本質(zhì)上的不同。%，與發(fā)達(dá)國(guó)家3%5%的比例相比差距很大。1．4 管理團(tuán)隊(duì)及股權(quán)分配本項(xiàng)目計(jì)劃投資2000萬(wàn)，資金來(lái)源包括自籌和對(duì)外融資。這些項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，為街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部提供了穩(wěn)定、充足的客源。而在四川，以成都市為例，據(jù)調(diào)查顯示，兩老月總收入在25004000元的占91%，有休閑度假行為的占97%。品牌樹立之后，俱樂(lè)部將向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如老年日常用品、老年服裝、老年食品等。從全國(guó)看。作為本項(xiàng)目主要市場(chǎng)的成都市，是一個(gè)典型的休閑型城市，成都市民消費(fèi)觀念在全國(guó)范圍來(lái)看比較超前，注重生活品質(zhì)和休閑享受，成都市郊的幾個(gè)大型休閑度假區(qū)域節(jié)假日及周末生意均十分火爆。但街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部具有其它休閑場(chǎng)所不具備的歷史文化優(yōu)勢(shì)、自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)，能適應(yīng)成都人回歸自然、返樸歸真的普遍需求，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部將成為成都市老年人的第二居家場(chǎng)所。因此，只要街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部能為顧客提供良好的環(huán)境和高品質(zhì)的服務(wù)，價(jià)格上相對(duì)來(lái)說(shuō)是占有優(yōu)勢(shì)。林區(qū)萬(wàn)木崢嶸，挺拔蒼蒼，有古柏、古楠、古杉、古銀杏等珍稀樹木25000余株，樹齡千年，樹大合抱，樹冠如蓋。朱元璋的叔父法仁和尚是這里的住持，明朝洪武帝朱元璋、建文帝朱允汶、永樂(lè)帝朱棣三代皇帝或題賜御書，或敕賜寺名，或贈(zèng)賜龍鳳旗、半副鑾駕、千僧皇鍋、琉璃瓦等類帝王用物，讓古寺享用。三、政府客戶關(guān)系資源本團(tuán)隊(duì)中有政府機(jī)關(guān)的官員，可以與四川省政府、成都市、以及崇州市政府達(dá)成長(zhǎng)期合作協(xié)議：有中小型會(huì)議、研討會(huì)或者其他類型的活動(dòng)都可以到街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部。差異化的市場(chǎng)定位，為街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部提供了不可模擬的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而通過(guò)和成都市老年協(xié)會(huì)、成都市老年體育協(xié)會(huì)、四川省腫瘤醫(yī)院等協(xié)會(huì)和單位達(dá)成合作協(xié)議，可以獲得穩(wěn)定的顧客來(lái)源，提高競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入壁壘和顧客的轉(zhuǎn)換成本，提高顧客忠誠(chéng)度。其中；65歲以上的人口近90萬(wàn)人，接近登記人口的8%，這將是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，休閑消費(fèi)的市場(chǎng)規(guī)模達(dá)9000萬(wàn)元左右。樣本條件年齡在5075周歲之間；符合市場(chǎng)調(diào)查的常規(guī)過(guò)濾條件：兩老月收入在2500元以上；調(diào)查區(qū)域成都市內(nèi)各干部活動(dòng)中心、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心、高檔社區(qū)調(diào)查對(duì)象：中高收入老年人訪問(wèn)方法：進(jìn)行隨機(jī)的消費(fèi)者街頭訪問(wèn)的形式。這是跟前面所說(shuō)的老人要求自己的生活空間是思想觀念大大轉(zhuǎn)變并不違背的事實(shí)，但要看到老人們?cè)谠鯓由睿绻麄兩畹眯腋Ｓ淇?，那這種居家模式是進(jìn)步的，如果并非幸福愉快，就太不盡人意了。缺乏生活自理能力，有中高等經(jīng)濟(jì)收入水平的老年人。 老年人俱樂(lè)部 組織各種文化休閑活動(dòng)，以增進(jìn)老年人之間的交流與溝通為原則，鼓勵(lì)老年人積極參與中心內(nèi)的各種文化娛樂(lè)社團(tuán)?！∩罘?wù)產(chǎn)品俱樂(lè)部為度假、旅游游客提供較為完備的生活服務(wù)產(chǎn)品，以滿足其長(zhǎng)期或短期居住的需要。若市場(chǎng)或競(jìng)爭(zhēng)需要降價(jià)時(shí)，注意變相降價(jià)，即采取增加顧客覺察價(jià)值的方式。（2）《成都日?qǐng)?bào)》此報(bào)刊屬于政府強(qiáng)制性訂報(bào)，分布面較廣。可以考慮與四川省政府、成都市、以及崇州市政府達(dá)成長(zhǎng)期合作協(xié)議：有中小型會(huì)議、研討會(huì)或者其他類型的活動(dòng)都由街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部承辦。具體組合策略見下表：進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)組合策略長(zhǎng)期居住型半年以上主推公寓式產(chǎn)品，簽訂租賃合同，為其免費(fèi)定制專業(yè)養(yǎng)生保健、培訓(xùn)計(jì)劃，按其居住時(shí)間累計(jì)積分享受部分休閑娛樂(lè)項(xiàng)目免費(fèi)或打折服務(wù)，鼓勵(lì)其參與文化休閑活動(dòng)的主持工作。促銷以公共關(guān)系營(yíng)銷為主，與政府、老干部協(xié)會(huì)等合作?！」δ芊謪^(qū)與布局　總體布局 俱樂(lè)部呈橢圓形布局，根據(jù)地形特點(diǎn)及功能需要，可劃分為一帶五區(qū)。 ◆停車場(chǎng)，共50個(gè)車位、占地1000平方米。療養(yǎng)中心，處處體現(xiàn)從中老年人需求出發(fā)的理念，實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為老年人營(yíng)造一個(gè)舒適、典雅、具有濃郁田園氣息的度假場(chǎng)所。酒店前設(shè)停車位20個(gè)，可供泊車。利用湖面和樹木的吸收噪音作用與相對(duì)喧鬧的休閑活動(dòng)區(qū)、餐飲購(gòu)物區(qū)隔離開來(lái)，創(chuàng)造了一個(gè)更為私密、幽靜的住宿空間。 ★廚房，廚房中錯(cuò)落有致地高低櫥柜中內(nèi)置著燃?xì)鉅t、冰箱和現(xiàn)代化廚房用品，置身其中，人們可盡享烹飪的樂(lè)趣。(2)污水量預(yù)測(cè)污水量按污水排放90%計(jì)算。它具有密切而充滿鄰里親情的人性化鄰里關(guān)系模式以及充滿生機(jī)的空間場(chǎng)所，而易于識(shí)別的門洞則給人以領(lǐng)域感。餐飲種類齊全、綠色、健康；服務(wù)項(xiàng)目周到、細(xì)致。 ★從具體設(shè)計(jì)上來(lái)講，在設(shè)計(jì)中充分考慮了老年人行動(dòng)不便、身體虛弱等特點(diǎn)，樓層較低、進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)、大量使用扶手、合理確定門、走廊的寬度、樓梯踏步的高度、加進(jìn)了防滑道、電梯等，廁所全部采用坐式馬桶，在臥室等主要地點(diǎn)的緊急呼救按鈕設(shè)置等等。因地制宜，以中軸線布局，墻壁材料因材致用，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，采用懸山，前坡短而后坡長(zhǎng)，外墻采用利于陽(yáng)光反射的白色為基色調(diào)，對(duì)建筑局部的處理如雕梁畫棟，飛檐斗角成為點(diǎn)睛之筆。 ②規(guī)劃設(shè)計(jì)思路： 充分利用沿湖空間，合理組織游線，駁岸處理曲折變換，擴(kuò)大游人戶外活動(dòng)空間范圍。促銷以公共關(guān)系為主，主要與各大醫(yī)院合作。短期度假型（1周－1個(gè)月）與子女同住主推公寓式套房，可供家庭共同參與的娛樂(lè)活動(dòng)，綠源會(huì)員卡，可享受一定優(yōu)惠，按其居住時(shí)間積分，當(dāng)累計(jì)時(shí)間超過(guò)一個(gè)月可享受高一等級(jí)的折扣。其他公共活動(dòng)：具體的公關(guān)活動(dòng)方案，根據(jù)目標(biāo)可分為四大類型。（整版平面廣告）（4）《華西都市報(bào)》該報(bào)是成都市發(fā)行量最大的報(bào)紙，每期超過(guò)35萬(wàn)?？紤]到成本問(wèn)題，綠源休閑中心主要以POP廣告作為促銷手段；報(bào)紙廣告以大量軟新聞為主要手段，輔以常規(guī)廣告，即節(jié)約費(fèi)用，有易樹立新聞美譽(yù)度。住宿價(jià)格：度假酒店：140－160元/間/晚；880－980/間/月療養(yǎng)中心公寓：160－180/間/晚；980－1080/間/月，醫(yī)療護(hù)理間則附加10元/晚的護(hù)理費(fèi)用連排別墅：1800/幢/晚 單體別墅：2800/幢/晚單項(xiàng)服務(wù)價(jià)格 專業(yè)體檢，根據(jù)所定制的不同體檢種類按醫(yī)院現(xiàn)行價(jià)略高執(zhí)行 參加培訓(xùn)活動(dòng)，根據(jù)參與培訓(xùn)的規(guī)模、時(shí)間、師資力量決定休閑娛樂(lè)、餐飲，根據(jù)成都市同檔次休閑娛樂(lè)業(yè)、餐廳價(jià)格水平，并結(jié)合崇州市消費(fèi)水平定價(jià)。具體來(lái)說(shuō)，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的特色餐飲產(chǎn)品包括以下幾方面：湯麻餅 湯麻餅始創(chuàng)于清乾隆年間，由于其酥、脆、香、松的口感，兩百多年來(lái)一直是川西一帶的廟宇神龕上的供品。老年人的日常生活相對(duì)簡(jiǎn)單，他們需要的不僅僅是物質(zhì)上的享受，更注重的是身體的健康與精神上的需求，需要親人的關(guān)懷，需要不斷的思想與文化的陶冶，也需要更為開放的生活方式。老人的生活質(zhì)量取決于子女的收入水平，要看到改革開放以后，越來(lái)越多的人先“富”了起來(lái)，越來(lái)越多的老人雖然沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入依靠子女供養(yǎng)，但是生活質(zhì)量越來(lái)越高，而如今的青壯年，當(dāng)他們事業(yè)有成后，當(dāng)他們的生活越來(lái)越寬裕后，都有著安排好自己老人的生活的迫切要求，專門為老人請(qǐng)保姆也好，鼓勵(lì)獨(dú)身老人再婚也好，都是這些子女期望自己的老人生活幸福的具體表現(xiàn)。　老年人生活特點(diǎn)分析 老年人居住方式分析與子女共同居住。加上成都的交通及為便利和獨(dú)特的“農(nóng)家樂(lè)”休閑方式，因此外出到附近各旅游景點(diǎn)度假休閑已成為成都老年人生活的一重要部分，但據(jù)了解由于老年人的特殊性，在成都目前還沒(méi)有適應(yīng)或?qū)槔夏耆说奶峁┑木C合的、大型的休娛樂(lè)閑場(chǎng)所，可謂是有“市”無(wú)“場(chǎng)”。呈現(xiàn)青瓦粉墻、重重院落、輕盈精巧、樸實(shí)自然，體現(xiàn)崇尚自然，返璞歸真的意境。不斷求變就是不斷創(chuàng)造。每到初一、十五禪院內(nèi)總是香火鼎盛，來(lái)這里朝拜的人絡(luò)繹不絕，這些人中，大部分都是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老年人。３、 蘭花街子人有愛蘭養(yǎng)蘭的傳統(tǒng)習(xí)慣，石梁、蓮經(jīng)、高墩等山村有豐富的蘭草資源。在街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的附近有梅花寨、原始森林和蘭花坡等自然風(fēng)光和資源。由此可見，從目前的行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，一方面銀發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)尚處于起始階段，存在俱樂(lè)部切入的時(shí)機(jī)；另一方面開發(fā)經(jīng)營(yíng)高品位、高檔次的養(yǎng)老場(chǎng)所還有很大的市場(chǎng)空缺，給俱樂(lè)部的切入創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，越來(lái)越多的老年人不甘心以傳統(tǒng)的方式度過(guò)自己的晚年。隨著時(shí)間的推移，我國(guó)老年人口比例將越來(lái)越大，據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，到2030年，我國(guó)將有三億多的老年人口。成都市發(fā)改委2004年的第50號(hào)文件中，重點(diǎn)提出了成都市委、市政府關(guān)于加快重點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)的意見，意見中提出了對(duì)街子等重點(diǎn)古鎮(zhèn)發(fā)展政策上的扶持，如采取“統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一管理、切塊包干、稅收分成”的政策、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策、幫助重點(diǎn)陣積極爭(zhēng)取國(guó)家、省各類專項(xiàng)補(bǔ)助資金政策等。2．1．2 政策機(jī)遇街子古鎮(zhèn)是成都平原上古鎮(zhèn)中的一顆明珠，街子歷史悠久，古鎮(zhèn)內(nèi)保存了大量的文物古跡，同時(shí)街子鎮(zhèn)還是唐代一飄詩(shī)人唐求的故鄉(xiāng)。1．6．4 經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)我們擁有一支非常出色的團(tuán)隊(duì)，以四川大學(xué)培養(yǎng)的MBA為主，匯聚了多個(gè)具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀人才。我們的團(tuán)隊(duì)具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)能力，如果能夠取得足夠的投資，必將在帶來(lái)令人滿意的經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)，創(chuàng)造出不可估量的社會(huì)效益。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部主要為老年人提供以下服務(wù)：療養(yǎng)健身：隨著人們生活節(jié)奏的加快和環(huán)境污染日益嚴(yán)重，城市中生活的人們?cè)絹?lái)越希望能找到一個(gè)脫離城市、自然環(huán)境良好，能靜心療養(yǎng)的地方。鳳棲山年平均氣溫14攝氏度，森林覆蓋率達(dá)97%，空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是成都附近最理想的天然氧吧，非常適合老年人這里長(zhǎng)期休閑、療養(yǎng)。城市生活給他們帶來(lái)的是空氣污染、噪聲、煩雜的人際關(guān)系和應(yīng)酬等，因此這些老年人非常希望能有一個(gè)脫離城市、自然環(huán)境良好，能靜心療養(yǎng)的地方。1．6．2 良好的發(fā)展環(huán)境由于看中街子優(yōu)良的綠色生態(tài)人居環(huán)境，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)街子搶占攤頭?，F(xiàn)在的四川交通通訊發(fā)展迅猛，擁有極其便利的交通條件，從省會(huì)成都到各市州都有高速或高等級(jí)公路，全省高速公路通車?yán)锍踢_(dá)1700余公里，近年來(lái)，四川交通保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，交通建設(shè)完成投資已連續(xù)7年超百億，去年達(dá)到創(chuàng)記錄的169億，其中高速公路通車總里程達(dá)到1759公里。俱樂(lè)部本著服務(wù)老年人，提高老年人生活、休閑質(zhì)量的目標(biāo)，為老年人提供療養(yǎng)、健康飲食、娛樂(lè)、集體活動(dòng)等方面的服務(wù)。固定資產(chǎn)投資(西部第一)：下半年，居西部10城市第1位，增速(%)居第2位，低于第1位的呼和浩特(%)。我國(guó)政府用于老年社會(huì)保障的開支正在大幅度增長(zhǎng)，離退休人員退休金2001年近2000億元，且以20%的速度增長(zhǎng)。西接正在申報(bào)國(guó)家級(jí)（原為省級(jí)）風(fēng)景名勝區(qū)的雞冠山－九龍溝，且鳳棲山也屬于該景區(qū)的重要景點(diǎn)之一。3．2．3 顧客分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的目標(biāo)顧客主要是有