【正文】 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部可行性論證報告第一部分 執(zhí)行概要1．1 項(xiàng)目簡介本項(xiàng)目擬修建的街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部位于四川省崇州市街子古鎮(zhèn)旁的鳳棲山上，占地面積100畝。俱樂部擬建別墅五棟、療養(yǎng)中心一棟和住宿樓1棟，及餐廳、接待中心等項(xiàng)目。五棟別墅中，有兩棟是聯(lián)體別墅，用來為顧客提供豪華住宿、集體會議等，另一棟單體別墅專門為VIP顧客設(shè)計(jì)和使用。鳳棲山年平均氣溫14攝氏度，森林覆蓋率達(dá)97%，空氣質(zhì)量達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)，是成都附近最理想的天然氧吧，非常適合老年人這里長期休閑、療養(yǎng)。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，老年福利事業(yè)面臨的形勢發(fā)生了極大變化，人口老齡化、家庭小型化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化的發(fā)展形成對老年福利事業(yè)的巨大需求。但是，國家和集體長期包辦社會福利事業(yè)，資金不足，造成了目前與日益增長的需求相比，老年人福利設(shè)施嚴(yán)重不足，條件得不到改善的事實(shí)。%，與發(fā)達(dá)國家3%5%的比例相比差距很大。有需求就有市場，企業(yè)作為以贏利為目的的組織，無時無刻不在尋求利潤增長點(diǎn)，讓企業(yè)參與運(yùn)作，啟動老人市場或說開辟銀發(fā)市場，在如今成功開放的市場經(jīng)濟(jì)下，既是供求關(guān)系的需要，也是形式的需要。本項(xiàng)目除具有高質(zhì)量的養(yǎng)老功能外，還兼具休閑、娛樂、運(yùn)動、商務(wù)、旅游等多種功能。與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老、敬老場所有本質(zhì)上的不同。不僅解決了老人日常生活起居的料理問題，更重要的是通過其他增值業(yè)務(wù)的開發(fā)，為老人營造了健康、快樂生活的良好環(huán)境，改變了老人單調(diào)無聊的生活現(xiàn)狀，使他們恢復(fù)青春活力，盡享天倫之樂。1．2 提供的服務(wù)本團(tuán)隊(duì)將成立成都市街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部有限俱樂部（簡稱俱樂部），我們的口號和理念：盡情融入自然，享受健康之源。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部主要為老年人提供以下服務(wù)：療養(yǎng)健身：隨著人們生活節(jié)奏的加快和環(huán)境污染日益嚴(yán)重，城市中生活的人們越來越希望能找到一個脫離城市、自然環(huán)境良好，能靜心療養(yǎng)的地方。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是為老年人提供了這樣一個集休閑、療養(yǎng)、健身于一身的場所。俱樂部將為每位老年人建立健康檔案，并定期進(jìn)行健康檢查，確保老年人的身體健康。特色餐飲：街子的自然資源非常有特色，野生食用蘑菇，天然森林蔬菜（野菜）系列，天全的竹筍、香菇、薇菜、天麻，以及貴重中藥材蟲草、黃蓮、貝母、天麻等；藥善食品等等。特色休閑活動：賞蘭會、賽詩會、梅花節(jié)、療養(yǎng)講座、老年大學(xué)等。1．3 營銷策略街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的目標(biāo)顧客是年齡在55歲以上，有一定經(jīng)濟(jì)來源的老年人，這些老年人大多曾經(jīng)是政府機(jī)關(guān)干部、企業(yè)管理者、私營企業(yè)老板等，在進(jìn)入老年階段后，他們主要追求的不再是事業(yè)上的成功，而主要是健康的身體，心情的愉快，以及能和兒孫共享天倫之樂。而在喧囂、繁忙的城市中，并不能滿足他們這方面的需求。城市生活給他們帶來的是空氣污染、噪聲、煩雜的人際關(guān)系和應(yīng)酬等，因此這些老年人非常希望能有一個脫離城市、自然環(huán)境良好，能靜心療養(yǎng)的地方。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是為老年人提供了這樣一個集休閑、療養(yǎng)、健身于一身的場所。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部營銷策略主要包括俱樂部提供的產(chǎn)品和服務(wù)組合、俱樂部價格策略和俱樂部促銷策略等。1．4 管理團(tuán)隊(duì)及股權(quán)分配本項(xiàng)目計(jì)劃投資2000萬，資金來源包括自籌和對外融資。團(tuán)隊(duì)由四川省工商管理學(xué)院2004級5位同學(xué)組成。股東出資比例職務(wù)肖志軍40%董事長CEO王華30%營銷總監(jiān)CMO黃潤東10%財務(wù)總監(jiān)CFO楊霞10%人力資源總監(jiān)CHO周平10%運(yùn)營總監(jiān)COO1．5 財務(wù)與盈利分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所需的資金可選的來源渠道包括自籌、民間投資、政府資助、銀行貸款和商業(yè)投資俱樂部。在創(chuàng)業(yè)初期，由于俱樂部尚未形成穩(wěn)定的盈利能力及信譽(yù)，所以俱樂部所需的絕大部分資金要依靠團(tuán)隊(duì)成員投資、政府優(yōu)惠貸款等。俱樂部將需要2000萬元的投入，主要用于土地購買、別墅、療養(yǎng)中心、住宿樓和其他主要配套設(shè)施的建設(shè)、設(shè)備購買等。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部建成后將填補(bǔ)都市中高檔養(yǎng)老休閑市場的空白，將為成都市的養(yǎng)老休閑建設(shè)起到示范作用。我們的團(tuán)隊(duì)具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營能力，如果能夠取得足夠的投資，必將在帶來令人滿意的經(jīng)濟(jì)效益同時，創(chuàng)造出不可估量的社會效益。并且經(jīng)過我們的探索和實(shí)踐，將公益性事業(yè)與市場化運(yùn)作相結(jié)合，家庭式養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結(jié)合，傳統(tǒng)的孝道文化與現(xiàn)代精神文明相結(jié)合，趟出一條適合中國國情的養(yǎng)老之路。1．6成功關(guān)鍵因素1．6．1 市場需求穩(wěn)定充足據(jù)調(diào)查顯示，目前成都市1200萬人口中，65歲以上人口已經(jīng)占到了總?cè)丝诘?％左右，達(dá)到96萬，55歲以上的老年人數(shù)量還要多。在這些老年人中，相當(dāng)一部分具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們追求的不再是傳統(tǒng)的休閑方式，而是一種健康、自然的方式。近年來成都市老年人已經(jīng)組織了老年體育協(xié)會、老年書畫協(xié)會、老年騎游隊(duì)等組織。目前，很多老年人傾向于在都市附近的山上進(jìn)行休閑療養(yǎng)，而目前他們?nèi)サ淖疃嗟木褪乔喑巧?、溫江和崇州等方向。本?xiàng)目正是在崇州市街子鎮(zhèn)鳳棲山上修建一座專門針對老年人的休閑俱樂部，滿足老年人休閑療養(yǎng)的需求。1．6．2 良好的發(fā)展環(huán)境由于看中街子優(yōu)良的綠色生態(tài)人居環(huán)境，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商來街子搶占攤頭。已有成都天祥集團(tuán)實(shí)業(yè)有限俱樂部、成都天仁房屋開發(fā)有限俱樂部、四川紅星房屋開發(fā)有限俱樂部、成都中安達(dá)俱樂部、成都金瑞通集團(tuán)俱樂部、達(dá)州四方房地產(chǎn)開發(fā)俱樂部、成都欣盛實(shí)業(yè)有限俱樂部等到街子投資興建生態(tài)、旅游、別墅、園林、度假、住宅等項(xiàng)目。五糧液集團(tuán)也在此興建了能容納1萬人的員工療養(yǎng)中心。這些項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，為街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部提供了穩(wěn)定、充足的客源?！?．6．3 政府大力支持街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所在的街子鎮(zhèn)可謂是成都古鎮(zhèn)中的一顆明珠， 2000年，被四川省確定為省級小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)。2001年，被列為成都十大古鎮(zhèn)之一。2002年，成都市出臺《成都市十大古鎮(zhèn)的保護(hù)與開發(fā)初步規(guī)劃方案》，其中街子古鎮(zhèn)的規(guī)劃方案被媒體稱作“最令人興奮的”方案。今年，崇州市人民政府又正在為街子申報“國家級歷史文化名鎮(zhèn)”。 街子鎮(zhèn)政府非常重視古鎮(zhèn)旅游、休閑等產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，并為之提供了優(yōu)惠的政策。1．6．4 經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)我們擁有一支非常出色的團(tuán)隊(duì)，以四川大學(xué)培養(yǎng)的MBA為主，匯聚了多個具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀人才。團(tuán)隊(duì)多名成員曾經(jīng)長期擔(dān)任重要的領(lǐng)導(dǎo)工作，成功經(jīng)受了各種挑戰(zhàn)，取得了卓越成績。因此我們有信心、有能力開創(chuàng)我們自己的事業(yè)。1．6．5 其它因素四川旅游業(yè)快速發(fā)展近年來，四川建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的進(jìn)程很快，重視和支持旅游業(yè)的社會氛圍很濃，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)體系基本形成。近三年四川旅游總收入的全國排名從2002年的12位上升到第9位、入境旅游人數(shù)從14位上升到11位、創(chuàng)匯從17位上升到14位，成績喜人。交通建設(shè)的快速發(fā)展成都是西南地區(qū)最大的公路樞紐，有6條國道在此交匯。108國道（川陜、川滇公路）、213國道（川甘、成昆公路）、317國道（川藏北線）、318國道（川漢、川藏公路）、319國道（成渝公路）、321國道（川黔公路）在成都平原區(qū)形成了密集的公路交通網(wǎng)?，F(xiàn)在的四川交通通訊發(fā)展迅猛，擁有極其便利的交通條件，從省會成都到各市州都有高速或高等級公路，全省高速公路通車?yán)锍踢_(dá)1700余公里，近年來，四川交通保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，交通建設(shè)完成投資已連續(xù)7年超百億，去年達(dá)到創(chuàng)記錄的169億，其中高速公路通車總里程達(dá)到1759公里。第二部分 項(xiàng)目簡介2．1 創(chuàng)業(yè)機(jī)遇2．1．1 市場機(jī)遇我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長， 億，占世界老年人口的1／5，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。而在四川，以成都市為例，據(jù)調(diào)查顯示，兩老月總收入在25004000元的占91%，有休閑度假行為的占97%。成都市1200萬人口中，65歲以上的人口近90萬人，接近登記人口的8％。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，老年人的休閑方式不再是傳統(tǒng)的打麻將、下棋、打牌等，尤其是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老年人，他們追求的是更健康、更自然的休閑方式。他們最希望的是遠(yuǎn)離喧囂和污染嚴(yán)重的城市，找一個空氣清新、自然環(huán)境良好的地方療養(yǎng)身心。這部分老年人主要是退休國家干部、大學(xué)退休教授、國有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)老板等，只要能為他們提供良好的療養(yǎng)環(huán)境和高品質(zhì)的服務(wù)，多花些錢是無所謂的。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是看重了這一市場機(jī)會，為了更詳細(xì)、準(zhǔn)確、具體的了解顧客需求情況，綠源俱樂部聘請了專業(yè)的市場調(diào)查俱樂部，對目標(biāo)顧客的收入、消費(fèi)金額、消費(fèi)偏好等進(jìn)行了調(diào)查，具體情況在市場需求分析中有詳細(xì)的說明。2．1．2 政策機(jī)遇街子古鎮(zhèn)是成都平原上古鎮(zhèn)中的一顆明珠，街子歷史悠久，古鎮(zhèn)內(nèi)保存了大量的文物古跡，同時街子鎮(zhèn)還是唐代一飄詩人唐求的故鄉(xiāng)。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所在的鳳棲山屬于街子鎮(zhèn)。近年來，隨著旅游和休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)開始重視街子鎮(zhèn)和鳳棲山的旅游休閑價值，他們非常希望能有俱樂部投資古鎮(zhèn)旅游資源，并且在土地、稅收等方面給予了很多的優(yōu)惠政策。本團(tuán)隊(duì)中一個成員是崇州市政府的工作人員，對于街子古鎮(zhèn)非常熟悉，同時和古鎮(zhèn)政府保持著良好的關(guān)系。本團(tuán)隊(duì)能以更低的成本獲得街子古鎮(zhèn)的旅游開發(fā)權(quán)。2．2 俱樂部簡介2．2．1 俱樂部概況本項(xiàng)目將成立“成都市街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部有限俱樂部”（以下簡稱俱樂部）。俱樂部注冊資本2000萬，注冊地點(diǎn)在四川省成都市。俱樂部本著服務(wù)老年人，提高老年人生活、休閑質(zhì)量的目標(biāo)，為老年人提供療養(yǎng)、健康飲食、娛樂、集體活動等方面的服務(wù)。2．2．2 企業(yè)文化綠源俱樂部的愿景：讓老年人享受健康與快樂俱樂部宗旨：創(chuàng)造顧客價值 實(shí)現(xiàn)俱樂部利潤合作方針：重情、講信、追求雙贏企業(yè)精神：主動出擊、協(xié)調(diào)合作、快速反應(yīng)、講求實(shí)效經(jīng)營口號：盡情融入自然，享受健康之源2．3 俱樂部愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)綠源俱樂部的愿景：讓老年人享受健康與快樂街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的戰(zhàn)略目標(biāo)：四川省老年人休閑療養(yǎng)首選基地。通過鳳棲山街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的修建，爭創(chuàng)“綠源” 品牌，使之成為老年人休閑的首選品牌。品牌樹立之后，俱樂部將向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如老年日常用品、老年服裝、老年食品等。短期戰(zhàn)略目標(biāo)是成為成都市養(yǎng)老市場的領(lǐng)先者，長期戰(zhàn)略目標(biāo)是在經(jīng)營、管理、理念、創(chuàng)新方面達(dá)到全國一流水平。預(yù)計(jì)一年內(nèi)可完成市場導(dǎo)入，三年后涉足更高層次的開發(fā)成都市老年人休閑療養(yǎng)。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部理念：盡情融入自然，享受健康之源。第三部分 俱樂部發(fā)展戰(zhàn)略分析3．1 宏觀環(huán)境分析3．1．1 政治政策環(huán)境分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所在的街子古鎮(zhèn)是四川省重點(diǎn)發(fā)展的30個古鎮(zhèn)之一，同時也是成都市重點(diǎn)發(fā)展的10大古鎮(zhèn)之一。四川省、成都市政府對街子古鎮(zhèn)的發(fā)展提供了大量上政策上的支持。成都市發(fā)改委2004年的第50號文件中，重點(diǎn)提出了成都市委、市政府關(guān)于加快重點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)的意見，意見中提出了對街子等重點(diǎn)古鎮(zhèn)發(fā)展政策上的扶持，如采取“統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一管理、切塊包干、稅收分成”的政策、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策、幫助重點(diǎn)陣積極爭取國家、省各類專項(xiàng)補(bǔ)助資金政策等。面對社會老齡化日趨嚴(yán)重的嚴(yán)峻形勢，國家大力倡導(dǎo)和推行社會化養(yǎng)老，四川省也制定了相關(guān)政策，吸引、鼓勵企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，以改變過去主要依靠國家和集體投入的單一投資渠道。因此在用地、經(jīng)營稅收等方面都有優(yōu)惠政策。從以上信息我們可以看出，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部面臨著非常好的政策、法律環(huán)境，抓住這一機(jī)遇，必定能取得成功。3．1．2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，2005年下半年成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在西部城市中仍然位居前列，GDP西部第一：下半年半年，%。橫向看，成都市GDP總量在8個西部城市(缺呼和浩特和貴陽)中列首位。從全國看，%，增速高于全國4個百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資(西部第一)：下半年，居西部10城市第1位，增速(%)居第2位，低于第1位的呼和浩特(%)。從全國看，%。人均可支配收入(西部第二)：上半年西部10城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高為呼和浩特，達(dá)6336元，成都市以5817元列第2位；從增幅看，最高的是呼和浩特(%)，%居第5位。從全國看。良好的經(jīng)濟(jì)形勢，使得更多的老年人有經(jīng)濟(jì)和時間基礎(chǔ)享受休閑生活，進(jìn)一步擴(kuò)大了本項(xiàng)目的市場空間。3．1．3 社會文化環(huán)境分析我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長， 億，占世界老年人口的1／5，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。專家預(yù)計(jì)我國到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。隨著時間的推移，我國老年人口比例將越來越大，據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，到2030年，我國將有三億多的老年人口。他們存在的對更好的晚年生活的期望，在當(dāng)前社會中卻難以得到滿足。　中國與世界主要先進(jìn)國家人口老齡化的國際比較國別老年人口（萬人）老年人口系數(shù)（%）老年負(fù)擔(dān)系數(shù)（%）老化指數(shù)（%）20002020200020202000202020002020中國1348041935美國34527175日本20973191德國13142064人口老齡化對個人消費(fèi)有巨大的影響。一般而言，年齡結(jié)構(gòu)的老齡化正在進(jìn)行的過程中，消費(fèi)支出呈現(xiàn)漸漸擴(kuò)大傾向，年齡結(jié)構(gòu)的變化影響了消費(fèi)結(jié)構(gòu)。從中國城市居民的消費(fèi)水準(zhǔn)看，老年人的家庭用品、保健費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)，特別是養(yǎng)老居住費(fèi)用等支出的比例顯著提高，如下圖所示。這將會形成以老年消費(fèi)者為群體的巨大市場?！?消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化圖資料來源：零點(diǎn)調(diào)查俱樂部而據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，中國老年人消費(fèi)市場潛力巨大。我國政府用于老年社會保障的開支正在大幅度增長，離退休人員退休金2001年近2000億元，且以20%的速度增長。據(jù)中國老齡協(xié)會估計(jì)，中國老年人潛