【正文】 (3)污水系統(tǒng)項(xiàng)目區(qū)鄰近風(fēng)景名勝區(qū)，其環(huán)境保護(hù)的要求很高，因此，項(xiàng)目區(qū)的污水應(yīng)進(jìn)行深度處理后方可排入自然水體，同時(shí)，在用水、洗滌等方面要制定措施，宣傳節(jié)約用水，控制普通洗衣粉的使用，提倡使用無(wú)磷洗衣粉和洗滌劑，使污水處理設(shè)施的運(yùn)行高效低能。品茗美酒，美味的菜肴，享受私密的個(gè)人空間。院落式的設(shè)計(jì)表現(xiàn)出了濃郁的人情味和親合力，可以說是中國(guó)幾千年來儒家文化和華夏民族精神的象征。②規(guī)劃設(shè)計(jì)思路◆建筑風(fēng)格★均為兩層，每幢280平方米，總建筑面積為1400平方米。 ◆餐廳 餐廳面積約占900平方米，其中廚房面積150平方米、大廳面積500平方米、包間250平方米，共有餐桌35張，可同時(shí)容納300人用餐。 ★酒店按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造，室內(nèi)各種現(xiàn)代化設(shè)施一應(yīng)齊備(電視、電話、冰箱、空調(diào)、熱水器等)，裝修建材潔凈環(huán)保，別具匠心、風(fēng)格獨(dú)特、溫馨典雅。 ★主樓為家庭公寓式住宿建筑，戶型以帶廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)的一室戶為主，平面緊湊，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，造價(jià)經(jīng)濟(jì)。 ②規(guī)劃設(shè)計(jì)思路： 目標(biāo)顧客差異化，公寓式建筑與酒店建筑配合，共同滿足老年人及到訪的中輕年人的需求。 ◆項(xiàng)目規(guī)劃： 總建筑面積1450平，由3棟樓連接而成。 ◆指示牌，從川西民居中提取文化符號(hào)，以木紋色和墻白色彩向游客傳遞最樸素而又不失特點(diǎn)的鄉(xiāng)村氣息。 ◆沿湖綠化植被豐富，經(jīng)過有效的組織和搭配，形成良好的沿湖綠化景觀。 提取川西民居建筑符號(hào)進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)原則在建筑風(fēng)格上，我們應(yīng)充分依據(jù)地方特色，吸取川西民居精華之處，加以創(chuàng)新，獨(dú)具魅力，給人熟悉卻又新鮮之感。第六部分 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部建設(shè)規(guī)劃經(jīng)過和崇州市街子鎮(zhèn)政府協(xié)商，俱樂部在鳳棲山上的梅花山寨附近購(gòu)買100畝土地，俱樂部所在地依山傍水、環(huán)境幽雅，綠樹成蔭，花草遍地，空氣格外清新。主要通過與旅行社合作、網(wǎng)絡(luò)、媒體等進(jìn)行宣傳促銷會(huì)議旅游型主推綠源樓會(huì)議中心及會(huì)后體檢、休閑娛樂活動(dòng)。促銷手段以電視廣告、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊雜志為主?！∈袌?chǎng)組合策略將目標(biāo)顧客群體進(jìn)一步細(xì)分，實(shí)施產(chǎn)品組合策略，將能最大程度的滿足目標(biāo)群體的需求。公關(guān)主題公關(guān)活動(dòng)傳播信息新聞發(fā)布會(huì)，記者招待會(huì)，競(jìng)賽活動(dòng)，頒獎(jiǎng)活動(dòng)，印發(fā)公共關(guān)系刊物，制作視聽資料等。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的發(fā)展也離不開崇州市和成都市各級(jí)政府的支持，成都市政府以及崇州市政府的大力宣傳和政策上的傾斜?！冻啥忌虉?bào)》屬于經(jīng)商必讀的報(bào)紙，且屬市政府強(qiáng)令餐飲、娛樂、賓館、酒店、商店必須訂閱的兩報(bào)，每期發(fā)行量超過20萬(wàn)。（1）老年雜志據(jù)調(diào)查，中老年人經(jīng)常閱讀的雜志包括：《中老年保健》、《老年人》、《中國(guó)老年學(xué)》等雜志，老年人對(duì)以上雜志上的內(nèi)容閱讀比較仔細(xì)，俱樂部將在經(jīng)營(yíng)的淡季期間，加大在雜志上的宣傳力度，盡量減少淡季和旺季的差距。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部廣告宣傳點(diǎn)老年人休閑市場(chǎng)需求，是老齡化社會(huì)帶來的必然產(chǎn)物，在西方已是非常成熟的市場(chǎng)，而在中國(guó)尚處于方興未艾的發(fā)展初期，還需要開發(fā)商去刺激、引導(dǎo)和激發(fā)市場(chǎng)，因此，通過宣傳炒作來激發(fā)市場(chǎng)是十分必要的。各種體檢、保健和療養(yǎng)服務(wù)將針對(duì)俱樂部會(huì)員和非會(huì)員采取不同的價(jià)格策略。優(yōu)惠及會(huì)員卡 根據(jù)游客在俱樂部度假時(shí)間長(zhǎng)短積分，每當(dāng)累計(jì)住宿時(shí)長(zhǎng)超過一個(gè)月、半年，將享有不同程度的折扣優(yōu)惠。另外街子自身自然資源十分豐富：野生食用蘑菇，天然森林蔬菜（野菜）系列，天全的竹筍、香菇、薇菜、天麻，以及貴重中藥材蟲草、黃蓮、貝母、天麻等；藥善食品等等。其獨(dú)特的配方歷來被湯家視為至寶，只傳兒媳，不傳兒子和女兒。同時(shí)鼓勵(lì)來度假療養(yǎng)的老人應(yīng)聘講師授課，采用定期或不定期方式舉辦各種講座，并展開長(zhǎng)、中、短期各種不同內(nèi)容的教育活動(dòng)，如：語(yǔ)言類（方言、各種外語(yǔ)等）、技藝類（書畫、園藝、烹飪、紡織、戲劇、音樂等）、文史類（國(guó)內(nèi)外文學(xué)、詩(shī)歌、宗教等）、保健類（醫(yī)藥常識(shí)、營(yíng)養(yǎng)、保健等）、科技類（電腦、科技講座、天文知識(shí)等），等等，以豐富老年人的精神世界和體現(xiàn)他們第二次自我價(jià)值。據(jù)此，我們重點(diǎn)打造以下產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目。身體健康，中等經(jīng)濟(jì)收入水平的老年人。也就是說，只要能讓這些老人過上幸福美滿的晚年生活，子女們?cè)诮?jīng)濟(jì)上只要有條件承擔(dān)是絕不吝惜的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前四川省每9個(gè)人中就有一個(gè)老人，預(yù)計(jì)到2025年老年人口高峰時(shí)期，將至少有80%以上的老人和子女“分居” ，這種“空巢”現(xiàn)象將日趨嚴(yán)重。這種情況在農(nóng)村非常普遍，在城鎮(zhèn)也比較多，但在各大型城市里已相對(duì)較少了；隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，注重個(gè)人生活空間的人會(huì)越來越多，在很多城市，一些經(jīng)濟(jì)條件特別是居住條件好一點(diǎn)的（有兩套以上住房的）家庭，已不是年輕人想擁有自己的生活空間而不愿意同老人居住在一起，而是老人要求有自己的生活空間而不愿意跟孩子生活在一塊兒。通過對(duì)成都中高端老年人休閑消費(fèi)習(xí)性和其消費(fèi)情況、消費(fèi)頻率等狀況的了解；二、調(diào)研設(shè)計(jì)、組織工作與實(shí)施情況問卷設(shè)計(jì)本次調(diào)查問卷由以下三大部分組成：☆甄別部分：用于甄別出符合本次調(diào)查要求的被訪者；☆主體部分：根據(jù)此次調(diào)研目的設(shè)計(jì)的項(xiàng)目相關(guān)調(diào)查內(nèi)容；☆背景資料：被訪者的個(gè)人背景資料及媒體接觸習(xí)慣等。因此打造以休閑、療養(yǎng)為主訴求的老年人休閑俱樂部所是打開成都老年人休閑市場(chǎng)的突破口。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部——各種老年人協(xié)會(huì)街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部——政府第四部分 市場(chǎng)需求分析　市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)　市場(chǎng)需求概況據(jù)第五次人口普查，成都人口近1200萬(wàn)（包括外來人口，不包括外出人口）。四、 管理手段差異化傳統(tǒng)的農(nóng)家樂、休閑度假中心等由于從業(yè)人員素質(zhì)不高、資金有限等原因，采取的是傳統(tǒng)的管理方法，這種管理方法效率低下、服務(wù)質(zhì)量低，根本不能滿足顧客的需求。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是抓住了這一機(jī)遇，為老年人兩身打造集休閑、娛樂、療養(yǎng)于一身的俱樂部。小創(chuàng)造小收獲、大創(chuàng)造大收獲。他們很希望能讓服務(wù)遠(yuǎn)離城市的污染和喧囂，找一個(gè)自然環(huán)境優(yōu)良、離成都不能太遠(yuǎn)、服務(wù)質(zhì)量比較稿的休閑場(chǎng)所，讓服務(wù)在那里頤養(yǎng)天年。這部分老年人非常希望能在鳳棲山中有一個(gè)住宿的地方，方便他們來此朝拜。朱元璋家族四代人與這座禪院有密切關(guān)系。街子場(chǎng)有三分之二的人家養(yǎng)蘭，農(nóng)村平均每6戶就有1戶種植蘭花，涌現(xiàn)出一大批養(yǎng)蘭專業(yè)戶。２、原始森林以鳳棲山上的光嚴(yán)禪院為中心向四周輻射，木魚峰、香爐峰、千佛山一帶，方賀上千畝原始森林參天蔽日，被譽(yù)為西川第一林。3．3．1 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部附近自然資源１、 梅花山寨梅花寨背靠古寺，因滿山滿溝的梅花而得名。因此，他們對(duì)消費(fèi)價(jià)格不是很在意，至少價(jià)格因素不是決定其消費(fèi)行為的決定性因素。憑借雄厚的資金、科學(xué)的管理、高質(zhì)量的服務(wù)和對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的變革，我們?cè)阢y發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上將有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。目前崇州市為了發(fā)展街子旅游，已經(jīng)加快了配套的公共設(shè)施、服務(wù)硬件、交通條件建設(shè)。有超過80%的老人希望自己的生活更能與時(shí)代親密接觸，在不愿意自己被家人、朋友遺忘的同時(shí)，他們更不愿意看到的是自己生活方式的落伍。作為老年人消費(fèi)的主要內(nèi)容——養(yǎng)老居住消費(fèi)和老年人醫(yī)療保健消費(fèi)，將在老年人消費(fèi)支出中占有相當(dāng)大的比例。他們存在的對(duì)更好的晚年生活的期望，在當(dāng)前社會(huì)中卻難以得到滿足。人均可支配收入(西部第二)：上半年西部10城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高為呼和浩特，達(dá)6336元，成都市以5817元列第2位；從增幅看，最高的是呼和浩特(%)，%居第5位。面對(duì)社會(huì)老齡化日趨嚴(yán)重的嚴(yán)峻形勢(shì)，國(guó)家大力倡導(dǎo)和推行社會(huì)化養(yǎng)老，四川省也制定了相關(guān)政策，吸引、鼓勵(lì)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，以改變過去主要依靠國(guó)家和集體投入的單一投資渠道。通過鳳棲山街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的修建，爭(zhēng)創(chuàng)“綠源” 品牌，使之成為老年人休閑的首選品牌。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所在的鳳棲山屬于街子鎮(zhèn)。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)， 億，占世界老年人口的1／5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國(guó)已開始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。團(tuán)隊(duì)多名成員曾經(jīng)長(zhǎng)期擔(dān)任重要的領(lǐng)導(dǎo)工作，成功經(jīng)受了各種挑戰(zhàn)，取得了卓越成績(jī)。五糧液集團(tuán)也在此興建了能容納1萬(wàn)人的員工療養(yǎng)中心。并且經(jīng)過我們的探索和實(shí)踐，將公益性事業(yè)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，家庭式養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合，傳統(tǒng)的孝道文化與現(xiàn)代精神文明相結(jié)合，趟出一條適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老之路。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部營(yíng)銷策略主要包括俱樂部提供的產(chǎn)品和服務(wù)組合、俱樂部?jī)r(jià)格策略和俱樂部促銷策略等。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是為老年人提供了這樣一個(gè)集休閑、療養(yǎng)、健身于一身的場(chǎng)所。但是，國(guó)家和集體長(zhǎng)期包辦社會(huì)福利事業(yè)，資金不足，造成了目前與日益增長(zhǎng)的需求相比，老年人福利設(shè)施嚴(yán)重不足，條件得不到改善的事實(shí)。五棟別墅中，有兩棟是聯(lián)體別墅，用來為顧客提供豪華住宿、集體會(huì)議等，另一棟單體別墅專門為VIP顧客設(shè)計(jì)和使用。不僅解決了老人日常生活起居的料理問題，更重要的是通過其他增值業(yè)務(wù)的開發(fā)，為老人營(yíng)造了健康、快樂生活的良好環(huán)境，改變了老人單調(diào)無(wú)聊的生活現(xiàn)狀，使他們恢復(fù)青春活力，盡享天倫之樂。而在喧囂、繁忙的城市中，并不能滿足他們這方面的需求。俱樂部將需要2000萬(wàn)元的投入，主要用于土地購(gòu)買、別墅、療養(yǎng)中心、住宿樓和其他主要配套設(shè)施的建設(shè)、設(shè)備購(gòu)買等。本項(xiàng)目正是在崇州市街子鎮(zhèn)鳳棲山上修建一座專門針對(duì)老年人的休閑俱樂部，滿足老年人休閑療養(yǎng)的需求。今年，崇州市人民政府又正在為街子申報(bào)“國(guó)家級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)”。108國(guó)道（川陜、川滇公路）、213國(guó)道（川甘、成昆公路）、317國(guó)道（川藏北線）、318國(guó)道（川漢、川藏公路）、319國(guó)道（成渝公路）、321國(guó)道（川黔公路）在成都平原區(qū)形成了密集的公路交通網(wǎng)。這部分老年人主要是退休國(guó)家干部、大學(xué)退休教授、國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)老板等，只要能為他們提供良好的療養(yǎng)環(huán)境和高品質(zhì)的服務(wù)，多花些錢是無(wú)所謂的。俱樂部注冊(cè)資本2000萬(wàn)，注冊(cè)地點(diǎn)在四川省成都市。第三部分 俱樂部發(fā)展戰(zhàn)略分析3．1 宏觀環(huán)境分析3．1．1 政治政策環(huán)境分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部所在的街子古鎮(zhèn)是四川省重點(diǎn)發(fā)展的30個(gè)古鎮(zhèn)之一，同時(shí)也是成都市重點(diǎn)發(fā)展的10大古鎮(zhèn)之一。從全國(guó)看，%，增速高于全國(guó)4個(gè)百分點(diǎn)。專家預(yù)計(jì)我國(guó)到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%?！?消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化圖資料來源：零點(diǎn)調(diào)查俱樂部而據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，中國(guó)老年人消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。傳統(tǒng)的老年人休閑不外乎是在小區(qū)的茶館里打打小牌、聽聽收音，種種花、養(yǎng)養(yǎng)貓狗之類。街子鎮(zhèn)北連世界雙遺產(chǎn)青城山，并比鄰稱為美國(guó)鄉(xiāng)村俱樂部的高爾夫球場(chǎng)。另外，成都及其周圍的城市的老年人，已經(jīng)形成了夏天到青城山度假的生活習(xí)慣。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部需要的其它原料主要包括：療養(yǎng)消費(fèi)品、健身器械等，目前市場(chǎng)上存在大量的供應(yīng)商，可以為俱樂部提供價(jià)格低廉、品質(zhì)可靠的產(chǎn)品。3．2．5 替代品分析對(duì)綠源休閑中心來說，最大的替代品威脅主要有以下幾方面：成都周圍的農(nóng)家樂青城山上的休閑場(chǎng)所成都市內(nèi)的老年休閑中心 以上幾種場(chǎng)所是老年人傳統(tǒng)的休閑之地，但是并不能起到療養(yǎng)健身的目的。從品系上說，有真梅、杏梅、櫻李梅等；從形態(tài)上說，有直枝梅、垂枝梅、龍游梅等；從色彩上說，有宮粉型、灑金型、紅梅型、朱砂型等，真是應(yīng)有盡有。林外酷日當(dāng)空，炎熱逼人；林間綠蔭森森，一片清涼。蘭花靜謐清香，能靜心、養(yǎng)神，是老年人非常喜歡的花類品種。所以古寺躋身四川省文物保護(hù)單位之列，實(shí)屬歷史的必然。俱樂部可以充分利用醫(yī)院這一資源，將在康復(fù)期的老年人接到街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部，進(jìn)行后期的調(diào)理和恢復(fù)，一方面能為病人節(jié)約開支，另一方面也改善了療養(yǎng)環(huán)境，有利于疾病的康復(fù)。什么是差異化，就是與別人不同，可是差異化很快就會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)者抹平。運(yùn)用“遠(yuǎn)借近收”的方式，即以“近水遠(yuǎn)山均入借”的手法來擴(kuò)大建筑視野。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部——四川省腫瘤醫(yī)院俱樂部將利用團(tuán)隊(duì)成員的關(guān)系，和四川省腫瘤醫(yī)院簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議。在成都退休的老年人群體中有一部人的共同特點(diǎn)：有閑、有錢。隨著國(guó)家大力發(fā)展和建設(shè)社會(huì)主義“新農(nóng)村” 宏觀政策環(huán)境的優(yōu)化，政府在醫(yī)療衛(wèi)生資源配置、區(qū)域規(guī)劃、財(cái)政資金的投入等方面，都將陸續(xù)出臺(tái)更多的優(yōu)惠政策。　選擇休閑地的決定性因素吸引被訪者到那里去的原因：環(huán)境好、空氣清新、污染少是吸引人們前往的主要原因，%，而交通狀況的好壞，同樣會(huì)影響大家的決定，%，還有是沖著目的地的知名度去的，這類被訪者所占比例也有 %。于是雖然我們的國(guó)家從農(nóng)村到城市都設(shè)有敬老院、福利院，但并沒有從根本上解決養(yǎng)老問題，何況國(guó)家目前的財(cái)力也還達(dá)不到大規(guī)模提高福利待遇的水平。完全依靠子女供養(yǎng)這種情況多出現(xiàn)在農(nóng)村，當(dāng)然在城市里也有很多這種情況。有的老人則足不出戶，完全自我封閉。在市郊和郊縣上的政府退休人員由于居住環(huán)境和條件都不如市區(qū)好，他們也有較強(qiáng)的意愿入住老年休閑俱樂部。各類保健場(chǎng)所，設(shè)施配備齊全，定期邀請(qǐng)優(yōu)秀的專家、各科主檢醫(yī)師，開展全民主動(dòng)保健觀念普及活動(dòng)，如舉辦各種養(yǎng)生保健講座及組織各類保健活動(dòng)，如林前漫步、花前操拳、湖畔垂釣、綠茵舞劍、門球比賽和網(wǎng)球、羽毛球健身鍛煉等。時(shí)尚俱樂部滿足部分老人不甘落伍，渴望參與時(shí)尚活動(dòng)的心理需求，以適應(yīng)老年人承受能力為原則，與年輕人形成互動(dòng)，可以由老人子女、兒孫自愿組成，向老年人發(fā)布時(shí)尚信息，讓其了解乃至一定程度融入年輕人的生活方式，可舉辦一些由年輕人、老年人共同參與的時(shí)尚PK賽。街子臘肉 主要針對(duì)前來俱樂部探視老人的親友。俱樂部門票：2元/人，兒童、老年、探視親屬者免票，包括公共場(chǎng)所提供的一系列娛樂活動(dòng)。俱樂部將充分利用價(jià)格變動(dòng)對(duì)休閑需求進(jìn)行調(diào)控。區(qū)分不同目標(biāo)市場(chǎng)，策劃差異化廣告內(nèi)容，注意把握溝通的力度、頻度并注重選取適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以擴(kuò)大廣告覆蓋面和影響面。特別強(qiáng)調(diào)能使老年人得到及時(shí)救助的醫(yī)療設(shè)施是老年人住宅的必備設(shè)施。（3）《天府早報(bào)》此報(bào)刊有旅游專欄，做系列宣傳報(bào)道，可考慮與之進(jìn)行長(zhǎng)期宣傳配合媒體，可以做到每月均與它相關(guān)報(bào)道?！」碴P(guān)系策略 由于機(jī)構(gòu)知名度和建立公共關(guān)系更能加深公眾的印象，而且比廣告開銷更少，因此建立良好的公共關(guān)系是促銷的重要間接手段。從而一方面增強(qiáng)體檢